| En el año
2012, en plena crisis inmobiliaria, Juan Pepa, MBA de Babson College y
con gran experiencia en el equipo de inversiones en el sector inmobiliario
de banca de inversión de Citi, se trasladó a España
para dirigir las inversiones del fondo Lone Star Funds .
Al poco tiempo
de llegar invierte 140 millones de euros comprando al Banco de Santander
la gestión de deuda con garantía hipotecaria de la conocida
como non performing (créditos que acaban en desahucios). La prensa
dijo que la operación se realizó con un 85% de descuento
(es decir, los créditos tenían un valor total de 930 millones).
El siguiente paso fue consolidar un equipo de especialistas en la gestión
de impagados y adjudicados (procedentes de Apollo).
Al año
siguiente hizo la misma operación con Eurohypo, pero el descuento
ya era sólo del 25%. Aquí se dio cuenta de que la confianza
volvía a España. La operación la hizo Lone Star con
JP por 4.500 millones de deuda con garantía hipotecaria de todo
tipo (residencial, terciaria y del sector secundario).
Ya se estaban
acabando las oportunidades crediticias, así que se fijó en
la gestión inmobiliaria del suelo, en promociones.
Y así
llegó el proyecto Lion que consistía en la compra de
Neinor (la inmobiliaria de Kutxabank), junto con el 50% de los activos
adjudicados de Kutxabank.
Pepa cree que
Neinor puede convertirse en una promotora líder en España
y en Europa.
INVERSIÓN
EN ESPAÑA
En diciembre
de 2014, el fondo Lone Star, dirigido en España por Juan Pepa, se
hizo a través de una de sus sociedades participadas con el Grupo
Neinor, la promotora de los activos inmobiliarios del banco Kutxabank.
La operación
sorprendió al mercado porque pagó 930 millones de euros.
La nueva sociedad propietaria del grupo Neinor asumió toda la plantilla
del grupo vasco (constituido por las sociedades Neinor, Inverlur, CajaSur
Inmobiliaria y el equipo comercial de Valle Romano), un equipo de 127 profesionales
al frente del cual quedó Juan Velayos, como consejero delegado.
Velayos había sido responsable de la división de Real Estate
Deals en PwC a nivel mundial y en España. Anteriormente había
sido consejero delegado de Renta Corporación y uno de los socios
más jóvenes de MA y mercados de capitales del despacho Uría
Menéndez.
El acuerdo
de venta del grupo Neinor también contemplaba la suscripción
a favor de la nueva sociedad de un contrato de prestación de servicios
para que la nueva Neinor siguiese gestionando los activos inmobiliarios
que se mantienen en el balance de Kutxabank.
Neinor Home
anunció que planeaba invertir en 2015 alrededor de 1.000 millones
de euros en la compra de suelo y en el lanzamiento de más de 10
nuevas promociones inmobiliarias, inicialmente en Madrid y Barcelona y,
posteriormente, en el País Vasco y Andalucía.
El objetivo
de la nueva promotora surgida de la compra del Grupo vasco Neinor era promover
la construcción de más de 3.000 viviendas al año.
El futuro de
Neinor Homes era alcanzar un volumen tal que le permitiese cotizar en el
mercado.
¿CÓMO
LLEGAR A SER EL PRIMER PROMOTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL?
La estrategia
de Neinor Homes pasa por analizar la demanda de una ubicación, qué
producto desea el comprador y cuánto está dispuesto a pagar.
Después de eso, se llega a la conclusión de si merece la
pena invertir en un solar y cuánto pagar.
Hasta aquí
nada nuevo, es el estudio de viabilidad tradicional de todas las promotoras
inmobiliarias.
Neinor ha estudiado
el mercado y ha llegado a la conclusión de que hay una serie muy
concreta de prioridades que marcan cualquier decisión de compra
de una vivienda, que estará presente en el diseño de sus
nuevos edificios: el confort acústico, la distribución del
piso, la impermeabilización, la luz natural y artificial, un equilibrio
en los gastos de comunidad, la seguridad, una domótica simple y
la fachada.
Neinor ya cuenta
con una cartera de 800 millones de euros en 900.000 metros cuadrados de
suelo finalista y planea poner en el mercado 8.500 viviendas de obra nueva
en cinco años, hasta 2020, lo que supondrá una inversión
de 800 millones.
En los últimos
meses, Neinor ha realizado 35 transacciones de compra de suelo finalista.
La cartera previa de Neinor procedente de Kutxabank contaba con solares
fundamentalmente en el País Vasco y Andalucía, por su origen
en las cajas vascas y Caja Sur. Las nuevas adquisiciones han tenido el
objetivo de equilibrar ese portfolio también geográficamente.
Barcelona. Madrid, Bilbao, San Sebastián, Costa del Sol, Córdoba
e Ibiza han sido las ubicaciones más frecuentes de estas operaciones.
EL SUELO
“Hemos comprado
suelo antes que nadie”, apunta Velayos en una entrevista a Expansión,
adelantándose a la recuperación. “Tenemos el parque de mejor
calidad de España. Todo nuestro suelo es de carácter finalista”.
Esa apuesta ha coincidido con una recuperación de la promoción.
“Después
del verano hemos empezado a ver competencia por el suelo en ciertas localizaciones”,
apunta, “por lo que los precios han repuntado en algunas ubicaciones”.
Velayos asegura que la empresa ha cerrado todas sus transacciones en una
horquilla de precio de entre 400 y 1.000 euros por metro cuadrado.
“El objetivo
es construir la mayor promotora de España”, asegura. Cree que es
un objetivo razonable, ya que actualmente el sector superviviente de la
crisis está muy atomizado. “El año en que alcancemos velocidad
de crucero, en 2019, pondremos a la venta 3.000 viviendas”, añade.
Calcula que esa cifra otorgará a Neinor una cuota de entre el 3%
y el 5% del mercado, según se recupere la construcción de
viviendas, que actualmente ronda las 50.000 residencias al año.
LAS CIFRAS
En 2015 Neinor
ya lanzó 18 nuevas promociones, lo que supone levantar alrededor
de 1.000 viviendas. En 2016 acometerá otras 40 obras para otras
3.000 residencias, todas ellas dirigidas a un segmento medio y medio-alto
del mercado.
La empresa
cerró el pasado año con unos ingresos de 250 millones de
euros, fundamentalmente por la venta de viviendas de la cartera procedente
de Kutxabank y de los servicios de gestión prestados a esta entidad
financiera.
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