| 1. ¿Qué
es el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE)?
El Informe
de Evaluación de los Edificios (IEE) es un documento en el que se
acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al
menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento
de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de
su eficiencia energética. La Administración urbanística
puede requerírselo a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones
con tipología residencial de vivienda colectiva, según un
calendario establecido.
La normativa
básica de referencia es estatal, concretamente el Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, publicado en el BOE núm.
261 de 31 de Octubre de 2015, y vigente desde ese mismo día. Este
Real Decreto contiene un Título III dedicado al “Informe de Evaluación
de los Edificios”. Los artículos y disposiciones que hacen referencia
al mismo son los siguientes:
Artículo
29. El Informe de Evaluación de los Edificios.
Artículo
30. Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios.
Disposición
adicional primera. Sistema de información urbana y demás
información al servicio de las políticas públicas
para un medio urbano sostenible.
Disposición
transitoria segunda. Calendario para la realización del Informe
de Evaluación de los Edificios.
Disposición
final primera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes
de Evaluación de Edificios.
Sin perjuicio
de esta regulación estatal, que tiene carácter básico,
puede existir normativa autonómica o municipal que la desarrolle.
Según
el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, están
obligados los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología
residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior
a los 50 años. Según el artículo 2, apartado 6 de
dicho Real Decreto, se entiende por edificio de tipología residencial
de vivienda colectiva: “el compuesto por más de una vivienda, sin
perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos
distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida
en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado
por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan
servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles
o residencias”. En principio, y salvo que así lo exija la normativa
autonómica o municipal, están excluidas por tanto las viviendas
unifamiliares.
2. ¿Obligados
a realizar el IEE?
También
están obligados a realizar el IEE los propietarios de cualquier
edificio, con independencia de su antigüedad, cuando pretendan solicitar
ayudas públicas para realizar obras de conservación, de accesibilidad
universal o eficiencia energética, y siempre con anterioridad a
la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
La normativa
autonómica o municipal puede exigir el IEE para el resto de los
edificios, pudiendo establecer especialidades de aplicación del
citado informe, en función de su ubicación, antigüedad,
tipología o uso predominante.
El incumplimiento
del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación
regulado por el Real Decreto 7/2015 tendrá la consideración
de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias
que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento
del deber de dotarse del informe de inspección técnica de
edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
3. ¿Qué
plazos hay para la realización del IEE?
De acuerdo
con la Disposición transitoria segunda (Calendario para la
realización del Informe de Evaluación de los Edificios) del
Real Decreto Legislativo 7/2015, y sin perjuicio de que las Comunidades
Autónomas aprueben una regulación más exigente y de
lo que dispongan las ordenanzas municipales, la obligación de disponer
del IEE regulado en dicho Real Decreto deberá hacerse efectiva,
como mínimo, en relación con los siguientes edificios y en
los plazos que a continuación se indican:
a)
Para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva
que ya tuvieran más de 50 años el 28 de junio de 2013, antes
del 28 de junio de 2018, como máximo.
b)
Para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva
que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años a partir del
28 de junio de 2013, en el plazo máximo de cinco años, a
contar desde la fecha en la que alcancen dicha antigüedad.
c)
En los supuestos de las letras a) y b) anteriores, si los edificios contasen
con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad
con su normativa aplicable antes del 28 de junio de 2013, sólo se
exigirá el Informe de Evaluación de Edificios cuando corresponda
su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que
la misma no supere el plazo de diez años a contar desde la entrada
en vigor de esta ley. Si según dicha normativa se supera ese plazo,
el Informe de Evaluación del Edificio deberá cumplimentarse
con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección
técnica realizada con anterioridad.
d)
Para cualquier edificio, con independencia de su antigüedad, cuyos
titulares pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras
de conservación, de accesibilidad universal o eficiencia energética,
con anterioridad a la formalización de la petición de la
correspondiente ayuda.
e)
El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa
de la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento correspondientes, que
podrán establecer especialidades de aplicación del citado
informe, en función de la ubicación del edificio, su antigüedad,
tipología o uso predominante.
El Informe
de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez
años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los
Ayuntamientos una periodicidad menor.
El incumplimiento
del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación
regulado por este artículo y la disposición transitoria segunda
tendrá la consideración de infracción urbanística,
con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística
aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección
técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
Los propietarios
de inmuebles obligados a la realización del informe regulado por
este artículo deberán remitir una copia del mismo al organismo
que determine la Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información
forme parte de un Registro integrado único.
El Informe
de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto
por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por
las entidades de inspección registradas que pudieran existir en
las comunidades autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos.
A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que
esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas
y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección
de obras y dirección de ejecución de obras de edificación,
según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, o haya acreditado la cualificación necesaria
para la realización del Informe, según lo establecido en
la disposición final primera.
Dichos técnicos,
cuando lo estimen necesario, podrán recabar, en relación
con los aspectos relativos a la accesibilidad universal, el criterio experto
de las entidades y asociaciones de personas con discapacidad que cuenten
con una acreditada trayectoria en el ámbito territorial de que se
trate y tengan entre sus fines sociales la promoción de dicha accesibilidad.
4. ¿Qué
contenido tiene el IEE?
El IEE debe
identificar el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral
y contener, de manera detallada:
a) La evaluación
del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación
de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación
de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del
edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio
es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación
de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante
el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Cuando, de
conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe
de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos
señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar
con la certificación de la eficiencia energética referida
en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado
por el Real Decreto Legislativo 7/2015. Asimismo, cuando el IEE contenga
todos los elementos requeridos de conformidad con la normativa autonómica
o municipal, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto
en relación con la posible exigencia de la subsanación de
las deficiencias observadas, como en cuanto a su posible ejecución
subsidiaria por parte de la Administración y a costa de los obligados.
Todo ello, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias
y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación
urbanística aplicable.
5. ¿Cuáles
son los elementos en los que se fija el IEE?
El informe
de evaluación del edificio es un documento más completo que
la ITE y abarca la prácticamente la totalidad de los elementos
del inmueble.
Para su elaboración
se debe estudiar, tanto la conservación como el comportamiento
energético las fachadas, cubiertas, estructura, cimentación,
zonas comunes, instalaciones. Además del estudio de los recorridos
y los accesos con arreglo a la normativa de accesibilidad.
Estructura
del IEE
• Datos generales
del edificio
• Evaluació
del estado de conservación
• Evaluación
de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación
de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del
edificio.
Certificación
de la eficiencia energética del edificio
Datos generales
a rellenar
• Identificación
del edificio
• Datos urbanísticos
• Datos de
la propiedad
• Datos del
técnico inspector
• Datos sobre
superficies
• Tipología
edificatoria
• Archivos
gráficos
• Documentación
administrativa complementaria
• Descripción
normalizada de los elementos constructivos
El Informe
de Evaluación identificará el bien inmueble, con expresión
de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:
a) La evaluación
del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación
de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación
de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del
edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio
es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación
de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante
el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
El Informe
de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación
de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio
o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno
de los locales y viviendas existentes.
6. ¿Cómo
se realiza el IEE?
En primer lugar,
el propietario del edificio o su representante, deberá contactar
con un técnico competente y contratar con él la realización
del IEE.
El técnico
competente realizará el IEE, con los contenidos mínimos que
establece el Real Decreto Legislativo 7/2015.
El IEE realizado
por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios
que se refiera a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderá
su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. Esto
resulta especialmente relevante para la Certificación de la Eficiencia
Energética, pues permitirá tener la del edificio completo
y extender su eficacia a cada vivienda, de modo que durante su período
de validez (10 años) no será necesario que cada propietario
la encargue individualmente cuando ponga en venta o alquiler su vivienda
particular.
Con el objeto
de evitar duplicidades entre el IEE y la Inspección Técnica
de Edificios (ITE), o instrumento de naturaleza análoga que pudiera
existir en los Municipios o Comunidades Autónomas, el informe resultante
de la ITE se podrá integrar como parte del IEE regulado por el Real
Decreto Legislativo 7/2015, teniéndose éste último
por realizado, en todo caso, cuando el primero haya tenido en cuenta exigencias
derivadas de la normativa autonómica o local iguales o más
exigentes a las establecidas por dicho Real Decreto.
Cuando, de
conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista Inspección
Técnica que ya permita evaluar los aspectos de conservación
y accesibilidad exigidos por el Real Decreto Legislativo 7/2015, se podrá
complementar con la certificación de la eficiencia energética
del edificio, y surtirá los mismos efectos que el IEE regulado dicho
Real Decreto. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos
de conformidad la normativa autonómica o municipal, podrá
surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible
exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como
en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución
y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de
las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad
con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.
7. ¿Qué
técnicos son competentes?
El artículo
30 (Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios)
del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece
lo siguiente:
“1. El Informe
de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto
por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por
las entidades de inspección registradas que pudieran existir en
las comunidades autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos.
A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que
esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas
y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección
de obras y dirección de ejecución de obras de edificación,
según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, o haya acreditado la cualificación necesaria
para la realización del Informe, según lo establecido en
la disposición final primera.
Dichos técnicos,
cuando lo estimen necesario, podrán recabar, en relación
con los aspectos relativos a la accesibilidad universal, el criterio experto
de las entidades y asociaciones de personas con discapacidad que cuenten
con una acreditada trayectoria en el ámbito territorial de que se
trate y tengan entre sus fines sociales la promoción de dicha accesibilidad”.
Establece la
Disposición final primera del Real Decreto Legislativo 7/2015, lo
siguiente:
“Mediante Orden
del Ministro o Ministra de Industria, Energía y Turismo y del Ministro
o Ministra de Fomento, se determinarán las cualificaciones requeridas
para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios, así
como los medios de acreditación. A estos efectos, se tendrá
en cuenta la titulación, la formación, la experiencia y la
complejidad del proceso de evaluación”.
Por tanto,
cabe concluir que están capacitados para suscribir el Informe de
Evaluación de los Edificios, los siguientes profesionales:
a) Los arquitectos
o los arquitectos técnicos, que están habilitados para ello
por el artículo 30 del Real Decreto Legislativo 7/2015, y
b) Los demás
técnicos facultativos que se determinen en la Orden Ministerial
prevista en la Disposición final primera del Real Decreto Legislativo
7/2015.
Además,
el apartado 2 de este artículo 30 del Real Decreto Legislativo 7/2015
dispone que:
“2. Cuando
se trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Públicas
enumeradas en el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre,
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas
y del Procedimiento Administrativo Común, podrán suscribir
los Informes de Evaluación, en su caso, los responsables de los
correspondientes servicios técnicos que, por su capacitación
profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se refiere el apartado
anterior”.
Termina señalando
el apartado 3 del mismo precepto que “Las deficiencias que se observen
en relación con la evaluación de lo dispuesto en el artículo
29.2 se justificarán en el Informe bajo el criterio y la responsabilidad
del técnico competente que lo suscriba”.
8. ¿Dónde
se entrega el IEE?
Según
el apartado 6 del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
los propietarios de inmuebles obligados a la realización del IEE
deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la
Comunidad Autónoma.
La misma regla
resultará de aplicación en relación con el informe
que acredite la realización de las obras correspondientes, en los
casos en los que el IEE integre el correspondiente a la Inspección
Técnica, en los términos previstos, y siempre que de éste
último se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas
en el inmueble.
El incumplimiento
del deber de cumplimentar en tiempo y forma el IEE regulado por el Real
Decreto Legislativo 7/2015 tendrá la consideración de infracción
urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya
la normativa urbanística aplicable al incumplimiento del deber de
dotarse del informe de inspección técnica de edificios o
equivalente, en el plazo expresamente establecido.
9. ¿Existen
ayudas o subvenciones?
El Real Decreto
233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento
del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la
regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 (publicado en
BOE núm. 86 de 10 de Abril de 2013) tiene un “Programa de apoyo
a la implantación del Informe de Evaluación de los Edificios”
en el que se establece lo siguiente:
Objeto del
programa (Artículo 33 del RD 233/2013)
“1. El objeto
de este programa es el impulso a la implantación y generalización
de un Informe de evaluación de los edificios que incluya el análisis
de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado
de conservación de los mismos, mediante una subvención que
cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión.
2. El informe
contendrá, de manera detallada, los aspectos relacionados en el
anexo II, en relación con el análisis del estado de conservación
del edificio, la determinación de si el edificio es susceptible
o no de incorporar ajustes razonables en materia de accesibilidad y la
certificación de la eficiencia energética.
Cuando, en
el municipio o en la Comunidad Autónoma en que se sitúa el
edificio objeto de este informe, exista normativa que desarrolle un modelo
propio de Inspección Técnica de Edificios, o instrumento
análogo, que incluya todos los aspectos que forman parte del anexo
II, se admitirá dicho modelo en sustitución de éste,
siempre que esté suscrito por técnico competente, se haya
cumplimentado y tramitado de acuerdo con lo establecido en la normativa
que le sea de aplicación y esté actualizado de conformidad
con la misma. En los casos en que la información que aporten sólo
responda parcialmente al anexo II, se incorporará directamente y
se cumplimentará el resto”.
Beneficiarios
(Artículo 34 del RD 233/2013)
“Podrán
ser beneficiarios de estas ayudas las comunidades de vecinos, agrupaciones
de comunidades o propietarios únicos de edificios de carácter
predominantemente residencial, que cuenten con el informe de evaluación
a que se refiere el artículo anterior antes de que finalice el año
2016”.
Gestión
y cuantía de las ayudas (Artículo 35 del RD 233/2013)
“1. El Ministerio
de Fomento transferirá a la Comunidad Autónoma o Ciudad de
Ceuta o Melilla el importe de la subvención, de conformidad con
lo establecido en el artículo 21 de la Ley General Presupuestaria,
y tal y como se especifique en los convenios de colaboración.
2. Las ayudas
consistirán en una subvención, equivalente a una cantidad
máxima de 20 euros por cada una de las viviendas de las que conste
el edificio, y una cantidad máxima de 20 euros por cada 100 m2 de
superficie útil de local, sin que en ningún caso pueda superarse
la cantidad de 500 euros, ni el 50% del coste del informe por edificio”.
Condiciones
para el otorgamiento de las ayudas (Artículo 36 del RD 233/2013)
“Para la obtención
de la ayuda, será preciso presentar el Informe de evaluación
del edificio, con los contenidos que figuran en el anexo II de este real
decreto, debidamente cumplimentado y suscrito por técnico competente.
Deberá aportarse también la correspondiente factura de honorarios,
original o copia, emitida por el profesional o los profesionales que hubieren
realizado el informe”.
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