El mercado inmobiliario crecerá en el entorno del 8% en 2016, según se desprende del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español que ha elaborado la consultora RR de Acuña & Asociados. Según este informe, se prevé que continúe la tendencia alcista de los últimos años a un ritmo más moderado, en el entorno del 8% anual. Para la próxima década, hacia el año 2022, salvo cambios sustanciales en la estructura de población, es probable que la evolución de las ventas vuelva a entrar en tasas negativas de crecimiento. Centrados en la oferta, la vivienda nueva ha sufrido una contracción muy fuerte hasta 2013, esperándose alcanzar un mínimo en el año 2016 con 40.000 viviendas terminadas y, para los dos siguientes ejercicios, un crecimiento sostenido en áreas expansivas muy concretas del territorio nacional, donde el stock de vivienda nueva es prácticamente inexistente. Por el lado de la demanda, se alcanzará el mínimo este 2016 con cerca de 82.000 casas (68.000 en ventas netas y 13.000 por autopromoción). Desde antes del 2010 la oferta se ha situado por debajo de la demanda, lo que significa una disolución del stock de vivienda nueva de 276.000 inmuebles, y sitúa el stock de nueva vivienda en 431.000 activos en 2015. A finales de 2018 se alcanzará un cuasi equilibrio entre oferta y demanda, y se podría situar un stock de equilibrio en 341.000 viviendas.

A nivel de precios, la fase de recuperación comenzó en 2013 y podría consolidarse en 2016 si se mantiene el nivel de crecimiento de la economía y el empleo. En adelante empezará la fase expansiva que durará al menos 6 años más (hasta el 2022, coincidiendo con el agotamiento de la demanda). En términos nominales en 2016 los precios crecerán en torno al 2’3% y progresivamente irán subiendo hasta el 5% en el 2018, crecimiento que permanecerá estable por lo menos hasta el final de la década. La evolución esperada de precios en los diferentes mercados locales podría ser muy distinta a la esperada para el agregado de España, y de hecho se espera seguir encontrando caídas de precios para los próximos años en una buena parte de los municipios.

El tamaño del parque de viviendas en el año 2015 es de 25’5 millones, de las que 18’6 millones son principales (hogares), y 6’9 millones son no principales (el 27% del parque, entre secundarias y vacías), lo que determina una ratio en España de 1’4 viviendas por hogar, frente a 1’12 de la media de la Unión Europea. A nivel interno nacional hay 3 millones de viviendas destinadas a segunda residencia de los hogares, y 1’4 millones de viviendas destinadas a segunda residencia de extranjeros. Por tanto, los 25’5 millones de viviendas del parque se estructuran en 18’6 millones de viviendas principales, 4’4 millones de viviendas secundarias y 2’5 millones de viviendas vacías. El 26% del stock de vivienda está en manos del sector financiero, aproximadamente, con 111.000 viviendas nuevas y 284.000 usadas. El resto del stock ( 1’09 millones viviendas) se distribuye entre promotores, particulares y otros operadores. La capacidad de disolución futura del stock por parte de la demanda es muy limitada dado el elevado volumen de stock actual y las previsiones futuras sobre población y la generación de nuevos hogares.

ESTIMACIONES DE SERVIHABITAT

El mercado inmobiliario ha cogido velocidad de crucero. Al menos, desde el punto de vista de la demanda. Este año, se rozarán las 450.000 viviendas vendidas, lo que supone un aumento del 26% respecto a 2015, mientras que para 2017 se espera alcanzar la cifra mágica de las 500.000 unidades —un 12% respecto a 2016—. Son estimaciones de Servihabitat, que en su informe 'Mercado residencial en España' señala una consolidación del crecimiento del sector en 2016, tal como se apuntaba a finales del año pasado. De cumplirse estas previsiones será la primera vez que se supere o nos acerquemos al medio millón de viviendas vendidas desde 2008, cuando se transaccionaron 564.000 operaciones, según datos del Ministerio de Fomento. 

Esta cifra, nos obstante, aún estaría lejos de 2006, cuando, en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria, se realizaron casi un millón de transacciones. Es decir, si en 2017 se cumplen las previsiones de Servihabitat, aún nos encontraríamos a años luz de aquellos guarismos, calificados como 'insanos" por el conjunto del sector inmobiliario.

Para Servihabitat, en 2017, el mercado continuará dinamizándose de forma suave, si bien lo hará a tres velocidades distintas. Por un lado, están las regiones en las que existe un importante incremento de la actividad, las zonas en las que el nivel de 'stock' todavía tardará en absorberse y las áreas en las que las perspectivas de activación a medio plazo son más reducidas.

“Para poder realizar una valoración global de la evolución del mercado residencial español, hay que tener en cuenta las diferentes realidades en cuanto a demanda y niveles de 'stock' específicos de cada área en concreto. Si bien es cierto que el sector vuelve a reactivarse en su conjunto, incluso con oferta escasa y demanda cada vez más fuerte en según qué barrios de algunas de las principales ciudades, existen todavía zonas en las que el 'stock' se drenará más lentamente”, asegura Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat.

Detrás de este renovado impulso comprador, según este informe, se encuentran la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor —con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos—, la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral.

No obstante, y como viene siendo habitual desde que estalló la crisis, la vivienda de segunda mano acapara el mayor volumen de transacciones, alcanzando el 70% frente a las de obra nueva, que apenas representan el 30% del número total de operaciones, lo que sucede tanto en vivienda habitual como en vacaciones. Los porcentajes, en condiciones normales de mercado —es decir, con una recuperación de la producción de viviendas—, deberían situarse en el 50%. 

Por otro lado, el aumento de las ventas ha sido generalizado en todas las comunidades autónomas, si bien algunas han vivido un mayor empuje que otras. Así, por ejemplo, Castilla y León, Baleares y País Vasco son las que más incrementan este año el volumen de actividad compradora en comparación con los datos de 2015, seguidas de Asturias, Castilla-La Mancha y Aragón, todas ellas con una tasa de variación interanual superior a la media española. Mientras que Galicia, La Rioja y Extremadura son las que menos crecen, además de Ceuta y Melilla.

Esta recuperación de las ventas irá acompañada de un incremento de los precios de la vivienda. En 2016, el aumento será del 4,6% respecto al año anterior, y en 2017 se incrementará en torno al 4,3%. Una vez más, desde Sevihabitat destacan comportamientos muy dispares en diferentes puntos de la geografía española. 
En 2016 el aumento será del 4,6% respecto al año anterior, y en 2017 se incrementará en torno al 4,3%

Las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen; aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea están actuando como motores de este incremento de precios. 

Por el contrario, en zonas donde la demanda potencial todavía está contenida y/o disponen aún de volúmenes de 'stock' considerables, los niveles se encuentran estables o continúan ajustándose a la baja.

El informe también dedica un apartado a la construcción de nuevas viviendas, y destaca el crecimiento del 31,4% de las viviendas iniciadas al cierre de este año respecto a 2015, alcanzando las 61.984 unidades. La previsión de Servihabitat para 2017 apunta a una continuidad en esta tendencia, por lo que se aumentaría la actividad en un 20% respecto al cierre de 2016, hasta las 74.381 viviendas. Paralelamente, el número de proyectos visados también se encamina a superar el techo de las 100.000 viviendas este año.

"Estos aumentos tienen lugar en zonas o en relación a proyectos que se encuentran en localizaciones donde ha disminuido el 'stock' y existe una demanda embalsada, o bien cuentan con posibilidades de financiación por la mayor apertura del crédito, o se trata de situaciones con elevada precomercialización en poco tiempo, o incluso se ubican en grandes núcleos urbanos y sus áreas metropolitanas o en localizaciones tradicionales del mercado de vivienda vacacional. El dinamismo hipotecario y la existencia de una demanda solvente, entre otros factores, están propiciando esta evolución positiva en los principales indicadores del mercado de obra nueva”, apunta Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat.

Las viviendas terminadas también aumentan un 25,2% interanual, de modo que este año concluirá con 56.552 nuevas unidades, y en 2017 se prevé que la cifra crezca otro 20,1%, hasta las 67.903 viviendas terminadas. Por lo que se refiere al 'stock', gran piedra en el camino para la recuperación del sector, su reducción se aproxima al 20%, aunque no de forma homogénea en el territorio.

El volumen de 'stock' residencial mantiene su tendencia al drenaje, descendiendo un 19,8% en 2016 respecto al ejercicio anterior, lo que situará la cifra en 388.000 viviendas. La evolución será parecida en 2017, finalizando el año con un volumen cercano a los 315.000 inmuebles, al reducirse de nuevo otro 18,8% la cifra. Esta absorción de 'stock' continúa sin producirse de manera uniforme en el territorio, puesto que la demanda es cada vez más selectiva en muchas localizaciones secundarias, y las necesidades de mantenimiento de inmuebles están creciendo en ciertas promociones que todavía permanecen en construcción o en aquellas viviendas que no consiguen atraer a compradores.

La Rioja es la comunidad autónoma con mayor nivel de 'stock' residencial por habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana. En el lado opuesto, encontramos la Comunidad de Madrid, los dos archipiélagos y Cataluña, que son las que disponen de menores niveles de 'stock' de obra nueva por habitante, muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional.

HAYS MERCADO INMOBILIARIO 

El Grupo Hays ha publicado su encuesta Hays Mercado Inmobiliario con unos resultados muy positivos para el sector inmobiliario español. El 52% de las empresas inmobiliarias consultadas contrataron en 2016 a más de cinco nuevos empleados y un 31% incorporó entre 10 y 20 profesionales. Estos datos ponen de manifiesto que el sector continúa en la senda del crecimiento marcada en los últimos meses.

El informe recoge también las buenas sensaciones de cara al próximo ejercicio ya que se prevé que un 60% de las compañías con  de incorporen a sus plantillas a más de cinco profesionales.

Los profesionales más demandados por estas compañías son perfiles técnicos (59%) y mandos intermedios (26%).

Los principales protagonistas de la contratación en el sector inmobiliario en España han sido en 2016, y es previsible que continúen siéndolo en 2017, los servicers, sociedades nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca.

Según explica Eduardo Priego, responsable de la división de Construcción e Inmobiliaria de Hays, “desde su creación los servicers están montando estructura. Inicialmente, cuando se crearon, con el traspaso de profesionales de los propios bancos. Finalizado este periodo, estas sociedades siguen creciendo con una premisa básica: su profesionalización”.

Además de los servicers, los fondos son también protagonistas muy destacados en el mercado inmobiliario español. Actualmente existen en España unos 200 fondos inmobiliarios de distintos tamaños. Estas entidades, que empezaron a entrar en el país en 2012, estaban centrados en sus inicios en el mercado terciario (oficinas, centros comerciales), pero en el último año han virado su estrategia para entrar en el mercado residencial. Según Eduardo Priego, “los fondos, en su mayoría anglosajones, y los servicers están impulsando la profesionalización real del sector inmobiliario español”.

Destaca además el giro estratégico de los fondos hacia el mercado residencial que “está generando el nacimiento de nuevas promotoras, ligadas a los fondos, muy diferentes a las habituales en el mercado español durante los años de la burbuja”.

Según la encuesta publicada por Hays, durante los últimos años uno de los principales problemas a la hora de contratar personal, es la escasez de profesionales especializados.

La mayoría de las empresas consultadas argumentan la escasez de profesionales altamente formados en determinadas especialidades y también que la formación de los trabajadores está poco adaptada a las necesidades del mercado actual.

Entre las posiciones más demandadas en 2016 han sido las comerciales y muy en concreto destacan los gestores de carteras de activos, sobre todo en el área residencial. Las compañías explican que habitualmente cubren sus vacantes mejorando la retribución a los profesionales de la competencia, a la vez que se fijan también en los empleados del mundo de la consultoría inmobiliaria.

CENTURY21 ESPAÑA  

Century21 España,   analiza las perspectivas y tendencias del 2017 para el sector inmobiliario español. La evolución estable de los precios por debajo de los 150.000 € y los tipos de interés bajos serán la clave para que las familias españolas inviertan en vivienda y se alcancen las 500.000 transacciones inmobiliarias a lo largo del año que viene. En este sentido, la renta disponible de las familias será la que determine una evolución más lenta del precio de la vivienda en los mercados periféricos. Las familias españolas y los jóvenes emancipados con estabilidad laboral serán los principales inversores tanto en la compraventa como en el alquiler de viviendas. Century21 España prevé alcanzar en 2017 los 16 millones de euros de facturación y abrir 20 oficinas nuevas, alcanzando 1.300 colaboradores entre sus áreas de asesoría inmobiliaria, recursos humanos, marketing y servicios jurídicos.

Durante 2016 el número de transacciones inmobiliarias ha alcanzado las 445.000. Factores como la mayor concesión del crédito hipotecario por parte de las entidades bancarias, el incremento del volumen de inversores que encuentran en la vivienda un valor más seguro frente a otro tipo de activos, la reducción de la tasa de paro a causa de una mayor estabilidad laboral y, finalmente, el crecimiento estable de los precios hacen presagiar que en el próximo año se alcanzarán las 500.000 transacciones inmobiliarias, aumentando un 12% con respecto al año anterior.

Del total de las transacciones inmobiliarias a lo largo de este año, el 72% de las viviendas vendidas han tenido un precio inferior a 150.000 €, estableciendo el precio medio del metro cuadrado en los 1.497 €. “Los mercados periféricos, debido a la saturación de la inversión en el centro de las grandes ciudades, experimentarán un mayor número las transacciones motivado por precios más ajustados a la capacidad de compra de las familias españolas, así como al aumento en la concesión de préstamos hipotecarios con tipos de interés bajos, según ha vaticinado el Banco de España”, explica Ricardo Sousa, CEO de Century21 para España y Portugal.

La Comunidad Valenciana, Cataluña y la Comunidad de Madrid son las zonas en donde la vivienda ha incrementado más sus precios, ya que han experimentado una variación en la tasa interanual del precio del 10%, 7,3 % y el 7,2 % respectivamente, mientras que Andalucía, Cantabría y Galicia son las comunidades que han experimentado mínimas variaciones en la evolución de los precios. “Una tendencia de precios que se mantendrá en los próximos meses ya que estas zonas suscitan mucho interés tanto en el comprador nacional como en el comprador extranjero, gracias a sus excelentes comunicaciones, así como a la gran oferta ociocultural que ofrecen. Si bien, en las ciudades de Madrid y Barcelona la cartera de viviendas disponibles para la venta será cada vez menor” afirma Sousa.

En cuanto al comprador “el 50% de las personas que adquieren una vivienda lo hacen por primera vez, mientras que el 30% son compradores que han visto que sus necesidades han cambiado y buscan una vivienda que los satisfaga. De estos datos deducimos que las familias jóvenes y los jóvenes emancipados con estabilidad laboral serán los principales compradores potenciales” afirma Sousa.

A pesar de que la adquisición de viviendas de nueva construcción crece paulatinamente, durante 2016 la gran mayoría de transacciones inmobiliarias han sido de viviendas de segunda mano, situadas en edificios que no superan los 30 años. Las características más demandadas se corresponden con pisos de 3 habitaciones en zonas periféricas de las grandes urbes. “Una tendencia que, desde luego, seguirá manteniéndose durante el 2017 ya que se trata de características muy acordes al presupuesto medio de las familias españolas y que a su vez acelerará el ritmo de construcción de obra nueva ” destaca Sousa.

El alquiler como la mejor opción entre los más jóvenes

Durante 2016 el número de viviendas alquiladas, en términos porcentuales, ha sido de un 22.7% del total de las transacciones inmobiliarias, con un precio medio de 540 € al mes para viviendas de entre 60 y 90 m2. “Al igual que en este año, en 2017 veremos que el alquiler es la primera opción para familias monoparentales y jóvenes que deciden emanciparse, pero que no disponen de un colchón económico que les permita invertir en la compra de una vivienda. Además debido a una demanda mayor que la oferta el precio medio del alquiler subirá hasta alcanzar los 600 €” explica el CEO de Century 21 para España y Portugal.

PISOS.COM

El mercado inmobiliario se ha caracterizado por un crecimiento moderado y razonable a lo largo de 2016, sentando unas bases "sólidas y saludables" que abren la puerta a su recuperación definitiva, según la valoración final elaborada por pisos.com, tras analizar los principales indicadores que miden la evolución del sector.

A pocos días de finalizar el año, el portal inmobiliario prevé una nueva etapa en la que los grandes retos serán la puesta en marcha de nuevos desarrollos residenciales, la búsqueda del equilibrio dentro del alquiler y el despegue de la rehabilitación.

El director del Gabinete de Estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, ha destacado el aumento sostenido y progresivo del precio de la vivienda y de las compraventas de manera global a lo largo de 2016.

En el terreno de la financiación, señala que las hipotecas fijas continúan marcando tendencia, mostrando "un perfil de comprador conservador que huye del riesgo".

En esta línea, identifica un fortalecimiento de la apertura hipotecaria, a la vez que las entidades financieras han concentrado sus esfuerzos en acercar clientes que cumplan con criterios de solvencia estrictos, mediante la publicación de ofertas hipotecarias atractivas y competitivas.

Pisos.com apunta que las ejecuciones hipotecarias "ya no arrojan cifras alarmantes", sino que "se han relajado gracias a un mayor grado de entendimiento entre la banca y el hipotecado", cuya situación de crisis sobrevenida "imposibilita el puntual pago de sus cuotas".

Por otro lado, informes como el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) han reflejado una tendencia moderada de crecimiento desde que se abandonó la zona negativa en 2014, por lo que considera que la mejora en comparación con los años más duros de la crisis ha sido "innegable" durante 2016.

También destaca que las viviendas de segunda mano han liderado las operaciones de compraventa, que se han mantenido al alza, gracias a la amplia oferta y el menor precio, según el portal. En este sentido, comprar y reformar una casa usada durante este año cuesta casi 30.000 euros menos que una vivienda nueva.

"Este tipo de vivienda podría suponer una buena oportunidad si se dispone de ahorro y capacidad de endeudamiento, puesto que incluso sobraría para hacer pequeñas reformas", apunta Gandarias.

En cuanto a las previsiones y tendencias para el próximo año, pisos.com destaca que los precios de obra nueva se encuentran en fase de recuperación, lo que podría mejorar el pronóstico sobre las previsiones de compraventas de este tipo de inmuebles a lo largo de 2017.

El portal inmobiliario también asegura que las estadísticas reflejan "un momento propicio" para apostar por la propiedad, debido a que se ha reducido el número de años de salario para hacer frente al coste del inmueble, fijado en 6,3 por el Banco de España.

De cara a 2017, dos de los frentes a los que habrá que prestar atención, además del gran impulso que está tomando la promoción de viviendas, son el alquiler y la rehabilitación.

En este sentido, cree que será necesario vigilar de cerca las rentas en las grandes ciudades, cuyo ascenso está dejando fuera del mercado a muchas familias. En cuanto a la rehabilitación, su despegue lleva siendo la asignatura pendiente del sector mucho tiempo, por lo que deberán buscarse vías que la conviertan en una apuesta rentable.