“Queda mucho camino por recorrer y los servicers tendrán mucho que aportar, aunque todavía están adaptándose a la nueva situación. La profesionalización será la clave”, apunta José Masip, socio de Axis Corporate.

La firma prevé que las plataformas sean un apoyo clave para la banca, que aún carga en sus balances con 200.000 millones de euros en activos improductivos, “solo un 12% menos que hace un año”. Axis estima, en todo caso que aunque el ritmo de ventas se mantendrá en los niveles actuales la banca irá rebajando el ritmo de absorción de activos problemáticos.

¿QUÉ ES UN SERVICER INMOBILIARIO? 

Son compañías que ofrecen servicio a carteras financieras y de inmuebles, de gestión jurídica, posesión, optimización, comercialización y todos aquellos servicios necesarios para el buen mantenimiento de las carteras inmobiliarias, tanto en edificaciones como en el desarrollo de suelo. 

Por ejemplo, Solvia, Altamira, Anticipa, Servihabitat, Anida y Haya.

El primer SERVICER en España fue Servihabitat (1989), participada en el 49% por  Caixabank y el 51% por TPG.  

Servihabitat  gestiona actualmente 51.000 millones en activos de entidades financieras, de la Sareb, de fondos de inversión, de sociedades patrimoniales y de grandes propietarios, con lo que se sitúa a la cabeza del sector español de servicers. Del total, 21.000 millones corresponden a activos financieros y 30.000 a activos inmobiliarios, y tiene 59 promociones en estudio y en curso con más de 2.500 viviendas, así como 38.000 contratos activos de alquiler. En los últimos tres años ya han realizado 18 promociones con 707 viviendas. Además acaban una media de 15.000 viviendas anuales de promotores que dejaron proyectos sin finalizar, ya que la práctica mayoría de activos financieros que gestionan corresponden a promotores que quebraron, siendo las hipotecas de particulares muy minoritarias. Mientras que al principio de la crisis lo más habitual era acudir a procesos judiciales y dación en pago para gestionar los activos financieros inmobiliarios, ahora la estrategia es hacer atractivos los activos inmobiliarios aportados como garantía para venderlos al mejor precio posible.

Altamira, perteneciente al Banco Santader fue vendido el 85% en 2014 al fondo estadounidense Apollo, pasando a denominarse Altamira Asset Managment.

Haya Real Estate, tras ser creada en 2.013 para la gestión de la cartera inmobiliaria de Bankia Habitat fue adquirida por el fondo Cerberus en 2014.

Solvia, perteneciente a Banco Sabadell fue constituida en el año 2010.

Solvia, la filial inmobiliaria de Banco Sabadell, ha ganado mucho peso entre los servicers multicliente, aunque sus dos grandes clientes son el banco presidido por Josep Oliu y la Sareb. Gestiona más de 28.000 millones de euros en activos, de los que más de 5.300 son activos financieros, y también gestiona suelos en desarrollo valorados en 4.200 millones, así como más de 10.000 alquileres (valorados en más de 2.500 millones). En el ámbito de la promoción, desde 2011 ha desarrollado más de 3.400 viviendas, y actualmente tiene 34.426 inmuebles en venta, incluyendo viviendas (13.634), aparcamientos, trasteros, locales, oficinas, naves, parcelas y otros, como amarres o edificios en construcción. Cuenta con 23 promociones de obra nueva en curso -21 que desarrolla para sus clientes y dos que únicamente comercializa- que suponen más de 1.100 viviendas, principalmente en el área de Barcelona y Madrid, Levante y Andalucía. 

Anida, pese a ser la prolongación de Anida Operaciones Singulares S.A. constituida en el año 1978, pero es a partir de la crisis inmobiliaria cuando actúa como SERVICER del mercado inmobiliario con la cartera de adjudicados de BBVA.

Anticipa Real Estate proviene de la compra  del fondo Blackstone de la CX Inmobiliaria (y nacida con 40.000 hipotecas de CatalunyaCaixa - Inmobiliaria de Catalunya Caixa ahora en grupo BBVA).

Se ha especializado en comprar hipotecas e inmuebles para focalizarse en el negocio de viviendas en alquiler. Así, su estrategia es de gestión a largo plazo, no de liquidación de activos, y en 2015 adquirió carteras de crédito promotor a CaixaBank y la Sareb por unos 1.000 millones y 5.000 viviendas en total; también acordó adquirir 4.500 pisos de Banco Sabadell -3.000 ya alquilados actualmente-. De la cartera de hipotecas gestionadas, un 25% paga con normalidad mientras que el 75% restante presenta diversos grados de morosidad. Anticipa prevé aplicar dación en pago en la mayoría de préstamos con dificultad. Hasta la fecha se han firmado un total de 3.000 acuerdos. Tras la dación en pago, la mayoría de deudores abandonan el piso, pero un 5% se quedan con un alquiler a precio reducido con un contrato de tres años.

En nuestro país estos SERVICER están gestionando tanto carteras pertenecientes a entidades bancarias, algunos de ellos pertenecieron a entidades bancarias y posteriormente vendidos a fondos de  inversión internacionales, excepto Servihabitat, Solvia y Anida, como también  carteras asignadas por la denominada SAREB, aquí tenéis un vídeo explicativo sobre SAREB.

En diciembre 2014 SAREB adjudicó la mayor cartera inmobiliaria de España a Altamira, Servihabitat y Haya mediante concurso 126.000 MM en activos inmobiliarios y 41.000 MM en créditos, que junto con la cartera asignada a Solvia dos meses antes culminaba el denominado Proyecto Ibero.

LAS FUSIONES DE LOS SERVICERS

Los expertos auguran fusiones entre servicers en los próximos años, conforme los bancos se van desvinculando de estas empresas y los nuevos inversores buscan economías de escala con las que reducir costes. Uno de los primeros ejemplos ha sido el de la empresa noruega especializada en gestionar créditos fallidos y recobro Lindorff, que se ha hecho con Aktua, la empresa de servicios inmobiliarios del antiguo Banesto.

Además, el distanciamiento de la banca obliga a estas empresas a buscar nuevos clientes y a elegir entre ofrecer servicios inmobiliarios completos para terceros o convertirse en inmobiliarias. 

Se prevé que los grandes bancos vendan sus servicers, y que a largo plazo queden cuatro operadores en España tras un proceso de concentración: Servihabitat y Solvia como empresas de servicios integrales y Neinor Homes (del fondo Lone Star) y Anticipa como inmobiliarias, la primera centrada en promoción y la segunda en alquiler.

La agencia de calificación Fitch considera que los servicers, las grandes plataformas de comercialización de activos inmobiliarios o hipotecarios de bancos, han tenido una "influencia positiva" en la gestión de hipotecas residenciales y activos adjudicados desde que entraron en el mercado español hace alrededor de tres años, y que seguirán ganando influencia en España porque son más eficientes que la banca en este cometido. Así lo recoge un informe sobre las adjudicaciones y recuperación de deuda en el sector residencial en España en 2016. Fitch estima que entre 20.000 y 30.000 millones de euros de créditos impagados o en riesgo de estarlo están bajo la administración de servicers, y que sus acciones "influirán en la evolución del mercado" a medida que los bancos continúen externalizando los negocios no básicos. Además, la agencia internacional calcula que más de la mitad de los casos de hipotecas residenciales en dificultades se resuelven mediante acuerdos extrajudiciales porque la vía judicial "es más larga, más costosa y expuesta a complejidades procesales".

 
ANTECEDENTES 7 de abril de 2016 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LOS SERVICERS INMOBILIARIOS REVOLUCIONAN LA GESTIÓN DE ACTIVOS. 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de patrimonio, gestión inmobiliaria. Los servicers son sociedades encargadas de gestionar las copiosas carteras inmobiliarias e hipotecarias de los bancos y las antiguas cajas. Los expertos vaticinan fusiones entre estas entidades en los próximos años al objeto de reducir costes.  Aunque similares en su origen (todas comparten el haber nacido de la mano de una entidad financiera), estas empresas presentan importantes diferencias entre ellas en lo que se refiere a estructura y objetivos. Su finalidad es poner orden, controlar y optimizar carteras inmobiliarias fuera de control en la mayoría de entidades financieras.  
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas

 
Destacamos entre sus funciones:
• Recuperación del inmueble: puede ser una recuperación amistosa, fruto de una solución pactada entre ambas partes, o una recuperación legal si la primera no tiene éxito. 
• Toma de posesión del inmueble. 
• Toma de datos del inmueble: se realiza un primer informe de la vivienda con datos sobre su situación y descripción básica, junto con un reportaje fotográfico. 
• Saneamiento judicial y físico: proceso legal para que el inmueble pase a ser propiedad de la entidad y adecuación del mismo para su comercialización. 
• Mantenimiento: asistencia de personal cualificado en caso de producirse averías o incidencias en el inmueble. 
• Tasas e impuestos: control, previsión y pago de tasas e impuestos asociados al inmueble como el IBI, los gastos comunitarios, etc. 
• Inquilinos: cobro de rentas y procesos de gestión y liberación en caso de ocupaciones ilegales. 
• Valoración de la cartera: establecimiento de precios de venta, venta rápida y precio actual de cierre. 
• Comercialización: acuerdos de colaboración con una red de agentes inmobiliarios expertos en las zonas de los inmuebles y acciones de marketing para la captación de potenciales compradores. 
• Reporting: en todo momento del estado de la situación de la cartera en cada una de sus fases.

SERVICERS INMOBILIARIOS EN ESPAÑA.

Servihabitat 
 

Controlado por el fondo norteamericano TPG en un 51% y de CaixaBank en un 49%, lidera el ranking de los servicers con 58.698 millones de euros en activos gestionados, de los que 19.725 millones proceden del contrato Sareb. Servihabitat controla así una cuota del mercado servicer del 21%. Servihabitat tiene vocación multicliente, basa su estrategia más a corto plazo, dando salida a las miles de viviendas que han de vender para cumplir el plan de negocio elaborado por sus clientes.  Servihabitat gestiona actualmente 51.000 millones en activos de entidades financieras, de la Sareb, de fondos de inversión, de sociedades patrimoniales y de grandes propietarios, con lo que se sitúa a la cabeza del sector español de servicers. Del total, 21.000 millones corresponden a activos financieros y 30.000 a activos inmobiliarios, y tiene 59 promociones en estudio y en curso con más de 2.500 viviendas, así como 38.000 contratos activos de alquiler. Ya han realizado 18 promociones con 707 viviendas. Además acaban una media de 15.000 viviendas anuales de promotores que dejaron proyectos sin finalizar, ya que la práctica mayoría de activos financieros que gestionan corresponden a promotores que quebraron, siendo las hipotecas de particulares muy minoritarias.

Haya Real Estate 
 

Del fondo norteamericano Cerberus, que se hizo con las gestoras inmobiliarias de Bankia y Cajamar, ocupa el segundo lugar del ranking, con 52.042 millones de euros, de los que 33.862 proceden del contrato Sareb. Su cuota de mercado es del 19%.

Altamira 
 

De Apollo Global Management y Banco Santander, gestiona activos por valor de 46.566 millones, de los que proceden de Sareb un total de 26.056 millones.

Solvia 
 

De inmobiliaria de Banco Sabadell, es la cuarta del mercado, con activos bajo gestión por valor de 39.765 millones de euros, de los que 17.187 millones proceden de Sareb. Además del stock procedente del Sabadell, controla un importante paquete de viviendas procedente del Sareb, ha logrado convertirse en uno de los servicers más reconocidos por todos los agentes implicados. 
Gestiona más de 28.000 millones de euros en activos, de los que más de 5.300 son activos financieros, y también gestiona suelos en desarrollo valorados en 4.200 millones, así como más de 10.000 alquileres (valorados en más de 2.500 millones). En el ámbito de la promoción, desde 2011 ha desarrollado más de 3.400 viviendas, y actualmente tiene 34.426 inmuebles en venta, incluyendo viviendas (13.634), aparcamientos, trasteros, locales, oficinas, naves, parcelas y otros, como amarres o edificios en construcción. Cuenta con 23 promociones de obra nueva en curso -21 que desarrolla para sus clientes y dos que únicamente comercializa- que suponen más de 1.100 viviendas, principalmente en el área de Barcelona y Madrid, Levante y Andalucía

Anticipa Real Estate 
 

Trabaja casi en exclusiva para su único accionista, Blackstone, participa tanto en la compra de carteras como en su gestión posterior con una visión de largo plazo que apuesta por el mercado de alquiler residencial. Anticipa está encargada de gestionar más de 40.000 hipotecas procedentes de Catalunya Caixa. Mientras que Servihabitat y Solvia no poseen ningún activo, sino que los gestionan para sus clientes, Anticipa Real Estate (propiedad del fondo Blackstone y nacida con 40.000 hipotecas de CatalunyaCaixa) se ha especializado en comprar hipotecas e inmuebles para focalizarse en el negocio de viviendas en alquiler. Así, su estrategia es de gestión a largo plazo, no de liquidación de activos, y en 2015 adquirió carteras de crédito promotor a CaixaBank y la Sareb por unos 1.000 millones y 5.000 viviendas en total; también acordó adquirir 4.500 pisos de Banco Sabadell -3.000 ya alquilados actualmente-. De la cartera de hipotecas gestionadas, un 25% paga con normalidad mientras que el 75% restante presenta diversos grados de morosidad. Anticipa prevé aplicar dación en pago en la mayoría de préstamos con dificultad. Hasta la fecha se han firmado un total de 3.000 acuerdos. Tras la dación en pago, la mayoría de deudores abandonan el piso, pero un 5% se quedan con un alquiler a precio reducido con un contrato de tres años.

EL FUTURO DE LOS SERVICERS INMOBILIARIOS.

El análisis común de los expertos coincide en el espíritu de permanencia de la mayoría de estas entidades, a medio y largo plazo. 

Los expertos vaticinan fusiones entre estas entidades en los próximos años al objeto de reducir costes. 

Uno de los primeros ejemplos ha sido el de la empresa noruega especializada en gestionar créditos fallidos y recobro Lindorff, que ha adquirido Aktua, la empresa de servicios inmobiliarios del antiguo Banesto.