| La modificación
la Ley 6/2016 hs propiciado que muchos inversores inmobiliarios hayan iniciado
ya los trámites para regularizar sus propiedades. La reforma, en
vigor desde agosto de este año, beneficia a las viviendas construidas
en pequeñas parcelas a las cuales se le abre la vía de la
regularización solicitando su declaración como Asimilado
a Fuera de Ordenación (AFO). Se trata de una figura contemplada
en el Decreto de Regularización 2/2012, un régimen jurídico
especial que posibilita una regularización administrativa y jurídica
para aquellas construcciones que se realizaron sin licencia municipal,
que incumplían alguna normativa urbanística o que se realizaron
en suelos rústicos donde no se podía edificar.
El propietario
debe solicitar su regularización en el Ayuntamiento. Se le exige,
entre otra documentación, un proyecto técnico visado con
los planos, instalaciones y una memoria de la vivienda.
Si la casa
fue construida con licencia de obra o con permiso municipal de la parcelación,
aún siendo ilegal, es necesario proceder a su anulación.
Después se remite el acuerdo al Consejo Consultivo de la Junta de
Andalucía para que se pronuncie. Si es positivo, el pleno debe ratificar
la anulación. Es entonces cuando comienza el expediente propiamente
dicho.
Para tramitar
las solicitudes de los dueños los municipios deben contar con avance
del PGOU adaptado a la LOUA y al Decreto 2/2012. La reforma llevada a cabo
por la Junta de la LOUA a través de la Ley 6/2016 establece un plazo
de dos años para que los municipios redacten el avance del planeamiento.
En caso contrario será la Junta de oficio la que lo realice para
no privar a los dueños del derecho a regularizar sus casas.
Aunque la obtención
de la declaración como AFO en ningún caso supone la legalización
de la vivienda, para los propietarios representa la salvación de
sus casas, ya que antes de la modificación de la LOUA estaban afectados
por la «imprescritibilidad».
El certificado
de AFO permite a los dueños poder inscribir los inmuebles en los
registros de la propiedad y acceder a los servicios básicos de luz
y agua.
El trámite
consiste en que el propietario debe solicitarlo. Después el pleno
del Ayuntamiento, que debe tener al menos el avance del PGOU, propone la
nulidad de la licencia, si es que la tiene, aunque no responda la legalidad.
Se envía el acuerdo plenario al Consejo Consultivo. Una vez pronunciado
este órgano, el pleno debe confirmar la nulidad y sólo entonces
se puede iniciar la tramitación, aunque el propietario debe presentar
un proyecto idéntico al de una vivienda nueva.
El procedimiento
se puede prolongar durante cerca de un año, teniendo en cuenta que
los ayuntamientos de los pueblos pequeños no cuentan con un técnico
todos los días de la semana para facilitar la tramitación
de estos expedientes. En los ayuntamientos de mayor tamaño, dotados
de equipos técnicos en sus plantillas de personal, el proceso tampoco
se acorta, a pesar de que la declaración de AFO es una competencia
de los ayuntamientos.
EJEMPLOS
Alcaucín
ha podido iniciar este procedimiento gracias a que cuenta con una avance
de PGOU aprobado y adaptado a la LOUA y al Decreto 2/2012.
En el caso
de Alcaucín, estos expedientes no están representando ningún
ingreso extra para el Consistorio, ya que se está compensando a
los propietarios la licencia abonada en su día.
Además
son expedientes que están absorbiendo casi por completo el trabajo
de los técnicos y juristas del Ayuntamiento, por lo que en la práctica
son trámites que cuestan dinero a las arcas municipales.
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