Con la recuperación económica y la reactivación del inmobiliario, el sector se ve obligado a replantear su modelo de negocio, gravemente afectado en su reputación.

Con este telón de fondo, Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, analizó como Neinor ha afrontado la responsabilidad de liderar la transformación del sector hacia un modelo basado en criterios éticos, de sostenibilidad y de transparencia, con el objetivo de no repetir los errores del pasado y recuperar la confianza del comprador. Tras años de estancamiento, el resurgimiento del sector pasa únicamente por aquellas compañías que han entendido la necesidad de este cambio. 

“Las promotoras residenciales competimos hoy con unos bancos con urgencia por vender y con unas sólidas cifras de alquiler, de modo que tenemos por delante un reto inédito: ilusionar al cliente con un producto distinto”, ha señalado Juan Velayos, consejero delegado de la inmobiliaria Neinor Homes, en una nueva sesión de Matins Esade.

Acerca de la decisión del fondo norteamericano Lone Star de entrar en el ámbito de la promoción residencial en España mediante la adquisición de Neinor Homes, antigua filial de Kutxabank, Velayos ha considerado que, tras la crisis, “se han abierto en España tres ventanas de oportunidad sucesivas en el sector inmobiliario: la de las socimis, la de las empresas de servicing, y, con carácter más reciente, la de las promotoras residenciales”.

Esta última se basa, según el ponente, en cuatro factores: “España es un país muy apegado a la propiedad; hoy cuenta con unas condiciones macroeconómicas mejores a las de los países de nuestro entorno; a tasa de esfuerzo de las familias para acceder a una hipoteca está hoy a niveles precrisis; y el sector bancario ha entendido que el negocio de las hipotecas está en el volumen y, por lo tanto, necesita conceder un gran número de ellas”. Por eso, Velayos ha avanzado que, en España, ocurrirá lo que ya pasó en Reino Unido y Estados Unidos en 2002: “las inmobiliarias multiplicaron por tres sus valoraciones”.

Neinor Homes cuenta hoy con 10.000 viviendas y una inversión en suelo finalista valorada en 1.000 millones de euros repartido entre Madrid, Barcelona, el País Vasco, la Costa del Sol y Baleares. Sin embargo, para el ponente, haber conseguido tal volumen es sólo el principio. “El verdadero reto es aplicar a la promoción residencial un modelo industrial basado en tres pilares: la institucionalización, el enfoque al cliente y la apuesta por evolucionar un producto que no ha cambiado en décadas”, aspecto este último en el que Velayos ha incidido en el trabajo que desarrolla su compañía mediante su laboratorio de ideas Neinor Lab.

El consejero delegado ha abordado la transformación del sector inmobiliario en España, apuntando, en primer lugar, a los factores demográficos que contribuyen a la misma. Según Velayos, si bien es cierto que la demografía está cayendo en nuestro país, “el auge de modelos como el de las familias monoparentales, la extensión de las expectativas de vida y lo inexplorado que está todavía el mercado internacional” plantean interesantes oportunidades.

Otro cambio natural lo ha supuesto el hecho de que las promotoras ya no puedan recurrir sólo a los bancos para suplir sus carencias de capital y, por tanto, “son más prudentes al gestionar fondos propios o de origen institucional y han de erigirse en reguladores que eviten que se produzcan nuevas burbujas inmobiliarias”.

En el tramo final de su intervención, Velayos ha pronosticado “una progresiva concentración en el sector”, pese a que seguirán cohabitando compañías locales y de ámbito nacional, así como un cambio de paradigma que hará que el negocio “deje de estar en la transformación de suelo, que en nuestro país ha requerido históricamente buenas conexiones, para basarse en la compra de suelo finalista y en ser escrupulosos en los márgenes, costes y timings de los proyectos para garantizar sus márgenes”.

Por último, Velayos ha insistido en la desatención histórica del sector hacia el cliente “pese a que la compra de una vivienda constituye una de las decisiones más importantes que tomará en su vida” y ha considerado imprescindible superarla desde una óptica de negocio, ya que, “en un contexto de márgenes inferiores, entender la demanda y diseñar un producto a medida marcará la línea divisoria entre el éxito y el fracaso”.

 
ANTECEDENTES

17 de junio de 2015 

NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA ESTRATEGIA INMOBILIARIA DE LONE STAR A TRAVÉS DE NEINOR 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. El fondo de inversión norteamericano Lone Star está comprando suelo residencial disponible y lo promoverá a través de Neinor, la inmobiliaria que compró a Kutxabank por 930 millones de euros a finales de 2014 y con la que ha comprado inmuebles por 300 millones en dos meses según fuentes del sector. La operación con Kutxabank fue la mayor transacción de venta de una promotora inmobiliaria desde 2007. Se realizñó mediante la aportación a una nueva compañía de activos procedentes tanto de su propio balance como de sus filiales inmobiliarias Neinor y Neinor Barria para su posterior venta. Lone Star asumió toda la plantilla empleada en el grupo (Neinor, Inverlur, CajaSur Inmobiliaria y el equipo comercial de Valle Romano). Esta nueva compañía se hacía con la suscripción a favor de la nueva sociedad de un contrato de 'servicing' o de prestación de servicios para que la nueva Neinor siga gestionando los activos inmobiliarios que se mantienen en el balance de Kutxabank. Kutxabank pudo elegir entre varios candidatos, pero optó por Lone Star por su experiencia previa en operaciones similares de creación de valor en el negocio promotor y su fortaleza a la hora de afrontar diferentes crisis inmobiliarias en distintos mercados en el pasado, como en Alemania, Irlanda, Francia o EE UU. 
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La promotora residencial Neinor Homes inició su actividad con un equipo de 127 profesionales y un 'stock' de suelo para nueva promoción de más de 5.000 viviendas. Su plan de negocio incluye para 2015 una inversión en torno a 1.000 millones en la compra de suelo, así como el lanzamiento de más de 10 promociones y ventas de más de 2.000 viviendas, unos números que la convierten en la primera gran promotora residencial del nuevo ciclo inmobiliario español.
Neinor es una promotora con 28 años de historia y un equipo profesional de máximo nivel con presencia en Bilbao, Madrid y Córdoba, además de casi 1.000 millones de euros de activos adquiridos con fondos propios, que incluyen exclusivamente producto terminado y suelo finalista, ubicados en su práctica totalidad en el País Vasco, Madrid, Cataluña y Andalucía.
Especializada en promoción residencial de primeras y segundas viviendas de calidad, Neinor Homes se concentrará en los mercados de mayor demanda y menor 'stock', en especial Madrid, País Vasco, Cataluña, Andalucía y Baleares. 
Neinor Homes invertirá solamente en suelos finalistas o sin riesgo urbanístico, basando por tanto la generación de valor única y exclusivamente en la promoción inmobiliaria.
La promotora aplica criterios muy estrictos de calidad centrados en el cliente, además de la máxima eficiencia en el project management, con el objetivo de asegurar la cadena de valor más eficiente en cada proyecto. Asimismo incorporará certificaciones energéticas medioambientalmente sostenibles a cada nueva promoción.
La compañía ha elaborado un Libro Blanco (Manual de diseño y construcción) que recoge las características de su producto, estilo y todos los parámetros de calidad y sostenibilidad de sus nuevas promociones. Entre las primeras acciones adoptadas en este ámbito, Neinor Homes ha pasado a ser miembro y formar parte del Consejo Asesor de Breeam.
Neinor Homes quiere promover más de 3.000 viviendas al año, cuenta con un stock de suelo para nueva promoción de más de 5.000 vivienda y con la vocación de convertirse en la promotora residencial de referencia en España. Neinor Homes se concentrará en los mercados de mayor demanda y menor stock, en especial Madrid, País Vasco, Cataluña, Andalucía y Baleares. 
Sólo en el suelo comprado en Legazpi (Madrid), Lone Star puede construir una torre de 20 alturas. En este caso, el fondo de inversión Lone Star, a través del grupo Neinor, ha adquirido un paquete de suelo residencial repartido entre Madrid y País Vasco por un importe cercano a los 22 millones de euros. En concreto, tres suelos, uno situado en Madrid y dos más en País Vasco. El suelo ubicado en Madrid se encuentra en el barrio de Legazpi y cuenta con 6.400 metros edificables y un plan especial aprobado por el Ayuntamiento de Madrid para la construcción de una torre de 20 alturas. Los otros dos suelos están ubicados, uno en Getxo, con 7.173 metros edificables, y el segundo en Urduliz, compuesto por varias parcelas con 23.000 metros. 
Estas dos promociones situadas en Madrid y Barcelona se unirán a las cuatro promociones en curso y a las más de diez nuevas promociones previstas para este año, lo que implica el lanzamiento de más de 1.000 nuevas viviendas. La compañía busca promover más de 3.000 viviendas al año, cuenta con un stock de suelo para nueva promoción de más de 5.000 vivienda y con la vocación de convertirse en la promotora residencial de referencia en España. Neinor Homes se concentrará en los mercados de mayor demanda y menor stock, en especial Madrid, País Vasco, Cataluña, Andalucía y Baleares.