¿Es un mal momento para las oficinas? No. De hecho, una recomendación que están haciendo todos los 'brokers' para invertir en España es hacerlo en oficinas en las grandes ciudades. El mercado descuenta un gran crecimiento de las rentas en los próximos cinco años: los alquileres en el pico estaban cerca de los 45 o los 50 euros por metro cuadrado y mes y ahora están por debajo de los 30 euros. Pero sí es cierto que hay otros inversores que no van a esperar a que se produzca ese crecimiento de rentas y optan ya, por ejemplo, por invertir en naves logísticas, que pueden dar un retorno del 6,5 por ciento o hasta un 10 por ciento si la inversión se apalanca un poco. Ahora hay muchos más inversores, más sofisticados y están desarrollando estrategias de inversión complementarias.

CENTROS COMERCIALES

Hay 3 motivos por los que hay tanto interés por centros comerciales: hay un número muy elevado de activos en venta o que saldrán al mercado próximamente, la coyuntura macroeconómica del país es mejor a la del resto de Europa y, además, las rentabilidades ofrecidas en otras economías como Francia, Alemania o Reino Unido están por debajo del mercado español. Las compras de capital extranjero en el sector inmobiliario superan a las de inversores españoles en este 2016 por primera vez desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.

CIFRAS

Entre enero y septiembre, se invirtieron en España 6.400 millones de euros en compras de activos inmobiliarios. De esta cifra, el 60% del capital tenía origen extranjero, según CBRE, un dato que da la vuelta a la tendencia que marcaba el mercado desde el inicio de la recuperación del sector inmobiliario en España.

Desde el inicio de la crisis, cuando los inversores internacionales salieron del mercado, eran los nacionales los que lideraban la actividad, hasta un 62% en 2012. Desde 2013, los internacionales han regresado con fuerza y hasta el primer semestre de este año representaban el 74%", según el área de Research de Savills.

Además, las Socimis españolas han entrado en 2016 en fase de gestión, mientras en 2014 y 2015 su fase era de adquisición. 

Entre enero a junio, los compradores extranjeros desembolsaron 2.217 millones de euros en inversión inmobiliaria directa -que no incluye ni operaciones corporativas, compraventa de deuda ni de suelo- en el país, el 74% del total, lo que sitúa a España como el segundo mercado con mayor participación de inversión internacional en el continente, señala Savills en su último informe. 

Por tipo de inmuebles, las oficinas y grandes establecimientos comerciales (centros y parques, principalmente, aunque también locales emblema en las principales arterias de grandes ciudades) son los activos favoritos para el inversor extranjero. 

Incluyendo capital nacional e internacional, el segmento de oficinas ha liderado históricamente el volumen transaccionado, con un 44%, seguido de los activos comerciales, con un 36%. Sin embargo, en el año 2016 (hasta octubre), el comercial concentra casi el 50% ya que registra también mayor número y volumen de megaoperaciones, señalan desde Savills.

Por nacionalidades, los inversores procedentes de Estados Unidos lideran el ránking de compras en 2016, seguidos de fondos alemanes y de Reino Unido.

Los americanos han marcado la diferencia con macro operaciones como el proyecto Empire (con 4.500 viviendas de alquiler procedentes de Banco Sabadell) que compró Blackstone por 600 millones de euros; el portfolio de hipermercados Eroski, que adquirió Invesco por 358 millones; y el parque empresarial Las Mercedes, por el que GreenOak pagó 129 millones. También son los que más operaciones han realizado en 2016 (18), seguidos de franceses, con 11, e ingleses.

FONDOS INMOBILIARIOS INTERNACIONALES ACTIVOS EN ESPAÑA
 

AMERICANOS

HIG. Fondo estadounidense. Adquirió a Sareb la primera gran cartera de stock de obra nueva en el arco mediterráneo. Opera en España conjuntamente con Monthisa.

Baupost. Fondo estadounidense. Cuenta con una alta especialización en promover en zonas de costa y producto de lujo. Su socio en España es Urbania, según fuentes del mercado.

Morgan Stanley. El banco de inversión interviene en varios proyectos en la Costa del Sol.

Pimco. Fondo estadounidense. Se ha aliado junto a Lar España en el negocio de promoción, levantando el proyecto de lujo Lagasca 99 en Madrid. La semana pasada se convirtió en el máximo accionista de la socimi.

Harbert Management Corporation. Fondo estadounidense. Ha creado una joint venture junto a Momentum Real Estate para promover en Madrid.

Castlelake. Fondo estadounidense. Se hizo con varios terrenos de una cartera de la Sareb en la capital. Ha creado Aedas en colaboración con Merlin Properties.

Lone Star. Fondo estadounidense. Adquirió Neinor, la inmobiliaria de Kutxabank. Ya ha adquirido suelos por 200 millones de euros y dispone de otros 1.000 millones más para invertir.

VärdePartners. Fondo estadounidense. Con lo adquirido en San José Desarrollos ha creado la inmobiliaria Dospuntos. Su objetivo es entregar una media de 2.000 casas al año a partir de 2019 y realizar inversiones por 2.000 millones para los próximos seis años en España. Además, ha entrado en el capital de una nueva empresa de oficinas creada junto a Procisa.

EUROPEOS

Kronos Investment Group. Con sede en Londres y Luxemburgo. Grupo inversor que ejerce también como promotor. Dispone de proyectos residenciales en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga, Alicante y Cádiz.

ActivumSG. Fondo alemán. Compró el Mercado de Fuencarral en Madrid. En residencial, se centra sobre todo en promoción. Compró recientemente dos solares a las afueras de Madrid para hacer más de 1.000 viviendas.

Aquila Capital. Fondo alemán. Dispone de una alianza con Inmoglaciar y juntos lograron hacerse con la adjudicación de 27 hectáreas en Villaverde para el desarrollo de 1.200 viviendas.

Chenavari. Firma británica. Se ha aliado con Via Célere para un proyecto en Barcelona de 56 millones de euros.

Eurostone. Fondo con sede en Luxemburgo. Se hizo con la antigua sede de EFE para hacer pisos de lujo, y lo hizo de la mano de Mina Inmobiliaria.

CAPITAL RIESGO

KKR. Una de las grandes firmas de capital riesgo del mundo. Cuenta con una participación minoritaria en la cotizada Quabit, sucesora de la desaparecida Astroc.
 
 

ANTECEDENTES
17 de agosto de 2016 

NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA UNIÓN DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS CON LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS LOCALES. 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guía del plan de negocios, business plan. Todos los fondos inmobiliarios internacionales con intereses en España están desarrollando su propio plan de negocios. Los fondos de inversión internacionales han aterrizado con fuerza en el sector residencial español y lo han hecho de la mano de promotoras inmobiliarias locales. El fondo americano HMC adquirió suelos en Madrid (entorno de la A-6) utilizando pequeños promotores locales para la parte operativa. Siguiendo con HMC, a principios de año, la socimi Heref Habaneras, titular del centro comercial 'Habaneras' de Alicante empezó a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La socimi es 100% titularidad de Heref III, un firma con sede social en Luxemburgo que, a su vez, es propiedad de Harbert European Real Estate Fund, un fondo de inversión en inmuebles en renta en Europa de la compañía estadounidense Harbert Management Corporation (HMC). 
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La joint venture formada por Harbert Management Corporation (HMC), con más de 4 billones de dólares bajo gestión, y la gestora de proyectos Momentum Real Estate, destacó el pasado año con la adquisición de tres nuevos suelos para el desarrollo de proyectos residenciales en Madrid que supondrá con una inversión total prevista de 62 millones de euros. Los solares adquiridos se encuentran en ubicados en Aravaca (Aravaca Garden Town), Alcobendas (Juncal Garden) y El Encinar de los Reyes (Encinar Garden). Tres ubicaciones en las que este seguirán desarrollando promociones exclusivas bajo el modelo “Garden”, es decir, "viviendas enfocadas a un segmento de rentas altas que demanda viviendas de grandes dimensiones y con un nivel alto de calidades", tal y como explican desde Momentum. Su primer proyecto residencial en Madrid fue Aravaca Garden, cuya inversión total supera los 60 millones de euros. Una promoción de  72 viviendas exclusivas, con precios que rondan los 800.000 y 900.000 euros. El solar fue adquirido en julio de 2014 en subasta a La Caixa un solar por 18 millones de euros.
Castlelake sigue la misma operativa con varias promotoras locales en Madrid y Valencia y ha adquirido suelos en Levante, Andalucía y Madrid. Castlelake ha creado la promotora Aedas que estará gestionada por antiguos trabajadores de Testa, actualmente propiedad de la socimi Merlin. Esta nueva promotora inmobiliaria comenzará a operar en octubre y cuenta con un millón de m2 de suelo en Madrid, Barcelona, Costal del Sol y Baleares. 
Castlelake se suma a otros fondos de inversión como Lone Star y Värde, que han apostado también por nuestro país al crear sus propias promotoras. Lone Star cuenta con Neinor, que compró a Kuxtabank en 2014, y Värde ha lanzado su promotora Dos Puntos, que nace de su adquisición en 2015 de San José Desarrollos. 
Kennedy Wilson ha comprado varios edificios con Renta Corporación (como socio operativo) y parte de Aliseda junto con el fondo estadounidense Värde Partners. Precisamente Aliseda podría ser recomprada por el Banco Popular que la vendió en 2013 al fondo Värde Partners Värde y Kennedy Wilson. Los dos fondos piden mucho más que los 815 millones que pagaron en 2013 al banco Popular. 
Hace un año que la división europea del fondo estadounidense Kennedy Wilson compró por 85,5 millones de euros nueve supermercados y siete tiendas de calle situados en varias ciudades españolas. Se trata de la mayor operación inmobiliaria que ha realizado la firma en nuestro país y eleva el valor de su cartera hasta 137 millones de euros. El fondo estadounidense, a través de su filial europea (Kennedy Wilson Europe Real Estate) adquirió al fondo AEW Europe un total de 16 superficies comerciales que tienen como inquilinos a las cadenas de supermercados Carrefour y Dia. 11 establecimientos que están alquilados a la cadena francesa y otros cinco alquilados a la firma española.  Entre ellos hay nueve supermercados y siete tiendas de calle, por los que ha pagado un total de 85,5 millones de euros, lo que supone una rentabilidad del 6,9%. Las superficies comerciales están repartidas entre diferentes regiones. Aunque la mayoría se encuentran en Madrid y Barcelona, algunos de los locales están situados en Bilbao, Salamanca, Cádiz, Almería y Pontevedra. Los activos inmobiliarios tienen contrato de arrendamiento con las dos cadenas de supermercados hasta el 31 de diciembre de 2038, aunque contienen una cláusula que posibilita una ruptura de contrato a finales de 2020.
Pimco ha invertido junto con Grupo Lar en dos operaciones en Madrid: una promoción de obra nueva en Juan Bravo 3 y una rehabilitación en Claudio Coello 108, vendida al fondo alemán Patrizia Inmobilien por 22 millones de euros.
Lone Star adquirió una cartera de deuda del Santander, parte de Octopus (del banco Eurohypo) y Neinor, la inmobiliaria de Kutxabank.Lone Star utiliza un servicer propio socio operativo (Hudson). Hudson Advisors Spain, S.L.U., con sede en Madrid, gestiona, administra y añade valor a las inversiones adquiridas por Lone Star Funds. Hudson Advisors Spain es una filial de la compañía estadounidense Hudson Advisors LLC.  Harbert Management Corporation (HMC) está comprando junto a la gestora de proyectos Momentum Real Estate.