| a. ¿Qué
es el contrato de Precio Máximo Garantizado (PMG)?
El contrato
de Precio Máximo Garantizado es un modelo de contrato utilizado
en el caso que el Promotor de una obra quiera establecer unas condiciones
que impliquen a la empresa encargada de gestionar la obra de construcción,
Construction Manager, como Contratista de la obra. En este proceso, se
comparten los ahorros y se establece un límite económico
a partir del cual se hace cargo la empresa de gestión.
El Construction
Manager adquiere un compromiso contractual sobre el precio de ejecución,
asumiendo el aumento del presupuesto si se produjera, o compartiendo los
ahorros con la propiedad si éstos se consiguen.
La modalidad
de Precio Máximo Garantizado añade el hecho de que el contratista
asume el riesgo sobre el coste final de la obra, garantizando al Cliente
un precio máximo que nunca podrá ser superado. Durante el
proceso de licitación de los paquetes de ejecución de obra,
se obtienen ofertas en firme por paquetes de obra que sean en su conjunto
aproximadamente un 80% del coste total del proyecto. En ese momento, el
contratista está en disposición de garantizar un precio máximo
garantizado al Cliente.
Cuando se termina
la obra y se conoce el coste final de construcción, el contratista
asumirá el coste adicional sobre el Precio Máximo Garantizado
(PMG), si se produjera. Caso de alcanzarse un coste final de construcción
inferior al Precio Máximo Garantizado, el ahorro sería compartido
entre el Cliente y el contratista.
La Propiedad
reembolsa todos los costes directos más los servicios con su beneficio
correspondiente, pero el total no puede exceder de una cantidad previamente
fijada y que constituye el PMG. En caso de sobrepasarlo el riesgo
económico es asumido por la empresa gestora. En estos contratos,
la contratación se realiza bajo los condicionantes del “Open Books”
(libros abiertos).
b. Contratos
de Precio Máximo Garantizado (PMG): libros abiertos “open book”.
Contratos OBE.
Todos los implicados
deben asumir parte del riesgo, estando alineados con los objetivos económicos
del proyecto. En este sentido, se están utilizando formulas contractuales
como Management Contracting o el modelo de Precio Máximo Garantizado,
o los modelos de “Libros Abiertos”, que facilitan una relación de
confianza basada en la comunicación y la transparencia en los contratos
y sus riesgos.
Dentro de la
tipología de contratos internacionales en el sector de la infraestructuras,
la estimación a libro abierto o contratos OBE (Open Book Estimation)
ofrece características y ventajas a considerar dentro de los contratos
modalidad precio fijo- llave en mano o LSTK ( Lump Sum Turn key).
El contrato
OBE, o contrato de estimación a libro abierto es muy popular para
asegurar al cliente obtener un precio competitivo, por ejemplo en
los casos de proyectos con un grado de complejidad en el que los
concursos de licitación resultarían imprácticos, ya
que los elevados costos de preparación de ofertas se reflejarían
en la oferta de los licitantes y restringirían el número
de ofertas. También es útil si el trabajo es difícil
de especificar con precisión desde el principio, o si el cliente
no está dispuesto a pagar por la prima de riesgo que los contratistas
suelen añadir al dar precios fijos.
Con frecuencia,
se incluye un incentivo para el contratista para dar un precio realista
y reducir al mínimo los costos durante el proyecto. Por lo general,
el mecanismo de este tipo de incentivos es que el contratista recibe una
bonificación o penalización calculado como un porcentaje
de la diferencia entre el coste real del proyecto y una estimación
proporcionada por adelantado.
En un contrato
a libro abierto, el cliente y el contratista están de acuerdo
en:
• Que los costos
son remunerables al contratista.
• El margen
que el contratista puede añadir a estos costos.
• El proyecto
se factura luego al cliente sobre la base de los costes reales incurridos
más el margen acordado.
Características
de los Contratos OBE
• Inicialmente
se firma un Acuerdo de Trabajos Iniciales /Early Work Agreement (EWA),
para cubrir los Trabajos de Ingeniería Básica (Front End
Engeeniering Design (FEED)), Ingeniería de detalle inicial y la
estimación de Costes a Libros abiertos (Open Book Cost Estimate).
• El Precio
del contrato se valora conjuntamente con el cliente, esfuerzo conjunto
con el Cliente para obtener el EPC
• Compra temprana/anticipada,
mientras se hace la Ingeniería y se encargan los equipos de
largo plazo de entrega (Long Lead Items)
• Condiciones/factores
para la conversión al EPC (Engineering Procuremente Construction)
preacordadas.
Metodología
de la estimación acordada.
• Se acuerdan
factores multiplicadores incluyendo Contingencia, Riesgo y Beneficio acordados
en EWA. El Cliente tiene al final la opción de convertir la
valoración en un EPC.
• Condiciones
de los Contratos OBE
• Coeficientes
de gastos generales y beneficio
• Coeficientes
para contingencias
• Incrementos
para cantidades estimadas y no medidas
• Principios
básicos del contrato
• Precios
unitarios para personal de Ingeniería
• Precios
unitarios para personal de Staff
Ventajas de
los Contratos OBE
• Compra anticipada
de equipos de largo plazo de entrega
• Opción
de convertir la oferta en EPC
• Posibilidad
de financiación externa por ser EPC
• Solidez
del coste previsto
• Reducción
del precio por eliminación de riesgos y contingencias
• Menor coste
de oferta , más competidores
• Transparencias
y acuerdo en factores claves como, Contingencia, Riesgo y Beneficio.
c. El precio
máximo garantizado en la gestión de la construcción
a riesgo (construction management at risk) + openbook + GMP.
Normalmente
el equipo de Project Management gestiona las diferentes unidades del proyecto.
Y se adjudica el importe mayoritario a un constructor en openbook, participando
en el diseño y con GMP. En este caso el promotor no quiere asumir
el riesgo, hace participar al constructor en el diseño en un punto
determinado y entonces el constructor ofrece un precio cerrado, estimando
que la desviación de coste es asumible y controlada. En este contrato
el equipo de Project Management tiene más responsabilidad y control
que en un IPD. Incluso pueden ellos ofrecer el GMP y ocupar el role de
un constructor.
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