| El conocimiento
de los metros cuadrados que se puedan construir permitirá
concretar la incidencia del valor del suelo en el coste de la promoción.
Esto es lo
que se conoce como “repercusión”, que es el resultado de la división
entre el precio del suelo y los metros cuadrados susceptibles de edificar.
Con este dato
ya podrá calcular aproximadamente el coste de ejecución material
por metro cuadrado construido.
Hay dos variables
implicadas en la construcción en un solar: la edificabilidad y la
ocupación.
La edificabilidad
es la cantidad de metros cuadrados que puedes construir en total, en proporción
al terreno del que hablamos. Aquí la unidad se expresa en “m2/suelo”
Supongamos
un solar de 100 m2 (es decir, con un suelo de 100 m2) con una edificabilidad
del 0,8.
Esto se traduce
en que el solar tiene una edificabilidad de 0,8 m2/suelo.
Si el la edificabilidad
es 0,32m²techo/m²suelo significa que el máximo edificable
es el resultado de multiplicar la edificabilidad por la superficie de parcela.
Es un paso
decisivo en el procedo de “viabilidad de la promoción inmobiliaria”.
Y si a esto
le suma una investigación de los precios de mercado, ya tiene la
clave: saber si el solar debe o no adquirirse al precio ofrecido por el
vendedor.
Y a partir
de aquí, hay cuestiones relacionadas con la edificabilidad, como
el proyecto del arquitecto no saque todo el jugo a la edificabilidad.
Para ayudarnos
en esta investigación, el instrumento básico es la cédula
urbanística que facilita el ayuntamiento.
La Oficina
de Urbanismo de cada Ayuntamiento marca la edificabilidad y la ocupación
de los solares, así como la altura máxima de los edificios.
Otro dato importante que proporciona la Oficina de Urbanismo del Ayuntamiento
son los retiros o retranqueos, los metros lineales de distancia que debemos
respetar por los cuatro lados del edificio.
Otro informe
importante es el estudio geotécnico, especialmente en obras con
una importante infraestructura de hormigón o cuando se quiere aumentar
la rentabilidad aprovechando el subsuelo.
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