| Con la nueva
ley las aportaciones deberían estar aseguradas por una compañía
de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros que la
cooperativa debe acreditar. Sin embargo, tal y como llevan meses reconociendo
desde el sector cooperativista, tanto el sector asegurador como el financiero
se están mostrando muy reacios a asegurar estas cantidades.
De esta manera,
la existencia de este seguro es de obligado cumplimiento según la
ley, pero no según el mercado, que hace que no existan compañías
que emitan los seguros de afianzamiento necesarios en fases iniciales de
las cooperativas cuando aún no está concedido el préstamo
promotor ni obtenida licencia de obras.
Ante este vacío,
se está pensando en alternativas para asegurar estas aportaciones
como el bloqueo de cuentas bancarias, avales de diverso tipo o el seguro
de responsabilidad civil.
LA REFORMA
LEGAL
A partir de
enero de 2016 el dinero entregado por un comprador a una promotora que
no tenga concedida la licencia de obra no estarán garantizadas lo
que hará muy difícil recuperarlo.
Las personas
físicas y jurídicas que promuevan la construcción
de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad
de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los
adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán
cumplir las condiciones siguientes:
• Garantizar,
desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución
de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante
contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras
o mediante aval solidario, para el caso de que la construcción no
se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido.
• Percibir
las cantidades anticipadas a través de entidades de crédito
en las que se depositarán en cuenta especial, con separación
de otra clase de fondos del promotor, comunidades de propietarios o sociedad
cooperativa, y de las que sólo podrá disponer para las atenciones
derivadas de la construcción de las viviendas.
Para que un
contrato de seguro de caución pueda servir como garantía
tendrá que cumplir los siguientes requisitos:
• Se suscribirá
una póliza de seguro individual por cada adquirente, identificando
el inmueble objeto de adquisición.
• La cuantía
asegurada incluirá las cantidades anticipadas y los impuestos aplicables,
incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva
del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el
promotor.
• Si la construcción
no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido, el asegurado,
previo requerimiento al promotor sin que se haya procedido a la devolución
en un plazo de 30 días, podrá reclamar al asegurador el abono
de la indemnización correspondiente, que deberá indemnizar
al asegurado en el plazo de 30 días a contar desde que formule la
reclamación.
• No serán
indemnizables las cantidades cuya aportación no se acredite.
• Si la entidad
aseguradora satisface la indemnización al asegurado, el promotor
no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a
la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.
El aval tendrá
que cumplir los siguientes requisitos:
• Se emitirá
y mantendrá en vigor por la cuantía total de las cantidades
anticipadas, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés
legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha
prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
• Si la construcción
no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario,
previo requerimiento al promotor sin que se proceda a la devolución
en el plazo de 30 días, podrá exigir al avalista el abono
de las cantidades.
• Transcurridos
2 años desde el incumplimiento por el promotor de la obligación
garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión
del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá
la caducidad del aval.
Cantidades
anticipadas
En los contratos
para la adquisición de viviendas en que se pacte la entrega de cantidades
anticipadas deberá hacerse constar expresamente:
• Que el promotor
se obliga a la devolución de las cantidades percibidas a cuenta,
incluidos los impuestos aplicables y los intereses legales en caso de que
la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos,
o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera
ocupación o el documento equivalente que faculte para la ocupación
de la vivienda.
• Referencia
al contrato de seguro o aval bancario, con indicación de la aseguradora
o entidad avalista.
• Designación
de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual
se ha de hacer entrega de las cantidades anticipadas.
• En el momento
del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor hará entrega
al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e
individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del
precio.
• Si la construcción
no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada,
el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato
con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos
los impuestos aplicables e incrementadas en los intereses legales, o conceder
al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula
adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período
con la fecha de terminación de la construcción y entrega
de la vivienda.
Expedida la
cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación
o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la
vivienda por el órgano administrativo competente y acreditada por
el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se cancelarán
las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. Cumplidas
las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente
rehusara recibir la vivienda.
MODIFICACIÓN
DE LA LEY
La Ley 20/2015,
de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de
las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, modifica varios preceptos
de la Ley de Ordenación de la Edificación, siendo la principal
novedad la derogación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percibo
de Cantidades Anticipadas en la Vivienda.
Así,
se ha dado nueva redacción a la Disposición Adicional Primera
de la LOE y, en consecuencia, las cantidades entregadas por cualquier comprador
antes de que el promotor o la cooperativa tengan concedida la licencia
de obra no estarán garantizadas por ley a partir del 1 de enero
de 2016.
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