| Con el Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, pasamos
de un escenario en el que la tasa de capitalización de la renta
varía mensualmente, a otro en el que la variación es anual,
con todas las implicaciones derivadas de esta nueva situación.
Se sigue el
tenor de la Ley 37/2015, de 29 de Septiembre, de Carreteras, que modificó
los índices de referencia para el cálculo del tipo de interés
a utilizar para aplicar el método de capitalización de la
renta rústica.
En esta tipología
de suelos se modifican las tasas (tipo de capitalización de las
rentas del suelo) y los factores de localización que se aplican
para calcular del valor que determinará la responsabilidad patrimonial
de la Administración, en caso de venta forzosa, cuando no hay acuerdo
entre los propietarios de una junta de compensación y en caso de
expropiación.
Artículo
36 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Valoración
en el suelo rural.
1. Cuando
el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto
en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos
se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real
o potencial, la que sea superior, de la explotación según
su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta
potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute
o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la
legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos
normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos
las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos
y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán
los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor
del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza
en función de factores objetivos de localización, como la
accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad
económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental
o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá
de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración,
todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia
del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición
según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse
referida la valoración.
c) Las plantaciones
y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por
razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán
con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa
y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno
de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse
expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos
por la ordenación territorial o urbanística que no hayan
sido aún plenamente realizados.
El método
para valorar el suelo en situación básica de rural en estos
supuestos consiste en dividir el rendimiento del terreno (calculado por
capitalización de rentas de la tierra) entre una tasa de capitalización.
Al resultado se le aplica un factor de corrección en función
de la ubicación del suelo (factor de localización).
El efecto inmediato
de la reforma de 2015 es que los valores en caso de expropiación
pueden ser sensiblemente inferiores a los que se obtenían según
la anterior normativa. Este efecto se ve parcialmente compensado en algunas
ocasiones gracias a que el factor de localización (el factor de
corrección que se aplica en el cálculo) ya no está
limitado, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014
que acabó con el límite para el valor agrourbano.
EL CONSTITUCIONAL
La STC 141/2014,
de 11 de septiembre afirma que el método de valoración objetivo
y no justificado para determinar la compensación debida por la privación
de la facultad de participar en la actuación de primera urbanización,
cuando los propietarios no han iniciado aún la urbanización
pero no han incumplido sus deberes, no garantiza en todo caso el proporcional
equilibrio que debe existir entre la compensación prevista en la
ley y el contenido real de la facultad de la que se ve privado el propietario.
En consecuencia, declaró inconstitucional la compensación.
La Sentencia de inconstitucionalidad y nulidad del DEROGADO art. 25.2 a)
del texto refundido de la Ley de suelo en términos absolutos y no
diferir sus efectos para que el legislador regulase otro criterio capaz
de hallar el valor real implica la aceptación como valor real de
esa facultad del valor de mercado obtenido mediante el cálculo del
valor de repercusión del suelo o incluso, mediante el método
de comparación.
Las Sentencia
del Tribunal Constitucional 218/2015, de 22 de octubre de 2015, insiste
en la misma línea: “Por lo hasta aquí expuesto, al igual
que en la STC 141/2014, de 11 de septiembre, debemos afirmar ahora que
el método de valoración objetivo y no justificado que establece
el DEROGADO art. 25.2 a) TRLS para determinar la compensación debida
por la privación de la facultad de participar en la actuación
de primera urbanización, cuando los propietarios no han iniciado
aún la urbanización pero no han incumplido sus deberes, no
garantiza en todo caso el proporcional equilibrio que debe existir entre
la compensación prevista en la ley y el contenido real de la facultad
de la que se ve privado el propietario. En consecuencia la compensación
contemplada en el art. 25.2.a) TRLS es inconstitucional”.
|
