El prestatario
es una sociedad jurídica independiente (sociedad vehículo
del proyecto o SVP) constituida con el único objeto de construir
y explotar el proyecto que se ha de financiar (por ejemplo, sociedades
concesionarias, BOT y similares). El prestatario también puede ser
una sociedad vehículo utilizada para la compra de una empresa o
activo. Garantías
La financiación
está “garantizada” por los méritos propios del proyecto en
cuanto a (i) su viabilidad y robustez económica (es decir su capacidad
de generar un cash flow seguro y estable que permita amortizar la deuda
durante la etapa de explotación del proyecto) y (ii) su estructura
contractual.
Asignación
de riesgos y flujos predecibles
Una premisa
básica del Project Finance es la asignación del riesgo a
aquellas partes que están en mejores condiciones de asumirlo. Esto
se hace mediante la adecuada estructuración de los principales contratos
del proyecto. Los contratos sirven a su vez para asegurar flujos predecibles
que cubran los gastos de explotación y el servicio de la deuda.
Mientras que
el préstamo hipotecario se garantiza con una hipoteca que afecta
al inmueble cubriendo el valor de la finca hipotecada del capital prestado,
en el project finance será el resultado del proyecto empresarial
el que garantice la devolución de los créditos.
Hay que tener
en cuenta que en proyectos importantes, el valor del inmueble supone un
pequeño del coste total de la operación.
Este instrumento
implica la financiación de una unidad económica independiente
que se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mismo para generar
un flujo de caja (cash flow) suficiente para amortizar los créditos
(principal e intereses) tras haber cubierto todos los demás gastos,
además de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital
propio invertido.
El proyecto
en sí, y sus activos, son perfectamente identificables y separables
de otros proyectos o actividades de las empresas promotoras (sociedad independiente).
Es capaz de
general flujos de caja suficientes, que permiten asegurar la devolución
del principal e intereses o rentabilidad de los medios utilizados para
su financiación (deuda y capital propio).
La financiación
del mismo se diseña considerando sus características y la
capacidad de generar flujos.
El Project
Finance se utiliza para la financiación de un proyecto de inversión
en el que los flujos de caja son muy recurrentes y tienen un alto grado
de certeza; por ejemplo, rentas de alquiler pagadas por organismos públicos.
Ventajas:
• Se mantiene
la calidad crediticia del promotor.
• No se comprometen
otros negocios de la promotora inmobiliaria.
En el caso
de la financiación de la construcción y comercialización
del proyecto para su venta a un inversor institucional, los bancos se encargan
de financiar el período de construcción y el de comercialización
hasta que se produce la venta y, por tanto, la amortización de la
"deuda senior" o préstamo principal.
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