| El equipo
de gobierno ha informado de su decisión a la junta de portavoces,
y el proceso continuará con nuevas reuniones técnicas hasta
la elaboración del documento que, posteriormente, tendrá
que someterse a aprobación inicial, exposición pública
y acuerdo definitivo en un plazo que está previsto que concluya
a finales de año.
La concejala
de Urbanismo, Isabel Pérez (PSOE), ha explicado que había
que optar entre normas sustantivas o la adaptación del PGOU de 1986
a la LOUA y que esta última es la fórmula elegida porque
"proporciona más fortalezas y menos debilidades al urbanismo del
municipio".
Ha añadido
que la adaptación del PGOU a la LOUA ofrece un documento con una
vigencia indefinida, "más reglado y regulado", y posibilita modificaciones
de todo tipo, pormenorizadas y estructurales, facilitando los desarrollos.
Respecto a
la situación de las viviendas irregulares que pretendía normalizar
el plan anulado, Pérez ha indicado que la adaptación las
deja "fuera de ordenación" pero en situación legal, y que
esta situación se repite habitualmente en los periodos en los que
se suspende un plan para aprobar uno nuevo.
Pérez,
por último, ha concretado que el Ayuntamiento iniciará en
paralelo a la aprobación del documento urbanístico transitorio
el proceso para la revisión del Plan de 1986.
Por su parte,
el consejero de Ordenación del Territorio de la Junta, José
Fiscal, visitará el municipio en los próximos días
para transmitir "tranquilidad y seguridad" a los vecinos y colectivos del
municipio, según Bernal.
La otra alternativa
que barajaba el Gobierno local era aplicar unas normas sustantivas de forma
transitoria hasta la aprobación del PGOU, opción que se ha
descartado porque generaban un funcionamiento "irregular sobre el día
a día" en la materia.
"Las normas
tienen una vigencia de dos años. Pasado ese tiempo, estaríamos
en la misma situación que ahora. Además, solo se podían
acometer modificaciones pormenorizadas, por lo que dejaban fuera las modificaciones
estructurales", ha explicado la edil de Urbanismo.
El gobierno
local confía en contar con el futuro PGOU en unos tres años,
mientas que el PP calcula que el plazo será de cuatro o cinco.
ANTECEDENTES
11 de noviembre
de 2015
NOTICIA
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EL URBANISMO
DE MARBELLA GANA TIEMPO
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y tipología del suelo, guía de la inspección urbanística
y viviendas ilegales, y guía del urbanismo de Andalucía.
El ayuntamiento de Marbella ha empezado a reunirse con los promotores para
tranquilizarles por sentencia que anula el planeamiento urbanístico
de la ciudad. La primera estrategia es ganar tiempo, por lo que ha presentado
un escrito al Tribunal Supremo de aclaración de sentencia. Se estudia,
además, interponer un incidente de ejecución para que se
aclaren algunas cuestiones. Una de las dudas que existen es qué
pasa con las órdenes judiciales de demolición que pesan sobre
algunas edificaciones ilegales, regularizadas por el anulado PGOU de 2010
y el sistema de compensaciones que se estableció para la normalización
de hasta 16.500 viviendas construidas durante la era GIL fuera de planeamiento.
También se está analizando con la Junta una normativa con
rango de ley que permita afrontar la situación de las 16.500 viviendas
irregularidades que vuelven a quedar en el limbo tras la anulación
del PGOU.
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prácticas
El consejero
de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente, José Fiscal,
ha asegurado en Marbella que la Junta de Andalucía tiene como objetivo
básico "buscar una normativa transitoria mientras se redacta un
nuevo PGOU" en Marbella, donde ha quedado anulado por el Tribunal Supremo
el plan vigente de 2010.Fiscal ha querido tranquilizar a los marbellíes
ante la situación generada y ha avisado de que a partir de ahora
Junta y Ayuntamiento "tomaremos todas las decisiones al unísono"
mientras que también ha declarado que "hay un plan en vigor que
es el que estaba funcionando hasta hace seis años". De hecho, Fiscal
ha informado de que a 72 horas hábiles de la noticia, "nos hemos
desplazado aquí todo el equipo de la Consejería casi al completo"
y ha fijado para el miércoles un nuevo encuentro pero "más
técnico" para ir vislumbrando soluciones.De la misma forma se ha
conocido que el Ayuntamiento ha interpuesto un incidente de ejecución,
"para que el Tribunal Supremo aclare algunas cuestiones de la sentencia",
ha agregado.
Fiscal
tampoco ha desechado que se pudiera promulgar una normativa con rango de
ley a nivel autonómico para ir salvando la situación, ya
que el anterior PGOU legalizaba unas 17.000 viviendas que ahora estarían
bajo la amenaza de la picota, al menos en teoría."Cualquier acción
que llevemos a cabo se va a ajustar a ley pero vamos a tratar de que nadie
se sienta perjudicado", ha dicho sin atreverse a dar plazos en ningún
caso.Por su parte, el alcalde de Marbella, José Bernal, ha manifestado
que confía en la mesa técnica creada entre ambas instituciones
para abordar el problema. "Está garantizado el día a día.
Nos estamos yendo sólo unos años atrás, a 2010. No
quiere decir que la ciudad se vaya a 1986".
A su vez
se ha creado una oficina de atención a interesados en conocer los
pormenores de la situación urbanística generada y desde esta
tarde y hasta el miércoles se mantendrán reuniones con empresarios,
especialistas y promotores de la ciudad.
EL PROBLEMA
El PGOU
de 2010, que recibió 432 impugnaciones, buscó la normalización
urbanística a través de un sistema de compensaciones asumidas
por los promotores de las viviendas ilegales. Para proteger a los particulares
de buena fe, debían ser los empresarios los que repararan el daño
al municipio con dinero o suelo y locales destinados a dotaciones públicas.
Al hacerlo, las construcciones quedarían regularizadas. Por este
sistema se podrían salvar 16.500 casas; otras 1.500 quedaron excluidas
porque se levantan sobre suelo no urbanizable de especial valor.
El Ayuntamiento
está actualizando el dato. Hasta las elecciones de mayo pasado,
fecha en que cambió el gobierno local, se habían resuelto
positivamente 10 expedientes que afectaban a 1.105 viviendas y por las
que la ciudad obtuvo 25.868 metros cuadrados para zonas verdes, equipamientos
y 19 viviendas de promoción pública.
¿PUEDEN
LOS PROMOTORES QUE HAN PAGADO AL AYUNTAMIENTO PLANTEAR LA DEVOLUCIÓN
DE LO QUE HAN PAGADO?
Para la
edil de Urbanismo, Isabel Pérez, no sería posible porque
se trata de actos administrativos “que son firmes desde el momento en que
se terminan”. Para “reforzar” la idea, sin embargo, se consultará
con los servicios jurídicos. Porque casi todos los escenarios provocan
dudas. Algunos expertos consultados destacan el “quebranto” que podrían
sufrir también las arcas municipales por el IBI que han pagado inmuebles
levantados en un supuesto suelo urbano que ahora, con el plan de 1986,
vuelve a ser rústico.
El aviso
de tranquilidad que se lanza a los inversores se traslada a los compradores
de buena fe. Porque dos de los fallos del Supremo pueden resultar inquietantes,
ya que trasladan las cargas urbanísticas a los propietarios de las
viviendas, no a sus promotores. El Consistorio pedirá al alto tribunal
una aclaración de sentencia sobre el sistema de compensaciones y
esta atribución a los particulares. “Los defenderemos”, afirma Bernal.
El próximo
paso es subsanar los errores de trámite y completar la documentación,
ya que el alto tribunal ha censurado la ausencia de un informe de sostenibilidad
económica y que la evaluación ambiental no hay sido la correcta.
Se preguntará, además, qué parte del documento se
puede rescatar.
En Marbella
no se ha derribado ni una casa habitada. En 2009, el Ayuntamiento demolió
el esqueleto de una urbanización con 34 viviendas que no tenían
licencia y que estaban al 60% de su ejecución. El urbanismo de Marbella
sigue instalado en el caos.
SENTENCIAS
SOBRE EL PGOU DE MARBELLA
–«No
corresponde al ámbito de la potestad de planeamiento modular la
legalización de lo ilegalmente construido».
–«Obviamente
el planificador conserva íntegramente la discrecionalidad inherente
a la potestad planificadora, pero la misma no llega ni puede abarcar, a
modular los efectos de las ilegalidades y a fundamentar el nuevo planeamiento
en función del carácter aprovechable o no de lo anterior.
Por ello no es de recibo la denominada ‘Metodología seguida para
la normalización urbanística’ en la que se analizan las diversas
circunstancias o datos esenciales de las diversas infracciones cometidas».
–«Será
el órgano jurisdiccional el que, valorando las observaciones efectuadas
y atendiendo a la existencia de acreditados terceros registrales decidirá
lo procedente en cada caso concreto, pues no resulta de recibo pretender
aislar o blindar jurídicamente situaciones de infracción
judicialmente declaradas al socaire de un nuevo –e incluso integral y completo–
planeamiento frente a la potencialidad jurídica de una resolución
judicial».
–«En
el fondo, pues, lo que se discute es si basta con la exclusiva circunstancia
de la aprobación de un nuevo planeamiento posterior –conforme al
cual ya no concurriría la infracción urbanística determinante
de la nulidad declarada por la sentencia cuya inejecución se pretende–
para, de forma automática y sin más trámites, poder
obtener un pronunciamiento jurisdiccional de inejecución legal de
la sentencia. La respuesta no puede ser positiva».
–«Este
tipo de planeamiento, pues, no cuenta con respaldo legislativo, pues el
mismo no contempla ‘hacer ciudad’ sino ‘rehacer ciudad’, pero rehacerla,
no porque se pretende su rehabilitación, regeneración o renovación,
sino porque la hecha, en el pasado, lo ha sido de forma ilegal».
ANTECEDENTES
6 de noviembre
de 2015
NOTICIA
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MARBELLA
COPIARÁ EL URBANISMO PROVISIONAL DE CHICLANA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y en la guía del urbanismo de Andalucía. El planeamiento
vigente de Marbella es nulo de pleno derecho por varios motivos. Ante una
situación tan grave sólo queda un acuerdo urgente entre la
Junta de Andalucía y el ayuntamiento similar al de Chiclana, cuyo
planeamiento urbanístico fue igualmente anulado. Luego se redactará
otro PGOU en un plazo razonable. No se puede volver a tardar cuatro años.
La respuesta urbanística debe ser urgente para no perder el incipiente
boom inmobiliario de Marbella tras una larga crisis inmobiliaria. La Sala
Tercera del Tribunal Supremo comunicó que ha declarado nula de pleno
derecho la revisión del Plan General de Ordenación Urbana
(PGOU) de Marbella del año 2010, aprobada en sendas órdenes
de la consejería de Vivienda de la Junta de Andalucía de
25 de febrero y 7 de mayo de dicho año. El Supremo estima los recursos
de una comunidad de propietarios y dos sociedades contra otras tantas sentencias
del TSJA que rechazaron sus impugnaciones contra dicha revisión.
Estas tres sentencias llegan a la misma conclusión de anular la
revisión del PGOU marbellí por varios motivos, como que no
correspondía al ámbito de potestad de planeamiento modular
la legalización de lo ilegalmente construido; no cumplir las normas
de evaluación de los efectos medioambientales y la ausencia de un
informe de sostenibilidad económica. El Tribunal Supremo ha declarado
nulo el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella de
2010, un documento que debía devolver a la ciudad la seguridad jurídica,
los suelos de equipamientos públicos y que legalizó más
de 16.500 viviendas construidas irregularmente durante 16 años de
gobiernos del GIL.
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prácticas
En tres
sentencias distintas el Supremo estima los recursos de una comunidad de
propietarios y dos sociedades contra otras tantas sentencias del Tribunal
Superior de Justicia de Andalucía, TSJA, que rechazaron sus impugnaciones
contra el nuevo plan. Las tres sentencias del Supremo llegan a la misma
conclusión: el planeamiento vigente de Marbella es nulo de pleno
derecho por varios motivos, como que el PGOU no tenía potestad para
legalizar lo ilegalmente construido; que no cumple las normas de evaluación
de los efectos medioambientales; y la ausencia de un informe de sostenibilidad
económica.
El plan
de 2010, redactado por el urbanista Manuel González Fustegueras,
tuvo el apoyo consensuado de los dos principales partidos, PP y PSOE, pero
resultó controvertido desde el principio y contó con decenas
de impugnaciones. La mayoría de los recursos tenían que ver
con el sistema de compensaciones que estableció el PGOU para normalizar
la situación irregular en la que se encontraban miles de viviendas
que habían sido construidas contraviniendo el planeamiento entonces
vigente, de 1986. El plan contemplaba legalizar hasta 16.500 viviendas
mediante el pago de compensaciones económicas y en suelo. Dejó
fuera de la ordenación otras 1.500 y hay sentencias que han declarado
ilegales construcciones que el plan normalizaba y propietarios que no aceptan
pagar compensaciones.
El Supremo
admite en sus resoluciones el “excepcional” el contexto en el que se aprobó
el PGOU marbellí y asegura ser consciente de “la situación
de generalizada ilegalidad urbanística” existente en el municipio,
como consecuencia de las numerosas actuaciones llevadas a cabo “al margen
—o contra—" lo previsto en el anterior plan. “Igualmente —dada la generalizada
amplitud de ilegalidad— somos conscientes de la excepcionalidad de la situación
creada, con repercusiones en el ámbito de la gestión política
de la ciudad”, señalan los jueces en referencia a la disolución
del Gobierno municipal de Marbella por parte del Ejecutivo central en 2006.
El Supremo alude también a las condenas judiciales contra exalcaldes,
funcionarios y promotores urbanísticos del municipio.
Los jueces
de la Sala de lo Contencioso también aseguran ser conscientes del
intento municipal y autonómico, la Junta apoyó la revisión
del plan y dio el visto bueno al documento definitivo, para la regularización
del modelo urbanístico de la ciudad. Pero advierten que su obligación
es controlar la legalidad de ese documento y sostienen que no pueden avalarlo.
Las razones por las que se anula el plan son varias. La primera, porque
el Supremo cree que el Ayuntamiento no tenía la potestad para legalizar,
a través del PGOU, miles de viviendas construidas ilegalmente.
Las viviendas
que el plan regulariza ya habían sido declaradas ilegales por los
tribunales y la potestad para decidir si se ejecuta o no una sentencia
“corresponde exclusivamente” a los jueces, advierte el Supremo. “No resulta
de recibo pretender blindar jurídicamente situaciones de infracción
judicialmente declaradas al socaire de un nuevo planeamiento”, señala
el tribunal, que sostiene que el plan que el Ayuntamiento y la Junta concibieron
para Marbella no pretende “hacer ciudad”, sino “rehacer ciudad”. “Rehacerla
no porque se pretenda su rehabilitación (...) sino porque la hecha
en el pasado lo ha sido de forma ilegal. Su razón de ser, no es
futuro de Marbella, sino su pasado”, concluye el tribunal.
Además,
el Supremo apunta que el nuevo PGOU incumple la exigencia de la directiva
europea sobre evaluación medioambiental y carece de un informe de
sostenibilidad económica.
La anulación
del PGOU deja en el aire de nuevo la situación de las 16.500 viviendas
que regularizó. El Ayuntamiento y la Junta estudiarán en
los próximos días las sentencias para conocer sus “implicaciones”
y buscar una solución, según adelantó este miércoles
el alcalde, el socialista José Bernal, a través de una nota
de prensa.
JUSTIFICACIONES
Las razones
por las que se anula el plan son varias. La primera, porque el Supremo
cree que el Ayuntamiento no tenía la potestad para legalizar, a
través del PGOU, miles de viviendas construidas ilegalmente.
Las viviendas
que el plan regulariza ya habían sido declaradas ilegales por los
tribunales y la potestad para decidir si se ejecuta o no una sentencia
“corresponde exclusivamente” a los jueces, advierte el Supremo. “No resulta
de recibo pretender blindar jurídicamente situaciones de infracción
judicialmente declaradas al socaire de un nuevo planeamiento”, señala
el tribunal, que sostiene que el plan que el Ayuntamiento y la Junta concibieron
para Marbella no pretende “hacer ciudad”, sino “rehacer ciudad”. “Rehacerla
no porque se pretenda su rehabilitación (...) sino porque la hecha
en el pasado lo ha sido de forma ilegal. Su razón de ser, no es
futuro de Marbella, sino su pasado”, concluye el tribunal.
Además,
el Supremo apunta que el nuevo PGOU incumple la exigencia de la directiva
europea sobre evaluación medioambiental y carece de un informe de
sostenibilidad económica.
La anulación
del PGOU deja en el aire de nuevo la situación de las 16.500 viviendas
que regularizó. El Ayuntamiento y la Junta estudiarán en
los próximos días las sentencias para conocer sus “implicaciones”
y buscar una solución, según adelantó este miércoles
el alcalde, el socialista José Bernal, a través de una nota
de prensa.
REACCIONES
El alcalde
de Marbella, José Bernal, aseguró que los agentes interesados
en invertir en el municipio cuentan "con total seguridad jurídica"
en materia de urbanismo, a pesar de la reciente sentencia del Tribunal
Supremo.
Bernal
agregó que "sea lo que sea que marque la resolución, tenemos
claro que el Ayuntamiento irá de la mano con el sector hacia adelante
para seguir garantizando inversiones en el municipio" y aseguró
que han recibido la noticia con "total tranquilidad". El regidor manifestó
que miembros de las asesorías jurídicas y técnicos
de Urbanismo ya tienen la sentencia para estudiarla y "saber cómo
tenemos que proceder en materia de ordenación urbanística".
También señaló que el Consistorio marbellí
mantiene una "fluida relación" con la Junta para intercambiar "impresiones".
Juan José
González Presidente del CIT: «Aprovechemos para hacer un plan
bien hecho, que cuando lo tengamos aprobado nadie lo pueda impugnar con
posibilidades de éxito. Que sea manejable y permita una gestión
del suelo ágil».
Ramón
Dávila Presidente de Promotur: «El problema que se plantea
es grave porque deja a la ciudad en un vacío leal y urbanístico
extraordinario, ya que en principio habría que volver al plan del
86, y eso es prácticamente imposible».
Ricardo
Arranz Pte. Asociación Nacional de Urbanizadores: «El plan
se hizo de prisa y corriendo, por arquitectos que no conocían Marbella
ni su mercado, y por unas administraciones que con una responsabilidad
grave aprobaron algo que sabían que no servía».
Tanto el
presidente de CIT Marbella, Juan José González, como el máximo
responsable de Promotur, Ramón Dávila, pusieron el acento
sobre la repercusión negativa que la sentencia tiene para la imagen
de Marbella, al regresar una suerte de inseguridad jurídica que,
a juicio de ambos juristas, tan sólo se resuelve con la elaboración
de un nuevo plan general que lógicamente llevará su tiempo.
«Es
muy problemática la situación que esta sentencia plantea
y muy graves los efectos que puede producir en la actividad inmobiliaria
en Marbella y en la imagen de la ciudad, y en general de Andalucía,
ahora que estaba mejorando la situación», indica Dávila.
No obstante, para el abogado gaditano las razones jurídicas que
señala el Tribunal Supremo son claras e irrebatibles. «No
creo que sea el momento de abordar ahora una discusión jurídica
sobre la sentencia –prosigue–, pero el problema que se planeta es realmente
grave porque deja a la ciudad en un vacío legal y urbanístico
extraordinario, ya que en principio habría que volver al Plan del
86, y eso es prácticamente imposible».
El presidente
de la Asociación Nacional de Urbanizadores, Ricardo Arranz, aprueba
la anulación de la revisión del PGOUal considerarla «justa
y esperada». «Era un plan ingestionable, absurdo en todo su
contenido que había empezado a ahuyentar a los inversores»,
asegura el empresario, quien arremete no solo contra quienes diseñaron
el planeamiento de 2010, sino contra las administraciones que le dieron
el visto bueno. «Se hizo de prisa y corriendo, por arquitectos que
no conocían absolutamente nada de lo que era Marbella y de lo que
pedía el mercado de la ciudad. Y todo ello respaldado por unas administraciones
que tuvieron la responsabilidad grave de aprobar un plan que sabían
perfectamente que no servía para nada».
Arranz
llega a hablar de «desastre económico» derivado del
desarrollo del documento que, asegura, viene «ahuyentando a los fondos
y a inversores porque no hay seguridad jurídica ante un plan que
es absolutamente ingestionable». Defiende que desde su aprobación
ha derivado en situaciones «injustas», especialmente para cerca
de 15.000 personas que –indica– ahora se encuentran «en la ilegalidad
pero que compraron viviendas legales en su día, con sus inscripciones
en los registros de la propiedad y la firma de los notarios».
Considera
el empresario que «lo lógico» sería iniciar la
redacción de un nuevo plan de ordenación urbanística,
aunque reconoce que ello será «complicado y problemático»
con un Ayuntamiento gobernado por «cuatro partidos» si bien
apunta a la «buena sintonía» del alcalde con la Junta
de Andalucía.
¿QUÉ
HACER?
Para el
presidente de Promotur la respuesta pasa por un acuerdo de carácter
inmediato y transitorio entre el Ayuntamiento de Marbella y la Junta de
Andalucía que dé un mínimo de seguridad mientras se
elabora un nuevo PGOU. La solución que plantea Dávila ya
ha sido abordada en otras localidades que han sufrido la anulación
de su plan por el Supremo, caso del municipio gaditano de Chiclana.
En la misma
línea se pronuncia el presidente de la patronal marbellí,
para quien el PGOU de 2010 tenía «cosas reprochables»
que promotores, constructores, arquitectos y abogados habían denunciado
en la fase de aprobación inicial y provisional del documento y que
ha generado demandas en las más altas esferas jurídicas.
González insiste en que la sentencia no es una buena noticia, pero
subraya que la ciudad no puede perder la oportunidad para contar con un
plan gestionable. «Puesto que el Supremo ya se ha pronunciado y es
una cuestión inamovible, aprovechemos la circunstancia para hacer
un plan bien hecho, que cuando lo tengamos aprobado nadie lo pueda impugnar
con posibilidades de éxito, y sobre todo que sea manejable, que
permita una gestión del suelo ágil, porque hasta ahora no
lo era», subraya el presidente del CIT.
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