| Esta recuperación
del sector inmobiliario se ha percibido también en el número
de transacciones realizadas, que alcanzaron cifras nunca vistas en la serie
histórica, con 271 operaciones frente a las 169 de 2014.
Los sectores
retail y oficinas han sido los que han presentado un mayor dinamismo en
el año, con una inversión cercana a 4.000 millones de euros
cada uno, mientras que los portfolios residenciales únicamente han
representado el 5% del total de la inversión.
Desde BNP Paribas
Real Estate se apunta que entre los motivos que explican este incremento
destacarían tanto el precio de los inmuebles, muchos de ellos aún
con recorrido a alza, lo que podría reportar plusvalías,
como las expectativas de un mejor rendimiento de las rentas y los niveles
de ocupación.
Madrid y Cataluña
continuaron siendo las zonas con mayor actividad, con 6.000 y 2.000 millones
de euros de inversión, respectivamente. Por activos, los centros
comerciales fueron los más demandados durante el primer semestre,
ya que la oferta limitada de superficies comerciales en rendimiento anticipó
un buen número de transacciones de compra. Las operaciones en edificios
y portfolios de oficinas tuvieron su protagonismo en la segunda mitad del
año.
2.650 MILLONES
EN 2015, MÁXIMO HISTÓRICO DE LA INVERSIÓN EN HOTELES
EN ESPAÑA
El volumen
de inversión en hoteles existentes o edificios para su futura reconversión
a hotel ha alcanzado los 2.650 millones de euros al cierre de 2015, lo
cual supone un incremento del 124% respecto a 2014, cuando se sumaron 1.180
millones, según el último informe realizado por JLL Hotels
& Hospitality Group.
Esta cifra
supone, además, un nuevo máximo histórico, que supera
en un 66% el anterior récord de inversión que se alcanzó
en el año 2006, que fue de 1.600 millones. Asimismo, este dato posiciona
a España como el tercer país europeo con mayor volumen de
inversión hotelera tras Reino Unido y Alemania.
De cara a 2016,
Luis Arsuaga, director de JLL Hostels & Hospitality para España
y Portugal, espera que “se mantengan las tendencias de inversión
ya presentes en 2015 como la venta de carteras o el fundamental papel inversor
que han desempeñado las socimis, posiblemente tomando posiciones
en el mercado nuevas socimis hoteleras de menor tamaño”, y asegura
que “si los pronósticos se cumplen, estaríamos hablando de
un 2016 que podría rondar las cifras alcanzadas en el pasado 2015?.
La inversión
en 2015 se ha inclinado hacia los destinos vacacionales, que han representado
un 54% del total (frente al 46% de 2014 y al 22% de 2013), seguidos de
los destinos urbanos (44%) y de tipo rural (2%). Entre comunidades, la
que más inversión ha recibido son las Islas Canarias, con
casi un 30% del total de la inversión de España.
Madrid pasa
a ser el segundo mercado por volumen de inversión hotelera, situándose
en el primer puesto de los municipios españoles. Se han vendido
en la capital 19 edificios entre hoteles e inmuebles destinados a uso hotelero,
por un importe total de 623,5 millones de euros, el 24% de la inversión
total. Sobresale la venta del Hotel Ritz (operación asesorada por
JLL) y del Hotel Sheraton Madrid Mirasierra.
Otro mercado
que debería calificarse de sobresaliente, en lo que respecta a inversión
hotelera, es Baleares, que se sitúa por delante de Barcelona
en términos de inversión. En total se han realizado en las
Islas Baleares adquisiciones por un importe superior a los 445 millones
de euros, lo que supone un 16,8% de la inversión total en España.
En Barcelona,
que se sitúa en cuarta posición como destino de inversión,
las transacciones hoteleras han llegado a los 340 millones de euros lo
que representa más del 14% de la inversión total, una cifra
significativa teniendo en cuenta la actual moratoria impuesta por el ayuntamiento
de la ciudad que restringe los potenciales cambios de uso de edificios
a hotel y la situación política de Cataluña.
En un segundo
plano, pero también recogiendo elevadas cifras de inversión
y posicionándose como destino de sol y playa de referencia, se encuentran
Málaga y la Costa del Sol.
Activos trofeo
y traspasos de carteras como principales transacciones
Entre las transacciones
más sonadas destacan las ventas de los llamados “activos trofeo”,
es decir, inmuebles emblemáticos, ubicados en el centro de las grandes
ciudades o destinos vacacionales de lujo y, normalmente, de la máxima
categoría, cuyas rentabilidades iniciales suelen ser, además,
inferiores a las del resto de inversiones hoteleras.
En 2015, además
de la ya mencionada venta del Hotel Ritz (uno de los principales activos
trofeo de España), podrían considerarse ventas de activos
trofeo la del Hilton Barcelona, la del Sheraton Madrid Mirasierra, la del
Eurostars Madrid Tower (dentro de la cartera de Testa) y la del Rey Don
Jaime de Valencia.
Además
de estos “activos trofeo”, también han destacado durante este año
los traspasos de carteras de hoteles: de los 143 hoteles que han sufrido
un cambio de propietario, 78 estaban incluidos en las 16 carteras hoteleras
que se han vendido. Además de la adquisición de grandes carteras,
como la de Testa, Meliá o Barceló, se han visto a lo largo
de 2015 diferentes transacciones de pequeñas carteras hoteleras.
El origen de
estas inversiones corresponde en un 74%, a inversores residentes en España,
lo que supone un aumento del 16% respecto al año anterior. Dentro
de estos inversores destacan las socimis, más teniendo en cuenta
que sólo entre las dos principales (Hispania Activos Inmobiliarios
y Merlin Properties) han invertido un total de 964 millones de euros, un
36% del volumen total.
En cuanto a
la tipología de los inversores, entre el capital nacional y el procedente
del extranjero, los fondos de inversión han sido el perfil de inversor
más activo, representando casi el 54% del total de la inversión
en España, mientras que en 2014 sólo representaban algo más
del 30%. Por detrás, se sitúan las cadenas hoteleras, con
el 24% del total, y los inversores privados y family offices, que han supuesto
un 13% de la inversión, cuando un año antes sólo representaron
el 4% de la inversión.
La inversión
proveniente del extranjero, a pesar de suponer solo un 26% del total, ha
tenido un importante peso durante 2015, especialmente la llevada a cabo
por cadenas hoteleras internacionales, que representa un 10% del total
y entre las que destaca la entrada de la cadena hongkonesa Mandarín
Oriental y de la familia saudí Olayan, que juntas han afrontado
la compra del emblemático Hotel Ritz de Madrid por 130 millones
de euros. Entre los inversores extranjeros que ya estaban presentes en
España pero que han ampliado su inversión durante 2015 sobresalen
el grupo chileno Empresas Phoenix y la cadena francesa Accor Hoteles. Por
países el inversor francés ha sido el más activo con
un 5% del total de la inversión; el segundo ha sido el alemán
con un 4% y el tercero el hongkonés con un 3%.
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