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| EL MERCADO INMOBILIARIO DE OFICINAS
DESPEGARÁ EN 2016 |
¿Qué
aprendo?
Se analizará
en la guía práctica inmoley.com de arrendamiento de oficinas
y locales. Según el último Informe Trimestral Europeo de
la consultora inmobiliaria Knight Frank, el mercado europeo de oficinas
ha mejorado debido a una mejora del sentimiento de confianza empresarial.
El dato agregado de crecimiento en el mercado europeo de oficinas es de
11 por ciento en los tres primeros trimestres de 2015, respecto al mismo
periodo del año anterior. Se registraron elevados volúmenes
en los alquileres de un número significativo de grandes mercados
durante 2015, incluyendo Berlín, Madrid, Paris y Varsovia. Tras
un comienzo de año particularmente lento en Paris, durante el primer
semestre, sólo la región de Île de France registró
un aumento de 61 por ciento en el tercer trimestre respecto al mismo periodo
de 2014. El aumento en Madrid vino derivado fundamentalmente de la adquisición
por parte del grupo británico de comunicación y publicidad
WPP de la anterior sede central de Telefónica, una de las varias
transacciones a gran escala llevadas a cabo en Europa durante el año. |
| ARRENDAMIENTOS DE OFICINAS EN
AZCA (MADRID) |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de arrendamientos de oficinas
y locales. El Corte Inglés alquila torre titania a EY. La salida
de EY de Torre Picasso, propiedad de Amancio Ortega, permitirá que
Deloitte pueda ampliar sus oficinas en ese edificio, donde ya es el inquilino
que más superficie ocupa. La renta de alquiler pactada está
en torno a los 28 euros por metro cuadrado y mes, según fuentes
del mercado, y el traslado tendrá lugar en la primavera de 2017,
puesto que el contrato de arrendamiento que EY tiene en Torre Picasso no
expira hasta mayo de ese año. Torre Titania cuenta con varias plantas
bajo rasante, dedicadas a aparcamiento, mientras que sobre rasante está
el Centro Comercial de Nuevos Ministerios de El Corte Inglés y,
sobre el mismo, se levanta el edificio, con dos plantas técnicas,
11 plantas de oficinas y otras dos plantas técnicas más. |
| INFORME SAVILLS DEL MERCADO INMOBILIARIO
DE OFICINAS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de arrendamientos de oficinas
y locales. Pablo Pavía, director de inversión nacional en
Savills explica que “continuamos en un escenario con una fuerte demanda
a la que la oferta disponible cuesta satisfacer porque hay muy pocos procesos
abiertos de venta, y los que hay, son en ubicaciones fuera de la zona prime
de Madrid. Cada vez más inversores están tratando de materializar
operaciones off-market y nos piden que busquemos activos en zonas prime
que en principio no están en venta.” Debido a la escasez de activos
disponibles, la atención de los inversores se desvía tanto
hacia el resto del área urbana como hacia núcleos empresariales
con buenos resultados probados en la serie histórica —como Campo
de las Naciones o el primer tramo de la integrales o a través de
mejoras técnicas y optimización de gestión y recursos
para aportar ventajas competitivas frente al resto de oferta de la zona.
El nivel teórico de yield se mantiene en el 4% para el CBD, si bien
continúan cerrándose acuerdos por debajo, siempre en inmuebles
muy concretos y de momento todos en operaciones off-market. Mientras el
producto prime se acerca al suelo de la serie histórica, en zonas
secundarias y descentralizadas el ajuste de yields todavía tiene
recorrido. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
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CENTROS
COMERCIALES Y DE OCIO
|
| COMPRA DE CENTRO COMERCIAL EN
VALENCIA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales.
Centro Comercial El Teler (Onteniente, Valencia). Actualmente, el centro,
que cuenta con una SBA de 15.544 m2 repartida en cinco plantas comerciales
y más de 50 locales, solo tiene 13 operadores. Además, cuenta
con 600 plazas de aparcamiento en otras tres plantas. El comprador, que,
según fuentes de la gerencia del centro, sería un grupo inversor
español (no se ha hecho público ni el nombre ni el importe
de la operación, de momento), habría hecho efectiva la adquisición
el pasado 16 de diciembre al grupo americano JP Morgan. |
| LAS COMPRAS DE CENTROS COMERCIALES
EN 2015 |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales.
CBRE Global Investors ha comprado este año los centros Ribera del
Xúquer, en Valencia, y Airesur, en Sevilla con una inversión
global de más de 200 millones de euros. En el mes de septiembre,
CBRE Global Investors compróel centro comercial Ribera del Xúquer
en Carcaixent, una operación que se enmarca dentro de su estrategia
de invertir en este tipo de activos en toda Europa. El centro abrió
sus puertas en septiembre de 2005 y cuenta con 34.119 metros cuadrados
de superficie bruta alquilable (incluyendo 12.958 metros cuadrados del
hipermercado Eroski que no forma parte de la transacción), consta
de 76 locales comerciales y 1.900 plazas de aparcamiento. Su tasa de ocupación
está en el entorno del 95%. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Centros Comerciales |
| EL EDIFICIO MÁS ALTO DE
CHINA CONTRA TERREMOTOS. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de la edificación.
La Torre de Shanghai, Shanghai, China. El edificio más alto de China
y el segundo edificio más alto del mundo, diseñado por Gensler,
se ha completado. La torre de Shanghai en China se terminó a finales
de 2015 y se encuentra 632 metros de altura, convirtiéndose en el
tercer edificio en el mundo en superar los 600 metros. Diseñado
por los arquitectos norteamericanos Gensler, el arquitecto chino Jun Xia
dirigió el equipo de diseño del proyecto. Como Shanghai se
encuentra en un cinturón sísmico y de la obra de construcción
se encuentra en una cuenca hidrográfica, una base firme para este
rascacielos era crítica. Para reforzar el suelo, los ingenieros
primero pusieron 980 pilotes de cimentación subterránea a
una profundidad de 282 pies, y luego vertieron 2,15 m de pies cúbicos
de concreto para establecer un zócalo de 20 pies de espesor para
anclar el edificio principal. |
| LOS PROBLEMAS EN LA INGENIERÍA
DE TÚNELES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de infraestructuras, túneles
y guía del contrato de ingeniería. Uno de los problemas más
frecuente en las construcciones de grandes túneles en la avería
de las grandes tuneladoras. En esta caso se ha habito un record porque
la tuneladora Bertha ha estado dos años en proceso de reparación,
lo que ha paralizado la construcción del túnel del
Alaskan Way Viaduct en Seattle en el estado norteamericano de Washington.
Para poder repararla, el contratista Seattle Túnel Partners (STP)
ha tenido que conectar las dos piezas más grandes de extremo frontal
de la tuneladora y la instalación del motor. Con unas grúas
se ha levantado el bloque de apoyo de Bertha para separarlo de la unidad
de cabezal de corte y la unidad. La parte delantera se mantuvo separada
mientra que el fabricante de la TBM Hitachi Zosen terminó de instalar
los motores. Luego fue necesaria la larga tarea de volver a conectar los
cables, mangueras y otras piezas para la parte de la máquina que
separada. Una serie de pruebas siguieron para garantizar que Bertha podía
reanudar trabajo. Este retraso de dos años tiene importante efectos
en el Project finance y en la totalidad del desarrollo y mantenimiento
de la obra. Es importante que los contratos de ingeniería prevean
estas circunstancias y que comprueben las pólizas de seguros que
cubren estos daños. |
| ZAHA HADID REVITALIZA LA ARQUITECTURA
BRASILEÑA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de la edificación.
Zaha Hadid Architects ha publicado más información sobre
su primer proyecto brasileño - un edificio residencial de lujo conocido
como Casa Atlântica en Río de Janeiro,Avenida Atlântica
en la playa de Copacabana, el edificio de 11 pisos cuenta con una fachada
en forma de espina dorsal como con amplios balcones y una piscina en la
azotea. |
| LA DISTRIBUCIÓN DE LOS
COSTES DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del director financiero y
controller inmobiliario. Costes de la compra de suelo. Empezamos por los
costes de la compra de suelo y los gastos asociados a la misma (impuestos,
cuotas de urbanización). El coste de obra es el segundo coste por
importancia. Estas cuestiones se analizan en la guía del director
financiero y controller inmobilario. Este último, en dependencia
de la Dirección Financiera el candidato será responsable
de las siguientes funciones: - Control y seguimiento del Presupuesto, así
como el posterior análisis y reporting de las desviaciones a la
Dirección. - Colaborar en Elaboración y presentación
de los informes del ámbito económico - financiero y operativo
que le sean requeridos (costes, análisis de ventas, cuenta de resultados,
cuadro de mando, etc.). - Apoyar en: Supervisar, controlar y analizar la
viabilidad de los proyectos de inversión. - Mantenimiento de la
estructura de contabilidad analítica. - Seguir y velar por el cumplimiento
de las políticas y de los procedimientos. - Seguimiento y control
contable. |
| LA ENTIDAD PATRIMONIAL DE MERA
TENENCIA DE INMUEBLES Y DE ALQUILER DE INMUEBLES. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de fiscalidad inmobiliaria.
El concepto de entidad patrimonial en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre,
del Impuesto sobre Sociedades. La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del
Impuesto sobre Sociedades introduce el concepto de entidad patrimonial,
que toma como punto de partida a las sociedades cuya actividad principal
consiste en la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario,
si bien se acomoda a las necesidades específicas de este Impuesto.
En concreto, se entiende por entidad patrimonial y por tanto, no realiza
una actividad económica, aquella en la que más de la mitad
de su activo esté constituido por valores o no esté afecto
a una actividad económica. En esta nueva ley se mencionan expresamente
los supuestos en los que determinados valores no se computan a los efectos
de considerar una entidad patrimonial. |
| LAS FILIALES DE LAS SOCIMI PARA
EVITAR DIVIDENDOS EXTRAORDINARIOS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas
y SOCIMI y en la guía de la fiscalidad inmobiliaria. En el ejemplo
que analizamos, el objetivo de la SOCIMI era utilizar el dinero de la venta
de unos activos hoteleros para reducir su endeudamiento, que al cierre
del tercer trimestre ascendía a 2.939 millones, y acometer nuevas
inversiones. El problema consiste en la normativa aplicable a las SOCIMIS,
según la cual ésta debería destinar al menos un 80%
del beneficio de la venta como dividendo extraordinario, algo que no encaja
en los planes. Entre las opciones posibles se encuentra la de lanzar una
nueva SOCIMI que se dedique únicamente al negocio hotelero o bien
la de crear una sociedad con estos activos para después venderla
y, de esta manera, traspasar los hoteles de forma conjunta y sin la necesidad
de destinar el 80% del beneficio a la retribución de sus accionistas. |
| EL NUEVO PLAN DE ORDENACIÓN
DEL TERRITORIO (POT) DE LA COSTA DEL SOL OCCIDENTAL |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Andalucía.
La Junta de Andalucía está ya redactando un nuevo Plan de
Ordenación del Territorio (POT) de la Costa del Sol Occidental a
fin de dar respuesta a las repercusiones de la anulación por sentencia
del Tribunal Supremo del anterior. El siguiente paso será convocar
un concurso para que técnicos externos ayuden a los de la Junta
a dar forma a este nuevo documento. El 18 de julio de 2006 no se vislumbraban
todavía las nubes de la crisis y fue entonces, ese día, cuando
la Junta de Andalucía aprobó el Plan de Ordenación
Territorial de la Costa del Sol occidental, un documento en el que se protegían
suelos, se señalaban áreas de oportunidad y se dibujaban
alternativas de transporte a la autovía. Por supuesto, allí
estaba dibujado el tren litoral hasta Estepona e incluso se hablaba de
un segundo aeropuerto en Antequera. 2006. |
| ¿CUÁNDO SE SUSPENDE
LA APROBACIÓN PROVISIONAL DE UN PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y tipología del suelo, y en la guía del urbanismo de Asturias.
Cuando la competencia para la aprobación definitiva corresponda
al Ayuntamiento, ésta será comunicada a la Consejería
competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio,
a la vez que se le dará traslado del instrumento aprobado definitivamente
con todos los planos y documentos que integran el plan sobre los que hubiera
recaído el acuerdo de aprobación definitiva, debidamente
diligenciados por el Secretario del Ayuntamiento. La eficacia del acto
de aprobación definitiva y la entrada en vigor del plan aprobado
quedan condicionadas a lo que disponga al efecto la legislación
reguladora de la Administración actuante. Adjuntamos un resumen
de sentencias del Tribunal Supremo muy clarificador. En este ejemplo, la
Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado
de Asturias (CUOTA) remitió al Ayuntamiento de Castrillón
su decisión de suspender la aprobación provisional del Plan
General de Ordenación Urbanística, que el Consistorio aprobó
en el Pleno del pasado mes de octubre. La comisión paraliza el proceso
de aprobación definitiva a la espera de la subsanación de
dos cuestiones menores. |
| COOPERATIVAS Y PACTOS VERBALES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de cooperativas de viviendas.
Es muy frecuente iniciar el proceso de comercialización en régimen
de cooperativas sobre pactos no escritos con los ayuntamientos. En estos
casos, los gestores de cooperativas deben aconsejar máxima prudencia
a los órganos de representación de la cooperativa de viviendas.
La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos
de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través
de sus órganos de representación. Por eso, siempre es aconsejable
acompasar el proceso comercializador con la firma de documentos que vinculen
a los ayuntamientos en sus pactos con las cooperativas de vivienda. Esto
no es un caso frecuente y por el contrario se permite el anticipo de cantidades
por cooperativistas a los que se les adjudica el derecho a una vivienda
sobre unas bases jurídicas poco sólidas. Cuando el ayuntamiento
cambia de color político, como en el ejemplo que analizamos, y dice
que en lugar de monetizar la cesión obligatoria, que prefiere el
suelo, muchos cooperativistas se ven con la sorpresa de que deben ser excluidos,
con lo que se genera un daño. Es por eso por lo que recomendamos
el necesario examen práctico de los límites de la gestión
de las cooperativas de vivienda y el régimen de responsabilidades,
tanto por sus órganos de dirección como por las gestoras
de cooperativas. |
| ¿QUÉ PRECAUCIONES
DE ADOPTAR LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE MADRID? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario
y gestión hotelera. La noticia es que la Comunidad de Madrid ha
abierto por primera vez expedientes sancionadores a 50 apartamentos turísticos
por incumplir el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno,
por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas
de uso turístico de la Comunidad de Madrid. La nueva ley introdujo
requisitos para los apartamentos turísticos como una estancia mínima
de cinco noches, la medida más celebrada por el sector turístico
tradicional, y la adaptación a las normas sectoriales en materia
de seguridad, urbanismo, sanidad, accesibilidad y medioambiente. Obligaba
además a introducir las viviendas de uso turístico en un
registro de empresas turísticas y mostrar una placa identificativa
en lugar visible. Madrid comienza a sancionar a los apartamentos turísticos
ilegales. |
| LAS INDEMNIZACIONES MUNICIPALES
POR INCUMPLIMIENTO DE CONVENIOS URBANÍSTICOS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de convenios urbanísticos.
Por lo que respecta a los efectos derivados del incumplimiento de los convenios
urbanísticos, debemos distinguir si el convenio es o no válido.
Si el convenio es declarado nulo, no produce efecto alguno y las prestaciones
son inexigibles, si bien cuando haya sido ya ejecutado en todo o en parte,
los contratantes deberán restituirse recíprocamente las que
cosas que hubiesen sido materia del contrato con sus frutos, y el precio
con los intereses, todo ello sin per¬juicio de las acciones que puedan
corresponder derivadas de la nulidad del convenio o del enriquecimiento
injusto de la Administración. Si el convenio es válido, al
tratarse de obligaciones recíprocas, la parte que no incumple puede
optar entre el cumplimiento total de la obligación contraída
o la resolución del contrato del que dimana, y en si no es posible
su cumplimiento, puede ser susti¬tuida por la pertinente indemnización
por daños y perjuicios. En este sentido, según el Tribunal
Supremo, las indemnizaciones que proceden a favor de los particulares en
el caso de incumplimiento por la Administración de un convenio urbanístico,
a salvo de los convenios de planeamiento, se fundamentan en el incumplimiento
de una obligación contractual, aunque remotamente tienen una motivación
urbanística para determinar los supuestos indemnizatorios. |
| ROBOTS PARA LA EDIFICACIÓN.
EL ROBOT ALBAÑIL |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la robótica en
la edificación. Robots edificadores capaces de colocar tres veces
más ladrillos que un albañil. Los creadores de nuevo robot
albañil dicen que su objetivo es aprovechar los trabajos humanos,
no reemplazar por completo a los mismos. SAM y un albañil humano
trabajan juntos. SAM coloca repetitivamente ladrillos, dejando los últimos
toques detallados al albañil. SAM - abreviatura de semi-automatizado
albañil - es un albañil robótico que se utiliza para
aumentar la productividad, y que ya funciona con albañiles humanos.
En este equipo humano-robot, el robot se encarga de las tareas más
rutinarias: recoger ladrillos, la aplicación de mortero, y colocarlos
en su lugar designado. Un ser humano se encarga de las actividades más
matizadas, como la creación de la obra, por la que coloca ladrillos
en las zonas más difíciles, tales como esquinas y detalles
estéticos como limpiar el exceso de mortero. |
| ARQUITECTURA DE DISEÑO
PARA TORRES AEROPORTUARIAS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de arquitectura. Colaboración
en la torre ATC de Estambul combina la experiencia de AECOM con el estilo
arquitectónico distintivo de Pininfarina. IgA, un consorcio de cinco
contratistas turcos, ha optado por un diseño innovador por AECOM
y Pininfarina como el ganador de un concurso de diseño para la torre
regional de Control de Tráfico Aéreo (ATC) y Técnico
de la Edificación en el nuevo aeropuerto de Estambul. La colaboración
AECOM y Pininfarina fue elegida entre un total de seis entradas de equipos
de arquitectos internacionales, entre ellos Zaha Hadid, Fuksas, Moshe Safdie,
Grimshaw-nórdica y RMJM. |
| EL MERCADO INMOBILIARIO DE OFICINAS
DESPEGARÁ EN 2016 |
¿Qué
aprendo?
Se analizará
en la guía práctica inmoley.com de arrendamiento de oficinas
y locales. Según el último Informe Trimestral Europeo de
la consultora inmobiliaria Knight Frank, el mercado europeo de oficinas
ha mejorado debido a una mejora del sentimiento de confianza empresarial.
El dato agregado de crecimiento en el mercado europeo de oficinas es de
11 por ciento en los tres primeros trimestres de 2015, respecto al mismo
periodo del año anterior. Se registraron elevados volúmenes
en los alquileres de un número significativo de grandes mercados
durante 2015, incluyendo Berlín, Madrid, Paris y Varsovia. Tras
un comienzo de año particularmente lento en Paris, durante el primer
semestre, sólo la región de Île de France registró
un aumento de 61 por ciento en el tercer trimestre respecto al mismo periodo
de 2014. El aumento en Madrid vino derivado fundamentalmente de la adquisición
por parte del grupo británico de comunicación y publicidad
WPP de la anterior sede central de Telefónica, una de las varias
transacciones a gran escala llevadas a cabo en Europa durante el año. |
| ¿QUÉ ES UN APALANCAMIENTO
LTV (LOAN TO VALUE) SOBRE LOS INMUEBLES FINANCIADOS? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de financiación inmobiliaria
y Project finance inmobiliario. El Loan to Value indica la relación
existe entre el valor del inmueble ( en general la última tasación
disponible) y el importe por el que se ha endeudado el prestatario. El
análisis de este concepto nos va a permitir identificar información
muy detallada de cómo se ha comportado el crédito hipotecario
en los últimos años con el boom inmobiliario. La relación
préstamo-valor1 (en inglés, Loan-to-value ratio o, abreviadamente,
LTV) expresa la cantidad de un primer derecho de retención de hipoteca
como porcentaje del total del valor de tasación de los bienes inmuebles.
Por ejemplo, si un prestatario toma prestados 130.000 euros para comprar
una casa por valor de 150.000, la relación préstamo / valor
(LTV) es de 130,000 / 150,000 o el 87%. El préstamo
a valor es uno de los principales factores de riesgo que los prestamistas
deben valorar en la calificación de los prestatarios de una hipoteca.
También ha de tenerse en cuenta el valor real del bien a largo plazo
y que el mismo puede bajar. |
| INFORMES INMOBILIARIOS A FAVOR
DE LA CONSOLIDACIÓN |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario.
En este artículo recogemos los diferentes informes analizados en
una reciente jornada de inmoley.com relativa a las tendencias actuales
del sector inmobiliario. Todos ellos coinciden en un proceso de consolidación
de la recuperación que pasa por una mayor especialización
en el producto y profesionalización en el sector inmobiliario. 2015
ha sido el año cero del inicio de la recuperación del sector
inmobiliario, tal y como adelantaba la consultora KPMG a principios de
año. Las expectativas de crecimiento del sector para el próximo
año indican que el precio de la vivienda subirá una media
del 6,2% y se espera que la compraventa de domicilios alcance el medio
millón de unidades. BBVA espera un "impulso" de la construcción
de viviendas en los "próximos trimestres" atendiendo a la evolución
favorable, a finales del pasado año, de indicadores como el consumo
de cemento, la evolución del empleo en el sector o las transacciones
de suelo. |
| EL ACCESO DE LOS JÓVENES
A LA VIVIENDA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de la vivienda. Según
una jornada de inmoley.com sobre la problemática del acceso de los
jóvenes a la vivienda en alquiler o propiedad, se ha llegado a la
conclusión de que la relación entre el mercado de trabajo
juvenil y los costes de alquilar o comprar una vivienda han abierto una
brecha social que debe solucionarse mediante el desarrollo de nuevo suelo
dotado de infraestructuras que cumplan dos funciones 1) promover vivienda
con precios accesibles y 2) servir de contraoferta a la demanda actual
de las grandes ciudades que resultan inaccesibles para ciertos sectores.
Esta solución ha sido la tradicional en la década de los
70 del paso siglo y tuvo el defecto de no contar con infraestructuras adecuadas,
lo que ha colapsado los accesos al centro de las ciudades desde las ciudades
de la corona periférica. El debate social se denuncia por el Observatorio
de la Emancipación explica que una persona joven debería
destinar el 59,5% de su salario para poder adquirir una vivienda en propiedad;
debería cobrar un 98,23% más de lo que cobra; y la superficie
máxima a la que puede aspirar es de 50,4 metros cuadrados. |
| EL GOLF INMOBILIARIO VUELVE A
ANDALUCÍA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del golf inmobilario. Mientras
que la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía
continua el proceso de diálogo con el sector para modificar el decreto
que regula la implantación de los campos de golf de Interés
Turístico en Andalucía, el sector se posiciona en zonas urbanizables
relacionadas con el golf inmobiliario. En 2014, Andalucía recibió
un total de 458.000 turistas con el golf como principal motivación,
lo que supone un 1,3% más que en el ejercicio anterior y el mejor
registro de los últimos años, con un crecimiento acumulado
superior al 7% desde 2010. La celebración de competiciones
internacionales en suelo español ha sido otro paso definitivo. El
evento más importante fue la celebración de la Ryder Cup
en Valderrama en 1997. Este torneo es la competición por equipos
con más fama mundial. Enfrenta a una selección de los mejores
golfistas norteamericanos y europeos. Valderrama fue el primer club de
la Europa continental en acoger la mítica competición que
enfrenta a las dos orillas del Atlántico. Resultó ser una
gran anfitriona, demostrando al mundo su capacidad para llevar a cabo este
tipo de eventos, lo que supuso de forma inmediata un doble beneficio: España
se consolidó como uno de los destinos turísticos de primer
orden para los aficionados al golf y se impulsó el mercado interno
del golf inmobiliario. |
| PREGUNTAS FRECUENTES DEL URBANISMO
DE MARBELLA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y en la guía del urbanismo de Andalucía. En base a las consultas
urbanísticas que se están ofreciendo desde el ayuntamiento
de Marbella, se ha elaborando un listado de preguntas frecuentes
que recogen las inquietudes y las preocupaciones de los ciudadanos, relativas
a los expedientes que se encuentran en tramitación en cada una de
las Áreas de Urbanismo. La mayoría remiten en su respuesta
a los Criterios de Actuación, aprobados por la Junta de Gobierno
Local. Las cuestiones trasladadas a través de este contacto no darán
lugar a una respuesta personalizada. En caso de ser de interés general
serán incluidas en el listado de preguntas frecuentes, y si por
tratarse de algún expediente en tramitación, requiera una
atención particular, en el caso de que acredite la condición
de interesado conforme al artículo 31 de la Ley 30/1992. |
| LA REFORMA DE LA LEY DEL SUELO
DE BALEARES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Baleares.
El Govern aprobará en una reunión extraordinaria la modificación
parcial de al menos tres leyes aprobadas por el PP la pasada legislatura
y que afectaban al territorio, la agricultura y el turismo. Son la Ley
del Suelo, la Ley Agraria y la Ley Turística. Una de las principales
modificaciones es la supresión de los artículos de la Ley
del Suelo que permitían la legalización de miles de viviendas
que existen en el suelo rústico de las Islas, más de 15.000
sólo en Mallorca. La edificación masiva de viviendas en suelo
rústico se inició en la década de los 80 y experimentó
un repunte a finales de los 90 cuando se anunció que la parcela
mínima para construir pasaría de 7.000 a 14.000 metros cuadrados.
Estas viviendas son ilegalizables, lo que impide que el propietario pueda
reformarlas, hipotecarlas, venderlas o incluso hacer obras obligatorias
como la instalación de una fosa séptica. La Administración
nunca ha tenido una solución para la mayoría de estas viviendas
puesto que una vez transcurridos 8 años sin que hayan sido denunciadas
ya no se puede ordenar su derribo. La única salida la ofrecía
la Ley del Suelo al contemplar un proceso de legalización mediante
el abono de todas las licencias que se dejaron de pagar así como
de una sanción. Ahora, esta posibilidad desaparecerá con
la nueva normativa que están perfilando el PSIB, Més y Podemos
y las miles de viviendas ilegales permanecerán tal y como están,
sin posibilidad de legalizarse ni de derribarse. |
| PLAN ESPECIAL EL TOSCAL (CANARIAS). |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la rehabilitación
urbanística, en la guía de planes especiales y en la guía
del urbanismo de Canarias. El Plan Especial regula el conjunto histórico
con más de 200 edificios catalogados. En su tramitación destacamos
que los expedientes de obra de los edificios catalogados ya no dependen
del Ayuntamiento, sino del Cabildo de Tenerife, y son sus técnicos
los que tienen que visar la licencia, quitándole todas las competencias
al Ayuntamiento. Uno de los problemas es que no se recogen en el plan la
delimitación de las áreas susceptibles de acogerse a los
convenios de rehabilitación. |
| URBANISMO INDUSTRIAL EN EXTREMADURA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales,
parques empresariales y logísticos. La Unión Europea financiará
más de un 20% de la plataforma con fondos del Mecanismo Conectar
Europa (MCE). Estos fondos se asignan a los mejores proyectos de los nueve
corredores establecidos en la Red Transeuropea de Transporte (RTE-T). Extremadura
participó en la primera convocatoria del MCE a la que se presentaron
numerosos proyectos de toda la Unión Europea y de los que sólo
han obtenido financiación un tercio. El proyecto fue seleccionado
por la Comisión Europea y ratificado por el Parlamento Europeo y
el Consejo. De este modo, Extremadura recibirá 7,5 millones de euros
de la Unión Europea para realizar las obras. La directora general
de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Junta de Extremadura,
Eulalia Moreno, ha presentado el proyecto de la Plataforma Logística
del Suroeste Europeo de Badajoz. |
| EL URBANISMO DE LA SIERRA DE
MADRID Y LA INSPECCIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística,
guía
de delitos urbanísticos y en la guía del urbanismo de Madrid.
En la sierra norte de Madrid sería necesaria una inspección
urbanística más activa que vigilase de oficio el otorgamiento
de licencias, en especial las relativas a edificaciones móviles
que no se ajustan al Código técnico de la edificación,
y que se están extendiendo por varias urbanizaciones. En algunos
casos, las licencias no se ajustan a las ordenanzas de edificación,
lo que es especialmente perjudicial en municipios sin planeamiento y que
aplican normas subsidiarias. En este caso recogemos un caso puntual pero
que debe advertir de las obligaciones de inspección urbanística
de las Comunidades autónomas, que deben anticipar estas situaciones
y denunciarlas. |
| EL URBANISMO INDUSTRIAL DE MURCIA.
ZAL DE MURCIA. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales,
parques empresariales y logísticos. La ZAL es un área en
la que se desarrollan actividades de transporte, logística y distribución
nacional e internacional de mercancías. La ZAL de Murcia estará
ubicada en Nonduermas, cerca de la Ciudad del Transporte, y conectada por
las autovías A-7, MU-30 y A-30 y el Corredor Mediterráneo,
entre Andalucía y Valencia, y el Corredor Central, entre Madrid
y el puerto de Cartagena. Se prevé que ocupe una extensión
de 2,1 millones de metros cuadrados, ejecutándose en tres fases.
La primera, que contemplará la urbanización de 712.000 metros
cuadrados y la construcción de la estación intermodal a la
que llegarán los trenes a través del Corredor Mediterráneo
y sus enlaces por carretera y ferroviarios, tiene un coste aproximado de
64 millones. |
| COMPRA DE CENTRO COMERCIAL EN
VALENCIA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales.
Centro Comercial El Teler (Onteniente, Valencia). Actualmente, el centro,
que cuenta con una SBA de 15.544 m2 repartida en cinco plantas comerciales
y más de 50 locales, solo tiene 13 operadores. Además, cuenta
con 600 plazas de aparcamiento en otras tres plantas. El comprador, que,
según fuentes de la gerencia del centro, sería un grupo inversor
español (no se ha hecho público ni el nombre ni el importe
de la operación, de momento), habría hecho efectiva la adquisición
el pasado 16 de diciembre al grupo americano JP Morgan. |
| PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL
DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad
Valenciana. La Estrategia Territorial define el modelo de territorio
que vamos a tener dentro de 5, de 10 y de 20 años, e identifica
el conjunto de acciones y proyectos para crear un territorio de calidad
y para dinamizar el sistema productivo valenciano desde el territorio,
puesto que este es el soporte y destinatario final de las decisiones inversoras
de los agentes económicos. El director general de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta
a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información
detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes
urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera
del mar. La Conselleria de Vertebración del Territorio está
inspeccionando a las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial
de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana para
recabar toda la información urbanística vigente en cada ayuntamiento.
Los técnicos de la conselleria tienen previsto desplazarse a cada
uno de los municipios costeros para estudiar caso por caso y realizar un
trabajo de campo sobre el terreno. Está previsto que se empiece
por la zona de Benicarló y Vinaroz para continuar en la provincia
de Valencia hasta Alicante. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Construcción. |
| EL EDIFICIO MÁS ALTO DE
CHINA CONTRA TERREMOTOS. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de la edificación.
La Torre de Shanghai, Shanghai, China. El edificio más alto de China
y el segundo edificio más alto del mundo, diseñado por Gensler,
se ha completado. La torre de Shanghai en China se terminó a finales
de 2015 y se encuentra 632 metros de altura, convirtiéndose en el
tercer edificio en el mundo en superar los 600 metros. Diseñado
por los arquitectos norteamericanos Gensler, el arquitecto chino Jun Xia
dirigió el equipo de diseño del proyecto. Como Shanghai se
encuentra en un cinturón sísmico y de la obra de construcción
se encuentra en una cuenca hidrográfica, una base firme para este
rascacielos era crítica. Para reforzar el suelo, los ingenieros
primero pusieron 980 pilotes de cimentación subterránea a
una profundidad de 282 pies, y luego vertieron 2,15 m de pies cúbicos
de concreto para establecer un zócalo de 20 pies de espesor para
anclar el edificio principal. |
| LOS PROBLEMAS EN LA INGENIERÍA
DE TÚNELES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de infraestructuras, túneles
y guía del contrato de ingeniería. Uno de los problemas más
frecuente en las construcciones de grandes túneles en la avería
de las grandes tuneladoras. En esta caso se ha habito un record porque
la tuneladora Bertha ha estado dos años en proceso de reparación,
lo que ha paralizado la construcción del túnel del
Alaskan Way Viaduct en Seattle en el estado norteamericano de Washington.
Para poder repararla, el contratista Seattle Túnel Partners (STP)
ha tenido que conectar las dos piezas más grandes de extremo frontal
de la tuneladora y la instalación del motor. Con unas grúas
se ha levantado el bloque de apoyo de Bertha para separarlo de la unidad
de cabezal de corte y la unidad. La parte delantera se mantuvo separada
mientra que el fabricante de la TBM Hitachi Zosen terminó de instalar
los motores. Luego fue necesaria la larga tarea de volver a conectar los
cables, mangueras y otras piezas para la parte de la máquina que
separada. Una serie de pruebas siguieron para garantizar que Bertha podía
reanudar trabajo. Este retraso de dos años tiene importante efectos
en el Project finance y en la totalidad del desarrollo y mantenimiento
de la obra. Es importante que los contratos de ingeniería prevean
estas circunstancias y que comprueben las pólizas de seguros que
cubren estos daños. |
| ZAHA HADID REVITALIZA LA ARQUITECTURA
BRASILEÑA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de la edificación.
Zaha Hadid Architects ha publicado más información sobre
su primer proyecto brasileño - un edificio residencial de lujo conocido
como Casa Atlântica en Río de Janeiro,Avenida Atlântica
en la playa de Copacabana, el edificio de 11 pisos cuenta con una fachada
en forma de espina dorsal como con amplios balcones y una piscina en la
azotea. |
| ROBOTS PARA LA EDIFICACIÓN.
EL ROBOT ALBAÑIL |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la robótica en
la edificación. Robots edificadores capaces de colocar tres veces
más ladrillos que un albañil. Los creadores de nuevo robot
albañil dicen que su objetivo es aprovechar los trabajos humanos,
no reemplazar por completo a los mismos. SAM y un albañil humano
trabajan juntos. SAM coloca repetitivamente ladrillos, dejando los últimos
toques detallados al albañil. SAM - abreviatura de semi-automatizado
albañil - es un albañil robótico que se utiliza para
aumentar la productividad, y que ya funciona con albañiles humanos.
En este equipo humano-robot, el robot se encarga de las tareas más
rutinarias: recoger ladrillos, la aplicación de mortero, y colocarlos
en su lugar designado. Un ser humano se encarga de las actividades más
matizadas, como la creación de la obra, por la que coloca ladrillos
en las zonas más difíciles, tales como esquinas y detalles
estéticos como limpiar el exceso de mortero. |
| ARQUITECTURA DE DISEÑO
PARA TORRES AEROPORTUARIAS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de arquitectura. Colaboración
en la torre ATC de Estambul combina la experiencia de AECOM con el estilo
arquitectónico distintivo de Pininfarina. IgA, un consorcio de cinco
contratistas turcos, ha optado por un diseño innovador por AECOM
y Pininfarina como el ganador de un concurso de diseño para la torre
regional de Control de Tráfico Aéreo (ATC) y Técnico
de la Edificación en el nuevo aeropuerto de Estambul. La colaboración
AECOM y Pininfarina fue elegida entre un total de seis entradas de equipos
de arquitectos internacionales, entre ellos Zaha Hadid, Fuksas, Moshe Safdie,
Grimshaw-nórdica y RMJM. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Edificación |
| LA DISTRIBUCIÓN DE LOS
COSTES DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del director financiero y
controller inmobiliario. Costes de la compra de suelo. Empezamos por los
costes de la compra de suelo y los gastos asociados a la misma (impuestos,
cuotas de urbanización). El coste de obra es el segundo coste por
importancia. Estas cuestiones se analizan en la guía del director
financiero y controller inmobilario. Este último, en dependencia
de la Dirección Financiera el candidato será responsable
de las siguientes funciones: - Control y seguimiento del Presupuesto, así
como el posterior análisis y reporting de las desviaciones a la
Dirección. - Colaborar en Elaboración y presentación
de los informes del ámbito económico - financiero y operativo
que le sean requeridos (costes, análisis de ventas, cuenta de resultados,
cuadro de mando, etc.). - Apoyar en: Supervisar, controlar y analizar la
viabilidad de los proyectos de inversión. - Mantenimiento de la
estructura de contabilidad analítica. - Seguir y velar por el cumplimiento
de las políticas y de los procedimientos. - Seguimiento y control
contable. |
| LAS FILIALES DE LAS SOCIMI PARA
EVITAR DIVIDENDOS EXTRAORDINARIOS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas
y SOCIMI y en la guía de la fiscalidad inmobiliaria. En el ejemplo
que analizamos, el objetivo de la SOCIMI era utilizar el dinero de la venta
de unos activos hoteleros para reducir su endeudamiento, que al cierre
del tercer trimestre ascendía a 2.939 millones, y acometer nuevas
inversiones. El problema consiste en la normativa aplicable a las SOCIMIS,
según la cual ésta debería destinar al menos un 80%
del beneficio de la venta como dividendo extraordinario, algo que no encaja
en los planes. Entre las opciones posibles se encuentra la de lanzar una
nueva SOCIMI que se dedique únicamente al negocio hotelero o bien
la de crear una sociedad con estos activos para después venderla
y, de esta manera, traspasar los hoteles de forma conjunta y sin la necesidad
de destinar el 80% del beneficio a la retribución de sus accionistas. |
| ¿QUÉ ES UN APALANCAMIENTO
LTV (LOAN TO VALUE) SOBRE LOS INMUEBLES FINANCIADOS? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de financiación inmobiliaria
y Project finance inmobiliario. El Loan to Value indica la relación
existe entre el valor del inmueble ( en general la última tasación
disponible) y el importe por el que se ha endeudado el prestatario. El
análisis de este concepto nos va a permitir identificar información
muy detallada de cómo se ha comportado el crédito hipotecario
en los últimos años con el boom inmobiliario. La relación
préstamo-valor1 (en inglés, Loan-to-value ratio o, abreviadamente,
LTV) expresa la cantidad de un primer derecho de retención de hipoteca
como porcentaje del total del valor de tasación de los bienes inmuebles.
Por ejemplo, si un prestatario toma prestados 130.000 euros para comprar
una casa por valor de 150.000, la relación préstamo / valor
(LTV) es de 130,000 / 150,000 o el 87%. El préstamo
a valor es uno de los principales factores de riesgo que los prestamistas
deben valorar en la calificación de los prestatarios de una hipoteca.
También ha de tenerse en cuenta el valor real del bien a largo plazo
y que el mismo puede bajar. |
| FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS
DE INGENIERÍA DEL AGUA Y DEPURADORAS EN ANDALUCÍA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de financiación de
infraestructuras
y en la guía de ingeniería del agua. Depuradoras.
A pesar de una inversión prevista por el gobierno andaluz de 1.473
millones de euros en los próximos seis años, el consejero
de Medio Ambiente, José Fiscal, ha reconocido que la comunidad andaluza
no alcanzará la meta marcada por Bruselas para conseguir el 100%
del agua depurada a inicios de 2016. Con esta inversión, el
Consejo de Gobierno ha aprobado la revisión de los planes hidrológicos
de las cuencas Mediterránea, Guadalete-Barbate y Tinto-Odiel-Piedras
para continuar con los proyectos de mejora de los recursos hídricos.
Andalucía alcanza el 85% y se sitúa por encima de la media
estatal (alrededor del 80%, según Fiscal). En este sentido, el consejero
ha reconocido que el 1 de enero de 2016 no se llegará al 100% como
marca Europa. La Consejería de Medio Ambiente y Ordenación
del Territorio está analizando su capacidad presupuestaria para
abrir una línea de colaboración directa con las ocho diputaciones
provinciales para que se puedan encargar, con financiación autonómica,
de determinadas obras para la depuración de aguas residuales, al
objeto del cumplimiento de una normativa europea que caducó el último
día de 2015. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Financiación |
| LA ENTIDAD PATRIMONIAL DE MERA
TENENCIA DE INMUEBLES Y DE ALQUILER DE INMUEBLES. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de fiscalidad inmobiliaria.
El concepto de entidad patrimonial en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre,
del Impuesto sobre Sociedades. La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del
Impuesto sobre Sociedades introduce el concepto de entidad patrimonial,
que toma como punto de partida a las sociedades cuya actividad principal
consiste en la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario,
si bien se acomoda a las necesidades específicas de este Impuesto.
En concreto, se entiende por entidad patrimonial y por tanto, no realiza
una actividad económica, aquella en la que más de la mitad
de su activo esté constituido por valores o no esté afecto
a una actividad económica. En esta nueva ley se mencionan expresamente
los supuestos en los que determinados valores no se computan a los efectos
de considerar una entidad patrimonial. |
| LAS FILIALES DE LAS SOCIMI PARA
EVITAR DIVIDENDOS EXTRAORDINARIOS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas
y SOCIMI y en la guía de la fiscalidad inmobiliaria. En el ejemplo
que analizamos, el objetivo de la SOCIMI era utilizar el dinero de la venta
de unos activos hoteleros para reducir su endeudamiento, que al cierre
del tercer trimestre ascendía a 2.939 millones, y acometer nuevas
inversiones. El problema consiste en la normativa aplicable a las SOCIMIS,
según la cual ésta debería destinar al menos un 80%
del beneficio de la venta como dividendo extraordinario, algo que no encaja
en los planes. Entre las opciones posibles se encuentra la de lanzar una
nueva SOCIMI que se dedique únicamente al negocio hotelero o bien
la de crear una sociedad con estos activos para después venderla
y, de esta manera, traspasar los hoteles de forma conjunta y sin la necesidad
de destinar el 80% del beneficio a la retribución de sus accionistas. |
| LUCES Y SOMBRAS EN LA REFORMA
FISCAL INMOBILIARIA DE PORTUGAL |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la fiscalidad inmobiliaria.
Portugal ha cambiado de gobierno, encabezado por el socialista António
Costa, y ha adoptado como primera medida una reforma fiscal del sector
inmobiliario y de la vivienda. El propósito de la reforma confunde
el derecho constitucional de la vivienda con el incentivo fiscal de una
política inmobiliaria. Según el preámbulo del Programa
de Gobierno dedicado a este sector, "la vivienda es un derecho fundamental
de primera necesidad. Constituye la base de una sociedad estable y coherente,
a partir de la cual los ciudadanos construyen las mejores condiciones para
acceder a otros derechos como la educación, la salud o el trabajo
"(...). Entre las luces está el incentivo a las políticas
de rehabilitación edificatoria. Entre las sombras, las incertidumbres
del intervencionismo, como la fijación de precios máximos
alquiler (caso de Holanda), la prohibición de ejecución de
embargos en determinados casos, la subida de todos los impuestos relacionados
con la vivienda. Esta medidas desincentivan la inversión en vivienda
y el ahorro. No obstante, deben ser analizadas como un banco de pruebas
para la aplicación de medidas de vivienda. El tiempo medirá
los resultados. Agradecemos sus comentarios en nuestras redes sociales. |
| VENTAJAS DEL SALE AND LEASEBACK
INMOBILIARIO. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario
y leaseback inmobiliario. Existen figuras en el mercado, como el
sale and leaseback (venta a un inversor con firma simultanea de contrato
de alquiler para seguir disfrutando del uso del inmueble) que permite
a las compañías extraer todo el valor del activo, a
cambio de pagar el equivalente a unas rentas. Las empresas con necesidades
de liquidez pueden pedir ese dinero prestado, pagar un interés
cada mes y devolver el monto en el plazo acordado. En muchas ocasiones,
para reducir el costo de la deuda, ponen como garantía
los inmuebles de la compañía. Sin embargo, las empresas
tienen otra alternativa, el sale and leaseback. El leaseback
inmobiliario consiste en la venta del activo y la firma de un contrato
de alquiler de forma simultánea. De esta forma, el vendedor sigue
teniendo derecho a utilizar el inmueble por la duración del
contrato, a cambio de una renta. El comprador habitual en estas operaciones
son fondos de inversión o family offices, que entran a valorar
a detalle las características del contrato de alquiler, especialmente,
la duración del contrato, la solvencia del vendedor o inquilino
y la estructura de costos. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Impuestos |
| INCONSTITUCIONALIDAD DEL MÉTODO
DE VALORACIÓN DEL SUELO RÚSTICO |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la due diligence inmobiliaria
y valoraciones inmobiliarias, y en la guía de expropiaciones urbanísticas.
El Pleno del Tribunal Constitucional (TC) ha declarado inconstitucional
el artículo 25.2 a) de la DEROGADA Ley del Suelo de 2008 al entender
que la compensación que fija para los propietarios de suelo rural
sujeto a primera urbanización "no guarda equilibrio" con el valor
real del bien expropiado, tal y como establece la Constitución.
Según el TC, el porcentaje de compensación que establece
la citada norma para los propietarios de suelos rurales sometidos a primera
urbanización, que se obtiene aplicando un porcentaje fijo a la diferencia
de valor que tiene el suelo en su situación de origen y el que habría
tenido de haberse finalizado la actuación, "no guarda relación
alguna con el valor real de la facultad de la que se ve privado el propietario,
la que le habría permitido participar en la actuación de
la urbanización en régimen de equidistribución de
beneficios y cargas". |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Legal |
| LA CESIÓN DE LA CONCESIÓN
DEL TRAMO 2 DEL METRO DE BARCELONA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la obra pública.
La actividad de Construcción del Grupo ACS se desarrolla a través
de las tres compañías cabeceras de esta área, que
son Dragados, HOCHTIE F e Iridium. Iridium, a través de su filial
Desarrollo de Concesiones Ferroviarias, cuenta con una amplia trayectoria
en el desarrollo de proyectos concesionales ferroviarios - en total 1.655
kilómetros -, que se inicia en 1997 con la adjudicación del
Metro de Arganda en Madrid (España) y se extiende hasta los proyectos
de TP Ferro, la línea 1 del Metro de Sevilla, los tramos II y IV
de la Línea 9 del Metro de Barcelona, línea 2 del Metro de
Lima en Perú, el Metro Ligero de Ottawa y el Metro Ligero de Toronto
en Canadá. ACS, a través de su filial Iridium, y John Laing
Infrastructure Fund han firmado un acuerdo para la venta de un 80% de la
participación que Iridium ostenta en la concesión del tramo
2 del Metro de Barcelona. |
| TRANSPARENCIA DE CONTRATOS PÚBLICOS
DE VENTA DE INMUEBLES QUE PERMITEN IRSE SIN INDEMNIZACIÓN |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la obra pública.
Con motivo de la compra por Amazon de una parcela de 150.000 m2 en el polígono
Mas Blau II de El Prat de Llobregat (Barcelona) al Incasòl para
ubicar su centro logístico de referencia para el sur de Europa,
se ha publicado la posibilidad de que el contrato contenga una cláusula
de escapatoria de Amazon excluyéndole de todo pago si la Generalitat
no realiza los cambios urbanísticos y las mejoras de infraestructuras
solicitadas. El contrato está protegido por la confidencialidad
a pesar de ser una venta de suelo público por una entidad pública,
el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) y sujeta a una serie
de condiciones, como la aprobación de las licencias correspondientes
y la llegada de la línea 9 de Metro en la zona. Amazon no ha facilitado
detalles y el Incasòl ha informado de la adjudicación a Amazon
de esta parcela por 30 millones y ha precisado que el solar está
situado en el polígono Mas Blau II, en El Prat de Llobregat, a pocos
minutos del aeropuerto y en uno de los «vértices económicos
e industriales más importantes del área metropolitana»
de Barcelona. La nota señala que la parcela adjudicada tiene una
superficie de 150.808 m2 y una superficie máxima edificable de 210.000
m2, por lo que se permite construir un edificio de planta baja y otros
tres pisos más. En cuanto al uso de los terrenos, es el logístico
y los complementarios a esta actividad, por lo que se autoriza también
su destino para oficinas, comercial y restauración. El organismo
dependiente de la Generalitat también ha especificado que se encargará
de construir una línea eléctrica soterrada de 3,5 kilómetros
con una potencia definitiva de 15.000 kilovatios, y que para ello invertirá
1,2 millones. ¿Es posible conocer las cláusulas del contrato? |
ANTERIORES
NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Obra Pública |
| DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
EN LA NUEVA LEY DEL SUELO. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la obra nueva. Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Para autorizar escrituras
de declaración de obra nueva en construcción, los notarios
exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad,
aprobación o autorización administrativa que requiera la
obra según la legislación de ordenación territorial
y urbanística, así como certificación expedida por
técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción
de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada,
exigirán, además de la certificación expedida por
técnico competente acreditativa de la finalización de ésta
conforme a la descripción del proyecto. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Propiedad Horizontal |
| EL NEGOCIO INMOBILIARIO DE RESIDENCIAS
DE ESTUDIANTES SE ESPECIALIZA. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de residencias de estudiantes.
Entre residencias (con horarios flexibles) y colegios mayores hay 1.106
centros y 90.125 plazas, con lo que no se llega a cubrir ni el 56 por ciento
de la demanda potencial. El 20 por ciento de las residencias son privadas
y explotadas por sus propietarios y el 80 por ciento de titularidad pública
en manos de las universidades o de instituciones religiosas gestionadas
en régimen de concesión, lo que suma un parque de 94.000
llaves, según la consultora CBRE. El último informe
realizado por la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle
muestra que, durante la última década, el mercado de las
residencias de estudiantes comienza a alzarse como una importante categoría
de inversión a escala internacional, despertando un creciente interés
entre los inversores, promotores y operadores privados. El informe analiza
los factores que han contribuido e influido en el desarrollo del sector
en el Reino Unido y Estados Unidos y evalúa el potencial de crecimiento
en otras regiones del mundo. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Tercera Edad |
| ¿QUÉ PRECAUCIONES
DE ADOPTAR LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE MADRID? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario
y gestión hotelera. La noticia es que la Comunidad de Madrid ha
abierto por primera vez expedientes sancionadores a 50 apartamentos turísticos
por incumplir el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno,
por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas
de uso turístico de la Comunidad de Madrid. La nueva ley introdujo
requisitos para los apartamentos turísticos como una estancia mínima
de cinco noches, la medida más celebrada por el sector turístico
tradicional, y la adaptación a las normas sectoriales en materia
de seguridad, urbanismo, sanidad, accesibilidad y medioambiente. Obligaba
además a introducir las viviendas de uso turístico en un
registro de empresas turísticas y mostrar una placa identificativa
en lugar visible. Madrid comienza a sancionar a los apartamentos turísticos
ilegales. |
| EL GOLF INMOBILIARIO VUELVE A
ANDALUCÍA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del golf inmobilario. Mientras
que la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía
continua el proceso de diálogo con el sector para modificar el decreto
que regula la implantación de los campos de golf de Interés
Turístico en Andalucía, el sector se posiciona en zonas urbanizables
relacionadas con el golf inmobiliario. En 2014, Andalucía recibió
un total de 458.000 turistas con el golf como principal motivación,
lo que supone un 1,3% más que en el ejercicio anterior y el mejor
registro de los últimos años, con un crecimiento acumulado
superior al 7% desde 2010. La celebración de competiciones
internacionales en suelo español ha sido otro paso definitivo. El
evento más importante fue la celebración de la Ryder Cup
en Valderrama en 1997. Este torneo es la competición por equipos
con más fama mundial. Enfrenta a una selección de los mejores
golfistas norteamericanos y europeos. Valderrama fue el primer club de
la Europa continental en acoger la mítica competición que
enfrenta a las dos orillas del Atlántico. Resultó ser una
gran anfitriona, demostrando al mundo su capacidad para llevar a cabo este
tipo de eventos, lo que supuso de forma inmediata un doble beneficio: España
se consolidó como uno de los destinos turísticos de primer
orden para los aficionados al golf y se impulsó el mercado interno
del golf inmobiliario. |
| INVERSIÓN INMOBILIARIA
EN EL SECTOR HOTELERO DE BARCELONA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario
y gestión hotelera. Venta del hotel Hilton de Barcelona por 60 millones
de euros. El comprador del inmueble es el fondo soberano de Oriente Medio,
Omán Investment Fund (OIF), que aterriza con esta operación
en el sector hotelero español. OIF es el fondo del Sultán
de Omán, que creó este vehículo en 2006 y que actualmente
gestiona a nivel mundial activos por 6.000 millones de dólares (unos
5.498 millones de euros). El actual propietario era Westmont Hospitality,
uno de los mayores grupos franquiciadores de hoteles del mundo, que lo
adquirió en 2011 a través de una joint venture con Baupost
y dentro de la compra de una cartera de ocho hoteles. Por el Hilton de
Barcelona pagaron concretamente 40 millones de euros a Morgan Stanley,
por lo que ahora acaban de cerrar una venta redonda, ya que en cuatro años
han logrado unas plusvalías del 50%. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Turismo |
| EL NUEVO PLAN DE ORDENACIÓN
DEL TERRITORIO (POT) DE LA COSTA DEL SOL OCCIDENTAL |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Andalucía.
La Junta de Andalucía está ya redactando un nuevo Plan de
Ordenación del Territorio (POT) de la Costa del Sol Occidental a
fin de dar respuesta a las repercusiones de la anulación por sentencia
del Tribunal Supremo del anterior. El siguiente paso será convocar
un concurso para que técnicos externos ayuden a los de la Junta
a dar forma a este nuevo documento. El 18 de julio de 2006 no se vislumbraban
todavía las nubes de la crisis y fue entonces, ese día, cuando
la Junta de Andalucía aprobó el Plan de Ordenación
Territorial de la Costa del Sol occidental, un documento en el que se protegían
suelos, se señalaban áreas de oportunidad y se dibujaban
alternativas de transporte a la autovía. Por supuesto, allí
estaba dibujado el tren litoral hasta Estepona e incluso se hablaba de
un segundo aeropuerto en Antequera. 2006. |
| ¿CUÁNDO SE SUSPENDE
LA APROBACIÓN PROVISIONAL DE UN PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y tipología del suelo, y en la guía del urbanismo de Asturias.
Cuando la competencia para la aprobación definitiva corresponda
al Ayuntamiento, ésta será comunicada a la Consejería
competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio,
a la vez que se le dará traslado del instrumento aprobado definitivamente
con todos los planos y documentos que integran el plan sobre los que hubiera
recaído el acuerdo de aprobación definitiva, debidamente
diligenciados por el Secretario del Ayuntamiento. La eficacia del acto
de aprobación definitiva y la entrada en vigor del plan aprobado
quedan condicionadas a lo que disponga al efecto la legislación
reguladora de la Administración actuante. Adjuntamos un resumen
de sentencias del Tribunal Supremo muy clarificador. En este ejemplo, la
Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado
de Asturias (CUOTA) remitió al Ayuntamiento de Castrillón
su decisión de suspender la aprobación provisional del Plan
General de Ordenación Urbanística, que el Consistorio aprobó
en el Pleno del pasado mes de octubre. La comisión paraliza el proceso
de aprobación definitiva a la espera de la subsanación de
dos cuestiones menores. |
| COOPERATIVAS Y PACTOS VERBALES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de cooperativas de viviendas.
Es muy frecuente iniciar el proceso de comercialización en régimen
de cooperativas sobre pactos no escritos con los ayuntamientos. En estos
casos, los gestores de cooperativas deben aconsejar máxima prudencia
a los órganos de representación de la cooperativa de viviendas.
La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos
de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través
de sus órganos de representación. Por eso, siempre es aconsejable
acompasar el proceso comercializador con la firma de documentos que vinculen
a los ayuntamientos en sus pactos con las cooperativas de vivienda. Esto
no es un caso frecuente y por el contrario se permite el anticipo de cantidades
por cooperativistas a los que se les adjudica el derecho a una vivienda
sobre unas bases jurídicas poco sólidas. Cuando el ayuntamiento
cambia de color político, como en el ejemplo que analizamos, y dice
que en lugar de monetizar la cesión obligatoria, que prefiere el
suelo, muchos cooperativistas se ven con la sorpresa de que deben ser excluidos,
con lo que se genera un daño. Es por eso por lo que recomendamos
el necesario examen práctico de los límites de la gestión
de las cooperativas de vivienda y el régimen de responsabilidades,
tanto por sus órganos de dirección como por las gestoras
de cooperativas. |
| ¿QUÉ PRECAUCIONES
DE ADOPTAR LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE MADRID? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario
y gestión hotelera. La noticia es que la Comunidad de Madrid ha
abierto por primera vez expedientes sancionadores a 50 apartamentos turísticos
por incumplir el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno,
por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas
de uso turístico de la Comunidad de Madrid. La nueva ley introdujo
requisitos para los apartamentos turísticos como una estancia mínima
de cinco noches, la medida más celebrada por el sector turístico
tradicional, y la adaptación a las normas sectoriales en materia
de seguridad, urbanismo, sanidad, accesibilidad y medioambiente. Obligaba
además a introducir las viviendas de uso turístico en un
registro de empresas turísticas y mostrar una placa identificativa
en lugar visible. Madrid comienza a sancionar a los apartamentos turísticos
ilegales. |
| LAS INDEMNIZACIONES MUNICIPALES
POR INCUMPLIMIENTO DE CONVENIOS URBANÍSTICOS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de convenios urbanísticos.
Por lo que respecta a los efectos derivados del incumplimiento de los convenios
urbanísticos, debemos distinguir si el convenio es o no válido.
Si el convenio es declarado nulo, no produce efecto alguno y las prestaciones
son inexigibles, si bien cuando haya sido ya ejecutado en todo o en parte,
los contratantes deberán restituirse recíprocamente las que
cosas que hubiesen sido materia del contrato con sus frutos, y el precio
con los intereses, todo ello sin per¬juicio de las acciones que puedan
corresponder derivadas de la nulidad del convenio o del enriquecimiento
injusto de la Administración. Si el convenio es válido, al
tratarse de obligaciones recíprocas, la parte que no incumple puede
optar entre el cumplimiento total de la obligación contraída
o la resolución del contrato del que dimana, y en si no es posible
su cumplimiento, puede ser susti¬tuida por la pertinente indemnización
por daños y perjuicios. En este sentido, según el Tribunal
Supremo, las indemnizaciones que proceden a favor de los particulares en
el caso de incumplimiento por la Administración de un convenio urbanístico,
a salvo de los convenios de planeamiento, se fundamentan en el incumplimiento
de una obligación contractual, aunque remotamente tienen una motivación
urbanística para determinar los supuestos indemnizatorios. |
| EL GOLF INMOBILIARIO VUELVE A
ANDALUCÍA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del golf inmobilario. Mientras
que la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía
continua el proceso de diálogo con el sector para modificar el decreto
que regula la implantación de los campos de golf de Interés
Turístico en Andalucía, el sector se posiciona en zonas urbanizables
relacionadas con el golf inmobiliario. En 2014, Andalucía recibió
un total de 458.000 turistas con el golf como principal motivación,
lo que supone un 1,3% más que en el ejercicio anterior y el mejor
registro de los últimos años, con un crecimiento acumulado
superior al 7% desde 2010. La celebración de competiciones
internacionales en suelo español ha sido otro paso definitivo. El
evento más importante fue la celebración de la Ryder Cup
en Valderrama en 1997. Este torneo es la competición por equipos
con más fama mundial. Enfrenta a una selección de los mejores
golfistas norteamericanos y europeos. Valderrama fue el primer club de
la Europa continental en acoger la mítica competición que
enfrenta a las dos orillas del Atlántico. Resultó ser una
gran anfitriona, demostrando al mundo su capacidad para llevar a cabo este
tipo de eventos, lo que supuso de forma inmediata un doble beneficio: España
se consolidó como uno de los destinos turísticos de primer
orden para los aficionados al golf y se impulsó el mercado interno
del golf inmobiliario. |
| PREGUNTAS FRECUENTES DEL URBANISMO
DE MARBELLA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y en la guía del urbanismo de Andalucía. En base a las consultas
urbanísticas que se están ofreciendo desde el ayuntamiento
de Marbella, se ha elaborando un listado de preguntas frecuentes
que recogen las inquietudes y las preocupaciones de los ciudadanos, relativas
a los expedientes que se encuentran en tramitación en cada una de
las Áreas de Urbanismo. La mayoría remiten en su respuesta
a los Criterios de Actuación, aprobados por la Junta de Gobierno
Local. Las cuestiones trasladadas a través de este contacto no darán
lugar a una respuesta personalizada. En caso de ser de interés general
serán incluidas en el listado de preguntas frecuentes, y si por
tratarse de algún expediente en tramitación, requiera una
atención particular, en el caso de que acredite la condición
de interesado conforme al artículo 31 de la Ley 30/1992. |
| LA REFORMA DE LA LEY DEL SUELO
DE BALEARES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Baleares.
El Govern aprobará en una reunión extraordinaria la modificación
parcial de al menos tres leyes aprobadas por el PP la pasada legislatura
y que afectaban al territorio, la agricultura y el turismo. Son la Ley
del Suelo, la Ley Agraria y la Ley Turística. Una de las principales
modificaciones es la supresión de los artículos de la Ley
del Suelo que permitían la legalización de miles de viviendas
que existen en el suelo rústico de las Islas, más de 15.000
sólo en Mallorca. La edificación masiva de viviendas en suelo
rústico se inició en la década de los 80 y experimentó
un repunte a finales de los 90 cuando se anunció que la parcela
mínima para construir pasaría de 7.000 a 14.000 metros cuadrados.
Estas viviendas son ilegalizables, lo que impide que el propietario pueda
reformarlas, hipotecarlas, venderlas o incluso hacer obras obligatorias
como la instalación de una fosa séptica. La Administración
nunca ha tenido una solución para la mayoría de estas viviendas
puesto que una vez transcurridos 8 años sin que hayan sido denunciadas
ya no se puede ordenar su derribo. La única salida la ofrecía
la Ley del Suelo al contemplar un proceso de legalización mediante
el abono de todas las licencias que se dejaron de pagar así como
de una sanción. Ahora, esta posibilidad desaparecerá con
la nueva normativa que están perfilando el PSIB, Més y Podemos
y las miles de viviendas ilegales permanecerán tal y como están,
sin posibilidad de legalizarse ni de derribarse. |
| PLAN ESPECIAL EL TOSCAL (CANARIAS). |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la rehabilitación
urbanística, en la guía de planes especiales y en la guía
del urbanismo de Canarias. El Plan Especial regula el conjunto histórico
con más de 200 edificios catalogados. En su tramitación destacamos
que los expedientes de obra de los edificios catalogados ya no dependen
del Ayuntamiento, sino del Cabildo de Tenerife, y son sus técnicos
los que tienen que visar la licencia, quitándole todas las competencias
al Ayuntamiento. Uno de los problemas es que no se recogen en el plan la
delimitación de las áreas susceptibles de acogerse a los
convenios de rehabilitación. |
| URBANISMO INDUSTRIAL EN EXTREMADURA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales,
parques empresariales y logísticos. La Unión Europea financiará
más de un 20% de la plataforma con fondos del Mecanismo Conectar
Europa (MCE). Estos fondos se asignan a los mejores proyectos de los nueve
corredores establecidos en la Red Transeuropea de Transporte (RTE-T). Extremadura
participó en la primera convocatoria del MCE a la que se presentaron
numerosos proyectos de toda la Unión Europea y de los que sólo
han obtenido financiación un tercio. El proyecto fue seleccionado
por la Comisión Europea y ratificado por el Parlamento Europeo y
el Consejo. De este modo, Extremadura recibirá 7,5 millones de euros
de la Unión Europea para realizar las obras. La directora general
de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Junta de Extremadura,
Eulalia Moreno, ha presentado el proyecto de la Plataforma Logística
del Suroeste Europeo de Badajoz. |
| EL URBANISMO DE LA SIERRA DE
MADRID Y LA INSPECCIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística,
guía
de delitos urbanísticos y en la guía del urbanismo de Madrid.
En la sierra norte de Madrid sería necesaria una inspección
urbanística más activa que vigilase de oficio el otorgamiento
de licencias, en especial las relativas a edificaciones móviles
que no se ajustan al Código técnico de la edificación,
y que se están extendiendo por varias urbanizaciones. En algunos
casos, las licencias no se ajustan a las ordenanzas de edificación,
lo que es especialmente perjudicial en municipios sin planeamiento y que
aplican normas subsidiarias. En este caso recogemos un caso puntual pero
que debe advertir de las obligaciones de inspección urbanística
de las Comunidades autónomas, que deben anticipar estas situaciones
y denunciarlas. |
| EL URBANISMO INDUSTRIAL DE MURCIA.
ZAL DE MURCIA. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales,
parques empresariales y logísticos. La ZAL es un área en
la que se desarrollan actividades de transporte, logística y distribución
nacional e internacional de mercancías. La ZAL de Murcia estará
ubicada en Nonduermas, cerca de la Ciudad del Transporte, y conectada por
las autovías A-7, MU-30 y A-30 y el Corredor Mediterráneo,
entre Andalucía y Valencia, y el Corredor Central, entre Madrid
y el puerto de Cartagena. Se prevé que ocupe una extensión
de 2,1 millones de metros cuadrados, ejecutándose en tres fases.
La primera, que contemplará la urbanización de 712.000 metros
cuadrados y la construcción de la estación intermodal a la
que llegarán los trenes a través del Corredor Mediterráneo
y sus enlaces por carretera y ferroviarios, tiene un coste aproximado de
64 millones. |
| COMPRA DE CENTRO COMERCIAL EN
VALENCIA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales.
Centro Comercial El Teler (Onteniente, Valencia). Actualmente, el centro,
que cuenta con una SBA de 15.544 m2 repartida en cinco plantas comerciales
y más de 50 locales, solo tiene 13 operadores. Además, cuenta
con 600 plazas de aparcamiento en otras tres plantas. El comprador, que,
según fuentes de la gerencia del centro, sería un grupo inversor
español (no se ha hecho público ni el nombre ni el importe
de la operación, de momento), habría hecho efectiva la adquisición
el pasado 16 de diciembre al grupo americano JP Morgan. |
| PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL
DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad
Valenciana. La Estrategia Territorial define el modelo de territorio
que vamos a tener dentro de 5, de 10 y de 20 años, e identifica
el conjunto de acciones y proyectos para crear un territorio de calidad
y para dinamizar el sistema productivo valenciano desde el territorio,
puesto que este es el soporte y destinatario final de las decisiones inversoras
de los agentes económicos. El director general de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta
a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información
detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes
urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera
del mar. La Conselleria de Vertebración del Territorio está
inspeccionando a las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial
de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana para
recabar toda la información urbanística vigente en cada ayuntamiento.
Los técnicos de la conselleria tienen previsto desplazarse a cada
uno de los municipios costeros para estudiar caso por caso y realizar un
trabajo de campo sobre el terreno. Está previsto que se empiece
por la zona de Benicarló y Vinaroz para continuar en la provincia
de Valencia hasta Alicante. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Urbanismo generalizadas |
| COOPERATIVAS Y PACTOS VERBALES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de cooperativas de viviendas.
Es muy frecuente iniciar el proceso de comercialización en régimen
de cooperativas sobre pactos no escritos con los ayuntamientos. En estos
casos, los gestores de cooperativas deben aconsejar máxima prudencia
a los órganos de representación de la cooperativa de viviendas.
La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos
de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través
de sus órganos de representación. Por eso, siempre es aconsejable
acompasar el proceso comercializador con la firma de documentos que vinculen
a los ayuntamientos en sus pactos con las cooperativas de vivienda. Esto
no es un caso frecuente y por el contrario se permite el anticipo de cantidades
por cooperativistas a los que se les adjudica el derecho a una vivienda
sobre unas bases jurídicas poco sólidas. Cuando el ayuntamiento
cambia de color político, como en el ejemplo que analizamos, y dice
que en lugar de monetizar la cesión obligatoria, que prefiere el
suelo, muchos cooperativistas se ven con la sorpresa de que deben ser excluidos,
con lo que se genera un daño. Es por eso por lo que recomendamos
el necesario examen práctico de los límites de la gestión
de las cooperativas de vivienda y el régimen de responsabilidades,
tanto por sus órganos de dirección como por las gestoras
de cooperativas. |
| INFORMES INMOBILIARIOS A FAVOR
DE LA CONSOLIDACIÓN |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario.
En este artículo recogemos los diferentes informes analizados en
una reciente jornada de inmoley.com relativa a las tendencias actuales
del sector inmobiliario. Todos ellos coinciden en un proceso de consolidación
de la recuperación que pasa por una mayor especialización
en el producto y profesionalización en el sector inmobiliario. 2015
ha sido el año cero del inicio de la recuperación del sector
inmobiliario, tal y como adelantaba la consultora KPMG a principios de
año. Las expectativas de crecimiento del sector para el próximo
año indican que el precio de la vivienda subirá una media
del 6,2% y se espera que la compraventa de domicilios alcance el medio
millón de unidades. BBVA espera un "impulso" de la construcción
de viviendas en los "próximos trimestres" atendiendo a la evolución
favorable, a finales del pasado año, de indicadores como el consumo
de cemento, la evolución del empleo en el sector o las transacciones
de suelo. |
| EL ACCESO DE LOS JÓVENES
A LA VIVIENDA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de la vivienda. Según
una jornada de inmoley.com sobre la problemática del acceso de los
jóvenes a la vivienda en alquiler o propiedad, se ha llegado a la
conclusión de que la relación entre el mercado de trabajo
juvenil y los costes de alquilar o comprar una vivienda han abierto una
brecha social que debe solucionarse mediante el desarrollo de nuevo suelo
dotado de infraestructuras que cumplan dos funciones 1) promover vivienda
con precios accesibles y 2) servir de contraoferta a la demanda actual
de las grandes ciudades que resultan inaccesibles para ciertos sectores.
Esta solución ha sido la tradicional en la década de los
70 del paso siglo y tuvo el defecto de no contar con infraestructuras adecuadas,
lo que ha colapsado los accesos al centro de las ciudades desde las ciudades
de la corona periférica. El debate social se denuncia por el Observatorio
de la Emancipación explica que una persona joven debería
destinar el 59,5% de su salario para poder adquirir una vivienda en propiedad;
debería cobrar un 98,23% más de lo que cobra; y la superficie
máxima a la que puede aspirar es de 50,4 metros cuadrados. |
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>> Vivienda |
| EL NUEVO PLAN DE ORDENACIÓN
DEL TERRITORIO (POT) DE LA COSTA DEL SOL OCCIDENTAL |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Andalucía.
La Junta de Andalucía está ya redactando un nuevo Plan de
Ordenación del Territorio (POT) de la Costa del Sol Occidental a
fin de dar respuesta a las repercusiones de la anulación por sentencia
del Tribunal Supremo del anterior. El siguiente paso será convocar
un concurso para que técnicos externos ayuden a los de la Junta
a dar forma a este nuevo documento. El 18 de julio de 2006 no se vislumbraban
todavía las nubes de la crisis y fue entonces, ese día, cuando
la Junta de Andalucía aprobó el Plan de Ordenación
Territorial de la Costa del Sol occidental, un documento en el que se protegían
suelos, se señalaban áreas de oportunidad y se dibujaban
alternativas de transporte a la autovía. Por supuesto, allí
estaba dibujado el tren litoral hasta Estepona e incluso se hablaba de
un segundo aeropuerto en Antequera. 2006. |
| EL GOLF INMOBILIARIO VUELVE A
ANDALUCÍA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del golf inmobilario. Mientras
que la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía
continua el proceso de diálogo con el sector para modificar el decreto
que regula la implantación de los campos de golf de Interés
Turístico en Andalucía, el sector se posiciona en zonas urbanizables
relacionadas con el golf inmobiliario. En 2014, Andalucía recibió
un total de 458.000 turistas con el golf como principal motivación,
lo que supone un 1,3% más que en el ejercicio anterior y el mejor
registro de los últimos años, con un crecimiento acumulado
superior al 7% desde 2010. La celebración de competiciones
internacionales en suelo español ha sido otro paso definitivo. El
evento más importante fue la celebración de la Ryder Cup
en Valderrama en 1997. Este torneo es la competición por equipos
con más fama mundial. Enfrenta a una selección de los mejores
golfistas norteamericanos y europeos. Valderrama fue el primer club de
la Europa continental en acoger la mítica competición que
enfrenta a las dos orillas del Atlántico. Resultó ser una
gran anfitriona, demostrando al mundo su capacidad para llevar a cabo este
tipo de eventos, lo que supuso de forma inmediata un doble beneficio: España
se consolidó como uno de los destinos turísticos de primer
orden para los aficionados al golf y se impulsó el mercado interno
del golf inmobiliario. |
| PREGUNTAS FRECUENTES DEL URBANISMO
DE MARBELLA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y en la guía del urbanismo de Andalucía. En base a las consultas
urbanísticas que se están ofreciendo desde el ayuntamiento
de Marbella, se ha elaborando un listado de preguntas frecuentes
que recogen las inquietudes y las preocupaciones de los ciudadanos, relativas
a los expedientes que se encuentran en tramitación en cada una de
las Áreas de Urbanismo. La mayoría remiten en su respuesta
a los Criterios de Actuación, aprobados por la Junta de Gobierno
Local. Las cuestiones trasladadas a través de este contacto no darán
lugar a una respuesta personalizada. En caso de ser de interés general
serán incluidas en el listado de preguntas frecuentes, y si por
tratarse de algún expediente en tramitación, requiera una
atención particular, en el caso de que acredite la condición
de interesado conforme al artículo 31 de la Ley 30/1992. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Andalucía |
| VENTA DE SUBSUELO EN ARAGÓN |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del subsuelo, parkings públicos
y guía del urbanismo de Aragón. La Gerencia de Urbanismo
ha aprobado emplear la misma fórmula que se usó con los suelos
del párking de la calle Moret con el del Parque Bruil, enajenando
el subsuelo para desbloquear la construcción de un aparcamiento.
El Ayuntamiento de Zaragoza va a iniciar el procedimiento para vender el
subsuelo de la escuela infantil del Parque Bruil para la ejecución
de un párking subterráneo, como estaba previsto desde la
construcción de este centro. Lo hará siguiendo el modelo
que ya se siguió para el aparcamiento de Moret: declarando bien
patrimonial el subsuelo para su venta posterior, de modo que las plazas
serían ya propiedad de las empresas o los particulares y no estarían
en régimen de cesión temporal. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Aragón |
| ¿CUÁNDO SE SUSPENDE
LA APROBACIÓN PROVISIONAL DE UN PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y tipología del suelo, y en la guía del urbanismo de Asturias.
Cuando la competencia para la aprobación definitiva corresponda
al Ayuntamiento, ésta será comunicada a la Consejería
competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio,
a la vez que se le dará traslado del instrumento aprobado definitivamente
con todos los planos y documentos que integran el plan sobre los que hubiera
recaído el acuerdo de aprobación definitiva, debidamente
diligenciados por el Secretario del Ayuntamiento. La eficacia del acto
de aprobación definitiva y la entrada en vigor del plan aprobado
quedan condicionadas a lo que disponga al efecto la legislación
reguladora de la Administración actuante. Adjuntamos un resumen
de sentencias del Tribunal Supremo muy clarificador. En este ejemplo, la
Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado
de Asturias (CUOTA) remitió al Ayuntamiento de Castrillón
su decisión de suspender la aprobación provisional del Plan
General de Ordenación Urbanística, que el Consistorio aprobó
en el Pleno del pasado mes de octubre. La comisión paraliza el proceso
de aprobación definitiva a la espera de la subsanación de
dos cuestiones menores. |
| PROPUESTA DE REPARTO DE LA EDIFICABILIDAD
DEL PLAN DE VÍAS DE GIJÓN |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Asturias.
El Ministerio de Fomento ha presentado un plan de 422 millones con la estación
más céntrica y las vías soterradas. Es un proyecto
de integración ferroviaria valorado en 422 millones de euros que
acerca la estación intermodal 300 metros al centro urbano al ubicarla
completamente soterrada en las inmediaciones del Museo del Ferrocarril.
El Ayuntamiento de Gijón ha presentado a Fomento una propuesta de
reparto de la edificabilidad del plan de vías en un total de 20
parcelas para acomodar la estación intermodal en su nuevo emplazamiento
más céntrico y cuadrar las cuentas de una operación
valorada globalmente en 422 millones de euros, que sigue necesitando 243
procedentes de plusvalías inmobiliarias. Se respeta íntegramente
la edificabilidad prevista en el entorno de El Humedal, pero entre el Museo
del Ferrocarril y la avenida Príncipe de Asturias se introducen
cambios. En concreto, se plantea la eliminación de la dos torres
más próximas a la playa de Poniente (una de ellas es el hotel
diseñado por el arquitecto Alejandro Zaera para el Grupo Masaveu)
y el recorte en unas cinco plantas de las cuatro restantes hasta fijar
una media de 20 alturas (bajo más 19) como máximo. |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Asturias |
| LA REFORMA DE LA LEY DEL SUELO
DE BALEARES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Baleares.
El Govern aprobará en una reunión extraordinaria la modificación
parcial de al menos tres leyes aprobadas por el PP la pasada legislatura
y que afectaban al territorio, la agricultura y el turismo. Son la Ley
del Suelo, la Ley Agraria y la Ley Turística. Una de las principales
modificaciones es la supresión de los artículos de la Ley
del Suelo que permitían la legalización de miles de viviendas
que existen en el suelo rústico de las Islas, más de 15.000
sólo en Mallorca. La edificación masiva de viviendas en suelo
rústico se inició en la década de los 80 y experimentó
un repunte a finales de los 90 cuando se anunció que la parcela
mínima para construir pasaría de 7.000 a 14.000 metros cuadrados.
Estas viviendas son ilegalizables, lo que impide que el propietario pueda
reformarlas, hipotecarlas, venderlas o incluso hacer obras obligatorias
como la instalación de una fosa séptica. La Administración
nunca ha tenido una solución para la mayoría de estas viviendas
puesto que una vez transcurridos 8 años sin que hayan sido denunciadas
ya no se puede ordenar su derribo. La única salida la ofrecía
la Ley del Suelo al contemplar un proceso de legalización mediante
el abono de todas las licencias que se dejaron de pagar así como
de una sanción. Ahora, esta posibilidad desaparecerá con
la nueva normativa que están perfilando el PSIB, Més y Podemos
y las miles de viviendas ilegales permanecerán tal y como están,
sin posibilidad de legalizarse ni de derribarse. |
| PROYECTO DE CENTRO COMERCIAL
DE SES FONTANELLES EN PALMA DE MALLORCA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guía prácticas inmoley.com de centros comerciales
y en la guía del urbanismo de Baleares. Unibail Rodamco tiene dos
problemas judiciales, uno es la ampliación de la Maquinista de Barcelona
y otra es la negativa del ayuntamiento de Palma de Mallorca a dar licencia
de actividad al centro comercial Palma Springs aprobada por la Gerencia
de Urbanismo. El asunto podría resolverse con una futura resolución
judicial de los procesos legales en marcha ante la Audiencia Nacional y
el Tribunal Superior de Justicia de Balears, le permita obtener la licencia
comercial que obligará al Ayuntamiento a reactivar la tramitación
de la licencia de actividad. En un comunicado, Unibail Rodamco "no quiere
dejar de subrayar el singular y nada habitual proceso que se ha seguido
desde en el Ayuntamiento en este expediente de resolución. Máxime
si se tiene en cuenta que se ha obviado el criterio de un informe del servicio
jurídico del Departamento de Actividades, que es quien tiene competencia
para resolver esta cuestión, y que recomendaba la suspensión
del proceso hasta la resolución de los procesos legales en marcha
referentes a la licencia comercial". |
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NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Baleares |
| PLAN ESPECIAL EL TOSCAL (CANARIAS). |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la rehabilitación
urbanística, en la guía de planes especiales y en la guía
del urbanismo de Canarias. El Plan Especial regula el conjunto histórico
con más de 200 edificios catalogados. En su tramitación destacamos
que los expedientes de obra de los edificios catalogados ya no dependen
del Ayuntamiento, sino del Cabildo de Tenerife, y son sus técnicos
los que tienen que visar la licencia, quitándole todas las competencias
al Ayuntamiento. Uno de los problemas es que no se recogen en el plan la
delimitación de las áreas susceptibles de acogerse a los
convenios de rehabilitación. |
| RÉGIMEN TRANSITORIO PARA
EL URBANISMO ANULADO EN CANARIAS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía inmoley.com del planeamiento urbanístico y en
la guía del urbanismo de Canarias. Este año se han producido
en toda España varios casos de nulidad absoluta de planes generales
de ordenación urbana. Los casos más significativos son Marbella
y Vigo, pero hay muchos casos locales, como el Los Llanos de Aridane. Los
ayuntamientos tratan de acelerar la elaboración de nuevos planes
generales pero es una labor que lleva años, así que se enfrentan
al reto de coordinar junto a sus Comunidades autónomas un régimen
transitorio que permita mantener el proceso constructivo. El Ayuntamiento
palmero de Los Llanos de Aridane ha visto desestimado un recurso de aclaración
contra la sentencia del Tribunal Supremo que anula el Plan General de Ordenación
(PGO) de 2010. Esta decisión ratifica la sentencia del Tribunal
Supremo por lo que a partir de ahora, en materia urbanística en
Los Llanos de Aridane será de aplicación el PGO de 1987. |
| EL PROYECTO DE MASPALOMAS DE
RIU ÁMBITO DE SUSPENSIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
DE SAN BARTOLOMÉ (GRAN CANARIA) |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario
y gestión hotelera y en la guía del urbanismo de Canarias.
En agosto de 2014, el Gobierno acordó suspender el Plan General
de Ordenación Urbana (PGO) de San Bartolomé de Tirajana,
en el ámbito del suelo urbano consolidado de la urbanización
del Oasis de Maspalomas, al considerar "inviable e inadecuada" su declaración
como Bien de Interés Cultural (BIC). El acuerdo permitía
a la cadena mallorquina Riu el derribo del hotel Oasis, pero no la construcción
en su lugar de un nuevo complejo de 25 metros de altura, como pretendía.
Desde entonces, el proyecto ha estado siendo examinado por el Comité
de Inversiones y Proyectos Estratégicos. En concreto, la propuesta
de Riu para que el Gobierno canario declare de interés estratégico
la construcción del nuevo Hotel Oasis Maspalomas. Riu se ha mostrado
dispuesta a modificar su proyecto del Oasis, es decir, a modificar el proyecto
que obtuvo licencia de obras para reducir el impacto visual y paisajístico
en el Oasis. |
ANTERIORES
NOTICIAS EXCLUSIVAS inmoley.com
>> Canarias |
| PSIR DEL POLÍGONO DE LAS
EXCAVADAS (CANTABRIA) |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales,
parques empresariales y logísticos. Los trámites para la
declaración del Proyecto Singular de Interés Regional (PSIR)
del polígono de Las Excavadas, de 520.000 metros cuadrados, han
comenzado, y en breve el Ayuntamiento de Torrelavega facilitará
la Memoria Inicial del PSIR que están realizando los redactores
del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). La memoria recogerá
el ámbito de actuación del polígono, un inventario
de propietarios de terrenos y viviendas, y datos de medio ambiente, topografía,
afecciones a otros organismos como Confederación Hidrográfica
del Cantábrico. La memoria se enviará a las consejerías
de Medio Ambiente y de Urbanismo, y a los ayuntamientos afectados. Una
vez que se reciban los informes de dichas administraciones, se remitirá
al Consejo de Gobierno para que proceda a la aprobación de la declaración
del PSIR. A partir de ahí, la sociedad pública SICAN iniciará
la redacción del proyecto y comenzará la gestión de
terrenos. |
| INCONSTITUCIONALIDAD DEL INDULTO
URBANÍSTICO DE LA LEY DEL SUELO DE CANTABRIA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Cantabria.
Como ya avanzó inmoley.com, la legalidad o no de las autorizaciones
provisionales sería determinada por el Tribunal Constitucional después
de que la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria
(TSJC) presentara una cuestión de inconstitucionalidad al entender
que la reforma de la Ley del Suelo de Cantabria -aprobada en junio de 2013-,
y que en la práctica era un indulto urbanístico, podía
vulnerar las competencias del Estado. El Tribunal Constitucional (TC) ha
sentenciado antes de lo previsto y ha declarado inconstitucional el artículo
que modifica la Ley del Suelo de Cantabria e introduce la figura de la
autorización provisional para mantener las edificaciones con sentencia
de derribo hasta que se aprueban planes urbanísticos que las legalicen.
La autorización provisional es una figura urbanística que
se introdujo en una reforma de la Ley del Suelo de Cantabria que aprobó
el Parlamento de esta comunidad en 2013, y que se ha concedido en casos
de urbanizaciones con sentencias de derribo como un paso intermedio hasta
la aprobación definitiva de los planeamientos urbanísticos
de los municipios. La finalidad era evitar el derribo de las viviendas
afectadas por sentencia firme antes de la materialización de esos
planes generales y de las licencias. |
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>> Cantabria |
| REHABILITACIÓN URBANÍSTICA
DE POLÍGONOS INDUSTRIALES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la rehabilitación
urbanística y guía de polígonos industriales, parques
empresariales y logísticos. La rehabilitación del polígono
industrial de Toledo se ha incluido entre los objetivos del nuevo Plan
de Ordenación Municipal de Toledo capital (POM). De momento se ha
iniciado la elaboración de un plan específico como punto
de partida las «carencias y disfunciones» (dotaciones, espacios
libres, red viaria y aparcamientos) que presenta este gran barrio empresarial,
las acciones necesarias para darle un giro de 180 grados en positivo y
la estrategia para reconvertirlo en centro de atracción de inversiones,
de compras y de empleo. Según la documentación elaborada
en la Concejalía de Urbanismo se trata de «acerados exiguos
o en mal estado, señalizaciones y mobiliario urbano deficientes,
espacios libres de uso público muy insuficientes y poco cualificados,
carencia de aparcamientos, sistemas de recogida y tratamiento de residuos
inapropiados, baja calidad edificatoria». |
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| PLANES PARCIALES EN CASTILLA
LEÓN |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de planes parciales y en
la guía del urbanismo de Castilla León. El Ayuntamiento de
El Burgo de Osma ha aprobado definitivamente un Plan Parcial que permitirá
construir 64 viviendas unifamiliares y pisos de protección en el
margen izquierda del río Ucero, enfrente de la urbanización
de la Serna. La Comisión de Urbanismo de la Junta de Castilla y
León también ha dado el visto bueno a este plan con la inclusión
de algunas recomendaciones técnicas que ha hecho llegar al Ayuntamiento. |
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>> Castilla-León |
| VENTAS INMOBILIARIAS EN CATALUÑA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario.
Kronos Investment Group inicia 2016 con siete proyectos en Madrid, Barcelona,
Sotogrande, Estepona, Alicante e Ibiza. La inversión del grupo en
2015 culminó con la adquisición de un suelo con una edificabilidad
de 34.000 m2 en una de las zonas más atractivas de Barcelona: Sant
Cugat del Vallés, junto al Parc Central y a apenas 15 minutos del
centro de la ciudad. En esta ubicación, Kronos Investment Group
construirá aproximadamente 300 unidades residenciales. La operación
se ha cerrado por cerca de 65 millones de euros y obedece a la estrategia
de desinversión selectiva de activos inmobiliarios para reducir
deuda emprendida por el Corte Inglés. |
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| URBANISMO INDUSTRIAL EN EXTREMADURA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales,
parques empresariales y logísticos. La Unión Europea financiará
más de un 20% de la plataforma con fondos del Mecanismo Conectar
Europa (MCE). Estos fondos se asignan a los mejores proyectos de los nueve
corredores establecidos en la Red Transeuropea de Transporte (RTE-T). Extremadura
participó en la primera convocatoria del MCE a la que se presentaron
numerosos proyectos de toda la Unión Europea y de los que sólo
han obtenido financiación un tercio. El proyecto fue seleccionado
por la Comisión Europea y ratificado por el Parlamento Europeo y
el Consejo. De este modo, Extremadura recibirá 7,5 millones de euros
de la Unión Europea para realizar las obras. La directora general
de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Junta de Extremadura,
Eulalia Moreno, ha presentado el proyecto de la Plataforma Logística
del Suroeste Europeo de Badajoz. |
| GESTIÓN DE EXPEDIENTES
DE DISCIPLINA URBANÍSTICA EN EXTREMADURA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística,
viviendas ilegales, y en la guía del urbanismo de Extremadura. La
Diputación de Badajoz aprueba nuevos convenios para la gestión
de expedientes de disciplina urbanística. Se trata de convenios
de colaboración a suscribir con Ayuntamientos sobre encomienda de
gestión sobre Disciplina Urbanística, Gestión Integral
de Expedientes de Disciplina Urbanística, Gestión Integral
de Expedientes por Infracción de la Ley Agraria 6/2015 (Caminos
Públicos) de Extremadura y Asesoramiento Urbanístico Continuado.
El Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas
y del Procedimiento Administrativo Común permite que los Ayuntamientos
encomienden determinadas actividades o servicios a otras administraciones
por razones de eficacia o cuando no se posean los medios técnicos
idóneos para su desempeño. Este mismo Régimen establece
la necesidad de formalizar esa encomienda de gestión a través
del correspondiente convenio entre las distintas administraciones. Los
Ayuntamientos que suscriban estos convenios ceden a la Diputación
de Badajoz el ejercicio de las funciones de tramitación de procedimientos
en materia de disciplina urbanística (gestión integral de
expedientes de por infracción de disciplina urbanística y
de la Ley de Caminos Públicos de Extremadura) así como el
asesoramiento urbanístico continuado. |
| UN AYUNTAMIENTO CONSIGUE NO TENER
QUE RECEPCIONAR UNA URBANIZACIÓN |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de entidades de conservación.
Tras una racha de sentencias favorables a la recepción forzosa de
las urbanizaciones por parte de los ayuntamientos, en este caso los jueces
han sentenciado contra una urbanización en base a que su promotor
se comprometió a no obligar nunca al ayuntamiento a tener que recepcionar
la urbanización, por lo que sería siempre privada. En Cáceres,
los jueces dan la razón al Ayuntamiento que se ha venido negando
durante los últimos años a recepcionar urbanización
Ceres Golf, situada a las afueras de la capital, en dirección sur,
junto a la N-630. Según la comunidad de vecinos, les obligan a arreglar
lo que en su día no arregló la promotora. Solo la obra de
depuración alcanza los 700.000 euros. Nos interesa este caso
porque como norma general corresponde a los ayuntamientos asumir desde
el mismo momento de la recepción de una urbanización, la
obligación de prestar a su costa los servicios públicos básicos
y esenciales a los vecinos y propietarios de dicha urbanización,
según estima una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de
Castilla y León, de 21 de diciembre de 2012. |
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>> Extremadura |
| LEGALIZACIÓN DE VIVIENDAS
EN GALICIA ANTERIORES AL 10 DE DICIEMBRE DEL 2006 |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística
y viviendas ilegales y en la guía del urbanismo de Galicia. La sala
de lo Contencioso del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) ha
rechazado el recurso de los propietarios de otra vivienda de la zona de
Mar de Fóra de Fisterra, y mantiene la orden de demolición
decretada primero por la Axencia de Protección da Legalidade Urbanística
(APLU) y posteriormente por el juzgado de instancia. El problema es que
los propietarios no han podido acreditar que el inmueble estuviese construido
antes del 10 de diciembre del 2006 y por tanto, cuando se incoó
el expediente de reposición de la legalidad, no habían transcurrido
todavía los seis años que harían que la infracción
estuviese prescrita. No han sido aceptadas como prueba las facturas aportadas
del año 2006 o las certificaciones municipales sobre ausencia de
expediente de infracción urbanística a fecha 11 de enero
del 2013. Consideran que todo eso una «mera aproximación temporal»,
que para nada acredita que el inmueble estuviese habilitado como vivienda.
En este caso no se aportaron contratos de agua, recogida de residuos o
energía eléctrica que certificasen esa habitabilidad. |
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>> Galicia |
| COOPERATIVAS Y PACTOS VERBALES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de cooperativas de viviendas.
Es muy frecuente iniciar el proceso de comercialización en régimen
de cooperativas sobre pactos no escritos con los ayuntamientos. En estos
casos, los gestores de cooperativas deben aconsejar máxima prudencia
a los órganos de representación de la cooperativa de viviendas.
La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos
de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través
de sus órganos de representación. Por eso, siempre es aconsejable
acompasar el proceso comercializador con la firma de documentos que vinculen
a los ayuntamientos en sus pactos con las cooperativas de vivienda. Esto
no es un caso frecuente y por el contrario se permite el anticipo de cantidades
por cooperativistas a los que se les adjudica el derecho a una vivienda
sobre unas bases jurídicas poco sólidas. Cuando el ayuntamiento
cambia de color político, como en el ejemplo que analizamos, y dice
que en lugar de monetizar la cesión obligatoria, que prefiere el
suelo, muchos cooperativistas se ven con la sorpresa de que deben ser excluidos,
con lo que se genera un daño. Es por eso por lo que recomendamos
el necesario examen práctico de los límites de la gestión
de las cooperativas de vivienda y el régimen de responsabilidades,
tanto por sus órganos de dirección como por las gestoras
de cooperativas. |
| ¿QUÉ PRECAUCIONES
DE ADOPTAR LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE MADRID? |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario
y gestión hotelera. La noticia es que la Comunidad de Madrid ha
abierto por primera vez expedientes sancionadores a 50 apartamentos turísticos
por incumplir el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno,
por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas
de uso turístico de la Comunidad de Madrid. La nueva ley introdujo
requisitos para los apartamentos turísticos como una estancia mínima
de cinco noches, la medida más celebrada por el sector turístico
tradicional, y la adaptación a las normas sectoriales en materia
de seguridad, urbanismo, sanidad, accesibilidad y medioambiente. Obligaba
además a introducir las viviendas de uso turístico en un
registro de empresas turísticas y mostrar una placa identificativa
en lugar visible. Madrid comienza a sancionar a los apartamentos turísticos
ilegales. |
| LAS INDEMNIZACIONES MUNICIPALES
POR INCUMPLIMIENTO DE CONVENIOS URBANÍSTICOS |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de convenios urbanísticos.
Por lo que respecta a los efectos derivados del incumplimiento de los convenios
urbanísticos, debemos distinguir si el convenio es o no válido.
Si el convenio es declarado nulo, no produce efecto alguno y las prestaciones
son inexigibles, si bien cuando haya sido ya ejecutado en todo o en parte,
los contratantes deberán restituirse recíprocamente las que
cosas que hubiesen sido materia del contrato con sus frutos, y el precio
con los intereses, todo ello sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder
derivadas de la nulidad del convenio o del enriquecimiento injusto de la
Administración. Si el convenio es válido, al tratarse de
obligaciones recíprocas, la parte que no incumple puede optar entre
el cumplimiento total de la obligación contraída o la resolución
del contrato del que dimana, y en si no es posible su cumplimiento, puede
ser sustituida por la pertinente indemnización por daños
y perjuicios. En este sentido, según el Tribunal Supremo, las indemnizaciones
que proceden a favor de los particulares en el caso de incumplimiento por
la Administración de un convenio urbanístico, a salvo de
los convenios de planeamiento, se fundamentan en el incumplimiento de una
obligación contractual, aunque remotamente tienen una motivación
urbanística para determinar los supuestos indemnizatorios. |
| EL URBANISMO DE LA SIERRA DE
MADRID Y LA INSPECCIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística,
guía
de delitos urbanísticos y en la guía del urbanismo de Madrid.
En la sierra norte de Madrid sería necesaria una inspección
urbanística más activa que vigilase de oficio el otorgamiento
de licencias, en especial las relativas a edificaciones móviles
que no se ajustan al Código técnico de la edificación,
y que se están extendiendo por varias urbanizaciones. En algunos
casos, las licencias no se ajustan a las ordenanzas de edificación,
lo que es especialmente perjudicial en municipios sin planeamiento y que
aplican normas subsidiarias. En este caso recogemos un caso puntual pero
que debe advertir de las obligaciones de inspección urbanística
de las Comunidades autónomas, que deben anticipar estas situaciones
y denunciarlas. |
| LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
EN VIVIENDAS DE LUJO |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario,
guía del director de suelo y guía práctica del inversor
inmobiliario patrimonialista y SOCIMI. Los fondos internacionales siguen
comprando carteras de suelo, la mayor parte en joint venture con un promotor
de vivienda, ya sea formando alianzas o, directamente, adquiriendo las
compañías especializadas en el desarrollo de proyectos urbanísticos.
Por ejemplo, el fondo norteamericano Lone Star con la filial inmobiliaria
de Kutxabank, Neinor. Su intención es convertirse en una de las
mayores propietarias de suelo del país con un presupuesto inicial
de 1.000 millones y se dispone a invertir 250 millones al año. Otro
ejemplo fue la compra de Juan Bravo 3 en Madrid por la gestora de fondos
Pimco junto a la socimi Lar. Y también en Madrid las compras de
suelo por el fondo Baupost Group en el norte de Madrid o la colaboración
entre el fondo de inversión inglés Chenavari y el promotor
Vía Célere para realizar un proyecto en Barcelona mediante
una inversión inicial de 56 millones. Fondos como Rockspring, Pall
Capital, Case Lake, Kennedy Wilson o HMC están a la espera de inversiones
inmobiliarias. |
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>> Madrid |
| EL URBANISMO INDUSTRIAL DE MURCIA.
ZAL DE MURCIA. |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales,
parques empresariales y logísticos. La ZAL es un área en
la que se desarrollan actividades de transporte, logística y distribución
nacional e internacional de mercancías. La ZAL de Murcia estará
ubicada en Nonduermas, cerca de la Ciudad del Transporte, y conectada por
las autovías A-7, MU-30 y A-30 y el Corredor Mediterráneo,
entre Andalucía y Valencia, y el Corredor Central, entre Madrid
y el puerto de Cartagena. Se prevé que ocupe una extensión
de 2,1 millones de metros cuadrados, ejecutándose en tres fases.
La primera, que contemplará la urbanización de 712.000 metros
cuadrados y la construcción de la estación intermodal a la
que llegarán los trenes a través del Corredor Mediterráneo
y sus enlaces por carretera y ferroviarios, tiene un coste aproximado de
64 millones. |
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>> Murcia |
| REVISIÓN DEL PLAN URBANÍSTICO
MUNICIPAL DE PAMPLONA DE 2002 |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico
y en la guía del urbanismo de Navarra. Según el concejal
de Urbanismo Joxe Abaurrea del área de Ciudad Habitable y Vivienda
está prevista la revisión del Plan Urbanístico Municipal
de Pamplona de 2002. Coincidiendo con la presentación de los presupuestos
para 2016 se han señalado tres grandes proyectos, el TAV de Etxabakoitz,
Salesianos y Maristas, de la etapa de la “especulación”, tienen
un fuerte “impacto” en dos barrios importantes: Etxabakoitz y el Ensanche.
La memoria que acompaña al proyecto de presupuestos de la Gerencia
de Urbanismo recoge asimismo que se realizarán los trabajos de seguimiento
y colaboración de los proyectos de reparcelación y urbanización
que emanen del PSIS del TAV, además de colaboraciones para el desarrollo
de otros planeamientos que sean de interés municipal, entre los
que cita los planes supramunicipales de Salesianos y Galar-Cordovilla. |
| REFORMA DE LA LEY DEL SUELO DE
NAVARRA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Navarra.
La Junta de Cooperación resuelve las discrepancias que había
manifestado la Administración General del Estado sobre la modificación
de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo que aprobó
el Parlamento foral en marzo. LEY FORAL 5/2015, de 5 de marzo, de medidas
para favorecer el urbanismo sostenible, la renovación urbana y la
actividad urbanística en Navarra, que modifica la Ley Foral 35/2002,
de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo. El
Gobierno de Navarra promoverá en el Parlamento la modificación
parcial de dos artículos de la Ley Foral 5/2015, de 5 de marzo,
de medidas para favorecer el urbanismo sostenible, la renovación
urbana y la actividad urbanística, que modifica la Ley Foral 35/2002
de Ordenación del Territorio y Urbanismo. |
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>> Navarra |
| PLAN ESPECIAL DEL ESTADIO DE
ANOETA EN SAN SEBASTIÁN |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de planes especiales y en
la guía del urbanismo del País Vasco. Texto refundido del
Plan Especial de Ordenación Urbana de Ciudad Jardín. El Plan
Especial desarrolla las previsiones del Plan General de Ordenación
Urbana para el entorno de Anoeta, incrementando la edificabilidad física
tanto del Estadio -en aproximadamente 21.235 m2 sobre rasante y 9.850 m2
bajo rasante- como del Miniestadio -en aproximadamente 1.597 m2 sobre rasante
y 1.411 m2 bajo rasante. La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de
San Sebastián ha aprobado de forma definitiva del Plan Especial
de Ordenación Urbana del entorno de Anoeta. Según ha explicado
el alcalde, Eneko Goia, "con esta aprobación se da cobertura urbanística
a la ejecución de las obras de remodelación del Estadio de
Anoeta, así como del Miniestadio". Goia ha señalado que este
paso "es el último que el Ayuntamiento tiene que cubrir para que
la remodelación sea posible" y ha incidido en que "ahora queda despejar
cuál es el esquema de financiación que permitirá abordar
la reforma", en el que el Consistorio "no pondrá cantidad alguna". |
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>> País Vasco |
| RESPONSABILIDAD PENAL DE ARQUITECTO
Y ALCALDE POR FALTA DE VIGILANCIA URBANÍSTICA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de delitos urbanísticos.
Esta noticia es muy relevante para pequeños municipios sin policía
urbana en los que no hay vigilancia urbanística. Como hemos señalado
en anteriores ocasiones, las denuncias presentadas por estos hechos antes
las Comunidades Autónomas no siempre reciben respuesta, por lo que
podría hacérseles extensiva esta obligación de vigilancia
urbanística. La Memoria de la Fiscalía General del Estado
de 2014 señala en un apartado de Medio Ambiente, que las condenas
por delitos contra el medio ambiente han subido un 5,32 % en 2014 sobre
el año anterior, frente al descenso en la cifra de procedimientos
judiciales abiertos por las fiscalías de medio ambiente en el mismo
periodo. La Memoria de la Fiscalía General del Estado destaca
por su relevancia actuaciones relativas a la detracción ilegal de
agua por parte de dos fincas del entorno de Doñana, construcciones
ilegales en Villamediana de Iregua (La Rioja), la exportación ilícita
de residuos al exterior y el deterioro de la situación de los vertederos
y áreas recreativas. |
| DESARROLLO RESIDENCIAL DE LOGROÑO
PARA DELIMITAR SECTORES RESIDENCIALES |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Rioja.
El Supremo anula el desarrollo residencial de Logroño para delimitar
sectores residenciales con capacidad para construir 10.000 nuevas viviendas
mediante modificaciones puntuales (urgentes) en lugar de con la revisión
del Plan General Municipal (PGM). Seconsidera que la delimitación
de los nuevos sectores residenciales se hizo sin estudio económico
que demostrase la viabilidad de los mismos y sin informe de sostenibilidad
que garantizase el mantenimiento de las infraestructuras: «Basta
la lectura de este documento para comprobar, sin necesidad de estudio más
exhaustivo, que no se cumplen las finalidades perseguidas por el informe
de sostenibilidad económica ni contiene una sola referencia a la
capacidad económica del municipio de hacer frente al coste económico
que habrá de derivarse de la nueva ordenación incorporada
en cada una de las modificaciones impugnadas», explica el Supremo. |
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>> La Rioja |
| COMPRA DE CENTRO COMERCIAL EN
VALENCIA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales.
Centro Comercial El Teler (Onteniente, Valencia). Actualmente, el centro,
que cuenta con una SBA de 15.544 m2 repartida en cinco plantas comerciales
y más de 50 locales, solo tiene 13 operadores. Además, cuenta
con 600 plazas de aparcamiento en otras tres plantas. El comprador, que,
según fuentes de la gerencia del centro, sería un grupo inversor
español (no se ha hecho público ni el nombre ni el importe
de la operación, de momento), habría hecho efectiva la adquisición
el pasado 16 de diciembre al grupo americano JP Morgan. |
| PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL
DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA |
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad
Valenciana. La Estrategia Territorial define el modelo de territorio
que vamos a tener dentro de 5, de 10 y de 20 años, e identifica
el conjunto de acciones y proyectos para crear un territorio de calidad
y para dinamizar el sistema productivo valenciano desde el territorio,
puesto que este es el soporte y destinatario final de las decisiones inversoras
de los agentes económicos. El director general de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta
a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información
detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes
urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera
del mar. La Conselleria de Vertebración del Territorio está
inspeccionando a las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial
de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana para
recabar toda la información urbanística vigente en cada ayuntamiento.
Los técnicos de la conselleria tienen previsto desplazarse a cada
uno de los municipios costeros para estudiar caso por caso y realizar un
trabajo de campo sobre el terreno. Está previsto que se empiece
por la zona de Benicarló y Vinaroz para continuar en la provincia
de Valencia hasta Alicante. |
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