| Esta situación
llevará aparejado un aumento de las transacciones de alquiler en
el mercado de oficinas durante estos años, a un ritmo de 100.000
m²/año en Madrid y 84.000 m²/año en Barcelona.
Este crecimiento
y presión de la demanda provocará una reducción de
la superficie disponible para oficinas, aunque se mantendrá aún
por encima de los niveles anteriores a la crisis. En concreto, en Madrid,
la tasa de disponibilidad bajará hasta el 15,8% en 2015, desde el
16% de 2014, mientras que para 2016 se espera que descienda hasta el 14,9%.
En Barcelona, los ratios de desocupación pasarán del 15,4%
al 13,3% en dos años.
Para el economista
responsable de Research de BNP Paribas Real Estate, Ramiro Rodríguez,
esta menor disponibilidad generalizada de oficinas será la causa
principal de una recuperación de las rentas de alquiler, que en
el caso de Madrid se incrementarán un 7,7% y en Barcelona un 12%.
Este aumento será apreciablemente mayor en las mejores zonas de
cada cuidad, o zonas “prime“, cuyo aumento será del 20% en Madrid
y del 15% en Barcelona.
A su vez, esta
incipiente escasez de oficinas va a provocar un aumento del precio de los
mejores inmuebles, que se estima crezcan un 17% en 2015 en Madrid (desde
6.500€/m² a 7.500) y un 15% en Barcelona (De 4.150€/m²
a 4.800). Si tenemos en cuenta el precio medio de cualquier oficina, independiente
de su ubicación, éste pasará de 2.250 €/m²
a 2.450€/m² en Madrid y de 2.100€/m² a 2.380€/m²
en Barcelona.
El incremento
de los precios por encima del aumento de las rentas, supondrá
una disminución de las rentabilidades en ambas ciudades. Para el
caso de la rentabilidad media, en Madrid caerá del 6,8% de 2014
hasta el 6,20% de 2016 y en Barcelona del 6,60% al 6,10% en dos años.
El presidente
de BNP Paribas Real Estate ha señalado que “estos datos pueden ser
una excelente referencia de la evolución del mercado inmobiliario
durante los dos próximos años”. Buena prueba de este buen
comportamiento de la industria se puede apreciar en las cifras de inversión
en inmuebles, que durante el presente ejercicio batirá récords
de volumen, superando los 10.000 millones de euros, cifra que remitirá
hasta alrededor de los 8.000 millones en 2016. En estos dos años,
se habrá invertido más en inmuebles que entre 2009 y 2013,
según los datos estimados por BNP Paribas Real Estate.
En cuanto a
la inversión por tipos de activos, el director de Inversión
en España, Francisco Manchón, ha señalado que el retail
seguirá manteniendo el interés de estos últimos años,
pero será un segmento en el que los parques de medianas ganarán
protagonismo y aún se mantendrá el interés por los
ocales comerciales situados en las mejores ubicaciones comerciales de las
grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona.
Sobre el
sector de la logística, Manchón opina que se evidencia la
escasez de carteras equilibradas y que ya se observa interés en
el suelo industrial y el estudio por parte de los inversores para promover
nuevas operaciones especulativas.
En el sector
residencial, confirma el interés de los inversores en el desarrollo
de suelos residenciales situados en buenas ubicaciones, fundamentalmente
de Madrid y Barcelona y en bastantes ocasiones de la mano de un promotor
u operador local, conocedor del mercado. También en este segmento,
aumentarán, según Manchón, las operaciones de rehabilitación
en inmuebles de calidad en zonas céntricas.
Por último,
por lo que a los sectores hotelero y de oficinas se refiere, el director
de Inversión de BNP Paribas España señala que el primero
mantendrá una línea estable de desarrollo y en cuanto a oficinas,
con las tasas altas de disponibilidad que aún se dan en Madrid
y Barcelona, se producirán rehabilitaciones, pero por el momento
no se darán nuevas actuaciones de promoción reseñables.
En Madrid,
la tasa de disponibilidad bajará hasta el 15,8 % en 2015, desde
el 16% en 2014, mientras que para 2016 se espera que descienda hasta el
14,9%.
En Barcelona,
las tasas de desocupación pasarán del 15,4% al 13,3% en dos
años. La consultora estima que este descenso de la tasa de desocupación
provocará una recuperación de las rentas de alquiler, que
en el caso de Madrid se traducirá en un incremento del 7,7% y en
Barcelona un 12%.
La subida de
las rentas será mayor en las zonas prime de cada ciudad, llegando
al 20% en Madrid y al 15% en Barcelona. La incipiente escasez de oficinas
va a provocar un aumento del precio de los mejores inmuebles, para los
que estiman un crecimiento del 17% en Madrid, desde 6.500 euros/ m2 a 7.500
euros/m2, y un 15% en Barcelona, de 4.150 euros/m2 a 4.800 euros/m2. El
incremento de los precios por encima de las rentas dará lugar a
una disminución de las rentabilidades en las dos ciudades, estimando
una caída de la rentabilidad media en Madrid del 6,8% de 2014 al
6,20% en 2016 y en Barcelona del 6,60% al 6,10% en dos años. Jesús
Pérez ha señalado que “estos datos pueden ser una excelente
referencia de la evolución del mercado inmobiliario durante los
dos próximos años”. Buena prueba de este buen comportamiento
puede verse en las cifras de inversión en inmuebles, que durante
el presente ejercicio batirá récords de volumen superando
los 10.000 millones de euros, cifra que remitirá hasta alrededor
de los 8.000 millones en 2016.
|
