Ambos responsables
de la gestión territorial autonómica e insular han coincidido
en la necesidad de abordar estas reformas y emprender nuevas normativas
territoriales, que contemplen, entre otras cuestiones, la devolución
de competencias a los consells insulars.
Ley 2/2014,
de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de Baleares.
Los ejes
vertebradores de esta ley son la simplificación
y racionalización del planeamiento, la
gestión y la disciplina urbanística,
con el objetivo de facilitar determinadas
actuaciones que permite la norma, pero
también de ser más contundente con
las actuaciones ilegales. La Ley establece una regulación integral
de la actividad urbanística, por lo que regula, entre otros
aspectos, el régimen jurídico del suelo,
los planes urbanísticos, la ejecución
de las nuevas urbanizaciones y las
actuaciones en zonas urbanas las obras de edificación y el
régimen de infracciones y sanciones. Queda fuera
del ámbito de la Ley, la regulación
de los usos y las actividades en el suelo
rústico, que ya tienen una normativa específica autonómica
y una regulación precisa por medio de los planes territoriales.
Con esta
Ley por primera vez se fija una
regulación integral de la normativa
urbanística en las Illes Balears, la única comunidad autónoma
que no disponía de una norma marco en
esta materia. La Lous sustituye una
docena de normas dispersas e incorpora normativa más
reciente, como la Ley estatal 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, o la Ley 7/2012, de 13
de junio, de medidas urgentes para el desarrollo urbanístico sostenible.
El espíritu
de la Ley es ser una norma marco
que respete las competencias normativas,
con rango de reglamento, de los consejos
insulares. Por ello, con carácter general,
la Ley da a los consejos insulares
la posibilidad de desarrollar reglamentariamente
las cuestiones que pueden ser objeto de
puntos de vista divergentes. También
da a los municipios de más de
10.000 habitantes la posibilidad de aprobar
definitivamente los planes parciales y especiales
y las modificaciones no estructurales de
los planes generales. En el resto de
casos, la aprobación del planeamiento
corresponde a los consejos insulares, excepto
en el caso de Palma, que se rige por la Ley de capitalidad.
Uno de los
principales ejes de la Ley es que prioriza las actuaciones de regeneración
y renovación urbanas en detrimento de las que persiguen la transformación
de suelo rústico en urbano. En este sentido, se consolida
la contención del crecimiento del suelo urbanizado
que establece la Ley 6/1999, que aprobó
las directrices de ordenación del
territorio, las DOT, y que fue el
comienzo de un modelo de contención
del crecimiento que se ha concretado en los planes territoriales de cada
isla.
En materia
de construcción y edificación, el
texto agiliza la tramitación de las
licencias de obra, ya que prevé que los ayuntamientos puedan
sustituir la licencia urbanística por una
comunicación previa para las obras
menores, aunque en determinados casos, como las obras
en suelo rústico protegido o las edificaciones nuevas, quedan
fuera de esta posibilidad. También se regula por primera vez por
ley la inspección técnica de
edificios (ITE): se fija un régimen
básico que deben desplegar los ayuntamientos,
y un régimen sancionador para quien
incumpla la obligación de pasar la ITE.
La norma endurece
el régimen sancionador respecto de la legislación actual
y amplía la responsabilidad por infracciones
a las personas que hayan cooperado
con el infractor o hayan hecho posible
que se cometiera la infracción (promotores,
técnicos, funcionarios, autoridades, etc.).
También se da más competencias
a los consejos para intervenir en el
suelo rústico: los consejos pueden
ordenar la suspensión inmediata de
las obras sin licencia en suelo rústico
sin tener que requerirlo antes en el ayuntamiento.
Finalmente,
la Ley incluye un procedimiento para
incorporar a la ordenación los edificios
en suelo rústico que estén
en situación irregular pero contra
los que la Administración ya no
pueda actuar. Se trata de un procedimiento
reclamado por muchas administraciones locales
y por entidades representativas, la activación
quedará en manos de cada consejo.
Durante tres años desde que se
active, se permitirá regularizar edificios
sujetos a usos que no sean de
interés general (básicamente usos agrarios y
viviendas) por medio de un procedimiento municipal, pagando, además
de los gastos ordinarios, una prestación del 15% al 25 % del coste
de ejecución material según el año en que se legalicen.
No pueden acogerse a esta medida los edificios
que se levantaron en suelo protegido,
los que estén en áreas protegidas
por la Ley de espacios naturales (LEN) se pueden acoger si acreditan que
existían antes de marzo de 1991.
Consta de nueve
títulos, 193 artículos, diez disposiciones adicionales, once
transitorias, una derogatoria y cuatro finales.
En el título
preliminar se prevén el objeto de la ley, la actividad urbanística
y los fines que persigue. Se hace mención, además, de la
integración del planeamiento en el marco de la ordenación
territorial, del sistema jerárquico y de los criterios de interpretación
de sus determinaciones. Se regulan la participación ciudadana, la
acción pública y el papel de la iniciativa privada en la
gestión de la actividad urbanística; las competencias de
las diferentes administraciones y las relaciones interadministrativas;
y los convenios urbanísticos, fijando su marco jurídico,
los
límites a que se someten, así como las garantías exigibles,
sobre todo en lo que se refiere a su publicidad.
El título
I regula el régimen urbanístico del suelo, manteniendo la
actual división en tres clases: urbano, urbanizable y rústico;
define las actuaciones urbanísticas en el marco de la legislación
estatal; y fija el régimen general de cumplimiento de los deberes
que comportan estas actuaciones, así como los casos en que estos
deberes pueden ser objeto de modulación. En líneas generales,
se sigue con la tendencia marcada por normas anteriores de fijar un concepto
estricto de urbano en el sentido de ser un suelo ya transformado y contar
con los requisitos que la norma fija, con independencia de que pueda ser
objeto de un tratamiento diferenciado cuando se categorice como asentamiento
en el medio rural. En todo caso, esta última figura solo puede ser
de aplicación a los asentamientos ya existentes legalmente implantados
o que sean objeto de incorporación a la ordenación de acuerdo
con lo previsto en la legislación vigente. Salvo estas situaciones,
la transformación de suelo rústico debe pasar necesariamente
por la clasificación como urbanizable y es por eso que es el único
caso en que computa su superficie a efectos de los límites de crecimiento
que fijan los instrumentos de ordenación territorial.
El título
II regula los instrumentos de planeamiento urbanístico y fija el
plan general como instrumento de planeamiento integral del municipio, que
se desarrolla a través de planes parciales, planes especiales y
estudios de detalle. El plan general es la figura principal y determina
la clasificación del suelo y la estructura general y orgánica
del municipio, la ordenación detallada del suelo urbano y del urbanizable
ordenado así como el resto de determinaciones que se fijan. Desde
esta vista global, debe definir las previsiones temporales de la ejecución
del plan, las necesidades de vivienda protegida y la sostenibilidad económica
de las actuaciones que determina.
Asimismo, se
regula la tramitación de los instrumentos de planeamiento y, con
carácter general, la competencia de los consejos insulares en la
aprobación definitiva de los mismos, con la excepción de
Palma de Mallorca y, de manera limitada, de los municipios de más
de 10.000 habitantes.
El título
III regula la ejecución del planeamiento y fija como sistemas de
actuación la reparcelación en que diferencia las modalidades
de compensación y cooperación y la expropiación. Se
regula la reparcelación económica y se fijan mecanismos para
facilitar estas operaciones cuando se trate de actuaciones en suelos ya
transformados. Los mecanismos de intervención en el mercado del
suelo se regulan en el título IV, tanto en lo referente a la regulación
de los patrimonios públicos de suelo como a los derechos de superficie
y de tanteo y retracto.
El título
V regula la obligación de edificar y los deberes de los propietarios
respecto a la ejecución y la conservación de las obras y
las construcciones, incluida la obligación de someter las construcciones
y edificaciones a inspecciones periódicas o, en su caso, la de presentar
el informe de evaluación de edificios previsto en la Ley 8/2013,
de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas. Se regulan también la situación de ruina y la expropiación
forzosa por razones de urbanismo.
Los últimos
títulos regulan la intervención en el uso del suelo y la
protección de la legalidad urbanística. Con carácter
general, se mantiene la sujeción a licencia municipal para las obras
y otras actuaciones con trascendencia urbanística, aunque en determinados
casos se permite optar por un régimen de comunicación previa.
Se regula también el procedimiento para restablecer el orden jurídico
perturbado y la posibilidad de suspender actuaciones que se lleven a cabo
sin el amparo de un título que las legitime. Se refuerza también
la competencia del consejo insular que, incluso, puede suspender determinadas
actuaciones en ejecución sin necesidad de requerir de forma previa
la intervención municipal, especialmente en suelo rústico.
En cuanto al régimen sancionador, se amplía el concepto de
persona responsable y se hace una clasificación más precisa
de las infracciones, adaptadas a la legislación básica.
Cierran el
texto un conjunto de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria
y finales. En estas se determina, entre otras cuestiones, el mantenimiento
del carácter supletorio de los reglamentos estatales hasta que se
vean desplazados por los reglamentos de desarrollo de la ley.
|
