| En conjunto,
las perspectivas del sector continúan mejorando y 2015 será
el segundo año consecutivo que finalizará con un incremento
en las compraventas de vivienda. En nuestra opinión, la tasa interanual
acumulada finalizará el año en niveles cercanos a +4%, ya
que la tendencia de mejora de la demanda se verá empañada
por la comparativa con unas cifras muy positivas en Dic-2014, debido a
las operaciones que se adelantaron a finales del pasado año para
evitar el impacto de la eliminación de los coeficientes de abatimiento
en la tributación de plusvalías.
El comportamiento
moderadamente positivo de la demanda está permitiendo que los precios
se estabilicen. La tasa interanual muestra un incremento de +1,5% y acumula
ya cuatro trimestres consecutivos de tendencia alcista, por lo que reiteramos
la idea expresada en nuestro anterior informe del mercado inmobiliario:
el ajuste de los precios ha concluido y 2015 será el año
de la estabilización previa al repunte.
Las estimaciones
futuras de la demanda de vivienda en España se encuentran condicionadas
por dos tipos de fuerzas que en buena medida se contrarrestan: factores
de largo plazo que fijan un techo para la demanda y catalizadores que permitirán
incrementos moderados de las compraventas.
Los precios
de la vivienda en España han comenzado una fase de repunte que se
consolidará a lo largo de los dos próximos años y
que tendrá dos características clave: será muy gradual
y la evolución continuará siendo muy desigual en las diferentes
ciudades y zonas costeras.
Las principales
razones que nos llevan a prever un aumento muy contenido de los precios
son el moderado crecimiento de la demanda y el elevado stock de vivienda
a precios con descuento. La oferta de viviendas adjudicadas por las entidades
financieras y transferidas a Sareb con un descuento medio del 54% en el
caso de viviendas terminadas y 63% en las promociones en curso seguirá
provocando que se cierren operaciones a precios reducidos. Asimismo, ventas
de viviendas a precios de derribo en áreas alejadas de las grandes
ciudades seguirán presionando a la baja los precios medios de venta.
Sin embargo
existen algunos factores que pueden contribuir a incrementar el precio
de la vivienda a lo largo de los próximos 18 meses, entre los que
destacamos: i) Normalización de los ratios de esfuerzo financiero
y ii) ausencia de oferta, que afecta especialmente a las zonas centrales
de las grandes ciudades y iii) repuntes en las grandes ciudades y áreas
turísticas premium.
En resumen,
se mantiene el escenario de aumento de los precios en 2015 y 2016 que habíamos
estimado en el informe de febrero. Este incremento de los precios continuará
siendo desigual en las diferentes localizaciones, pero el precio medio
repuntará de forma gradual con incrementos cercanos al 2% en el
conjunto del año 2015 y 4% en el año 2016 en ubicaciones
selectivas.
La construcción
de vivienda no volverá a alcanzar los niveles máximos en
los años de la burbuja inmobiliaria. La promoción ha sido
prácticamente inexistente desde 2012 debido a la anémica
demanda y la necesidad de que el mercado absorbiera los restos del naufragio
en forma de un stock de vivienda que actualmente estimamos en un rango
600.000-650.000 casas.
No obstante,
la escasez de oferta en zonas premium y el agotamiento en algunas áreas
de las grandes ciudades está permitiendo que la actividad promotora
comience a resurgir de sus cenizas. Esta incipiente recuperación
se está poniendo de manifiesto en dos variables: (i) crecimientos
de los visados de obra nueva y Iii) inversión en construcción.
Las alternativas
de inversión que permitan aprovechar la recuperación del
sector inmobiliario español vía compañías cotizadas
y/o SOCIMIS continúan siendo limitadas (ver informe completo para
mayor detalle). Por ello, reiteramos la idea de que de que la inversión
directa en activos inmobiliarios situados en ubicaciones centrales y premium
de las grandes ciudades y centros turísticos con mayor demanda continúa
siendo una alternativa adecuada.
Esto se debe
a que el previsible incremento de precios y rentas propios de un nuevo
ciclo de progresiva recuperación debería generar una rentabilidad
atractiva (aproximadamente 3%) en el actual entorno de tipos cercanos a
0% y en ausencia de inflación, siempre que se contemple un horizonte
de inversión no inferior a 3-5 años.
Los principales
indicadores demuestran que la demanda está repuntando tras el mínimo
marcado en el año 2013 y el ajuste de los precios se puede dar por
concluido en la práctica, lo que confirma las perspectivas de recuperación
que adelantamos en anteriores informes. Las cifras más recientes
del Consejo General del Notariado señalan que las compraventas de
vivienda acumuladas hasta noviembre habían registrado un incremento
de +17,5% en promedio mensual con respecto a 2013, mínimo del ciclo
por los efectos negativos de la recesión, el aumento del IVA y la
eliminación de los incentivos fiscales a la compra. En consecuencia,
las cifras definitivas del año 2014, aislando el efecto mostrarán
un aumento de las compraventas de vivienda cercano a +15%, una cifra inferior
en un 64% al de 2006. Hasta el momento, la reactivación sólo
ha alcanzado a las ventas de vivienda usada, mientras que las ventas de
vivienda nueva cerrarán el ejercicio con un descenso cercano a -20%.
Este mayor número de ventas de vivienda usada es un primer síntoma
de reactivación del mercado y sugiere que la venta de viviendas
adjudicadas por las entidades financieras continúa avanzando.
El repunte
de la demanda no ha impedido que los precios continúen reduciéndose,
de forma que el ajuste a la baja desde el punto más álgido
del ciclo ya supera el 30% en términos nominales. No obstante, el
descenso de los precios medios de la vivienda se ha moderado, de modo que
la tasa interanual al cierre del 3T’14 está en positivo frente a
-4,2% al cierre de 2013 y los precios en ciudades como Madrid y Barcelona
ya están prácticamente estabilizados.
EL SECTOR TERCIARIO
ANTICIPA EL CAMBIO DE CICLO.
El cambio de
ciclo del mercado de la vivienda está siendo precedido por la recuperación
del sector inmobiliario no residencial, reflejada en 3 magnitudes:
Mayor volumen
de inversión desde el año 2007. La inversión en inmuebles
de uso terciario (oficinas, centros comerciales, hoteles, etc.) superó
los 6.100 M€ en el año 2014 según Deloitte Real Estate.
La mejora de la coyuntura, la abundancia de liquidez, el interés
de los grandes inversores internacionales y la aparición de las
SOCIMIs son las razones fundamentales que explican este mayor volumen de
inversión, que duplica las cifras registradas en los 3 últimos
años y suponen el mayor flujo inversor desde 2007 (gráfico
13).
Mayores tasas
de ocupación.- Los ratios de disponibilidad de oficinas en Madrid
y Barcelona se ha reducido hasta 12,1% y 12,8% respectivamente. La oferta
disponible es aún más reducida en las localizaciones premium,
de forma que la disponibilidad se sitúa en el 8,9% en el Central
Business District (CBD) de Madrid y es inferior al 8% en el eje Diagonal-Paseo
de Gracia de Barcelona según el informe del mercado de oficinas
publicado por Jones Lang Lassalle.
INCREMENTO
DE LAS RENTAS POR ALQUILER.
Los mayores
niveles de ocupación están provocando que los precios dejen
de caer en la periferia y comiencen a subir en los edificios de oficinas
del centro de las grandes ciudades, que ya se sitúan en precios
superiores a 25 € /m2/mes, niveles muy inferiores a los 40 €
/m2/mes registrados en el momento más expansivo del ciclo.
Adicionalmente,
el creciente interés que están mostrando las grandes compañías
de consumo por estar presentes en localizaciones emblemáticas del
centro de las ciudades está provocando una puja competitiva por
los “activos trofeo”, lo que redunda en un incremento de las rentas por
alquiler de superficies comerciales. En consecuencia, la recuperación
ya está muy avanzada en el sector terciario, en el que tras la entrada
inicial de fondos oportunistas, se está generalizando la entrada
de inversores institucionales con una vocación de permanencia.
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