| La obligación
de garantizar las cantidades entregadas a cuenta se producen desde la obtención
de la licencia de edificación. En ese caso surgen dudas razonables
sobre los casos en los que el promotor todavía no haya recibido
la licencia de obras. Si se relaciona esta disposición con la norma
de publicidad (obligación de informar de las garantías por
las cantidades entregadas a cuenta) y con el régimen de sanciones
(limitado al caso específico de que se tenga licencia de obras),
hay un claro perjuicio para el consumidor de vivienda ya que en la práctica
la mayor parte de los litigios judiciales por cantidades entregadas a cuenta
son previos a la licencia de obras.
Lo mismo sucede
con la pérdida del carácter de irrenunciabilidad y la pérdida
de la ejecutividad de la póliza o del aval bancario ya que con la
norma del 68 se podía solicitar la devolución directa de
lo pagado al promotor o acudir a la vía ejecutiva judicial. La jurisprudencia
del Tribunal Supremo había admitido el derecho irrenunciable a favor
de los adquirentes de la cobertura total de las cantidades entregadas a
cuenta desde el primer momento.
Se permite
conceder al promotor prórroga en la ejecución de la garantía,
que se hará constar en una cláusula adicional del contrato
otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación
de la construcción y entrega de la vivienda.
Transcurrido
un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor
de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el
adquirente para la rescisión del contrato y la devolución
de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.
De nuevo se perjudica al consumidor ya que el plazo que venía admitiendo
el Supremo era de 15 años. Los dos años son un plazo excesivamente
corto debido a las dilaciones burocráticas del urbanismo municipal.
La cancelación
de la garantía tiene lugar al expedirse la cédula de primera
ocupación o si el adquirente renuncia a la vivienda, con lo que
se beneficia a las aseguradoras. Además, con carácter previo
a reclamar el pago a la aseguradora, hay que requerir fehacientemente al
promotor y dejar transcurrir 30 días antes de reclamar a la aseguradora.
Son requisitos que un ciudadano de a pie no tiene por qué saber”,
concluye. En caso de que la construcción no se inicie o no llegue
a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido
de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades
entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses
y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución,
podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente,
el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no
resulte posible la reclamación previa al promotor.
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