| En este sentido,
aquellos municipios que estén interesados en que se realicen los
procedimientos simplificados durante el año 2015 deberán
iniciar cuanto antes los trabajos preparatorios de la citada información,
para lo cual es necesario que se pongan en contacto con la Gerencia del
Catastro correspondiente a su ámbito territorial.
En relación
con los plazos para la solicitud de aplicación de coeficientes de
actualización de valores catastrales previstos en el artículo
32.2.c) del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, si el
Ayuntamiento tiene una Ponencia de valores aprobada antes del año
2002 o entre el año 2004 y 2009, puede solicitar la actualización
de valores catastrales mediante la aplicación de los coeficientes
(al alza o a la baja) que fije la Ley de Presupuestos Generales del Estado
para 2016, y así acercarlos al entorno del 50 por 100 del valor
de mercado inmobiliario, que es la referencia deseable de acuerdo
con la normativa vigente. Dicha solicitud ha de recibirse en la Dirección
General del Catastro antes del próximo día 31 de julio de
2015 (plazo ampliado por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para
2015 como consecuencia de la celebración de las elecciones municipales
del mes de mayo).
La Dirección
General del Catastro está llevando a cabo desde el año 2013
el Plan de Regularización Catastral, de conformidad con la Disposición
Adicional 3ª de la Ley del
Catastro Inmobiliario.
Dicho procedimiento de lucha contra el fraude posibilita incorporar de
manera ágil al Catastro todas las construcciones no declaradas de
cada municipio (obras nuevas, rehabilitaciones, ampliaciones, etc.), permitiendo
que todos los contribuyentes tributen de acuerdo con la realidad de sus
inmuebles y su capacidad económica. El procedimiento ya ha sido
iniciado en más de 4.172 municipios.
CLAVES PRÁCTICAS
DE LA LEY 13/2015
La Ley 13/2015,
de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de
8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario,
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, ha sido publicada
en el BOE de 25 de junio de 2015 y, salvo algún precepto concreto,
entrará en vigor plenamente el próximo 1 de noviembre de
2015.
La delimitación
geográfica de las fincas registrales era, generalmente, sólo
potestativa, y no obligatoria, y además se permitían bases
gráficas no georreferenciadas. Se aumenta el número de supuestos
en los que la identificación geográfica es requisito para
la inscripción registral, a partir de su entrada en vigor absolutamente
todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregación,
división, agrupación o agregación (art 9.b) , y además,
exigiendo también la delimitación geográfica de la
superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren
en el interior de la finca (art 202 párrafo segundo).
El archivo
registral del libro del edificio sólo era preceptivo en determinadas
comunidades autónomas en que así lo disponía su normativa.
Ahora se impone,
a nivel nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior
publicidad registral, el libro del edificio, cuando se inscriba una edificación
a la que por ley le sea exigible.
Además,
cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal,
se hará constar en el folio real de cada elemento independiente
su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto
incorporado al libro el edificio (art 202)
REQUISITOS
Y EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA.
Se exige, para
poder inscribir una base gráfica, la previa tramitación de
un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidad
de intervención de los colindantes. (art 199 LH):
Si la base
geográfica que se pretende inscribir es de origen catastral, se
ha de notificar a los colindantes registrales. (art 199.1)
Y si la base
geográfica que se pretende inscribir no es de origen catastral,
se ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales.
(art 199.2)
Y en cuanto
a los efectos jurídicos, se proclama que se presumirá, con
arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de
los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica
que haya quedado incorporada al folio real. (art 10.5).
Respecto de
esto último se introducen dos importantes matizaciones:
A.- Si la base
gráfica inscrita no ha sido la catastral, se requiere, para que
se produzca tal efecto jurídico, que haya sido validada previamente
por una autoridad pública y hayan transcurrido seis meses desde
la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro,
sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos
a su validación técnica. (art 10.5 párrafo segundo)
B.- A tales
efectos jurídicos “no se considerará suficiente la comprobación
o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme
al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo
53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas
y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia
catastral al margen de la inscripción de la finca”. (Disposición
final cuarta).
Se establecen
las siguientes previsiones o restricciones respecto de las bases gráficas
no catastrales:
.- Sólo
son admisibles en determinados supuestos excepcionales: a) Procedimientos
de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral
del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una
representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible
consista en una parcelación, reparcelación, segregación,
división, agrupación, agregación o deslinde judicial,
que determinen una reordenación de los terrenos. (art 10.3)
.- Deben cumplir
determinados requisitos técnicos: “deberá cumplir con los
requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro
una vez practicada la operación registral” (art 9.b párrafo
cuarto) y tales requisitos “serán fijados mediante resolución
conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado
y de la Dirección General del Catastro” (art 10.6)
.- Una vez
inscrita, “el Registrador remitirá la información al Catastro,
de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su
caso, la alteración que corresponda”. (art 10.3.b párrafo
segundo).
.- Mientras
el catastro no haya incorporado la base registral no catastral, la publicidad
formal de ésta deberá advertirlo asi: “se hará constar
en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación
gráfica por el Catastro” (art 9.b. último párrafo)
.- Hasta que
no transcurran seis meses sin que Catastro manifieste su oposición
por motivos estrictamente técnicos, no se aplica la presunción
del artículo 38 sobre la ubicación y delimitación
geográfica de la finca.
.- Si el catastro
finalmente incorpora como propia la base registral no catastral “la Dirección
General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad,
a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales
correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación,
e incorpore al folio real la representación gráfica catastral”
Art 10.3.b párrafo tercero).
.- A partir
de ese momento, el registro ya no dará publicidad de la base gráfica
inscrita no catastral, sino de la nueva base catastral actualizada, que
ya es coincidente con la registral. (art 9.b. último párrafo)
La inscripción
de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente
con un simple certificado técnico sin posible intervencion de colindantes.
Ahora, cualquier
exceso de cabida que supere el 5%, o el 10% si se apoya en datos catastrales,
necesita la tramitación de un expediente notarial con citación
a los colindantes. (art 201 LH).
Hasta ahora,
los expedientes de dominio para inmatricular fincas, o reanudar tracto,
obtener la cancelación de cargas caducadas, o solventar la doble
inmatriculación, estaban atribuidos a la autoridad judicial.
Ahora se desjudicializan
los procedimientos de concordancia del registro con la realidad extrarregistral,
cuando no exista contienda y oposición entre partes.
Para ello se
encomienda a los notarios la competencia para tramitar el expediente de
dominio para la inmatriculación de fincas o reanudación de
tracto así como las rectificaciones descriptivas, y deslindes, y
a los registradores los relativos a la liberación de cargas y gravámenes
y subsanación de la doble inmatriculación.
En la práctica
era muy reducida la posibilidad efectiva de que el registrador pudiera
conocer, para aplicarlo en su calificación registral, en qué
medida el planeamiento urbanístico afecta a una finca concreta.
Ahora se establece
que “los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación
de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores,
para su incorporación a la aplicación informática
auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un
acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos
generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados,
así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.
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