| La firma considera
que esta "fuerte actividad inversora" se mantendrá en la segunda
mitad del año, dadas las operaciones actualmente pendiente de cierre,
como es la de la venta de Torre Espacio, uno de los cuatro rascacielos
del Norte del Paseo de la Castellana de Madrid, que el Grupo Villar Mir
busca vender para quedarse en régimen de alquiler.
"Además,
continuará mejorando la financiación, con la apertura por
parte de los principales bancos nacionales e internacionales especializados
en el mercado inmobiliarios, con mejores restricciones y márgenes
más ajustados", asegura Aguirre Newman en su informe de coyuntura
del primer semestre.
Por el momento,
en esta primera mitad del año, las socimis y los inversores institucionales
lideraron las operaciones de compra de inmuebles, dado que coparon casi
las dos terceras partes (el 65%) del total.
Del lado de
las ventas, entidades financieras, aseguradoras e inversores institucionales
figuran como principales agentes vendedores de inmuebles.
El interés
de los inversores por el patrimonio de inmuebles de oficinas deriva de
la recuperación que muestra este sector. En la primera mitad del
año el alquiler de este tipo de edificios creció un 23,7%
en Madrid y un 49% en el caso de Barcelona.
En la capital
se firmaron contratos de arrendamiento por un total de 262.790 m2 de superficie
para oficina, y en la Ciudad Condal por 177.499 m2.
El precio medio
de los alquileres siguió así subiendo, hasta situarse en
25,35 euros por metro cuadrado y mes en Madrid, donde no obstante se alcanzan
ya máximos de 31 euros, y de un promedio de 15,96 euros en Barcelona.
Aguirre Newman
confía en que en los próximos meses se mantenga el aumento
tanto de la demanda de espacio oficinas como de los precios de alquiler.
EN DETALLE
La consultora
inmobiliaria Aguirre Newman ha hecho público el Informe sobre los
mercados de oficinas de Madrid y Barcelona en el que destaca los incrementos
de las contrataciones y de las rentas en el mercado de alquiler,
y los altos niveles alcanzados en el de inversión en el que se contrae
la rentabilidad a la que se cierran las operaciones.
MERCADO DE
MADRID
Durante el
primer semestre del año 2015, la contratación bruta de espacios
de oficinas se ha incrementado un 23,7% respecto al primer semestre del
año 2014, alcanzándose la cifra de 262.790 m² frente
a los 212.438 m².
El buen comportamiento
de la demanda ha venido marcado por el incremento en el número de
operaciones, 318, 81 más que en el segundo semestre del 2014. Destacar
el buen comportamiento de zona del Centro del Distrito de Negocios, CDN,
donde se ha duplicado la contratación respecto a los dos semestres
anteriores, alcanzando 40.294 m².
Según
el informe de Aguirre Newman, la actividad promotora está siendo
y va ser moderada. En el primer semestre de 2015 se han incorporado al
mercado de oficinas de Madrid, únicamente 36.434 m². El crecimiento
en el stock de oficinas en Madrid en el último semestre ha sido
del 0,29%, lo que sitúa el stock total de la ciudad en 12.765.795
m². En el total del año 2015 se incorporarán al mercado
106.434 m², de los cuales el 93% tienen usuario comprometido a fecha
1 de julio de 2015. Para el año 2016 está previsto que se
inauguren 132.740 m², de los que el 32% saldrá al mercado como
disponible, el resto cuentan con un inquilino comprometido actualmente.
El informe
de Aguirre Newman señala que el dato más positivo para el
mercado es, sin duda, el descenso de la tasa de disponibilidad, pasando
del 12,9% en enero 2015 al 11,9% en julio 2015. El escaso número
de nuevos proyectos y los buenos datos de contratación han hecho
que el espacio disponible se reduzca en un valor absoluto de casi 124.000
m², siendo actualmente la cifra de desocupación para ocupación
inmediata de 1.519.988 m².
Según
la consultora Aguirre Newman, el primer semestre del año 2015, continúa
la tendencia alcista en la evolución de los precios medios de alquiler
apreciada en los dos últimos semestres, pero ahora de manera generaliza,
en la totalidad de las zonas analizadas. La renta media en la zona Prime,
CDN, en los 25,35 €/m²/mes, mientras que las rentas máximas
en esta zona permanecen en los 31 €/m²/mes. En las zonas periféricas
de la ciudad, a diferencia de los últimos semestres, las rentas
medias se han incrementado ligeramente, estableciéndose la renta
media de la zona Descentralizada, DEC, en 11,11 €/m²/mes y las
rentas máximas en 16 €/m²/mes.
En cuanto a
las perspectivas para los próximos meses, para el total del año
2015 se estima un buen comportamiento de la demanda mejorando el registro
del año 2014 en más de un 12%. Los precios medios de alquiler
seguirán incrementándose claramente en el Distrito de Negocios,
con subidas más suaves en las zonas del Resto de la Ciudad y zona
Descentralizada, y en las zonas de Fuera de la Ciudad (OUT), se comportarán
en función de la disponibilidad de cada micro mercado. Finalmente,
la tasa de disponibilidad seguirá con su tendencia a la baja como
consecuencia del buen comportamiento de la demanda y la escasez de nueva
oferta con superficie vacante que se incorporará al mercado.
MERCADO DE
BARCELONA
Según
el informe elaborado por la consultora Aguirre Newman, la contratación
bruta de oficinas en el mercado de Barcelona ha ascendido a 177.499 m2,
en el primer semestre del año 2015, lo que supone un incremento
del 49% respeto al mismo periodo del año 2014, y de un 4%
con respecto al semestre anterior. El informe refleja un excelente comportamiento
de la demanda en la zona del Centro Distrito Negocios, CDN, registrándose
19.904 m², lo que representa el 83% del total de la contratación
del 2014 en esta zona. La zona de Fuera de la Ciudad ha tenido un comportamiento
igualmente muy positivo, alcanzando los 50.680 m² contratados y mejorando
significativamente la tendencia de los últimos años.
El stock de
oficinas en Barcelona durante el primer semestre del año 2015 se
ha mantenido en los 5.881.469 m², no habiéndose inaugurado
ningún proyecto de oficinas en este periodo. La previsión
de nuevos proyectos para el año 2016 es de 57.700 m², de los
cuales el 35% ya tienen un usuario comprometido actualmente.
El estudio
de Aguirre Newman pone de manifiesto que durante el primer semestre del
año las rentas medias se han incrementado un 6% general como media
de todas las zonas analizadas destacando los incrementos en las zonas de
Distrito
de la Zona de Negocios y la Zona de Fuera de la Ciudad, 7,6 y 9,1% respectivamente,
las rentas medias en el Centro del Distrito de Negocios se sitúan
en 15,96 euros/m²/mes, mientras que Fuera de la Ciudad ascienden hasta
los 7,09 euros/m²/mes.
A lo largo
del primer semestre la tasa de desocupación ha ido disminuyendo
gradualmente hasta situarse a julio de 2015 en un 12,71%. Actualmente existen
747.796 m² de espacios de oficinas disponibles, habiéndose
reducido la disponibilidad en 57.510 m² durante los últimos
6 meses. La zona que ha experimentado la mayor disminución de su
tasa de disponibilidad en estos últimos 6 meses es el Centro del
Distrito de Negocios (CDN) que baja algo más de dos puntos hasta
situarse en el 5,6%. Durante los últimos 18 meses la tasa de disponibilidad
del mercado de Barcelona ha descendido en casi dos puntos y medio.
En cuanto al
comportamiento del mercado previsto para los próximos meses, el
informe, prevé que la contratación bruta se pueda consolidar
alcanzando los 340.000 m² para el total del año 2015, dados
los excelentes resultados de contratación obtenidos en el primer
semestre del año y las buenas perspectivas a corto plazo. En referencia
al comportamiento de los precios de alquiler, las previsiones para el cierre
del año 2015 marcan una tendencia al alza de las rentas medias en
las mejores zonas del mercado. En el resto del mercado, las rentas de alquiler
seguirán mejorando su comportamiento en función de los niveles
de disponibilidad y la evolución de la contratación que cada
zona muestre.
MERCADO DE
INVERSIÓN
El informe
de Aguirre Newman señala que durante el primer semestre del 2015,
el mercado de inversión de oficinas se ha situado en niveles superiores
a 1.300 millones de euros* en Madrid y Barcelona. Esta cifra supone un
incremento del 85% sobre los datos del mismo periodo del año 2014
y uno de los mejores registros históricos de los últimos
20 años. Madrid representó el 75% del volumen total.
Los factores
que impulsaron el mercado de inversión en 2014 se han mantenido
vigente e incluso se han reforzado. Destacan en este sentido la consolidación
del crecimiento de la economía y las positivas previsiones a corto
y medio plazo; unos niveles de rentas al alza en la zonas Prime y previsiones
positivas en el comportamiento de las mismas; el retorno de la financiación
al mercado en condiciones cada vez más favorables y la baja rentabilidad
de la renta fija y excesiva volatilidad de las inversiones en renta variable.
Todos estos factores han ayudado a mantener los elevados niveles de inversión
en el primer semestre de 2015.
Destaca el
informe de Aguirre Newman que el volumen medio de las operaciones de inversión
en el primer semestre de año 2015 se sitúa en 43 millones,
cifra notablemente inferior a la registrada en el primer semestre del año
anterior, consecuencia del gran volumen de las 7 operaciones realizadas
durante el primer semestre del año 2014.
La mayor actividad
en el mercado ha estado liderada por los inversores institucionales y las
Socimis. Entre ambos grupos han generado el 65% del volumen total de inversión.
Respecto al sell-side, entidades financieras/aseguradoras e inversores
institucionales han sido los más activos. En Barcelona, se han seguido
observando procesos de venta bajo el formato de S&LB (sale and lease
back) liderados por las administraciones públicas.
En el análisis
por zonas, cabe destacar el mercado del Distrito de Negocios de Madrid,
que ha concentrado el 58% del volumen de inversión mientras que
en el mercado de Barcelona, la escasez de oferta en el Distrito de Negocios
ha hecho que casi el 50% del volumen de inversión se haya focalizado
en la zona Descentralizado (DEC).
La tasa de
rentabilidad inicial ha seguido ajustándose a la baja hasta niveles
cercanos al 4,5% en el mercado de Madrid. No obstante, en este mercado
se han observado operaciones por debajo del 4,0%. Barcelona, la situación
es muy similar, habiéndose contraído la tasa de rentabilidad
inicial hasta el 4,5%-5,0% para de los mejores activos.
Las perspectivas
para los próximos meses según el informe de Aguirre Newman
son una continuación de la fuerte actividad inversora registrada
en este primer semestre. Tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona
hay varias operaciones pendientes de cierre, estimándose un volumen
de inversión superior al del año 2014. Además, continuará
la mejora de la financiación, con la apertura por parte de los principales
bancos nacionales e internacionales especializados en el mercado inmobiliario,
con menores restricciones y márgenes más ajustados.
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