| Como primera
conclusión del estudio, este exhaustivo informe advierte de que
el stock de vivienda nueva en venta asciende a 1.770 pisos entre vivienda
libre y protegida. Eso supone un 22% sobre el total de viviendas iniciadas
en las promociones analizadas. Si se desglosa por régimen, apenas
quedan 781 viviendas nuevas libre en todas estas zonas y 989 por lo que
se refiere a la vivienda en régimen protegido. "Cifras escasas si
tenemos en cuenta que se han analizado 102 promociones con una volumen
de viviendas iniciales de 4.001 libres y 3.861 de protección, casi
8.000 pisos repartidos entre llave en mano y sobre plano", recalcan desde
Foro Consultores.
El mayor porcentaje
de viviendas por vender en régimen libre se localiza en la zona
de El Cañaveral -"dado que es el PAU que más tarde ha comenzado
a comercializar"-. Por otro lado, un dato que marca el agotamiento del
stock se ve reflejado en El Ensanche de Vallecas: mientras que en 2007
en esta zona había casi 3.000 viviendas libres en venta, ahora,
tan sólo quedan 166.
Otra de las
conclusiones del estudio es la vuelta a la actividad en el mercado con
un aumento importante de los ritmos de venta, de forma que si no salieran
nuevas promociones al mercado, con los ritmos actuales, el stock se agotaría
en unos seis meses. La media de ventas (libre y protegida) por promoción
es de 4,1 viviendas al mes, lo que representa un 5,3% de promoción
vendida al mes y la vuelta a niveles de 2003. Incluso en vivienda libre
ya se venden de media casi cinco viviendas mensuales por promoción,
cuando en los años de crisis no se superaba la unidad mensual.
Además,
del estudio se desprende que buena parte de las promociones que se están
vendiendo se iniciaron en los últimos años. El 79% de las
viviendas libres en venta inicial han comenzado la comercialización
entre 2010 y 2015, de las que ya se ha vendido un 77%. Y un dato adicional,
2014 ha sido un año muy activo, con el comienzo del 28% de la oferta.
En las zonas
analizadas, el precio medio de la vivienda libre ronda los 2.163 euros
por metro cuadrado, mientras que la media en vivienda protegida es 1.512
euros por metro cuadrado. Respecto a los precios absolutos, en vivienda
libre se mueven en un rango que va desde los 77.000 a los 657.000 de precio
máximo, registrándose el precio medio en 273.021 . Si se
habla de vivienda de protección, los precios van de los 38.474 y
los 382.652 , con un precio medio de 150.721.
Por otro lado,
en algunas promociones de El Cañaveral, el precio de vivienda libre
está por debajo de los pisos de protección pública,
lo que indica que el módulo de vivienda protegida se ha quedado
desfasado y que el promotor de vivienda libre se ha adaptado mejor al mercado.
Otro dato relevante
es que las nuevas promociones que salen al mercado están adecuando
su oferta a la demanda actual, cambiando la vivienda pequeña por
pisos con más dormitorios, con el consiguiente aumento de la superficie.
Se observa la vuelta a los tres dormitorios y se descarta la producción
de viviendas tipo estudio que tan de moda estuvo en el boom -los pisos
que quedan en venta de esta tipología son de promociones proyectadas
antes de la crisis-.
ARROYO DEL
FRESNO.
Se prevén
2.750 viviendas, y hay una concesión de licencias de nueva edificación
superior al 40%. Se está construyendo en la zona sur del ámbito,
mayoritariamente vivienda protegida que está prácticamente
agotada. En la actualidad, se están comercializando cinco promociones
con un stock total de 94 viviendas. El precio del metro cuadrado construido
alcanza 2.440 euros para vivienda libre y 2.250 para protegida.
MONTECARMELO.
De las 8.500
viviendas previstas, se encuentran entregadas 7.400. Queda poco suelo disponible
y sólo se está comercializando una promoción, vendida
casi en su totalidad. Por lo tanto los precios no son tan significativos
a efectos de estudio, pero indicar que el metro cuadrado asciende a 2.200
euros.
LAS TABLAS.
Destacar el
Distrito Telefónica y la nueva sede del BBVA "La Vela", con 14.000
y 6.000 empleados respectivamente. Este gran PAU, mayor que los dos anteriores
juntos, tiene 12.300 viviendas previstas y está desarrollado al
95%. Son seis las promociones que se comercializan en la actualidad, todas
ellas sin ningún tipo de protección. El stock se cifra en
106 unidades y con el precio más elevado de todo este estudio, ascendiendo
a 2.850 euros el metro cuadrado construido.
SANCHINARRO.
Alcanza un
nivel del 98% de viviendas entregadas respecto a las 14.000 programadas.
Aquí se está terminando de comercializar vertiginosamente
una única promoción de 169 viviendas. Al tratarse de vivienda
con precio protegido y la escasa oferta existente en la zona, el ritmo
de ventas es frenético. En escasos dos meses se han vendido más
de la mitad a un precio de 2.000 euros el metro cuadrado.
VALDEBEBAS.
Se han concedido
5.000 licencias de nueva edificación, un 40% de las 12.500 con las
que cuenta el ámbito. Las viviendas entregadas representan tan sólo
el 10%. Pero Valdebebas avanza a buen ritmo. Las viviendas protegidas que
quedan por construir superan escasamente las 1.000 unidades. Se comercializan
15 promociones libres a 2.560 euros de precio medio el metro cuadrado construido
y otras 15 protegidas a 1.780 euros. El stock total es de 550 unidades.
En todos estos
desarrollos hay un total de 835 viviendas en venta, con un grado de avance
altísimo en Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro. La oferta de
Arroyo del Fresno se agotará en un plazo breve, debido a su pequeño
tamaño y estratégica situación.
Valdebebas
sí tiene capacidad hasta al menos el año 2020. Para lo que
es una auténtica consolidación de los nuevos barrios, apuntar
que todavía es necesaria una importante inversión en dotaciones
públicas.
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