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2 de julio de 2015
 

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¿POR QUÉ ES INSOSTENIBLE EL URBANISMO DE NATURÁVILA? ¿Qué aprendo? Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Castilla León. El Tribunal Superior de Justicia de Castilla Léon ya indicaba que “no se entiende por qué se ha procedido a tal modificación, cuando el 29 de enero de 2010, se había procedido por el Ayuntamiento a iniciar la revisión del PGOU de Ávila”, por lo que, en su opinión, “resultaba más coherente que dicha reclasificación del terreno se hubiera producido, en su caso, con ocasión de la revisión”. Ahora, se confirma por la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Supremo ha dictado tres sentencias correspondientes a sendos recursos de casación del Ayuntamiento de Ávila contra el dictamen judicial del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, por lo que anula el plan urbanístico del Ayuntamiento de Ávila en lo referente a la construcción de más de 3.000 viviendas e infraestructura comercial en el entorno de Naturávila al entender que esa expansión ni está justificada ni es "sostenible". Esta operación está en relación con el  convenio urbanístico con Fuentebuena 2004, por el que se cedía parte de la citada propiedad de un solar de 189.400 metros cuadrados, que se reclasificaría posteriormente para uso industrial y residencial. Su objeto principal era facilitar la construcción de un enclave logístico denominado Cylog, un modelo pionero en España y primordial en la estrategia industrial de la Junta de Castilla y León en la región. El Cylog propiciaba, a la vez, el relanzamiento de la planta de vehículos industriales de Nissan al ofrecer una infraestructura para sus nuevos productos. Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas

 

Como contraprestación, Fuentebuena 2004 S.L., recibiría un aprovechamiento urbanístico adscrito a "un sistema general de espacios libres y equipamientos". Esa compensación habría de materializarse en el Plan General de Ordenación Urbano a la sazón en vigor, el de 1998, o en un futuro planeamiento global, que supusiera un avance o una revisión del anterior. Pero para ello había un plazo, una fecha que caducaba en la primera mitad de 2010. De no producirse dicha materialización bajo el paraguas del Plan General o de su Avance, el Ayuntamiento estaba obligado a "compensar a la sociedad con el equivalente al aprovechamiento urbanístico reconocido de 40.000 metros cuadrados edificables en el uso predominante residencial en viviendas libres". Se permitía una expansión urbanística hacia el sur, desde el inicio de la carretera de Ávila a El Escorial y hasta Naturávila, en una superficie de unas 92 hectáreas, donde se levantaría un complejo comercial y más de 3.000 viviendas. Contra dicho proyecto y contra la orden autonómica en julio de 2011 se presentaron ante el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León tres recursos diferentes: el de un grupo de propietarios particulares; el de Unión Progreso y Democracia; y el de Fecopa, la Federación de Empresas de la Construcción y Obras Públicas de Ávila. En septiembre de 2013, dicho tribunal declaraba "nula" la orden de la Consejería de Fomento argumentando que dicho crecimiento no se justificaba ni en la evolución al alza de la población ni en la escasez de vivienda y que  la modificación rompía el modelo de sostenibilidad y de ciudad compacta. El Ayuntamiento de Ávila recurrió, a su vez, esta sentencia y ahora es el Supremo el que la ratifica.   ANTECEDENTES 2013 El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla y León ha anulado la ampliación urbanizable de la capital abulense hacia Naturávila. De este modo, declara “no conforme a derecho” la sexta modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Ávila y la orden de la Junta de Castilla y León que la prueba, estimando así sendos  recursos contencioso administrativo presentados por UPyD y la Federación de Empresarios de la Construcción (Fecopa), que enfrente tenían al Ayuntamiento de Ávila, a las dos juntas de compensación de Naturávila y a la empresa Alter Inmuebles. La resolución, que no es firme y puede recurrirse en casación, establece que dicha modificación infringe la Ley de Urbanismo de Castilla y León, incumple el procedimiento de evaluación de impacto ambiental y además no queda acreditado el interés público de la media porque “no se pretenden resolver verdaderas y reales necesidades de suelo residencial o comercial”. La sexta modificación suponía el desarrollo urbanístico de tres sectores con cerca de un millón de metros cuadrados para unas 4.000 viviendas y una zona comercial, en la zona situada entre la carretera CL-505 y la AV-503. La sentencia apunta que el planeamiento de dicha modificación “no va dirigido a completar las tramas urbanas existentes, a solucionar problemas urbanísticos de las áreas degradadas ni a regenerar la ciudad existente sino que con la clasificación y ampliación de suelo urbanizable prevista,  apenas colindante con el suelo urbano y mediante un verdadero desarrollo lineal, aumenta el impacto del crecimiento y atenta contra el principio de modelo de ciudad compacta que se reivindica en la normativa urbanística vigente”. Al respecto, la modificación anulada establecía como objeto la clasificación de 926.129 metros cuadrados de suelo actualmente rústico común con la categoría de urbanizable, afectando a tres nuevos sectores de suelo urbano residencial: Los Barros, SURPP-23 Naturávila 1 residencial comercial, y SURPP-23-B Naturávila  residencial. En su recurso, UPyD manifestó que la modificación no está  ni motivada ni justificada de forma suficiente, que adolece de falta de interés público y general, que no fomenta el desarrollo sostenible ni es respetuosa con el medio ambiente y que la creación de viviendas prevista atenta contra la compactación necesaria en el desarrollo de la ciudad, puesto que cambia el modelo tradicional de ciudad para ir a un desarrollo lineal. En su sentencia, el TSJ precisa que “no se entiende por qué se ha procedido a tal modificación, cuando el 29 de enero de 2010, se había procedido por el Ayuntamiento a iniciar la revisión del PGOU de Ávila”, por lo que, en su opinión, “resultaba más coherente que dicha reclasificación del terreno se hubiera producido, en su caso, con ocasión de la revisión”. Además, añade, “tampoco se comprende la urgencia de la modificación, cuando según los propios datos del  Ayuntamiento, en el PGOU vigente se planteaban un total de 17.278 viviendas, de las cuales se han ejecutado 6.608, lo que implica que quedan por ejecutar 10.670 viviendas”. De este modo, argumenta el tribunal, “si quedan dichas viviendas por ejecutar, no existe una urgencia que por vía de modificación pretenda añadir a las mismas las 3.396 viviendas planteadas por la Sexta Modificación, sin esperar a la revisión del Plan”. Tampoco se comprende, agrega el TSJ, que el Ayuntamiento defienda la tesis de que la cifra de empadronados que realmente reside en el municipio al finalizar el año 2009 supera el umbral de 60.000 habitantes, “cuando si se acude a la página web del Ayuntamiento, en la fecha actual, resulta que la cifra de población actualizada al mes de agosto de 2013 es de 60.505 habitantes, luego dicha cifra solo se ha superado este año y con una población según el INE para el año  2012 de 58.915, como se puede consultar en su página web oficial”. Junto a ello, el TSJ entiende que la modificación objeto del recurso “incumple las prescripciones para clasificación del suelo como urbanizable previstas en el artículo 27 del Reglamento de la Ley de Urbanismo de Castilla y León”, que entre otros aspectos, establece que la transformación en suelo urbano debe incluirse en un sector cuyo perímetro sea colindante en al menos un 20 por ciento con el suelo urbano de un núcleo de población existente y debe quedar justificada a la vista de las demandas de suelo para usos residenciales, dotacionales o productivos. Al respecto señala el tribunal que “si ya existía antes de la aprobación por la sexta modificación una sobreoferta de suelo para la próxima década con un excedente de vivienda, la modificación no ha hecho más que acrecentar dicha situación de sobreoferta aumentando el excedente de vivienda hasta las 10.341 viviendas”. La sentencia no entra en el convenio que firmó el Ayuntamiento de Ávila con la empresa Fuentebuena, por la que ésta cedía al Consistorio cerca de 190.000 metros cuadrados para desarrollar el centro logístico Cylog para Nissan, a cambio de 40.000 metros cuadrados de terreno edificable, para lo que se aprobó esta modificación del PGOU. Recurre a la jurisprudencia para decir que “no cabe en el presente recurso entrar en el análisis de la conformidad a derecho del convenio en su día celebrado entre el Ayuntamiento de Mieres y Erosmer Ibérica SA por ser ello cuestión independiente a lo que aquí se discute” (…) “que no es otra cosa que si la revisión parcial del plan definitivamente aprobada resulta o no conforme a derecho por los exclusivos motivos que al respecto se aducen en la demanda”.  “La simple afirmación de que al aprobarse la modificación del planeamiento se cumple lo acordado en un convenio no es suficiente para casar la sentencia recurrida”, añade el fallo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.