| En la provincia
de Málaga, donde en 2007 se destinaba el 44% de los ingresos al
pago de la hipoteca y en 2014 se había reducido al entorno del 30%.
El comprador balear ha pasado de destinar el 41% de su salario durante
la burbuja a solo un 27% en 2014.
Si en lugar
de la hipoteca se toma como referencia el valor de mercado de la vivienda,
destacan los 12,2 años de salario necesarios en Baleares para comprar
una residencia, frente a los 5,8 años de la media española.
Esta ratio llegó a alcanzar en la región insular un máximo
de 15,9 años en 2007, frente a los 8,1 años de la media española.
En el extremo opuesto en términos de esfuerzo, comprar una vivienda
en Zaragoza exige el equivalente a 4,4 años de salario.
El nivel de
endeudamiento medio en España, que indica el porcentaje del valor
medio de la vivienda que está financiado, se situó en el
61% en 2014. Entre las ocho grandes provincias analizadas en el informe,
Baleares, Canarias y Sevilla son las que mostraron un menor nivel de endeudamiento
en 2014.
El precio medio
en España todavía registra una caída del 2,9% en comparación
con el segundo trimestre de 2014. El mercado sigue caracterizándose
por su heterogeneidad y una evolución a distintas velocidades. La
mayoría de las comunidades autónomas se mantiene en niveles
de precios inferiores a los de hace un año y el ajuste supera, incluso,
el 5% interanual en cinco regiones.
Los datos muestran
señales positivas en el primer semestre de 2015. Los precios de
hasta cinco comunidades autónomas y trece provincias evolucionaron
al alza entre enero y junio y se situaron en el segundo trimestre por encima
de los niveles de diciembre. No obstante, Tinsa cree que hasta que estos
indicios positivos se consoliden en los próximos trimestres, conviene
hablar de estabilización más que de recuperación.
La estadística
de precios muestra aumentos interanuales de precios en seis provincias
(Barcelona, Cuenca, Tarragona, Madrid, León y Huesca) y en siete
capitales (Huesca, Barcelona, Málaga, Madrid, Guadalajara, Palma
de Mallorca y León). En el lado contrario, 15 provincias y 15 capitales
todavía registraron caídas interanuales de precios superiores
al 5%.
Casi un tercio
de las viviendas adquiridas mediante hipoteca tiene un valor entre 50.000
y 100.000 euros, lo que convierte este rango de precios en el más
habitual para los compradores en España, según las tasaciones
realizadas por Tinsa.
En Barcelona,
la vivienda tipo sube un escalón y se sitúa entre 100.000
y 150.000 euros, franja en la que se sitúa casi un 25% de las operaciones.
En Baleares, las viviendas más caras (400.000 euros o más)
adquieren un protagonismo relevante, reflejo de la existencia de un mercado
paralelo de grandes villas, enfocado a clientes de alto poder adquisitivo
y muy frecuentemente extranjero. Los inmuebles de más de 400.000
euros representan más de un 18% de las operaciones en el mercado
balear, muy cerca de las registradas en la banda de los 100.000 y 150.000
euros (20%), y la de 50.000 y100.000 euros (21%).
Las viviendas
más baratas, las de menos de 50.000 euros, suponen en las provincias
de Valencia y Zaragoza en torno al 10% de las operaciones, una cuota más
relevante que en el resto de provincias analizadas.
Los precios
de las viviendas unifamiliares aisladas sufrieron más en el último
año que los de las plurifamiliares y las unifamiliares adosadas,
según datos procedentes de las tasaciones realizadas por Tinsa.
En Baleares, la tipología unifamiliar aislada mantuvo sus precios,
frente a la caída interanual del 3,2% de la media nacional.
El valor de
los pisos (tipología plurifamiliar) se incrementó en las
provincias de Barcelona, Madrid y Málaga en el segundo trimestre,
frente a la caída interanual del 2,7% que experimentó la
media española. Desde máximos de 2007, los pisos se han abaratado
un 44,6% de media en España, la unifamiliar adosada un 37,8% y la
aislada un 36%. En Baleares, el ajuste en unifamiliar aislada ha sido inferior
a la media: un 23,2%.
Los apartamentos
(0-1 dormitorios) son, dentro de la categoría plurifamiliar, los
que mejor se han comportado en el último año, con un descenso
de precios de solo un 0,1%, frente a las caídas interanuales del
2,9% de las de dos dormitorios, el 3,5% de las de tres y el 2,9% de las
de cuatro o más dormitorios. Analizando los últimos ocho
años, las viviendas más grandes, las de cuatro dormitorios
o más, son las que menos han reducido sus precios entre todas las
tipologías: un 37%, frente al ajuste cercano al 45% experimentado
por las demás.
En España,
se tarda una media de 10,6 meses en vender una vivienda desde que se pone
a la venta. Cantabria, Álava y Segovia destacan entre las provincias
menos líquidas, con unos plazos medios de venta de entre 18 y 24
meses.
Barcelona exhibe
el precio medio más alto (2. 389 euros por metro cuadrado) entre
las cinco capitales analizadas y es la que mejor evolución interanual
de precios ha experimentado en el segundo trimestre, con un crecimiento
del 4,5%. Todos los distritos de la capital catalana muestran precios medios
superiores a los de hace un año.
Madrid destaca
como la capital más líquida entre las cinco analizadas, con
un plazo de venta de 6,4 meses, muy cerca de los 6,6 de Barcelona. La capital
de España lidera también el ranking de esfuerzo financiero:
se necesita el 23,4% de los ingresos anuales del hogar para afrontar el
pago del primer año de la hipoteca media.
Valencia destaca
por tener el precio más barato (1.099 euros) de las cinco capitales
analizadas. También muestra la peor evolución interanual
de precio (-4,4%). Sus plazos medios de venta (15,1 meses) son más
prolongados que en las otras cuatro ciudades.
Nueve provincias
muestran descensos de precios superiores al 50% desde máximos de
2007: Barcelona, Girona, Ávila, Valencia, Almería, Zaragoza,
Tarragona, Guadalajara y Toledo. En estas dos últimas el descenso
de precios acumulado alcanza el 55,1% y el 55,8%, respectivamente. Las
provincias que menos han sufrido la crisis en términos de descenso
de precio son Teruel* (-23,1%), Cáceres (-28,2%) y León (-29,9%).
Siete capitales
incrementaron en el segundo trimestre sus precios respecto al nivel de
hace un año. Se trata de Huesca (+5,2%, con datos provisionales),
Barcelona (+4,9%), Málaga (+2,6%), Madrid (+2,5%), Guadalajara (+2,4%),
Palma de Mallorca (+0,9%) y León (+0,4%). Las ciudades de Burgos
y León se mantuvieron estables, con un crecimiento plano del 0%.
Al enfocar
el análisis en municipios concretos, se potencia el mensaje de comportamientos
dispares. Al menos cuatro capitales de provincia (Córdoba, Almería,
Oviedo y Ávila) ajustaron a la baja sus precios por encima del 10%
en tasa interanual. En otras once capitales, los descensos superan el 5%
en el último año.
Desde el punto
máximo del ciclo anterior, la capital que más ha visto reducido
su precio medio es Guadalajara, con un 59,5% de caída desde 2007.
Le siguen en intensidad del ajuste Ávila (-57,4%), Tarragona (-56,7%),
Zaragoza (-56,2%) y Valencia (-54,2%). En el extremo contrario, los menores
descensos acumulados desde máximos se sitúan en León
(-31,1%), Santa Cruz de Tenerife (-35,8%) y Las Palmas de Gran Canaria
(-36,8%).
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