| CBRE prevé
que continúe la presión compradora, con la entrada de un
mayor número de actores, todo ello en un entorno de mayor facilidad
de acceso a la financiación. Los inversores internacionales tienen
claro que España es un mercado interesante y con potencial, y ante
la falta de producto ya están dispuestos a asumir mayor riesgo y
adquirir naves sin ocupante, aunque lógicamente estudiando cuidadosamente
la localización y el tipo de activo.
Precisamente,
CBRE señala que el incremento de la actividad compradora ha producido
una rápida compresión de las rentabilidades prime, situándose
en la actualidad entorno al 7%, desde el 8,50-8,75% al que llegaron a estar
en 2013.
La combinación
de la recuperación de la economía española, el considerable
potencial de un aumento de los niveles de renta, después de haber
tocado fondo, y un fuerte apetito inversor, conforman, a juicio de la consultora,
una situación favorable para el desarrollo de nuevos proyectos logísticos
tanto en Madrid como en Barcelona.
En CBRE afirman
que si a ello se suma la mejora en las cifras de contratación registrada
en los últimos trimestres y la falta de producto en buenas localizaciones,
con las características actualmente demandadas por los operadores,
“no es de extrañar el resurgir del interés de los promotores
en el desarrollo especulativo de nuevas plataformas logísticas así
como de proyectos llave en mano”.
En este sentido,
la contratación de superficie logística en Madrid en 2014,
cercana a los 400.000 m2, fue la mejor de los últimos cuatro años,
mientras que Barcelona, sólo en el primer trimestre de 2015 ha registrado
una contratación superior a los 200.000 m2, mostrando una buena
evolución hasta en los peores años de la pasada crisis. En
este sentido, todo indica que en Barcelona en el primer semestre de 2015
se podría superar la contratación registrada en todo el año
pasado.
El Corredor
del Henares sigue siendo el eje preferido por las empresas logísticas
en Madrid mientras que en Barcelona la demanda sigue repartiéndose
principalmente entre la segunda corona (Vallés Oriental y Occidental)
y la tercera corona (en las provincias de Gerona y Tarragona), ya que es
en estas ubicaciones dónde la demanda encuentra los inmuebles que
mejor se ajustan a sus necesidades.
Por el momento,
las rentas han registrado pocos cambios. En Madrid, es muy probable que
las rentas prime comiencen a subir ligeramente, quizá a partir del
segundo semestre de 2015, a medida que el incremento de la demanda vaya
absorbiendo el elevado excedente disponible en el mercado. La presión
al alza sobre las rentas será lógicamente mayor en el producto
más escaso, es decir, en las naves bien localizadas con superficies
mayores a 20.000 m². Por el contrario, en las de entre 5.000 y 15.000
m², cuya oferta es más amplia, es muy posible que las rentas
no registren variaciones apreciables durante buena parte de 2015.
En Barcelona,
CBRE prevé que las rentas comenzarán a subir en 2015 en el
primer anillo, como consecuencia de una escasa oferta disponible conjugada
con un esperado incremento de la demanda procedente de reubicaciones, principalmente.
En el segundo anillo existe bastante producto, aunque muy variado en lo
que a tipología y dimensiones se refiere. Por este motivo, en esta
zona los activos mejor situados y de mejor calidad también podrían
beneficiarse del cambio de ciclo mientras que las rentas de los de calidades
más bajas se mantendrían con pocos cambios. En el tercer
anillo, dónde la disponibilidad es alta, las rentas no van a subir
en el corto-medio plazo pero tampoco bajarán más allá
del nivel actual.
En Madrid,
gran parte de la demanda logística está o bien vinculada
a la actividad de distribución/cross docking, donde la cercanía
a Madrid capital es clave, o bien es demanda que busca grandes espacios
logísticos de más de 25.000 m² en las zonas más
alejadas de la capital, como Cabanillas, Azuqueca y Alovera.
Debido a la
escasez de producto, tanto en Madrid como en Barcelona, se están
analizando muy activamente tanto proyectos llave en mano como desarrollos
a riesgo que respondan a las necesidades de la demanda. En Barcelona, por
ejemplo, la falta de producto está llevando a los operadores logísticos
a desplazarse a zonas alejadas del primer anillo, especialmente si se trata
de demandas de superficies de más de 20.000 m², donde únicamente
en segunda y tercera corona pueden encontrarse espacios disponibles.
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