| ANTECEDENTES
10 de junio
de 2015
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA GRAN
SORPRESA INMOBILIARIA DE TESTA Y LA SOCIMI MERLIN PROPERTIES
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas
y SOCIMI. Todo el papeleo de las due diligence y las negociaciones propias
de una operación de este nivel se taparon con una cortina de humo
que era la salida a Bolsa de Testa a través de una oferta pública
de suscripción de acciones (OPS) estimada en unos 500 millones de
euros. Varias firmas de análisis de Bolsa se lo creyeron y se publicó
en toda la prensa. Si se comparan los números de hace un mes con
lo que ha pagado la SOCIMI Merlin Properties se puede comprender la satisfacción
de Sacyr. Hace un mes se hablaba de diluir hasta un máximo del 70%
la participación del 99,33% que actualmente controla en Testa, con
lo que el 30% restante sería el capital que colocaría en
el mercado. Testa presentaba un valor de 1.900 millones de euros, según
un reciente informe del departamento de análisis de CaixaBank. La
sorpresa fue que la SOCIMI Merlin Properties ha comprado Testa Inmuebles
a Sacyr por 1.794 millones de euros. Según Ismael Clemente, consejero
delegado de Merlin, la adquisición de Testa supone la creación
de la compañía inmobiliaria líder en el mercado español,
con una valoración bruta de activos superior a los 5.500 millones
de euros y unas rentas brutas anuales de más de 290 millones de
euros. Con la compra de Testa, Merlin se convierte en la líder en
el segmento de oficinas, el tercer operador en logística y mantiene
una posición relevante en centros comerciales. Testa cuenta con
una cartera de activos con una valoración bruta superior a los 3.200
millones de euros, unos ingresos anuales por rentas de 159 millones de
euros y una superficie bruta arrendable superior a 1 millón de metros
cuadrados.
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prácticas
Testa es
una de las principales firmas de patrimonio inmobiliario de España.
Cuenta con una cartera de activos inmobiliarios en renta, fundamentalmente
en Madrid y Barcelona, que suman una superficie total de 1,37 millones
metros cuadrados de superficie y un valor de 3.180 millones. Entre sus
activos sobresale uno de los cuatro rascacielos del Norte del Paseo de
la Castellana de Madrid, la Torre Sacyr.
Merlin
Properties ha ganado la partida a Blackstone y Colonial en la puja final
por hacerse con Testa. En junio de 2016 Merlin y Testa podrán integrarse
creando una SOCIMI con una capitalización del entorno de los 4.000
millones de euros y, por tanto, con tamaño suficiente para poder
pasar al Ibex 35.
Con un valor
neto de sus activos de 1.355 millones al cierre de 2014, último
ejercicio completo con cifras auditadas, la socimi es propietaria de 880
sucursales de BBVA, corazón del patrimonio con el que se estrenó
en el parqué el año pasado.
En un primer
paso la SOCIMI se hará con el 25% de Testa, al suscribir en su totalidad
una ampliación de capital que llevará a cabo la patrimonialista
por este porcentaje. Previamente, la filial de Sacyr ha llevado a cabo
una reducción de capital y un reparto extraordinario de dividendo,
dos movimientos que permiten a la constructora saldar el préstamo
intercompañía que tiene con su filial y cobrar 238 millones
de euros en metálico.
Posteriormente,
y en varias fases, Merlin irá haciéndose con el resto de
las acciones de Testa, por un precio global ya pactado de 1.555 millones,
operativa que deberá estar concluida en junio de 2016.
En la primera
fase de este acuerdo, el Consejo de Administración de Testa ha realizado
una ampliación de capital a través de la cual Merlin Properties
ha tomado el control del 25% de la compañía.
Previamente,
ha acordado también este lunes una reducción de capital y
ha repartido un dividendo extraordinario, que Sacyr ha percibido mediante
la compensación del préstamo intercompañías
existente y el cobro de 238 millones en metálico.
Los restantes
1.555,24 millones corresponderán a la venta del 74,6% en poder de
Sacyr tras la ampliación
ANTECEDENTES
Testa y
Vallehermoso, las dos empresas inmobiliarias del Grupo Sacyr Vallehermoso
han pasado de forma muy diferente por la crisis del sector. La patrimonialista
Testa generaba rentas mientras que Vallehermoso sufría el efecto
de la crisis al tener paralizadas sus promociones.
En plena
crisis, Testa alcanzó la cifra de1,5 millones de metros cuadrado
comprando el Pazo de Congresos de Vigo y alcanzó la plena ocupación
al haberse firmado el contrato de arrendamiento de la Torre SyV, en el
complejo Cuatro Torres Business Area (CTBA), en el paseo de la Castellana.
En aquel
momento Testa mantenía un total de 2.413 millones de euros en préstamos
hipotecarios y contratos de ‘leasing’, que sirven para financiar activos
en explotación y en desarrollo valorados a 31 de diciembre de 2011
por un experto independiente en 4.073 millones de euros. Deuda que se atiende
con los flujos de caja generados por los alquileres, gracias al alto nivel
de ocupación de los inmuebles. Mientras que en el mismo año
Vallehermoso debía 1.301 millones con los que financia las existencias
que figuran en su balance, con un valor de 2.184 millones.
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