| Este informe
de Tinsa recoge que una cuarta parte de las 140 poblaciones contempladas
en el informe encareció sus precios en tasa interanual en el primer
trimestre de 2015, cuando en la edición del año anterior
tan solo cuatro mostraban datos positivos. Jávea (Alicante) y Cartaya
(Huelva), con incrementos interanuales del 11,2% y del 9,8%, respectivamente,
han sido las localidades que registraron un mayor incremento de precios
en el primer trimestre de 2015 respecto al mismo periodo del año
anterior, según la estadística procedente de las tasaciones
realizadas por Tinsa. Otras ocho localidades de las analizadas en el informe
muestran subidas de entre el 5% y el 9% en tasa interanual. Se trata de
Chiclana, Puerto Lumbreras, Adeje, Punta Umbría, Vilagarcía
de Arousa, Sentanyí, Sóller y La Pobla de Farnals.
Tinsa señala
que habrá que esperar a los próximos trimestres para
ver si esta tendencia se consolida, y no se trata de un repunte puntual
ocasionado por alguna de las muchas circunstancias especiales que se están
dado en ciertas zonas y a las que puede verse sometido el mercado inmobiliario
local, como son las políticas comerciales agresivas en precio, las
transmisiones de carteras de inmuebles, las diferentes estrategias de los
participantes en el mercado actual, etc. Es decir, que hay que tener en
cuenta que estos resultados pueden deberse a circunstancias puntuales que
difieran en alguna medida de la tendencia a más largo plazo.
Los datos dejan
en evidencia que el mercado se está desarrollando a distintas velocidades.
Junto a los indicios de recuperación mencionados, al menos 29 localidades
todavía registraban en el primer trimestre caídas de precios
superiores al 10% respecto al año anterior. Pallafruguell, en Gerona,
lidera la lista con un descenso interanual del 16,9%. Le siguen Barbate
(-15,3%) y Gandía y Ayamonte, ambas con una caída del 14,6%.
Entre las localidades
recogidas en el informe, Sitges, con 2.694 €/m2, destaca como el destino
con el precio más elevado. Le siguen Calvià, Andratx y Alcúdia,
las tres en Baleares. Por el contrario, el precio más asequible
se encuentra en la localidad castellonense de Almazora (804 €/m2),
que ha desbancado a Puerto Lumbreras (823 €/m2) como el municipio
costero más barato de los analizados en el informe. La localidad
murciana mantiene su precio en el mismo nivel que la castellonense Burriana.
El ajuste ha
registrado distintas intensidades según la zona, pero ocho años
después del inicio de la crisis no se puede negar que el mercado
ha realizado una importante corrección. En Casares (Málaga),
el precio medio se ha reducido un 61,5% desde máximos de 2007. En
Ayamonte (Huelva), Mataró (Barcelona) y Canet d’En Berenguer (Valencia),
el ajuste se sitúa entre el 60% y el 61%.
Las cinco localidades
costeras (excluyendo las capitales) que, según datos del Ministerio
de Fomento, registraron en 2014 un mayor número de transacciones
en 2014 fueron Torrevieja, con 4.136 compraventas (+3,8% interanual), Marbella
(3.997 operaciones, +28,7%), Orihuela (3.527 transacciones, +20,2%), Mijas
(2.384 compraventas, +14,7%) y Estepona (2.113 operaciones, +26,6%).
Las localidades
con más de 200 transacciones anuales que más aumentaron porcentualmente
el número de compraventas en 2014 fueron Mojácar (Almería),
Arucas (Gran Canaria), Torremolinos (Málaga) y Almazora (Castellón),
con crecimientos del 105%, el 83%, el 71% y el 70%, respectivamente.
La mayor actividad
en compraventas de viviendas de obra nueva, excluyendo las capitales costeras,
se registró en Manilva (+193%), Marbella (+101%), Orihuela (+93%)
y Calafell (+66%), según los datos aportados por el Ministerio de
Fomento.
Tinsa constata
que la sobreoferta de viviendas (stock), aunque abundante, está
en descenso en la mayoría de las zonas del litoral. En algunas,
el proceso de absorción está siendo más lento. Es
el caso de Foz (Lugo); Costa del Garraf (Barcelona); Oropesa del
Mar, Peñíscola, Alcossebre y Xiles (Castellón);
Cullera (Valencia sur) y Pozo Esparto, El Calón y Villaricos (Almería).
En el extremo
contrario, los técnicos de Tinsa califican como “residual” el stock
de obra existente en las localidades gaditanas de Tarifa, Barbate, Vejer,
Rota, Chipiona y Sanlúcar; en la localidad alicantina de Pilar de
la Horadada; en la zona sur de Valencia; en Marbella; en Cala Panizo (Almería)
o en la isla de Menorca.
El mercado
de suelo (transacciones de terrenos o solares) no registra actividad en
la gran mayoría de las zonas costeras, aunque también hay
excepciones. En Alicante, concretamente en Denia y Villajoyosa, Tinsa apunta
que se ha producido un repunte en los valores de mercado porque el suelo
en manos de los bancos está prácticamente agotado. En los
últimos meses, también se ha registrado actividad en Torrevieja
y Orihuela en torno a suelos propiedad de Sareb.
Los fondos
extranjeros están analizando operaciones tanto en los alrededores
de Marbella como en la costa granadina (entre La Herradura y La Rábita),
pendientes de concretarse. También en la costa almeriense, entre
Aguadulce y Níjar, y en Tenerife se empieza a estudiar la viabilidad
de solares bien ubicados para su compra y construcción a medio plazo.
En Mallorca,
la reactivación del mercado de suelo se concentra en los suelos
ubicados en las mejores zonas y, en Pontevedra, se están produciendo
movimientos de gestión de suelo en el entorno de Costa Samil y se
han cerrado algunas operaciones en los últimos meses en zonas próximas
a Costa Canido.
La falta de
crédito, la debilidad de la demanda y el stock pendiente de venta
paralizaron la construcción de nuevas viviendas. Pasados los primeros
años de la crisis, algunas de esas promociones, mayoritariamente
en manos de la banca, se reactivaron. En Ibiza, por ejemplo, los técnicos
de Tinsa estiman que se han puesto en marcha aproximadamente un centenar
de viviendas, que equivalen a la mitad de las que estaban paralizadas.
Si hablamos
de nuevos proyectos, la sequía es absoluta en gran parte de las
zonas, con excepciones. Entre los mercados donde vuelven a verse grúas
en funcionamiento destacan Alicante (Orihuela, Guardamar del Segura,
Torrevieja, Torre de la Horadada, L’ Alfàs del Pí, Dénia
y Villajoyosa, entre otras); Valencia (Oliva); Murcia (San Juan de los
Terreros); Málaga (Mijas, Marbella, Estepona y Benahavís)
y Cádiz (Tarifa, Puerto de Santa María, Rota y San Roque).
Suelen ser
productos de calidades altas y excelentes ubicaciones (primera línea
de playa), pensadas para un comprador extranjero. Los promotores son nacionales
en muchos casos, aunque no faltan inmobiliarias extranjeras ni fondos que
compran las promociones a un banco o están pensando hacerlo. Este
tipo de movimiento se está produciendo principalmente en Andalucía
y Comunidad Valenciana.
Un buen termómetro
del nivel inminente de actividad son los visados de obra nueva proporcionados
por la Subdirección General de Estadísticas del Ministerio
de Fomento. Si excluimos las capitales, la localidad de costa con mayor
número de visados registrados en 2014 fue el municipio alicantino
de Orihuela, con 702 unidades, que suponen una caída interanual
del 1,4%. Le siguen Lorca (440 unidades, -4,8% interanual), Getxo (435
unidades, +625%), Torrevieja (398 unidades, +52%), Pilar de la Horadada
(248 unidades, -4,6%) y Elche (185 unidades, +153%).
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