| La elevada
demanda en 2014 estuvo condicionada por la actividad, fundamentalmente,
de dos tipologías de inversores. Por un lado, los inversores institucionales
(nacionales e internacionales), con un 59% del total del volumen de inversión
y, en segundo lugar, las Socimis, con un 32%. El 9% restante se repartió
entre inversores privados y family offices.
En cuanto a
la oferta de naves logísticas en inversión, fue baja a lo
largo de 2014 en comparación con la elevada demanda por parte de
inversores. Respecto a las rentas de alquiler, en 2014, mostraron una ligera
tendencia alcista en los mejores activos por calidad y localización
y se estabilizaron en el resto de mercados. En los mercados prime de Madrid
y Barcelona, la tasa de rentabilidad inicial se mantuvo en el 8%, mientras
que en mercados secundarios se acercó al 9%.
El estudio
analiza en detalle los mercados inmobiliarios industrial y logístico
de Madrid y Barcelona, cuya contratación de superficie (en m2) creció
un 33% y un 2,5%, respectivamente, frente a 2013. La oferta disponible
en ambos mercados, aun siendo todavía elevada, continuó en
2014 con la tendencia a la baja iniciada hace tres años.
Desde el 4T
de 2014, se empieza a observar movimientos a riesgo por parte de los promotores
y que anticipamos continuarán de 2015 en adelante.
MADRID Y BARCELONA
La demanda
de naves logísticas se incrementó un 33% hasta alcanzar los
392.167m2, frente a los 293.136m2 de 2013. En cuanto al número de
operaciones se realizaron 49 operaciones logísticas en 2014, lo
que supone un nivel de actividad muy por encima de las 33 operaciones de
2013.
A lo largo
de 2014, la disponibilidad de producto logístico en el mercado de
la zona centro (Madrid y zonas limítrofes) mantuvo la tendencia
decreciente de los últimos dos años, mientras que los precios
de alquiler (de salida) de naves logísticas han mostrado un comportamiento
positivo, registrándose un ascenso en sus niveles de renta del 3,0%
en los últimos 12 meses. Dicho incremento en los precios de alquiler
logísticos se han centrado principalmente en los activos localizados
en los mercados más próximos a Madrid, mientras que en el
resto de mercados los precios se encuentran estabilizados.
En cuanto a
Barcelona, durante 2014, se obtuvieron muy buenos niveles de contratación
y la absorción de espacios logísticos alcanzó los
312.519m2. En cuanto al número de operaciones, el año 2014
cerró con 53 operaciones logísticas, frente a 45 realizadas
en el año 2013, habiéndose incrementado en este sentido la
actividad en el mercado de Barcelona. La disponibilidad de producto logístico
en el mercado de Barcelona y su área de influencia se sitúo
en diciembre de 2014 en 383.950m2, lo que supone un descenso superior al
30% respecto al año anterior.
El stock logístico
disponible se concentra principalmente en el Camp de Tarragona, en el Bages
y en determinadas áreas logísticas de la primera corona (Vallés
Occidental). La tendencia en la evolución de los precios de alquiler
ha cambiado tras cinco años de descensos consecutivos y un ajuste
acumulado de entre un 40 y un 50%. Los precios de alquiler (precios de
salida) de naves logísticas aumentaron un 2%.
PERSPECTIVAS
2015
El crecimiento
previsto del consumo privado para los próximos años hará
necesarios incrementos de la producción industrial y, por lo tanto,
de las necesidades de almacenamiento y distribución, por lo que
se estima un crecimiento relevante de la demanda logística. A lo
largo del 2015, las rentas de alquiler de los mejores activos (calidad
y localización) continuarán con la suave tendencia alcista
ya observada a lo largo de 2014, al igual que la dinamización del
mercado de suelo y la continuidad en la tendencia marcada desde final de
2014 en relación a la construcción de nuevas promociones
a riesgo.
Durante 2015,
el interés en el mercado de inversión logístico seguirá
siendo muy elevado por la presencia de inversores buscando opciones de
inversión en este segmento. No obstante, la oferta de activos a
la venta es un importante hándicap para el mercado, que previsiblemente
hará que no se alcance el volumen de inversión de 2014.
Como consecuencia,
mercados logísticos que ya durante la segunda mitad de 2013 y durante
2014 habían estado fuera del foco de atención inversor, podrán
entrar dentro de su interés. Serán principalmente mercados
localizados en terceras coronas metropolitanas de Madrid y Barcelona y
en mercados logísticos importantes aunque secundarios por tamaño.
En estos casos será clave la calidad de la nave y el contrato con
el inquilino. La elevada presión de la demanda por un oferta limitada
producirá una contracción en la tasa de rentabilidad inicial,
que para activos prime podría situarse por debajo del 7,50%, mientras
que para activos secundarios podría bajar hasta niveles del 8,50%.
El perfil del
inversor seguirá siendo muy similar al observado en 2014. Inversores
institucionales con elevada experiencia en el sector logístico y
Socimis concentrarán el mayor volumen de inversión. Ante
la falta de producto en inversión de calidad en el mercado, se empieza
a ver interés por parte de inversores en participar en desarrollos
bajo formatos de forward funding o forward purchase.
OPINIONES
Según
el estudio, en relación a los precios de suelo logístico
la opinión entre las empresas participantes está dividida.
A pesar de que una mayoría de los encuestados considera que los
precios han tocado fondo, el 37% de los mismos contempla que pueden seguir
bajando y de éstos la amplia mayoría considera que pueden
pasar dos o más años para que alcancen mínimos.
Los propietarios
de naves logísticas consideran que el usuario prefiere la situación
y operatividad/practicidad del activo antes que la imagen exterior. La
imagen externa es un valor extra, que solo los players que quieren una
especial representatividad valoran como utilidad extraordinaria. Por el
contrario, aun siendo el precio un factor determinante a la hora de contratar
superficie logística, la mayoría piensa que los operadores
estarían dispuestos a pagar rentas entre un 5% y un 15% más
altas para un activo de mejor calidad.
La mayoría
de los encuestados justifican una subida de precio en el caso de contratar
una superficie de cross?docking respecto de una nave logística.
Más de las tres cuartas partes justifica una diferencia de precio
de alquiler entre un activo logístico y otro tipo cross?docking
y aseguran que sería justificado un precio de alquiler un 10% más
elevado.
De forma genérica,
la gran mayoría de las empresas participantes en el estudio estima
que en 2017 las zonas prime de Madrid y Barcelona habrán experimentado
un crecimiento acumulado de rentas máximo de un 20%.
Según
los propietarios logísticos, una de las causas principales de contratación
por parte de los operadores para los próximos años será
el aumento de superficie, lo que supone un cambio de tendencia con respecto
a años anteriores, donde la contratación se debía,
principalmente, a reducción o concentración de espacios.
En el mercado
de inversión, los resultados del informe de Aguirre Newman sitúan
la tasa de rentabilidad inicial en activos logísticos prime en torno
al 7,50%?7,75%, la cual seguirá una tendencia bajista hasta alcanzar
niveles por debajo del 7,25% en 2017.
MADRID
El informe
Logistics Market Survey 2015, también realiza un análisis
específico de los mercados de Madrid y Barcelona. Respecto al primero,
el 93 % de los propietarios considera que habremos visto una recuperación
real de las rentas en zonas prime como máximo en 2016. En el caso
de las zonas descentralizadas, un 74% estima que esta recuperación
se producirá un año más tarde.
Una amplia
mayoría de las empresas participantes, considera que las rentas
crecerán de forma acumulada como máximo un 20% en zonas prime
y un 10% en zonas descentralizadas durante los próximos tres años.
En cuanto a
los precios, el 60% de las empresas consultadas estima que los precios
óptimos para adquirir una parcela en la primera y segunda corona
deberían estar en los siguientes rangos: en la primera, entre 125
- 150€/m2 y en la segunda, entre 80?100 €/m2. En la tercera corona,
un 90% de los encuestados sitúan el rango de precios entre 50 -
75 €/m2.
BARCELONA
En cuanto al
mercado de Barcelona, el 70% de propietarios logísticos pronostica
que en 2015 se producirán incrementos de las rentas en zonas prime
y el 65% de los encuestados espera incrementos acumulados de las rentas
en estas zonas de entre el 10% y el 20% para los próximos tres años.
En cuanto a las zonas descentralizadas, la mayoría de los encuestados
señalan que el incremento se situará por debajo del 10%.
Respecto a
los precios del suelo, para la zona prime, el 57% de los propietarios logísticos
cree que el rango que se dará se sitúa entre los 175 - 200
€/m2. |
