| a. Modificaciones
introducidas por motivos de constitucionalidad.
En relación
con el Recurso n.o 4308-2011 del Presidente del Gobierno contra diversos
artículos de la Ley 9/2010, de 18 de octubre, de modificación
de la LSOTEX (Arts. 7.2.b, 9.2.c, 14. 1.3 y 1.4, 31.2.a y 3, 32.2, 33.4,
74.3 y Disposición Adicional 3.3.º y 3.4.º), se recogen
las siguientes modificaciones LSOTEX producto de los acuerdos tomados en
la Resolución de 12 de diciembre de 2011, del Consejero, por la
que se dispone la publicación del Acuerdo de la Comisión
Bilateral de Cooperación Administración General del Estado-Comunidad
Autónoma de Extremadura en relación con la Ley 9/2010, de
18 de octubre, de modificación de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre,
del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura (DOE 15/12/2011):
- Se incluye
en la Disposición Preliminar la definición del concepto de
aprovechamiento preexistente, que es mencionado en el texto articulado
y que aclara y resuelve la actual indeterminación jurídica.
- Por ser
considerada ésta materia exclusiva del legislador estatal, se elimina
del artículo 7.2.b) REFERIDO A LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS.
La referencia al respecto de no exigir derecho a indemnización ni
responsabilidad patrimonial cuando no se apruebe un plan causa de un convenio.
- Se preserva
el régimen patrimonial del Estado en cuanto a la sustitución
del suelo dotacional existente por el menor previsto en plan. En cuanto
a la entrega de suelo donde materializar el aprovechamiento correspondiente
a la Administración, se condiciona la alternativa de su monetización
a que no pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda de protección
pública.
- Se perfecciona
la redacción del artículo 33.4 respecto a la fórmula
supletoria de determinación del aprovechamiento objetivo de las
superficies del suelo urbano con destino dotacional público no incluidas
en unidades de actuación, introduciendo la componente ponderadora
del uso mayoritario en la correspondiente Zona de Ordenación Urbanística
donde se integren, así como la referencia a la conformidad con la
legislación estatal en materia de suelo.
La Sentencia
del Tribunal Constitucional.
Así
mismo, la enmienda recoge los cambios de la LSOTEX motivados por el Tribunal
Constitucional en su Sentencia 148/2012, de 5 de julio de 2012, dado que
el recurso interpuesto el año 2002 por el Gobierno de España
contra diversos artículos, fue finalmente estimado parcialmente
el pasado año. Los términos 2.º y 3.º de ese fallo
inciden en el contenido de la LSOTEX, anulando los incisos «indemnizaciones
sustitutorias» y «del agente urbanizador o de los titulares
de otros derechos» del artículo 43.4, así como los
artículos 44 g), y 149.2 salvo en su inciso primero («el pago
podrá producirse mediante la adjudicación de terrenos de
valor equivalente situados en la misma unidad de actuación»).
b. Licencias
urbanísticas.
En la actualidad,
las actividades económicas que se quieran llevar a cabo en la Comunidad
Autónoma y precisen la realización de obras o un cambio de
uso en el inmueble donde se pretende ubicar, requerirán de un título
habilitante de naturaleza urbanística (licencia, comunicación
previa o declaración responsable). El heterogéneo marco jurídico
de control de las actividades económicas de implantación
territorial vigente dificulta el emprendimiento de tales actividades y
es por ello que ahora tratamos de clarificar. Desde la LINCE ( Ley 12/2010,
de 16 de noviembre, de Impulso al Nacimiento y Consolidación de
Empresas en la Comunidad Autónoma de Extremadura) hasta el Decreto-Ley
3/2012, de 19 de octubre de estímulo a la actividad comercial se
ha generado una dispersión regulatoria que en algún caso
ha provocado contradicciones entre la normativa estatal y autonómica.
En este contexto, tanto la Administración del Estado como la de
nuestra comunidad están trabajando en garantizar la ágil
puesta en marcha de las iniciativas que coadyuven en la recuperación
económica, evitando innecesarios trámites burocráticos
previos e iterativos. Si bien la LINCE modifica unos pocos artículos
concentrados únicamente en el Capítulo 2.º del Título
V LSOTEX sobre el régimen de control previo de las actividades,
ello provoca alguna incoherencia respecto de aquellos actos a legitimar
mediante la correspondiente calificación urbanística en el
suelo no urbanizable. A ello habría que añadir la aparente
contradicción que la LINCE supone en cuanto a que las parcelaciones
queden sujetas al régimen de comunicación previa (art. 172.j
LSOTEX) o a licencia municipal (art. 41.3 LSOTEX). Por otro lado, ha de
tenerse en cuenta el ulterior Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, que
en su art. 23 (derogado por la LRRRU al quedar integrado y matizado en
sus disposiciones) establece un acto expreso de conformidad o, en su defecto,
el silencio administrativo negativo para supuestos sujetos por la LINCE
a comunicación previa y sentido positivo del silencio. Más
recientemente, y en lo que respecta a la actividad comercial, la inexigibilidad
de licencia para determinados establecimientos contemplada en el Real Decreto
Ley 19/2012, de 25 de mayo (cuyas disposiciones fueron convalidadas en
la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de Medidas urgentes de liberalización
del comercio [Actualizado a L20/2013, de 9 de diciembre. BOE 10/12/2013])
y en su desarrollo autonómico a través del Decreto Ley 3/2012,
de 19 de octubre, resulta oportuno que sea trasladada al texto articulado
LSOTEX.
La medida
concreta que se plantea es aclarar qué actos han de sujetarse a
los distintos tipos de control previo de las actividades objeto de la ordenación
territorial y urbanística. Así, precisamos los actos que
deberán sujetarse a comunicación previa, la cual libera de
las convencionales cargas administrativas al no requerir de más
trámite que la presentación de la comunicación; se
clarifican los actos sujetos a licencias urbanísticas: licencias
de obras, edificación e instalación, licencias de usos y
actividades; en coherencia con los puntos anteriores se corrige el trámite
que deben seguir las autorizaciones correspondientes a obras y usos provisionales.
Paralelamente
se amplía el régimen de licencias especiales, trascendiendo
de las obras y usos provisionales al incluir supuestos de interés
general y desarrollar el régimen de autorización de obras
en edificios fuera de ordenación, cuestión ésta última
de deficitaria regulación en la tradición jurídico-urbanística
(arts. 187, nuevo 187 bis y nuevo 187 ter). Igualmente se mejoran las reglas
de información y publicidad de dichos actos sujetos a autorización
(artículo 216).
c. El suelo
no urbanizable. Usos y aprovechamientos relacionados con el medio rural.
De acuerdo
con lo acordado en el Consejo de Gobierno Extraordinario, se pretenden
favorecer los usos y aprovechamientos relacionados con el medio rural,
en aquel suelo no urbanizable que no goce de una protección específica
que los haga incompatibles. Atendiendo a los criterios establecidos en
la legislación básica estatal ( Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la
ley de suelo -TRLS08-) más del 99 % del territorio extremeño
es considerado suelo rural o, dicho de otra manera, suelo no urbanizado.
Nuestra LSOTEX dispone de forma genérica para estos terrenos de
su regulación a través del régimen propio del suelo
no urbanizable, soporte fundamental del modelo territorial, donde las condiciones
de uso y aprovechamiento pueden ser ahora aclaradas y, en su caso, corregidas.
Además se persigue armonizar el procedimiento específico
de calificación urbanística de los actos en suelo no urbanizable
con respecto a los mecanismos de control de dichos actos, esto es: licencias
urbanísticas y comunicación previa.
De entre los
requisitos a cumplir para legitimar excepcionalmente actos de aprovechamiento
urbanístico en el suelo no urbanizable, se pretende facilitar aquellos
que impliquen la rehabilitación de edificaciones tradicionalmente
vinculadas al medio rural, ampliando el destino a nuevos usos de entre
los sujetos a calificación urbanística. Como medida simplificadora
y, por tanto reductora de cargas administrativas, se permite condicionar
la calificación urbanística a la obtención de los
correspondientes informes o resoluciones sectoriales favorables, lo que
evitaría una de las principales causas actualmente de dilación
del procedimiento. Paralelamente, y como ya se ha mencionado, se introducen
expresamente las obligadas referencias a la comunicación previa
y a la declaración responsable como títulos habilitantes
reconocidos en el derecho administrativo distintos de las licencias urbanísticas
convencionales, de forma que el procedimiento de calificación urbanística
se armonice con los trámites que cada uno de esos títulos
conllevan en cada caso. Además, se elimina la carga administrativa
correspondiente a la prestación de garantía como requisito
preceptivo para dar comienzo a las obras legitimadas en la calificación
urbanística.
Además,
se proponen las siguientes medidas:
- Dentro del
objeto de la reducción de cargas administrativas se amplían
los supuestos de exención del canon urbanístico al incluir
a las actividades benéfico-asistenciales realizadas por entidades
sin ánimo de lucro (art. 27.1.4.º LSOTEX). Así, esta
exención «ex lege», de aplicación automática
y directa, favorecerá a aquellos usos, construcciones y/o edificaciones
en las que concurre cierto interés público o general (centros
de atención de personas discapacitadas, asilos, centros de drogodependencia,
etc.).
- Partiendo
del valor actual del 2 % del importe de la inversión, fijado con
carácter general para el canon urbanístico, se grava la cuantía
del canon (se sube al 5%) en el caso de viviendas no vinculadas a explotaciones
agrarias, y se faculta a los municipios para reducir potestativamente su
importe (hasta el 1 %) para los actos relativos al turismo rural, energías
renovables, industria agroalimentaria y los procesos ecológicos
en agricultura y ganadería y los procesos productivos industriales
justificados en razones de interés general, así como para
aplazar su pago (nueva reducción potencial de cargas administrativas)
de modo que se brinden canales de viabilidad financiera en actuaciones
que resultan compatibles con el medio rural y su sostenibilidad. Se establece
así, un régimen de bonificaciones y fraccionamientos del
canon urbanístico en el que, por un lado, se deja a la competencia
municipal la regulación y establecimiento de un régimen jurídico
propio sobre el canon urbanístico a través de ordenanza municipal,
y, por otro lado, se delimita el ámbito objetivo de aplicación
mediante la enumeración de las actividades que podrán ser
objeto de bonificación o fraccionamiento. Por el contrario, el incremento
del canon en viviendas no vinculadas a explotaciones agrarias persigue
compensar en cierta medida la disminución de ingresos que pudieran
sufrir los Ayuntamientos por la aplicación de bonificaciones, gravando
estas actuaciones que siendo legítimas no suelen responder ni a
una necesidad básica (carácter estacional o de segunda residencia)
ni al emplazamiento más conveniente (vivienda permanente no ligada
a la naturaleza propia del medio rural).
- Se contempla
la materialización de la entrega también para los actos sujetos
a comunicación previa o declaración responsable y se permite
el pago sustitutivo en especie, en terrenos pertenecientes a cualquier
clase de suelo, en parcelas o incluso solares, y no exclusivamente sobre
el no urbanizable (suprimiendo la limitación porcentual respecto
de la unidad rústica apta para la edificación), cuyo valor
sea equivalente al importe del canon, lo que permite formulas alternativas
de cumplimiento del deber, en función de las posibilidades reales
de cada iniciativa.
- Por otro
lado, se introducen medidas dirigidas a complementar el procedimiento de
calificación urbanística ya que no sólo se añaden
los supuestos de comunicación previa (hasta ahora carentes de regulación),
sino que tratan de atajar diversas disfuncionalidades apreciadas en la
práctica diaria de los expedientes de calificación urbanística
(básicamente se ha procurado eliminar la inseguridad jurídica
de los promotores provocada por la pasividad municipal mediante su habilitación
para solicitar la calificación urbanística con carácter
previo a la licencia). Además, esta nueva regulación prevé
la aprobación inmediatamente ulterior de un Decreto que regule específicamente
el procedimiento de calificación, completando así el debido
desarrollo normativo que facilite la resolución efectiva de los
actos sujetos al mismo, del que en la actualidad se adolece y se echa en
falta.
Los rasgos
básicos del procedimiento serían:
- Se habilita
a los particulares para solicitar la calificación urbanística
con carácter previo a la solicitud de licencia. En caso de otorgarse
la calificación se prevé la obligación de solicitar
la licencia en el plazo de 3 meses produciéndose la caducidad de
aquella en caso contrario.
- En el caso
de que se solicite conjuntamente la calificación y licencia, habrá
de canalizarse la misma a través del Ayuntamiento, pudiendo los
particulares reactivar los procedimientos en los casos de inactividad municipal.
- Se introducen
los supuestos de actos sujetos a calificación urbanística
y a comunicación previa o declaración responsable.
- Se prevé
la posibilidad de regulación del procedimiento mediante Decreto
del Consejo de Gobierno de la Junta de Extremadura respetando un único
trámite esencial. Esta nueva regulación se encuentra estrechamente
relacionada con la propuesta de derogación del art. 10 LINCE ya
que, en caso contrario, nos encontraríamos con dos tipos de intervenciones,
unas desvinculadas completamente del trámite ambiental y otras vinculadas
a dicho trámite.
La reforma
del régimen del suelo no urbanizable se refuerza con la introducción
de una nueva disposición adicional LSOTEX, que haría la n.o
7 y tiene por objeto aquellas construcciones y edificaciones existentes
que, en coherencia con lo dicho en el artículo 26.1.1.c), tienen
probada antigüedad, respecto de las cuales no será ya necesaria
la acreditación de su legalidad ni, en consecuencia, instar el correspondiente
expediente de legalización a fin de autorizar posibles ampliaciones
o rehabilitaciones (ejemplos: instalaciones industriales consolidadas,
cortijos, etc.), lo que redundará en la simplificación de
la tramitación de los procedimientos de calificación urbanística
en estos casos tan frecuentes.
En el régimen
transitorio que introduciría la ley de modificación LSOTEX
se habilitaría al Consejo de Gobierno para modificar la superficie
de la unidad rústica apta para la edificación. Con esta disposición
transitoria se trata de dar respuesta a las demandas suscitadas tradicionalmente
al respecto de la remisión urbanística a la legislación
agraria para la autorización de obras de carácter agropecuario.
d. Rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas.
En lo que respecta
a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración
y Renovación Urbanas (LRRRU) se incorporan las nuevas determinaciones
relativas a las actuaciones de regeneración y renovación
urbanas, así como los nuevos límites de reserva de vivienda
de protección pública que dicha ley introduce en el Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto
refundido de la ley de suelo -TRLS08-)
Como norma
de aplicación directa se propone simplificar la tramitación
de los procedimientos destinados a la ejecución de obras de accesibilidad
en edificios existentes en el suelo urbano consolidado, en virtud de lo
dispuesto en el artículo 10.3 de la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas,
entendiendo que aquellas actuaciones que resulten indispensables para la
adecuación de dichas edificaciones a los requisitos de la normativa
vigente en materia de accesibilidad, no computarán a efectos de
volumen edificable, distancias mínimas a linderos, a otras edificaciones,
o a la vía pública, ni implicarán cambio en las alineaciones
existentes ni en el destino urbanístico del suelo, debiendo garantizar,
en cualquier caso, la funcionalidad de las vías o espacios libres
que se vean afectados.
Probada su
condición excesivamente restrictiva en los nuevos desarrollos urbanos
de baja y media densidad, se elimina la obligación de que la reserva
dotacional correspondiente a zonas verdes nunca sea menor del 10 % de la
superficie neta de la actuación, considerando suficiente la reserva
resultante de aplicar el establecido estándar mínimo proporcional
a la edificabilidad.
Respecto de
la aludida reserva de vivienda de protección pública (VPP)
se realizan las siguientes modificaciones:
- Con el objeto
de regular las distintas situaciones que en la práctica se producen,
se modifica la actual reserva del 40 % prevista para el genérico
régimen de actuaciones urbanizadoras, determinando con carácter
de mínimo una nueva modulación referida a cada una de dichas
situaciones. Así, se establece el 30 % de la edificabilidad prevista
en el plan para las actuaciones de nueva urbanización, tal y como
dispone la legislación básica estatal recientemente innovada;
para el suelo urbano no consolidado donde se incremente el aprovechamiento
respecto del preexistente, la reserva será del 10 % de dicho incremento;
en las urbanizaciones residenciales de carácter autónomo,
así como en las clandestinas o ilegales a regularizar, la reserva
será del 10 % de la total edificabilidad a materializar en cada
ámbito de actuación, pudiendo motivadamente sustituirse por
el pago de su valor equivalente en dinero. Todo ello responde no sólo
al ajuste con los nuevos límites marcados por la legislación
básica sino a la voluntad de hacer viables las operaciones tanto
de intervención en el suelo ya urbanizado (actuaciones de dotación
y de regeneración o renovación) como las operaciones de regularización
de actuaciones ya realizadas al margen de la ordenación territorial
y urbanística.
- Se introduce
la expresa potestad de destinar la reserva VPP a cualquiera de los regímenes
de protección contemplados en los planes sectoriales de vivienda,
evitando la restricción que el reglamento de planeamiento impone
y que dificulta la atención de la demanda real.
- Debido a
la disposición transitoria que la LRRRU que establece la suspensión
temporal de la obligación de establecer la reserva VPP en supuestos
de desproporción entre oferta y demanda, se propone ahora introducir
y desarrollar las reglas correspondientes, durante los 4 años siguientes
a la entrada en vigor de esta norma.
e. El planeamiento.
Dentro de los
supuestos de reducción o exención de la reserva de aparcamientos
en actuaciones de uso industrial, se mejora la redacción del art.
74.4.e) de forma que dé cabida a las necesidades reales de este
tipo de actividad, directamente vinculada con la actividad emprendedora
de la región ya que muchos son los casos en los que determinadas
actuaciones industriales no precisan de aparcamientos numerosos debido
a que no suponen la afluencia de público ni de amplias plantillas
de trabajadores (almacenamiento, producción automatizada, etc.).
También
se propone agilizar los procedimientos de aprobación de las innovaciones
de planeamiento, perfeccionando el trámite cualificado en el que
la aprobación de aquellas requiere de informe favorable del Consejo
Consultivo de Extremadura, ajustando la intervención de éste
estrictamente a los fines contemplados en su ley específica (Ley
16/2001), eliminando la obligación dictaminar sobre las que vengan
a regularizar situaciones disconformes con la ordenación en vigor
(evitando duplicidades con los pronunciamientos del correspondiente órgano
autonómico competente y previendo, para éstas, determinadas
reglas de legalización que se recogen en el punto 18 y que veremos
más adelante ), limitándose a las que afecten a las zonas
verdes pertenecientes a la ordenación estructural (y que ya estén
ejecutadas, se precisa ahora para evitar la desafección dotacional
conseguida), y ciñéndose a las modificaciones de planeamiento
y no a sus revisiones (en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 13.1.i)
de la Ley 16/2001).
En relación
con el suelo dotacional, la LSOTEX establece una serie de mecanismos (estándares,
formulas compensadoras para mantener la proporción alcanzada entre
las dotaciones y el aprovechamiento urbanístico previsto, etc.)
para garantizar un equilibrado equipamiento que atienda a las necesidades
de la población. Por otro lado, en la difícil tarea de racionalizar
los costes de su función y buscar recursos para facilitar los servicios
públicos encomendados, aquellos bienes inmobiliarios en manos de
las administraciones públicas que realmente no tengan un destino
efectivo en relación con dichos servicios (infraestructuras y edificaciones
sobrantes, obsoletas o directamente sin actividad real ni programada),
pueden ser eficazmente reutilizados en el contexto del desarrollo y la
regeneración urbanística. En este sentido, se propone suprimir
el apartado 4 del artículo 80 LSOTEX, toda vez que limita sobremanera
el destino de aquel suelo con usos precedentes docentes, sanitarios, o
relacionados con las redes de infraestructura general o adscritas a la
Defensa Nacional. Esta limitación se puede entender extendida a
los suelos donde los usos precedentes mencionados fueran de titularidad
privada, lo que resulta aún más restrictivo.
Tal y como
se dijo al comienzo de este bloque, las innovaciones regularizadoras de
actuaciones disconformes con la ordenación, cuentan con las siguientes
nuevas precisiones:
- Se reducen
cargas administrativas y se simplifica al eliminar el informe previo de
la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Extremadura,
entendiendo que la garantía de cumplimiento de la legalidad se consolida
en el propio procedimiento de aprobación que se contempla en el
artículo 76 de la LSOTEx y que se particulariza, para las urbanizaciones
clandestinas e ilegales en la Disposición Adicional 5.ª de
dicha ley. Así, cuando la regularización implique la reclasificación
del suelo no integrado en los núcleos urbanos principales (las de
mayor incidencia territorial, por otro lado) será siempre sometida
al dictamen del órgano autonómico competente en virtud de
los procedimientos de aprobación dispuestos en esta Ley.
- Para aquellas
situaciones en el que el grado de consolidación de la edificación
y parcelación no permita la entrega de suelo para dotaciones públicas
y demás reservas preceptivas, se introduce una alternativa de viabilidad
en el cumplimiento del deber anterior, permitiendo la sustitución
de la entrega de terrenos por el pago equivalente a su valor en dinero.
f. La gestión
urbanística.
En lo que respecta
a las formas de ejecución de las actuaciones de urbanización,
es notoria la dificultad que los sistemas convencionales de gestión
urbanística suelen plantear tanto para los particulares (sobre todos
a los propietarios de los terrenos afectados) como para la administración
actuante. Dado las características propias de nuestros municipios
(dinámica urbanística estable con operaciones de escasa magnitud,
servicios técnicos municipales limitados, factores sociológicos
que inciden en una reducida iniciativa urbanizadora privada y que sitúa
a la Administración como casi el único ente reconocido para
la intermediación en el proceso transformador, etc.) se precisa
reforzar otras fórmulas que la LSOTEX brinda como alternativas.
De este modo, el sistema de obras públicas ordinarias se perfila
como una vía más sencilla, y ello porque no requiere procedimientos
de aprobación tan sofisticados, ni la constitución de entidades
urbanísticas ni la formulación de consultas de viabilidad
o de programas de ejecución como en los sistemas convencionales,
siendo en cambio una herramienta consolidada en la tradicional actuación
pública. Así, se modifican las determinaciones relativas
al sistema de obras públicas ordinarias en los siguientes términos:
- Se incluyen
expresamente como campos de actuación en las obras de urbanización
el relativo a la reforma y la renovación de la urbanización
existente ( LRRRU) o el correspondiente a sectores de suelo urbanizable,
contenga o no el planeamiento la delimitación de unidades de actuación.
- Se amplían
los supuestos de aplicación a los planes que delimiten unidades
de actuación (en coherencia con el párrafo anterior) siempre
que el ámbito a ejecutar no supere los 5.000 m2, y a aquellas unidades
de actuación urbanizadora de cuyos terrenos pueda disponer enteramente
la Administración actuante.
- Teniendo
en cuenta que se suele tratarse de operaciones de escasa extensión
superficial, la reserva de suelo dotacional (zonas verdes, equipamientos)
con dimensiones funcionalmente suficientes a menudo resulta complicada
o incluso inconveniente (espacios residuales no aptos). Por ello se posibilita
ahora que la entrega de suelo dotacional pueda sustituirse por el pago
equivalente en dinero, cuyo destino no será otro que la adquisición
de dotaciones en otros ámbitos.
g. Planeamiento
simplificado para pequeños municipios (el modelo de Galicia).
Más
de una década desde la entrada en vigor de la LSOTEX no ha terminado
de propiciar una completa instrumentación del ejercicio urbanístico
a través de un planeamiento y unas formas de ejecución del
mismo adaptadas a aquella. Casi un 90 % de los municipios extremeños
aún carecen de una ordenación urbanística al menos
homologada, a pesar de que la mayoría están en fase de elaboración
o tramitación de su plan general municipal. El tiempo que suele
transcurrir para la aprobación de estos planes supera habitualmente
los plazos previstos, entre cuyas múltiples causas suele encontrarse
la escasa identificación de estos instrumentos con las prácticas
locales, las cuales tienen que ver con un insuficiente arraigo aún
de las reglas legales de la actividad urbanística (derechos y deberes
de los propietarios en función de las clases de suelo, desarrollo
sistemático de las actuaciones urbanizadoras, presupuestos de la
edificación, etc.) habitualmente sometida a unas limitadas capacidades
de gestión administrativa y de iniciativa privada en las actuaciones
urbanizadoras. El pequeño tamaño poblacional de los municipios,
unido a las planas o negativas proyecciones demográficas, junto
con la escasa magnitud de las dinámicas transformadoras (obras públicas,
promociones inmobiliarias,...) que se refleja en la mayor parte del territorio
extremeño y se acentúa en los últimos años
como consecuencia del contexto de recesión económica, plantea
un motivo notable para acometer una reformulación de las condiciones
legales de intervención, procurando profundizar en un ajuste acorde
con las posibilidades y la proporción de unos agentes intervinientes
(administraciones y particulares) y unas demandas de transformación
que tienen por ámbito un medio, el extremeño, de carácter
marcadamente rural (en contraposición con otras zonas de la geografía
española de dinámica eminentemente urbana o transformadora
del medio no urbanizado). Tal pretensión resulta especialmente procedente
en un momento en que el paradigma de la sostenibilidad apura como última
'solución' el crecimiento superficial del suelo sometido a las dinámicas
urbanas y concreta sus objetivos en la regeneración y renovación
del tejido preexistente. Existe la posibilidad de que, partiendo de objetivas
circunstancias socio-económicas y en función de la magnitud
de las actuaciones, se simplifiquen las determinaciones de los planes generales
y se amplie la potestad de acudir a la ejecución mediante obra pública
ordinaria (tal y como se ha expuesto en el bloque anterior).
La disposición
adicional 3.ª LSOTEX concentra la regulación del planeamiento
y su ejecución en los pequeños municipios y es ahí
donde se proponen las siguientes modificaciones:
- Se propone
ampliar la potestad de acogerse a este régimen urbanístico
simplificado, hasta los municipios de población inferior a 5.000
habitantes (actualmente se limita a los menores de 2.000 habitantes) 347
municipios, de los 387 que existen en Extremadura, cuentan con una población
inferior a los 5.000 habitantes Con esta propuesta más del 90 %
de los municipios extremeños, donde se localiza el 36 % de la población
de la Comunidad Autónoma, cubriendo casi el 70 % de la extensión)
podrían así acudir a un marco regulatorio más ágil
y con menores cargas legales que en el régimen ordinario y, por
tanto, adecuado a la escasa dinámica y capacidad de gestión
urbanística del medio rural.
- Se incluyen
los municipios que superando el límite anterior, contengan núcleos
de población inferiores a los 5.000 habitantes, lo que permite reconocer
esta condición distinta en términos urbanísticos entre
los núcleos principales y los secundarios (de pequeña magnitud)
o diseminados.
- Se rebaja
el estándar mínimo dotacional del 15% al 10 % de la superficie
de la unidad de actuación correspondiente, lo que implica una reducción
de cargas que se considera proporcional a las necesidades dotacionales
reales de estas actuaciones urbanizadoras menores. Además aquellas
actuaciones de baja densidad edificatoria podrán agotar el estándar
mínimo derivado de la edificabilidad, dispuesta con carácter
general en el artículo 74, si éste resulta inferior al referido
antes.
- Se elimina
el límite máximo de 5000 m2 de suelo del ámbito a
ejecutar mediante obras públicas ordinarias.
- En los municipios
inferiores a 2.000 habitantes se elimina la entrega de aprovechamiento
a la Administración actuante (actualmente es el 10 % con carácter
general, pudiendo el planeamiento incrementar o disminuir esta cantidad
hasta un 15 y un 5 % respectivamente)
- Se amplían
los supuestos de excepción a la regla del límite del 50 %
de suelo para proyectar nuevos desarrollos urbanísticos, incorporando
los casos relativos a polígonos terciario-industriales y a la regularización
de urbanizaciones clandestinas o ilegales, todas ellas de carácter
autónomo y aislado.
h. Eliminación
de artículo de reversión en caso de expropiación por
falta de competencias.
Bajo el principio
de simplificación normativa, se evita redundar en ámbitos
que ya cuentan con regulación específica en sus normas correspondientes,
como en el caso de los Patrimonio Públicos de Suelo. Con ello se
consigue reducir en sus dos terceras partes el texto articulado del título
III LSOTEX. Así, la propuesta pretende simplificar la regulación
vigente, adaptándola a la legislación básica estatal.
Se suprime el Art.88 por reiterativo, dejando las referencias a la gestión
a su inclusión, si se considera oportuno, en el correspondiente
apartado de la Ley (hoy Art. 113 y siguientes). Se suprime el Art. 94 relativo
a la reversión de los bienes adquiridos por expropiación
forzosa, por entender que se carece de título competencial para
regular la institución de la expropiación forzosa. La especialidad
respecto de la reversión de los bienes expropiados con destino a
los patrimonios públicos del suelo quedaría regulada en el
Art. 34.1b) del Texto Refundido. El derecho real de superficie se encuentra
regulado por la legislación estatal con carecer básico. La
Ley extremeña lo único que hace es decir que la Comunidad
Autónoma puede constituir este derecho con destino a viviendas de
protección y que la constitución sobre patrimonio público
del suelo se rige por las mismas normas que para la enajenación.
El resto de contenido reproduce el régimen estatal. La Comunidad
Autónoma carece de competencia para regular el derecho real. La
Justicia Constitucional admite que la legislación de las comunidades
autónomas puedan «establecer» derechos de tanteo y retracto
en su legislación administrativa, pero la regulación del
derecho es una competencia de la que carece nuestra Comunidad Autónoma.
Por ello, se propone la supresión del capítulo, de modo que
la regulación del mismo es la de cualquier otro retracto legal.
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