| CBRE
De esta forma,
la demanda de oficinas en Madrid ha mejorado un 28% respecto a la registrada
en el último trimestre, si bien habrá que esperar a la evolución
de este indicador en los meses venideros para confirmar esta tendencia.
Todo apunta, sin embargo, a que las inequívocas señales de
reactivación de la economía comienzan a tener su reflejo
en el mercado de ocupantes a través de un aumento de las empresas
que amplían espacio, en los casos de reubicación así
como a un incremento de las empresas de nueva creación o implantación
en la capital. Más allá de esto, y teniendo en cuenta que
las principales operaciones han sido traslados de compañías
prexistentes, la absorción neta aún es bastante moderada.
La escasez
de proyectos en construcción así como la certeza de que las
rentas alcanzaron ya su punto mínimo está haciendo replantearse
la situación a muchas grandes empresas. Así, este trimestre
se han registrado dos nuevas grandes operaciones, el prealquiler del edificio
Avenida de América, 79 por parte de BNP Paribas, 20.000 m²
pendientes de reforma total, y el alquiler de unos 20.000 m² por parte
de KPMG en Torre Cristal. Ambas operaciones representan más de un
tercio de la absorción trimestral. El Área Central de Negocios
sigue siendo la zona más demandada, hasta el punto de que su peso
sobre el conjunto de la demanda en la ciudad alcanzaría prácticamente
el 50 %.
La discreta
demanda neta mantiene sin cambios excesivos a la oferta de oficinas; la
reducida promoción de nuevo espacio comercializable y la contención
en la liberación de oficinas gracias a la mejoría económica
contribuyen, asimismo, a la estabilización de la disponibilidad
en cifras semejantes a las recientes, aún en máximos en torno
al 17 %.
Por el lado
de las rentas, éstas han registrado pocos cambios en el último
trimestre. No obstante, la cada vez menor oferta de calidad en las áreas
principales del Distrito de Negocios y la mayor actividad aquí localizada
muestran una leve tendencia, ya comenzada hace meses, al alza en las rentas
en los mejores inmuebles de este sub-mercado. Así, más allá
de la materialización de puntuales rentas nominales rondando o superando
los 30 €/m2/mes, que pueden o no darse en un trimestre, se aprecia
una disminución de los incentivos, así como una menor flexibilidad
de propietarios de estos inmuebles frente a negociaciones, además
de unas rentas de salida significativamente mayores en algunos casos.
BARCELONA
El primer trimestre
ha sido positivo para el mercado de oficinas de Barcelona con casi 80.000
m² contratados. Aunque no supera los datos del trimestre pasado, este
es el mejor primer trimestre desde 2008 en lo que a contratación
se refiere lo que confirma el cambio de tendencia que se pudo ver el año
pasado.
Por zonas,
Centro Ciudad es la que mejores datos registra seguida por NBA. El CBD
registra una muy buena marca, siendo esta la mejor de los 2 últimos
años. En este sentido, son muchas las operaciones de bajo volumen
de contratación. Las pocas operaciones con volúmenes más
destacados se centran en edificios de calidades mayores como son l’Illa
Diagonal y El Triangle. La oferta de Grado A es muy reducida, por lo que
las empresas se ven en la situación de mudarse a zonas con más
disponibilidad de espacios amplios como el NBA.
Destaca una
operación llave en mano en NBA donde Desigual ocupará 10.000m²
en un futuro edificio al lado del Hotel Vela, en la Barceloneta. Esta operación
junto con la de Cuatrecasas en el distrito 22@ de finales del año
pasado, muestra el creciente potencial del mercado de oficinas de Barcelona.
A esto hay que sumarle, por el lado de la oferta, recientes proyectos de
edificios que se van a llevar a cabo en la ciudad en los próximos
años concentrándose la mayoría de ellos en NBA y que
harán aumentar la oferta de la ciudad.
En cuanto a
la oferta, desciende la oferta de espacios en el mercado barcelonés,
donde sólo registra un aumento en el Centro Ciudad. De esta manera,
la tasa de disponibilidad se sitúa en los 14.98% bajando de la marca
psicológica del 15% en la que se encontraba los últimos trimestres.
La presión
por la falta de espacios en el CBD ya ha empezado a tener efectos en las
rentas prime, pues el alto volumen contratado y la cada vez menor oferta,
la oferta disponible ha bajado en casi 1.5 puntos, ha provocado un
aumento al alza de las rentas prime pasando de los 17.75€/m2/mes en
el que se encontraba desde los últimos años a los 18.00€.
Se registra pues, el primer aumento desde principios de 2008. También
han subido las rentas en NBA situándose en los 15.00€/m2/mes
siendo este el segundo mes consecutivos con incrementos para este mercado
(han subido 1€ en los últimos 2 trimestres).
INFORME DE
JLL
La inversión
en oficinas se duplica en el primer trimestre y podría superar los
2.000 millones a final de año
El volumen
de inversión en estos tres primeros meses ha sido de 580 millones
de euros, repartidos entre los 487 millones de Madrid y los 93 millones
de Barcelona
Continúa
la tendencia inversora en el sector inmobiliario, como demuestran los últimos
datos del mercado de Madrid y Barcelona elaborados por la consultora inmobiliaria
JLL. En concreto, el volumen de inversión en oficinas durante este
primer trimestre del año ha duplicado al del mismo período
del año anterior, al sumar 580 millones de euros frente a los 264
millones que se invirtieron entre enero y marzo de 2014. Siguiendo esta
tendencia, desde JLL se confía en que el volumen de inversión
a final de año supere los 2.000 millones de euros y se sitúe
en un volumen similar al de 2014, cuando se alcanzaron los 2.116 millones
de euros invertidos.
MADRID
Madrid ha sido
la localidad que ha aglutinado la mayor parte de la inversión, ya
que del total de 580 millones invertidos en este primer trimestre, 487
corresponden a inversiones de oficinas hechas en la capital, frente a los
145 millones alcanzados en el mismo periodo del año anterior, lo
cual equivale a un incremento del 238%.
Estos tres
meses se han caracterizado por una fuerte presencia del grupo inmobiliario
patrimonialista GMP, que ha protagonizado cuatro operaciones, y del fondo
Meridia Capital, que ha comprado la cartera inmobiliaria de GE. Además,
ha destacado el papel ejercido por vendedores del sector bancario, con
dos operaciones de BBVA, así como por fondos de inversión
(GE, Blackstone e IVG, entre otros) y del sector público. En este
sentido, cabe destacar la venta por parte de la Comunidad de Madrid de
dos edificios ubicados en el centro de la ciudad: en la Carrera de San
Jerónimo 13, y Los Madrazo 34.
Asimismo, se
aprecia un incremento de producto para inversión en las mejores
zonas del CBD, como Castellana y Serrano, si bien en la mayor parte de
los casos se trata de edificios para operaciones de perfil value added.
En este sentido, “también se aprecia un interés por parte
de los inversores en encontrar oportunidades de value added en zonas secundarias
y periferia, como por ejemplo, la reciente venta de un edificio desocupado
en Juan Ignacio Luca de Tena 14, adquirido por Axiare por 17 millones de
euros”, afirma Maurice Kelly, director de Oficinas Capital Markets de JLL.
Las rentabilidades
para edificios prime en Madrid se marcaron para el período en el
4,75%.
BARCELONA
Respecto a
Barcelona, el volumen de inversión en oficinas entre enero y marzo
ha sido de 93 millones de euros, una cifra que se acerca a los mismos niveles
del año anterior, cuando la inversión en edificios de oficinas
en el primer trimestre sumó 120 millones.
Los dos compradores
que han protagonizado el trimestre han sido de nacionalidad española:
Meridia Capital e Inmobiliaria Colonial, si bien cabe destacar que el portfolio
de GE despertó el interés de gran variedad de inversores,
desde Socimis hasta perfiles más oportunistas, que siguen mirando
de manera muy activa la mejor manera de entrar en el mercado.
Asimismo, se
espera que continúe la tendencia de reconversión de espacios
de oficinas para hoteles y residencial, aunque es probable que a menor
ritmo que en 2014.
En cuanto al
tipo de activos, destaca el cierre de la primera operación de inversión
en rentabilidad de residencias de estudiantes en Barcelona, concretamente
la venta a The Student Hotel de dos residencias ‘Melon District’ propiedad
de una sociedad participada mayoritariamente por BBVA, que contó
con el asesoramiento de JLL.
Las rentabilidades
para edificios prime en Barcelona se mantienen para el período en
el 5,5%.
BARÓMETRO
INMOBILIARIO IPD-TINSA.
Los grandes
inversores patrimonialistas muestran un optimismo generalizado, pues el
volumen de inversión en el mercado inmobiliario español se
mantendrá como mínimo en los niveles de 2014, con un perfil
de mayor adopción de riesgos por parte de los inversores, según
el último Barómetro Inmobiliario IPD-Tinsa.
Según
el estudio, el producto prime de oficinas en Madrid y Barcelona sigue siendo
el más buscado, si bien la falta de producto y la búsqueda
de rentabilidad están llevando a los inversores hacia otro tipo
de segmentos u otras zonas geográficas.
Asimismo el
estudio precisa que se percibe un aumento de la demanda de oficinas por
parte de las grandes empresas, "que ya están revisando sus planes
de expansión ante el cambio de ciclo", lo que anticipa un descenso
de las tasas de desocupación, al tiempo que las operaciones de gran
volumen ya están registrando incrementos de precios.
Además,
Tinsa señala que el sector residencial sigue sin entrar, por lo
general, en las estrategias de inversión desde la perspectiva de
activos en alquiler. "La baja rentabilidad, las dificultades de gestión,
la falta de grandes paquetes y, sobre todo, el riesgo reputacional se mencionan
como las principales causas", apunta.
Por un lado,
un 16% de los panelistas que participaron en el Barómetro reconoce
interés por activos a desarrollar, algo que no aparecía en
anteriores ediciones; por otro, desciende la preferencia por los activos
con renta garantizada. Y es que, ante la falta de producto de calidad,
los inversores se muestran abiertos a asumir más riesgo y detectan
un potencial de creación de valor en el desarrollo y en las rehabilitaciones
integrales de edificios. Asimismo, una cuarta parte de los encuestados
está interesada en activos para reestructurar y un 20% en inmuebles
con desocupación.
LAS SOCIMIS
SERÁN LAS PROTAGONISTAS DE LAS INVERSIONES ESTE AÑO
En cuanto a
los protagonistas de las inversiones en 2015, el 41% de los panelistas
señala que las Socimis serán los más destacados, continuando
con la tendencia iniciada en 2014. Por su parte, los fondos oportunistas,
que fueron señalados como el perfil inversor más importante
en 2013 por un 54% de los encuestados, son ahora la primera opción
sólo para un 16%.
El sector del
retail también se está beneficiando del aumento de la confianza
empresarial, de modo que el 50% de los panelistas prevé un aumento
de las cifras de negocio, aunque es preciso señalar que se mantienen
las diferencias según el tipo de centro comercial. En este sentido,
los ubicados en zonas secundarias siguen sufriendo en términos de
ocupación. En este ámbito, los operadores no perciben en
términos generales que el crecimiento del comercio online esté
mermando la afluencia a los centros comerciales.
Finalmente,
la demanda en el segmento logístico está centrada en activos
de gran tamaño y de calidad. Tinsa señala que, dada la existencia
de mucho stock obsoleto, la oferta es restringida, pero los promotores
todavía se muestran cautos sobre la posibilidad de iniciar nuevos
desarrollos.
EL PUNTAL DE
LAS OFICINAS.
Por otro lado,
el estudio precisa que se percibe un aumento de la demanda de oficinas
por parte de las grandes empresas, "que ya están revisando sus planes
de expansión ante el cambio de ciclo", lo que anticipa un descenso
de las tasas de desocupación, al tiempo que las operaciones de gran
volumen ya están registrando incrementos de precios.
El sector del
retail también se está beneficiando del aumento de la confianza
empresarial, si bien, aunque el 50% de los panelistas prevé un aumento
de las cifras de negocio, se mantienen las diferencias según el
tipo de centro comercial. Así, los ubicados en zonas secundarias
siguen sufriendo en términos de ocupación.
En este ámbito,
los operadores no perciben en términos generales que el crecimiento
del comercio 'online' esté mermando la afluencia a los centros comerciales.
Por otro lado,
la demanda en el segmento logístico está centrada en activos
de gran tamaño y de calidad. Tinsa señala que, dada la existencia
de mucho 'stock obsoleto, la oferta es restringida, pero los promotores
todavía se muestran cautos sobre la posibilidad de iniciar nuevos
desarrollos.
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