| El informe
detalla que durante el presente ejercicio, el interés en el mercado
de inversión logístico seguirá siendo muy elevado,
si bien, la escasa oferta de activos a la venta provocará que no
se alcance el volumen de inversión de 2014.
El informe
de Aguirre Newman apunta que a lo largo de 2014 se llevaron a cabo 21 operaciones
que supusieron la venta de 44 naves industriales. Desde el punto de vista
geográfico, la actividad inversora estuvo muy concentrada en el
mercado de Madrid y su área de influencia, casi un 70% del total.
Barcelona, por su parte, significó el 12,5%, mientras que el 17,5%
restante fueron operaciones realizadas principalmente en Zaragoza, Sevilla
y Valencia.
La elevada
demanda en 2014 estuvo condicionada por la actividad, fundamentalmente,
de dos tipologías de inversores. Por un lado, los inversores institucionales
(nacionales e internacionales), con un 59% del total del volumen de inversión
y, en segundo lugar, las Socimi, con un 32%. El 9% restante se repartió
entre inversores privados y family offices.
En cuanto a
la oferta de naves logísticas en inversión, fue baja a lo
largo de 2014 en comparación con la elevada demanda por parte de
inversores.
Respecto a
las rentas de alquiler, en 2014, mostraron una ligera tendencia alcista
en los mejores activos por calidad y localización y se estabilizaron
en el resto de mercados. En los mercados prime de Madrid y Barcelona, la
tasa de rentabilidad inicial se mantuvo en el 8%, mientras que en mercados
secundarios se acercó al 9%.
El estudio
analiza en detalle los mercados inmobiliarios industrial y logístico
de Madrid y Barcelona, cuya contratación de superficie (en m2) creció
un 33% y un 2,5%, respectivamente, frente a 2013. La oferta disponible
en ambos mercados, aun siendo todavía elevada, continuó en
2014 con la tendencia a la baja iniciada hace tres años.
Desde el cuarto
trimestre de 2014, se empieza a observar movimientos a riesgo por parte
de los promotores que Aguirre Newman anticipa que continuarán de
2015 en adelante.
IMPORTANTE
AUMENTO DE LA DEMANDA EN MADRID
La demanda
de naves logísticas se incrementó un 33% hasta alcanzar los
392.167 m2, frente a los 293.136 m2 de 2013. En cuanto al número
de operaciones se realizaron 49 operaciones logísticas en 2014,
lo que supone un nivel de actividad muy por encima de las 33 operaciones
de 2013.
A lo largo
de 2014, la disponibilidad de producto logístico en el mercado de
la zona centro (Madrid y zonas limítrofes) mantuvo la tendencia
decreciente de los últimos dos años, mientras que Los precios
de alquiler (de salida) de naves logísticas han mostrado un comportamiento
positivo, registrándose un ascenso en sus niveles de renta del 3,0%
en los últimos 12 meses. Dicho incremento en los precios de alquiler
logísticos se han centrado principalmente en los activos localizados
en los mercados más próximos a Madrid, mientras que en el
resto de mercados los precios se encuentran estabilizados.
BARCELONA INCREMENTA
LA ACTIVIDAD
Durante 2014,
se obtuvieron muy buenos niveles de contratación y la absorción
de espacios logísticos alcanzó los 312.519 m2. En cuanto
al número de operaciones, el año 2014 cerró con 53
operaciones logísticas, frente a 45 realizadas en el año
2013, habiéndose incrementado en este sentido la actividad en el
mercado de Barcelona.
La disponibilidad
de producto logístico en el mercado de Barcelona y su área
de influencia se sitúo en diciembre de 2014 en 383.950 m2, lo que
supone un descenso superior al 30% respecto al año anterior. El
stock logístico disponible se concentra principalmente en el Camp
de Tarragona, en el Bages y en determinadas áreas logísticas
de la primera corona (Vallés Occidental).
La tendencia
en la evolución de los precios de alquiler ha cambiado tras cinco
años de descensos consecutivos y un ajuste acumulado de entre un
40 y un 50%. Los precios de alquiler (precios de salida) de naves logísticas
aumentaron un 2%, según el informe.
PERSPECTIVAS
2015
El crecimiento
previsto del consumo privado para los próximos años hará
necesarios incrementos de la producción industrial y, por lo tanto,
de las necesidades de almacenamiento y distribución, por lo que
Aguirre Newman estima un crecimiento relevante de la demanda logística.
Según
esta consultora, a lo largo del 2015, las rentas de alquiler de los mejores
activos (calidad y localización) continuarán con la suave
tendencia alcista ya observada a lo largo de 2014, al igual que la dinamización
del mercado de suelo y la continuidad en la tendencia marcada desde final
de 2014 en relación a la construcción de nuevas promociones
a riesgo.
Durante 2015,
el interés en el mercado de inversión logístico seguirá
siendo muy elevado por la presencia de inversores buscando opciones de
inversión en este segmento. No obstante, la oferta de activos a
la venta es un importante hándicap para el mercado, que previsiblemente
hará que no se alcance el volumen de inversión de 2014. Como
consecuencia, mercados logísticos que ya durante la segunda mitad
de 2013 y durante 2014 habían estado fuera del foco de atención
inversor, podrán entrar dentro de su interés. Serán
principalmente mercados localizados en terceras coronas metropolitanas
de
Madrid y Barcelona
y en mercados logísticos importantes aunque secundarios por tamaño.
En estos casos será clave la calidad de la nave y el contrato con
el inquilino.
El informe
de Aguirre Newman señala por último que la elevada presión
de la demanda por un oferta limitada producirá una contracción
en la tasa de
La rentabilidad
inicial, que para activos prime podría situarse por debajo del 7,50%,
mientras que para activos secundarios podría bajar hasta niveles
del 8,50%.
El perfil del
inversor seguirá siendo muy similar al observado en 2014. Inversores
institucionales con elevada experiencia en el sector logístico y
Socimis concentrarán el mayor volumen de inversión. Ante
la falta de producto en inversión de calidad en el mercado, Aguirre
Newman detecta interés por parte de inversores en participar en
desarrollos bajo formatos de forward funding o forward purchase.
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