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24
de marzo de 2015
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LA REHABILITACIÓN
URBANÍSTICA EN LA REFORMA DE LA LEY DEL SUELO DE NAVARRA
Convertir
conocimiento en valor añadido:
Guía práctica inmoley.com de rehabilitación urbanística
y guía del urbanismo de Navarra. Ley Foral 5/2015, de 5 de marzo,
de medidas para favorecer el urbanismo sostenible, la renovación
urbana y la actividad urbanística en Navarra, que modifica la Ley
Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio
y Urbanismo. Las actuaciones de rehabilitación, regeneración
y renovación urbanas se planificarán mediante el instrumento
de planeamiento general o mediante un Plan Especial de Actuación
Urbana. Las actuaciones de rehabilitación de la edificación,
regeneración y renovación podrán ejecutarse, bien
mediante actuaciones asistemáticas cuando afecten a una sola parcela,
o sistemáticas cuando afecten a varias parcelas a los efectos de
la equidistribución de cargas y beneficios y ejecución de
obras de urbanización.
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prácticas
Son actuaciones
de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
las:
•
a) Actuaciones de rehabilitación edificatoria: la rehabilitación
de edificios, incluidas sus instalaciones y sus espacios privativos vinculados,
cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los
requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, accesibilidad y
habitabilidad.
• b) Actuaciones
de regeneración urbana: la rehabilitación o sustitución
de edificios, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación,
junto con la mejora de la calidad, accesibilidad y sostenibilidad del medio
urbano, incluidos los espacios libres, servicios urbanos e infraestructuras,
cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de áreas
urbanas, o situaciones graves de pobreza energética.
• c) Actuaciones
de renovación urbana: la rehabilitación de los edificios
y la mejora del medio urbano, en los mismos términos que las actuaciones
de rehabilitación y regeneración urbana, junto con la renovación
y mejora de los equipamientos y demás dotaciones urbanísticas,
cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios
o conjuntos urbanos homogéneos, o converjan circunstancias singulares
de deterioro físico y ambiental que hagan necesarias acciones de
demolición, sustitución o realojo de residentes.
Con carácter
previo, la ordenación y ejecución de la actuaciones señaladas
en los apartados anteriores requerirán la realización de
una Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica que garantice
su viabilidad en términos de rentabilidad, de adecuación
a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado
equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma para
los propietarios incluidos en su ámbito de actuación, y contendrá,
al menos, los siguientes elementos:
•
a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes
y, en su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones
urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías
edificatorias y redes públicas que habría que modificar.
La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento
de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así
como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma
diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico,
a la rentabilidad de la operación y a la no superación de
los límites del deber legal de conservación.
• b) Las determinaciones
económicas básicas relativas a los valores de repercusión
de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe
de la inversión, incluyendo tanto las ayudas públicas, directas
e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como
la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de
costear las redes públicas.
• c) El análisis
de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación
de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar
la mayor parte del coste de la transformación física propuesta,
garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los
particulares, medido, en cualquier caso, dentro de los límites del
deber legal de conservación.
El análisis
referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso,
la posible participación de empresas de rehabilitación o
prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua
o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la
gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o
de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación
de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.
• d) El horizonte
temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización
de las inversiones y la financiación de la operación.
• e) La evaluación
de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación
y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas
por la Administración así como el impacto en las correspondientes
haciendas públicas.
Los Planes Especiales
de Actuación Urbana contendrán la justificación de
la actuación y todas las determinaciones necesarias y adecuadas
a su naturaleza y finalidad, entre las que se contendrán la delimitación
y ordenación pormenorizada del ámbito de actuación
conjunta, los usos y la edificabilidad máxima asignada, la definición
de espacios públicos y de cesión apropiados a la actuación,
el señalamiento de los compromisos, obligaciones públicas
y privadas, programa y plazos de ejecución, avance de la equidistribución
y de las obras de urbanización necesarias, el plan de realojo temporal
y definitivo, las medidas necesarias, incluyendo la ocupación de
espacios libres o de dominio público que resulten indispensables
para alcanzar las medidas de accesibilidad universal o reducción
energética.
La aprobación
del Plan Especial de Actuación Urbana podrá llevar aparejados
los siguientes efectos:
•
a) Será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio
público que resulten indispensables para la instalación de
ascensores u otros elementos, así como las superficies comunes de
uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas,
voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo
o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente,
ninguna otra solución para garantizar la accesibilidad universal
y siempre que asegure la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones
públicas y demás elementos del dominio público. A
tales efectos, el Plan especial garantizará la aplicación
de dicha regla, bien permitiendo que aquellas superficies no computen a
efectos del volumen edificable, ni de distancias mínimas a linderos,
otras edificaciones o a la vía pública o alineaciones, bien
aplicando cualquier otra técnica que consiga la misma finalidad.
• b) Lo dispuesto
en el apartado anterior será también de aplicación
a los espacios que requieran la realización de obras que consigan
reducir al menos en un 30 por ciento la demanda energética anual
de calefacción o refrigeración del edificio y que consistan
en:
o a’) La instalación
de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del
edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
o b’) La instalación
de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas.
o c’) La realización
de las obras y la implantación de las instalaciones necesarias para
la centralización o dotación de instalaciones energéticas
comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía renovables,
en las fachadas o cubiertas cuando consigan reducir el consumo anual de
energía primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30 por
ciento.
o d’) La realización
de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, en
un 30 por ciento, el consumo de agua en el conjunto del edificio.
• c) Cuando
las actuaciones referidas en los apartados anteriores afecten a inmuebles
declarados de interés cultural o sujetos a cualquier otro régimen
de protección, se buscarán soluciones innovadoras que permitan
realizar las adaptaciones que sean precisas para mejorar la eficiencia
energética y garantizar la accesibilidad, sin perjuicio de la necesaria
preservación de los valores objeto de protección. En cualquier
caso, deberán ser informadas favorablemente, o autorizadas, en su
caso, por el órgano competente para la gestión del régimen
de protección aplicable, de acuerdo con su propia normativa.
Con carácter
excepcional, y siempre y cuando se justifique que no cabe ninguna otra
solución técnica o económicamente viable, la Administración
competente para la aprobación del Plan Especial de Actuación
Urbana podrá exonerar de nuevas entregas de suelo tanto en concepto
de incremento de aprovechamiento como para dotaciones públicas».
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