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EL TURISMO INMOBILIARIO SE IMPONE A LAS OFICINAS EN EL CENTRO DE BARCELONA
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario, guía de arrendamientos de oficinas y guía del urbanismo de Barcelona. El tirón inmobiliario del turismo barcelonés sigue expulsando a las oficinas del centro. La renta por servicio hotelero supera al alquiler de oficinas. En los últimos diez años, Barcelona ha reconvertido 380.000 m2 de oficinas porque estos edificios en hoteles (52 %), se les ha dado un uso residencial (44 %) o bien se han destinado a otros usos (4 %), según informa la consultora JLL 
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JLL asegura que el 60 % de toda esta superficie que ha cambiado de uso en la última década estaba situada en el centro de la ciudad, mientras que un 28 % estaba en la zona de Paseo de Gràcia y Diagonal. Ha habido edificios que se han vendido hasta dos y tres veces, como los situados en el número 1 de Paseo de Gràcia o bien el número 5 de Plaza Catalunya. Un caso interesante es el de la antigua sede de Banesto, situada en Plaza Catalunya, 11, que fue comprada por Pontegadea (sociedad de inversión inmobiliaria de Amancio Ortega) a Sareb por 44 millones y ahora se convertirá en un hotel Iberostar.

Otro ejemplo de reconversión son las antiguas dependencias del departamento de Interior situadas en el Paseo Pujades 11-13, que la cadena Motel One compró a la Generalitat por 14 millones para hacer un hotel. Henkel vendió su sede corporativa, situada en la calle Córcega, 480, a Meridia Capital, para trasladarse a un complejo situado en el 22@. El fondo demolerá las viejas oficinas para construir un proyecto inmobiliario que, además del hotel, incluirá un bloque de 33 pisos, un local comercial y seis viviendas adosadas.

Todos estos movimientos han hecho que la tasa de disponibilidad media de oficinas en Barcelona se situara al cierre de 2014 por debajo del 13 %.

Sin embargo, la contratación y la inversión en el mercado de oficinas de Barcelona han crecido de manera importante. La primera lo ha hecho en un 47% respecto al 2013 y la segunda se ha triplicado, según un informe de Aguirre Newman presentado la semana pasada a firmas del sector. Sin embargo, en el centro de la ciudad –el Eixample,  principalmente–, considerado tradicionalmente junto al tramo de la Diagonal entre Francesc Macià y Zona Universitària como el distrito central de negocios, evoluciona en base a otros parámetros. Esta zona sigue perdiendo oficinas porque muchos de los edificios que los albergaban se reconvierten en hoteles o en establecimientos comerciales. “En cifras relativas al volumen total de oficinas que tiene Barcelona este cambio es todavía pequeño, pero ya se aprecia en las estadísticas y la tendencia es que siga creciendo”, afirma Josep Maria Piqué, director del departamento de oficinas de Barcelona de Aguirre Newman. El stock total de la ciudad y su entorno era, a fecha 1 de enero de 2015, de 5.881.469 m2, un 0,8% menos que un año antes. El recorte queda en un 0,6% si se suman los 15.000 m2 nuevos que se incorporaron el primer semestre del 2014. Así, el saldo, negativo, es de 32.800 m2, según Aguirre Newman. 

Una razón del descenso de superficie se debe a la venta de la torre Agbar, que se prevé convertir en un hotel de lujo de la cadena Hyatt.Esta operación ha hecho perder a la conocida como zona descentralizada –que incluye el 22@, el Port Vell y el paseo de la
Zona Franca– un 3,4% de su superficie de despachos. 

Las oficinas se van a la periferia (Esplugues, Sant Joan Despí,Cornellà,El Prat,Viladecans y SantCugat),

Hay 805.000 m2 disponibles, 44.500 m2 menos que en 2014. La media de los últimos doce meses da una recuperación del 3%, con una punta del 8,8% en las mejores zonas y caídas de hasta el 8,5% en las periféricas. También crece el mercado de inversión. El 2014 se superaron los 800 millones en transacciones, tres veces más que en 2013, en gran medida gracias a las socimi (sociedades inmobiliarias cotizadas). Es el volumen más alto desde 2007. En 2015 no se prevé oferta nueva, toda una novedad. Pero para el 2016 se esperan 42.700 m2. El 56,2% ya están contratados. 

Cerca de 300 nuevos contratos de alquiler de oficinas se cerraron en Barcelona durante el ejercicio 2014, un registro notable que supera con creces el récord de 282 operaciones firmadas en 2007, según la consultora inmobiliaria internacional BNP Paribas Rael Estate.

En cuanto a la superficie, la contratación sumó 221.000 m2, que supone una mejora del 28% respecto a 2013. Son datos de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate que, junto con la menor disponibilidad, constatan que ha finalizado un ejercicio muy positivo para el mercado de oficinas de la capital catalana.

Las zonas más demandadas fueron Periferia, Centro y Descentralizada. El ejercicio se ha caracterizado por el cierre de operaciones de envergadura, como certifican los principales contratos firmados durante el último trimestre de 2014: Gas Natural (7.546 m2 en Periferia), Sindic de Greuges (3.700 m2 en Centro) o VidaCaixa (3.500 m2 en zona Descentralizada).

La mayor actividad de la demanda y un mercado de obra nueva especulativa aún inactivo han incidido en la superficie de oficinas a disposición del mercado. Barcelona finalizó 2014 con 91.000m2 disponibles menos que a cierre de 2013, desplazando la tasa de disponibilidad hasta el 15,4%. Aunque las cifras son modestas, la tendencia es alentadora: cinco trimestres consecutivos en los que este porcentaje se ha reducido.

El comportamiento de las rentas también ha tenido signo positivo. En sus valores medios, los precios de alquiler se ubicaron en el entorno de los 12 €/m2/mes a cierre de año. “Este nivel se aleja del área de mínimos (10,7 €/m2/mes) de 2013 y se afianzará en 2015 gracias a la recuperación de la actividad económica nacional y local”, apunta Bougeard.

La renta prime (18 €/m2/mes) creció por primera vez en cinco años en el tercer trimestre de 2014 y se mantuvo estable a cierre de año. “No obstante, la escasa oferta de edificios aptos para alojar sedes corporativas, el envejecimiento del parque en el Centro de Negocios (CBD) y el nuevo ciclo económico propiciarán nuevas subidas de las rentas en la primera parte de 2015, así como el paulatino desmantelamiento de los incentivos a la contratación”, concluye el directivo.

La reducción de la disponibilidad (Barcelona finalizó 2014 con 91.000 metros cuadrados disponibles menos que a cierre de 2013, desplazando esa tasa hasta el 15,4%) y el crecimiento de la renta prime (18 euros por metro cuadrado y mes) por primera vez en cinco años en el tercer trimestre de 2014, son indicios de la posible recuperación definitiva del sector. Y es que, además, el ejercicio se ha caracterizado por el cierre de operaciones de envergadura, como certifican los principales contratos firmados durante el último trimestre de 2014: Gas Natural (7.546 metros cuadrados en periferia), Sindic de Greuges (3.700 metros cuadrados en Centro) o VidaCaixa (3.500 metros cuadrados en zona Descentralizada).