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27
de febrero de 2015
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © |
LAS CLAVES
DEL CONVENIO URBANÍSTICO DE CASTELLANA NORTE (OPERACIÓN CHAMARTÍN)
Convertir
conocimiento en valor añadido:
Convertir conocimiento en valor añadido: Guía práctica
inmoley.com de convenios urbanísticos y del urbanismo de Madrid.
El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado inicialmente la revisión del
plan urbanístico de la Operación Chamartín, que ordena
los 3.114.336 metros cuadrados de un ámbito al norte de la capital
en el que se construirán por fases, en función del mercado,
17.000 viviendas, además de oficinas y comercios. El siguiente paso
es someter a información pública el texto inicial del convenio
urbanístico suscrito el pasado 22 de enero para la gestión
y ejecución de la operación, que sustituye al firmado en
2011. Este convenio urbanístico, firmado por el Ayuntamiento y la
Comunidad de Madrid, Adif Alta Velocidad, Renfe, el Canal de Isabel II,
la Empresa Municipal de Transportes (EMT) y la entidad gestora Desarrollo
Urbanístico Chamartín S.A., DUCH, establece el régimen
de gestión y las obligaciones de cada parte.
Herramienta
práctica > Guías
prácticas
Según
el convenio urbanístico entre la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento
de la capital y las empresas estatales Renfe y Adif firmaron el 22 de enero
un convenio con la promotora Distrito Castellana Norte (conocida antes
como Duch; el BBVA posee el 75,5%, y la constructora San José el
24,5%) para extender el paseo de la Castellana 3,7 kilómetros al
norte y redibujar un área de 3.114.336 metros cuadrados (similar
a la superficie de Sol, Malasaña, Chueca, Ópera y Cortes).
Las cifras
del proyecto, reveladas al periódico el País por fuentes
del proyecto, estiman que el BBVA y San José invertirán 4.245
millones (incluidos 1.200 para comprar suelo). Las Administraciones aportarán
2.066 millones. El valor patrimonial del ámbito una vez acabado
rondará los 5.900 millones, de los que 1.208 corresponden a suelo
en manos públicas. El nuevo convenio sustituye al de noviembre de
2011, de igual forma que el Plan Parcial de Reforma Interior aprobado hace
una semana por el Ayuntamiento (que confía en concluir su tramitación
antes de las elecciones de mayo) reemplaza el ordenamiento de febrero de
2011, anulado por dos sentencias judiciales en 2013.
Renfe y Adif
poseen 1.963.515 metros, pero han firmado un contrato con el BBVA y San
José para venderles 1.919.017 metros cuadrados una vez finalice
la tramitación del plan urbanístico por 1.200 millones de
euros. Serán dueños así del 61,6% del suelo.
Otros 557.205
metros cuadrados (el 17,9%) corresponde a pequeños propietarios.
Por tanto, el 79,5% del suelo está en manos privadas, y el 20,5%
se lo dividen las tres Administraciones de esta manera: el Ayuntamiento,
319.418 metros cuadrados (10,3%); el Ministerio de Fomento, 148.814 (4,8%);
el Canal de Isabel II, 118.250 (3,8%); y la Comunidad, 51.589 (1,7%).
La inversión
total prevista asciende a 5.974 millones de euros. En primer lugar, son
necesarios 1.204 millones para urbanizar el área y construir infraestructuras
(estaciones de tren, canalizaciones de agua, carreteras, etcétera).
Ese dinero lo aportan los propietarios del suelo: 964 millones de inversores
privados y 240 millones de dinero público. Además, el BBVA
y San José deberán pagar, aparte, 138 millones para el metro.
Ninguna de estas cifras incluye IVA o el efecto de la inflación.
Una vez el
terreno esté listo para construir, la norma urbanística obliga
a entregar parte al Ayuntamiento para equipamientos públicos (colegios,
polideportivos, hospitales, etcétera). Serán 286.059 metros
cuadrados (el 9,4%), sobre los que las Administraciones se comprometen
a invertir 1.103 millones en equipamientos a lo largo de 20 años,
al ritmo y de la forma que crean oportunos.
El resto del
suelo con uso lucrativo albergará 17.699 viviendas y 1.386.175 metros
cuadrados de oficinas, tiendas y hoteles.
Construir esos
edificios costará 3.529 millones, de los que 2.173 corresponderán
al BBVA y San José, 632 millones al resto de propietarios privados,
y 723 millones a las Administraciones. El BBVA y San José
gastarán 1.200 millones en comprar el suelo de Adif y Renfe, 872
millones en urbanización e infraestructuras, y 2.173 millones en
edificios. En total, 4.245 millones. El resto de propietarios privados
gastarán 216 millones en urbanización e infraestructuras
y 632 millones en edificios; en total, 848 millones. Las Administraciones
aportarán 240 millones para urbanización e infraestructuras,
723 para edificios y otros 1.103 millones para equipamientos; en total,
2.066 millones.
LAS OBRAS DE
URBANIZACIÓN.
Prolongar 3,7
kilómetros el paseo de la Castellana (un trecho equivalente al que
media de Atocha al museo de Ciencias Naturales) implica demoler viario,
mover tierras, pavimentar calles, poner señales, distribuir redes
de saneamiento, agua, gas, telecomunicaciones y electricidad, adaptar las
zonas verdes... A los costes de urbanización se suman cuatro calles
transversales sobre las vías de tren que no se entierren: al final
de la calle de Mauricio Legendre; entre la avenida de Llano Castellano
y la avenida de Fuencarral a Hortaleza; como continuación de la
avenida de Herrera Oria hacia Las Tablas; y en el eje de la calle de Monasterio
de Arlanza y la avenida de Santo Domingo de la Calzada (en las cercanías
habrá una pasarela peatonal). El coste total asciende a 451 millones,
más 26 millones por la afección a servicios ya existentes.
DEMOLICIÓN
DE EDIFICIOS.
Gran parte
de las edificaciones del ámbito serán demolidas. Hay tres
inmuebles protegidos por su valor histórico, de los que se conservarán
la ermita de Nuestra Señora de Lourdes (en la avenida de Nuestra
Señora de Valverde) y los antiguos laboratorios Profiden (en la
calle isla de Java). La ermita de San Roque se trasladará prácticamente
piedra a piedra.
En cuanto al
resto de inmuebles, se verán afectadas la calle de Rodríguez
Jaén (“con una alta densidad de uso residencial”), el polígono
industrial de Malmea y sus estribaciones hasta el extremo norte del ámbito.
También se verán afectadas las instalaciones de Renfe y Adif,
el edificio de Correos en Chamartín (que se tirará), la estación
de metro de Begoña y las cocheras de la Empresa Municipal de Transportes
(el Ayuntamiento recibirá 30 millones para su traslado). Todo ello
conlleva un gasto de 179 millones.
EL NUDO NORTE.
El nuevo paseo
de la Castellana se construirá sobre el nudo norte, uno de los tramos
con mayor intensidad de tráfico del país (conecta M-30, A-1,
M-607 y M-11) y siempre atascado en hora punta, según reconoce el
propio convenio. El tráfico se reordenará, duplicando y separando
las calzadas para que los vehículos se encarrilen desde la Castellana
hacia las autovías antes de llegar a la salida correspondiente.
Se construirán vías de servicio a ambos lados de la M-30
y la M-11. En superficie sólo coincidirá, en una glorieta
de cuatro carriles, el tráfico de M-30 y Castellana. Se permitirán
todos los giros excepto el que va desde la M-30 Este hacia Castellana Sur.
El coste previsto asciende a 146 millones, sin incluir expropiaciones de
suelo.
EL NUDO FUENCARRAL.
La Castellana
terminará en el cruce con la M-40, M-603 y M-607. Debido a la escasez
de espacio, se construirán cuatro estructuras superpuestas sobre
la M-607, ampliando los carriles existentes y permitiendo todos los giros
actuales excepto el que va de la M-603 a la M-607 o la M-40 (se considera
inseguro y se sustituye por una glorieta en la nueva Castellana). La pasarela
sobre la M-607 se trasladará 100 metros, y con ella las paradas
de autobús. El coste, excluyendo expropiaciones, asciende a 68 millones.
CANAL DE ISABEL
II.
Se verán
afectadas infraestructuras que canalizan el 80% del caudal de agua consumida
por la capital. El depósito del Olivar se trasladará a Valdelatas,
ampliándolo, y se cambiará el trazado del Canal Alto y el
Canal del Atazar, que discurrirán bajo el nuevo paseo de la Castellana.
En total, estas actuaciones costarán 81 millones de euros.
ANTECEDENTES
20 de febrero
de 2015
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SE PUBLICA
EL CONVENIO URBANÍSTICO DE CASTELLANA NORTE (OPERACIÓN CHAMARTÍN)
Convertir
conocimiento en valor añadido: Guía práctica inmoley.com
de convenios urbanísticos y del urbanismo de Madrid. El Ayuntamiento
de Madrid ha aprobado inicialmente la revisión del plan urbanístico
de la Operación Chamartín, que ordena los 3.114.336 metros
cuadrados de un ámbito al norte de la capital en el que se construirán
por fases, en función del mercado, 17.000 viviendas, además
de oficinas y comercios. El siguiente paso es someter a información
pública el texto inicial del convenio urbanístico suscrito
el pasado 22 de enero para la gestión y ejecución de la operación,
que sustituye al firmado en 2011.
Herramienta
práctica > Guías prácticas
Este convenio
urbanístico, firmado por el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid,
Adif Alta Velocidad, Renfe, el Canal de Isabel II, la Empresa Municipal
de Transportes (EMT) y la entidad gestora Desarrollo Urbanístico
Chamartín S.A., DUCH, establece el régimen de gestión
y las obligaciones de cada parte.
También
determina la forma en que han de desarrollarse y la imputación de
los costes de las infraestructuras entre los propietarios de suelo y administraciones
públicas.
Entre ellas,
las entidades públicas Adif y Adif Alta Velocidad, asumen la ejecución
de la remodelación de la Estación de Chamartín, el
nuevo túnel de conexión para la línea de alta velocidad
Atocha-Chamartín, las estaciones de Fuencarral y la construcción
de la losa de cubrimiento de vías.
Será
también competencia de Adif y Adif Alta Velocidad la ordenación
de las Estaciones de Chamartín, Fuencarral Sur y Fuencarral Norte,
y la construcción del edificio de viajeros de la nueva Estación
Multimodal de Chamartín.
El proyecto
y la ejecución de las obras de la nueva línea de Metro que
atravesará el ámbito corresponderá a la Comunidad
de Madrid, pero el coste correrá a cargo de la entidad gestora Desarrollo
Urbanístico Chamartín S.A. (DUCH).De la misma forma, al Ayuntamiento
de Madrid le corresponderá la ejecución de las obras de construcción
de los nuevos enlaces de los nudos de carreteras Norte y de Fuencarral
previstas en el Plan Parcial, aunque su pago correrá a cargo de
los propietarios de suelo.
Según
el Plan Parcial, del total de suelo del ámbito, 1.981.475 metros
cuadrados serán para equipamientos e infraestructuras y 508.986
para zonas verdes.
De los 3.160.052
metros cuadrados de edificabilidad establecida, 1.773.877 serán
de uso residencial para la construcción de más de 17.000
viviendas -el 10 % con algún tipo de protección-, mientras
el resto se destinará a usos terciarios.
Además
se solicitarán 35 informes a organismos y entidades públicas
y privadas y el proyecto será sometido a Evaluación Ambiental
Estratégica por parte de la Comunidad de Madrid.
Aunque las
obras del Nudo Norte se calculan en 146 millones de euros y la del Nudo
de Fuencarral en 67 millones, el Ayuntamiento tiene una propiedad mínima
de suelo, unos 160.000 metros cuadrados de un ámbito que supera
los tres millones, por lo que aunque tiene cagas urbanísticas, corresponde
a Adif la ejecución de la remodelación de la estación
de Chamartín, el nuevo túnel de conexión para la línea
de alta velocidad Atocha-Chamartín, las estaciones de Fuencarral
y la construcción de la losa de cubrimiento de vías. Todo
ello junto a la ordenación de las estaciones de Chamartín,
Fuencarral Sur y Fuencarral Norte y la construcción del edificio
de viajeros de la nueva estación multimodal de Chamartín.
El Canal
de Isabel II se encargará del traslado de sus instalaciones situadas
en el ámbito. En cuanto a la nueva línea de Metro, corresponderá
a la Comunidad de Madrid la redacción del proyecto y la ejecución
de las obras, cuyo coste correrá a cargo de DUCH, la concesionaria
del proyecto, participada por BBVA y Grupo San José.
Corresponde
al Ayuntamiento de Madrid la ejecución de las obras de construcción
del Nudo Norte y del Nudo Fuencarral previstas en el Plan Parcial. Su pago
corre a cargo de los propietarios de suelo. Además, el Ayuntamiento,
con independencia de las cargas que le correspondan, pondrá a disposición
de la EMT unos terrenos adecuados fuera del ámbito donde ubicar
las instalaciones que actualmente la empresa municipal tiene en él.
La concesionaria
será la que financiará el Metro y los 230 millones de euros
de los Nudos Norte (146 millones) y de Fuencarral (67 millones) en Distrito
Castellana Norte aunque sean las administraciones públicas las que
ejecuten esas infraestructuras.
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MAPA
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