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LAS PARCELACIONES ILEGALES EN EL URBANISMO DE CÓRDOBA
Convertir conocimiento en valor añadido: Guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística y del urbanismo de Andalucía. Régimen de parcelaciones, divisiones o segregaciones. En el Suelo No Urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas. Se considera parcelación urbanística ilegal en Suelo No Urbanizable toda división (segregación o fraccionamiento) simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas, en dos o más lotes, cuando aquella división incumplan la normativa sectorial o las normas de este Plan.  En el Suelo No Urbanizable dicha división (segregación o fraccionamiento) tendrá idéntica consideración cuando cada uno de los lotes, fincas o parcelas a que dé lugar, constituyan unidades aptas para la edificación, incumplan las determinaciones del Plan General o puedan dar lugar a nuevos asentamientos formando un núcleo de población según las condiciones que se establecen en el artículo siguiente.
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Por tanto se considerará parcelación urbanística cualquier alteración de la situación jurídica o del titular de terrenos o fincas y parcelas, mediante la constitución de regímenes de propiedad horizontal o societaria, la celebración de compraventas proindiviso y otras formas análogas, cuando la atribución de cuotas permita el uso individualizado de una parte de aquellos equivalente o asimilables a los lotes, fincas o parcelas a que se refiere el supuesto anterior.

Los actos realizados al amparo del texto de una norma del presente Plan General que persigan un resultado prohibido o contrario a dicho Plan o al ordenamiento urbanístico general se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiera tratado de eludir.

Es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a las condiciones de ordenación urbanística del Plan General o que infrinja lo dispuesto en la legislación urbanística.

No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia municipal o en su caso de la declaración de innecesariedad de la misma que los Notarios deberán testimoniar en ella.

El certificado de innecesariedad sólo se expedirá en el Suelo No Urbanizable para la implantación de usos ligados a explotaciones agrarias y siempre que se acredite suficientemente con proyecto de explotación firmado por técnico competente y/o informe del organismo correspondiente.

En declaraciones al periódico el Día de Córdoba, del presidente de la Gerencia de Urbanismo, Luis Martín, se iniciaron su construcción entre la década de los 80 y de los 90, una época en la que la economía, a grandes rasgos y exceptuando periodos concretos, marchaba sobre ruedas. Fue entonces cuando una gran cantidad de personas comenzó a adquirir pequeñas parcelas, terrenos que un principio servían para la celebración de diversas actividades de ocio pero que con el tiempo llegaron a cobijar viviendas -que en algunos de los casos, además, se constituyeron como única residencia para las familias que las habitaban-. 

El número de casas en esta situación de ilegalidad comenzó a aumentar en Córdoba de forma considerable y las medidas emprendidas por las administraciones públicas, además, no fueron precisamente restrictivas. Así lo reconoció hace unos meses la actual consejera de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, María Jesús Serrano, quien destacó que en aquella época "todos los responsables miraban para otro lado con las casas ilegales". 

En cualquier caso, durante las últimas décadas se han propuesto diversas alternativas para buscar una solución e intentar dotar de cobertura jurídica a este tipo de edificaciones a través de distintas fórmulas. Las demoliciones sólo se pueden realizar mediante sentencias judiciales firmes y, además, desde el Ayuntamiento de Córdoba y la Junta de Andalucía han manifestado en diversas ocasiones su voluntad por buscar una salida legal a esta problemática. 

De esta forma, a lo largo de los últimos años, la administración autonómica ha flexibilizado las leyes urbanísticas para poder regularizar la situación de estas viviendas. En enero de 2012 el Gobierno de Griñán aprobó un decreto mediante el que abrió la puerta al "reconocimiento" de las casas, una figura que permitió el acceso legal a diversos suministros básicos como luz y agua. La medida contempló por tanto la denominada Asimilación Fuera de Ordenación (AFO), es decir, un sistema que permite inscribir la edificación en el registro de la propiedad de manera provisional y hacer obras de conservación y mantenimiento pero que no implica una legalización como tal. Esta reforma, no obstante, sólo permitió la regularización a aquellas viviendas que se construyeron de forma aislada y a las edificaciones que formaban parte de un "asentamiento", es decir, de un grupo de casas que se ubican en la periferia. 

En octubre de 2014 la Junta de Andalucía flexibilizó aún más el reglamento jurídico y cambió de nuevo la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Hasta el momento, la normativa dejaba fuera a los pequeños núcleos de población y a partir de esta modificación todas aquellas viviendas construidas sobre suelo no urbanizable han podido acogerse al AFO siempre y cuando no estén situadas en suelo inundable o de especial protección y tengan más de seis años. 

En declaraciones al mismo periódico del concejal del PSOE en el Ayuntamiento y miembro del Consejo Rector de la GMU, Emilio Aumente, este sistema "no ha tenido demasiada virtualidad en Córdoba", ya que el AFO afecta sólo a suelos no urbanizables que no estén situados en zonas de especial protección y la mayoría de las parcelas cordobesas no cumplen alguno de estos dos requisitos -o están situadas en suelos urbanizables o están emplazadas en lugares protegidos-. 

El camino de la legalización, según explica Luis Martín, implica que la edificación se incorpore al Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) como suelo urbanizable programado, y para ello el propietario ha de hacer frente a las cargas urbanísticas que impone la LOUA. De las 9.000 parcelas ilegales que se calculan que existen en Córdoba, el presidente de la GMU señala que unas 7.000 están inmersas dentro del PGOU, por lo que la mayoría de ellas podrían constituirse como viviendas legales en el futuro. No obstante, para que esto ocurra, han de cumplirse tres requisitos indispensables: que tengan aprobado el proyecto de parcelación, que constituyan una Junta de Compensación -una entidad urbanística formada por los propietarios del suelo- y que, finalmente, se inscriban en el registro de la propiedad.