| En línea
con los objetivos fijados en la Directiva de eficiencia energética
y con la finalidad de impulsar el sector de la construcción
a través de la rehabilitación, la regeneración y la
renovación urbanas, se aprobó por el Gobierno el Real
Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal
de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria
y la regeneración y renovación urbanas (2013-2016), en adelante,
RD 233/2013 o Plan Estatal.
Dicho Plan,
incluido dentro del Programa Nacional de Reformas del Gobierno de España,
tiene un triple objetivo: instar a las Administraciones públicas
a que generen un parque público de viviendas que pueda servir
para crear una oferta en alquiler; diseñar programas de ayudas en
torno a la rehabilitación edificatoria, la regeneración y
la renovación urbanas, así como el fomento de las ciudades
sostenibles, centrados no en las viviendas sino en los edificios, en los
barrios o en las ciudades, reconociéndose, en consecuencia, la condición
de potencial beneficiario a las comunidades de propietarios; y potenciar
que las actuaciones de rehabilitación de edificios incidan
directamente sobre el ahorro y la eficiencia energética de las viviendas
para cumplir con el objetivo de instaurar una económica basada
en bajas emisiones de carbono.
El Plan se
estructura en ocho programas, de los que, en atención a los
objetivos del presente documento de recomendaciones, destaca el Programa
número 4 “Programa de fomento de la rehabilitación
edificatoria” cuyas principales características se describen,
de forma sintética, en el Anexo I que se adjunta al presente documento.
Aunque el Plan
Estatal de fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación
edificatoria y la regeneración y renovación urbanas entró
en vigor el 11 de abril de 2013, como la gestión de las ayudas
en él incluidas corresponde a las Comunidades Autónomas,
su efectividad depende sustancialmente de la firma de los convenios
de colaboración entre el Ministerio de Fomento
y el órgano competente de las Comunidades Autónoma. Dicho
convenio fijará no sólo la previsión de las cantidades
a aportar en cada anualidad por la Administración
General del Estado, sino también los compromisos de cofinanciación
que asuma cada Comunidad Autónoma, creándose, al efecto,
Comisiones Bilaterales de seguimiento, en las que se velará por
el cumplimiento de lo convenido.
Tras la firma
del convenio, con carácter general, la Comunidad Autónoma
elabora una norma propia (normalmente, un Decreto o una Orden) mediante
la que se aprueban las bases reguladoras de las subvenciones y ayudas
que se van a otorgar en el marco del Plan Estatal para, a continuación,
proceder a la publicación de la correspondiente convocatoria anual.
La operatividad
actual de las ayudas contenidas en el Plan Estatal y, en consecuencia,
la posibilidad de que puedan beneficiarse de aquéllas las
actuaciones de rehabilitación edificatoria que se lleven a
cabo en un determinado municipio, dependerá de si la respectiva
Comunidad Autónoma en la que aquél se incluye ha suscrito
o no el referido convenio de colaboración con el Ministerio
de Fomento y, en su caso, si ha incorporado su contenido mediante
una norma propia que posibilite la realización de la respectiva
convocatoria de las ayudas descritas en el Plan Estatal y de que
efectivamente se haya publicado la correspondiente convocatoria y
que el interesado disponga de plazo disponible para presentar la
correspondiente solicitud.
INCENTIVOS
FISCALES: ALCANCE DE LAS BONIFICACIONES Y LÍMITES
Otra alternativa
a tomar en consideración para incentivar las actuaciones rehabilitadoras
en edificios es el establecimiento de bonificaciones o incluso exenciones
en el pago de alguno de los impuestos municipales cuyo hecho
imponible esté relacionado con la ejecución de obras
o con el valor de los inmuebles (Impuesto sobre Construcciones y Obras
-ICIO- o incluso, Impuesto sobre Bienes Inmuebles -IBI-).
Lo mismo cabe
decir respecto de la posibilidad de introducir exenciones o bonificaciones
en el importe de alguna tasa municipal vinculada con la propia
actividad edificatoria (tasas devengadas como consecuencia de la
emisión de la licencia de obras o de la declaración
responsable, en su caso).
Sobre la aplicación
de bonificaciones relacionadas con la adopción de medidas de
eficiencia energética en impuestos municipales:
-
De acuerdo con
lo previsto en el artículo 9.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004,
de 5 de marzo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley
de Haciendas Locales (en adelante, TRLHL), las entidades locales
gozan de la facultad de establecer beneficios fiscales vía ordenanzas
fiscales, si bien tal facultad está limitada, necesariamente, a
los supuestos en los que la ley expresamente así lo
admita.
-
En nuestro caso,
sin embargo, es importante señalar que el propio TRLHL admite, dentro
de las bonificaciones consideradas “potestativas” aplicables al Impuesto
sobre Bienes Inmuebles (IBI) y al Impuesto sobre Construcciones y
Obras (ICIO), algunas vinculadas con los objetivos de
eficiencia energética que pudieran resultar de interés desde
la perspectiva de la incentivación de las actividades de rehabilitación
edificatoria.
En el primer caso,
esto es, respecto del IBI, el propio artículo 74.5 TRLHL permite
que las Ordenanzas fiscales reguladoras del impuesto puedan contemplar
una bonificación de hasta el 50 por 100 de la cuota íntegra
del impuesto para bienes inmuebles en los que se hayan instalado sistemas
para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía
proveniente del sol, con la única limitación de que
su aplicación se condicione a que las instalaciones para la
producción de calor incluyan colectores que dispongan de la correspondiente
homologación por la Administración competente.
PLAN ESTATAL
DE FOMENTO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS, LA REHABILITACION EDIFICATORIA
Y LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS, 2013-2016
Programa de
Fomento de la Rehabilitación Edificatoria
Normativa reguladora
Real Decreto
233/2013, de 5 de abril (Capítulo V, arts. 19 a 23)
Objetivos genéricos
del Programa
Mejorar la
calidad de la edificación y, en particular, de su eficiencia energética.
Objetivos específicos
Financiación
de la ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención
en las instalaciones fijas y equipamiento propio, así como
en los elementos y espacios privativos comunes de los edificios de
tipología residencial colectiva.
Requisitos
que han de cumplir los edificios para poder optar a la ayuda
Estar finalizados
antes de 1981.
Que al menos
el 70% de su superficie construida sobre rasante tenga uso residencial
de vivienda.
Que al menos
el 70% de las viviendas constituyan el domicilio habitual de sus
propietarios o arrendatarios.
Excepcionalmente,
podrán admitirse edificios que, sin cumplir con los requisitos anteriores:
• Presenten
daños estructurales o de otro tipo que pudiera justificar su inclusión
en el Programa.
• Estén
destinados íntegramente al alquiler durante, al menos, 10 años
a contar desde la recepción de la ayuda.
La fecha de
la recepción de la ayuda se hará constar en el Registro de
la Propiedad mediante nota marginal extendida en el folio registral
de cada una de las viviendas que se destine a alquiler. El incumplimiento
de esta obligación dará lugar a la devolución
de las ayudas percibidas con los correspondientes intereses legales.
En todo
caso, para que pueda optarse a las ayudas previstas en el programa, será
necesario que el edificio cuente con:
1. “Informe
de evaluación” suscrito por técnico competente de conformidad
con el contenido descrito en el Anexo II del RD 233/201361.
2. Acuerdo
de la Comunidad o Comunidades de Propietarios, salvo en los casos de
edificio con propietario único y con la autorización administrativa,
en el caso de que sea preceptiva.
3. Se trate
de edificios que sumen, como mínimo, 8 viviendas o excepcionalmente
menos, si en el inmueble se van a acometer simultáneamente obras
de conservación o si habitan personas con discapacidad o mayores
de 65 años.
Actuaciones
subvencionables relacionadas con la mejora de la calidad y la sostenibilidad
de los edificios:
a)
La mejora de la envolvente térmica del edificio para reducir su
demanda energética de calefacción o refrigeración.
b) La instalación
de sistemas de calefacción, refrigeración, producción
de agua caliente sanitaria y ventilación para acondicionamiento
térmico o el incremento de la eficiencia energética
de los ya existentes.
Es importante
tener en cuenta que el Plan Estatal también contempla un Programa
específico de apoyo a la implantación del Informe de
Evaluación de los Edificios (Capítulo VIII). Mediante dicho
programa se pretende impulsar la implantación y generalización
del Informe de Evaluación de los Edificios que incluya el análisis
de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética
y estado de conservación, mediante una subvención que cubre
parte de los gastos de los honorarios profesionales por su emisión.
Podrán
beneficiarse de estas ayudas las comunidades de vecinos, agrupaciones de
comunidades o propietarios únicos de edificios de carácter
predominantemente residencial que cuenten con el Informe de Evaluación
antes de que finalice el año 2016.
La ayuda consistirá
en una subvención equivalente a una cantidad máxima de 20
euros por cada una de las viviendas de las que conste el edificio
y una cantidad máxima de 20 euros por cada 100 m2 de superficie
útil del local, sin que pueda superarse los 500 euros ni el
50% del coste del informe del edificio.
El Programa
de fomento de la rehabilitación edificatoria también incluye
como otras actuaciones subvencionables aquellas que están
destinadas a la “conservación” de los edificios (apartado 20.1 del
RD 233/2013 o a “realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad”
(apartado 20.3 del RD 233/2013). En el primer caso, se consideran
subvencionables la realización de obras y trabajos que sea necesario
acometer para la subsanación de determinadas deficiencias
detectadas, con carácter desfavorable, en el “informe de evaluación
del edificio” o informe técnico equivalente en relación
con: el estado de conservación de la cimentación, estructura
o instalaciones; el estado de conservación de cubiertas, azoteas,
fachadas y medianerías u otros elementos comunes, cuando afecte
a Bienes de Interés Cultural, catalogados o protegidos, o
en conjuntos histórico-artísticos; o cuando se ejecuten conjuntamente
con actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad subvencionables
con arreglo al presente Programa.
En el segundo,
aquéllas que se realicen para adecuar los edificios y los accesos
a las viviendas y locales a la normativa vigente en materia de accesibilidad.
En especial, instalación de ascensores, salva escaleras, u otros
dispositivos de accesibilidad, etc.; la instalación o dotación
de productos de apoyo tales como grúas o artefactos de apoyo;
(iv) la instalación de elementos de información o aviso tales
como señales luminosas o sonoras que permitan la orientación
en el uso de escaleras o ascensores, etc.; o la instalación de elementos
o dispositivos electrónicos de comunicación ente las
viviendas y el exterior.
c) La instalación
de equipos de generación que permitan la utilización de energías
renovables (solar, biomasa, geotermia) que reduzcan el consumo de la energía
convencional térmica o eléctrica del edificio.
d) La mejora
de la eficiencia energética de las instalaciones comunes de ascensores
e iluminación del edifico o de la parcela.
e) La mejora
de las instalaciones del suministro e instalación de mecanismos
que favorezcan el ahorro de agua así como la implantación
de redes de saneamiento separativas del edificio y de otros sistemas
que favorezcan la reutilización de la aguas grises y pluviales
en el propio edificio.
f) La mejora
o acondicionamiento de instalaciones para la adecuada recogida y
separación de los residuos domésticos en el interior de los
domicilios y en espacios comunes de las edificaciones.
g) Las que
mejoren el cumplimiento de los parámetros establecidos en el Documento
Básico
del Código Técnico de la Edificación DB-HR, protección
contra el ruido.
h) El acondicionamiento
de los espacios privativos de la parcela para mejorar la permeabilidad
del suelo, adaptar la jardinería a especies de bajo consumo hídrico,
etc.
Para poder
optar a las ayudas, será necesario que las actuaciones proyectadas
incluyan, al menos, alguna de las descritas en los apartados
a), b) o c), de forma que se consiga una reducción de la demanda
energética anual global de calefacción y refrigeración
del edificio, referida a la certificación energética
de, al menos, un 30% sobre la situación previa a la ejecución
de dichas actuaciones.
Asimismo,
es necesario que las actuaciones se hayan iniciado con posterioridad a
la fecha de entrada en vigor del Plan Estatal, esto es, a partir
de 10 de abril de 2013, debiendo poder acreditarse documentalmente
el estado del edificio previo al inicio de las obras.
BENEFICIARIOS
Comunidades
de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios o los
propietarios únicos de viviendas.
En el caso
de que el edificio se destine íntegramente al alquiler, podrán
ser beneficiarios también las Administraciones públicas
y los organismos y demás entidades de derecho público,
así como las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas,
íntegra o mayoritariamente, por las Administraciones propietarias
de los inmuebles.
Si los beneficiarios
son personas físicas deberán poseer la nacionalidad española
o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea
o del Espacio Económico Europeo, Suiza o el parentesco determinado
por la normativa de aplicación. En el caso de extranjeros
no comunitarios se deberá tener la residencia legal en España.
Cuando se trate de personas jurídicas, deberán acreditar
o declarar expresamente que se encuentran legalmente constituidas.
En el caso de entidades sin personalidad jurídica, deberán
constar expresamente los compromisos de ejecución asumidos
por cada miembro de la agrupación así como el importe
de la subvención a aplicar a cada uno de ellos.
Los beneficiarios
deben destinar el importe íntegro de la ayuda al pago de las
correspondientes actuaciones. Cuando se trate de comunidades de propietarios
o agrupaciones de propietarios, esta regla resultará igualmente
de aplicación, con independencia de que tanto el importe de
la misma como el coste de las obras deba repercutirse a los propietarios
de viviendas y locales, con arreglo a las reglas previstas en la
Ley de Propiedad Horizontal.
TIPO DE AYUDA
Subvención
a fondo perdido
Importe de
la ayuda
La cuantía
máxima se determina en función del coste subvencionable de
la actuación realizada en el edificio. En el cálculo del
coste subvencionable podrán incluirse los honorarios
de los profesionales intervinientes, el coste de redacción de los
proyectos, informes técnicos y certificados y los gastos derivados
de la tramitación administrativa, pero no así los impuestos,
tasas o tributos. En todo caso, su importe no podrá superar los
costes medios de mercado, cuyos criterios de determinación
y límites quedarán fijados en los respectivos convenios
de colaboración suscritos entre las Comunidades Autónomas
y el Ministerio de Fomento.
El importe
de la subvención se calculará, multiplicando por el número
de viviendas y por cada 100 m2 de superficie útil de los locales
del edificio, las siguientes cuantías unitarias:
-
2.000 euros en el caso de actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad,
si se reduce la demanda energética anual en un 30% sobre la
situación previa o 5.000 euros, como máximo, si en
cumplimiento de las condiciones antes descritas se redujera, al menos,
en un 50 % la demanda energética anual global de calefacción
y refrigeración del edificio.
Las anteriores
cuantías podrán incrementarse en un 10% cuando se trate de
edificios declarados “Bienes de Interés Cultural”, catalogados
o que cuenten con protección integral en un instrumento de
ordenación urbanística correspondiente.
En cualquier
caso, la cuantía máxima de la subvención a conceder
por edificio no podrá superar el importe de multiplicar 11.000
euros por cada vivienda y por cada 100 m2 de superficie útil
del local. Tampoco podrá superar el 35% del coste subvencionable
de la actuación.
Si alguno de
los miembros de la Comunidad de Propietarios incurre en una o varias de
las prohibiciones previstas en el artículo 13.2 de la Ley
38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, no se atribuirá
a dicho propietario la parte proporcional que le corresponderá
de la ayuda recibida, que se prorrateara entre los restantes miembros
de la comunidad o agrupación (Cfr. Art. 22.2 in fine del RD 233/2013).
Si se realizan
obras de conservación las ayudas unitarias ascienden a 2.000 euros
por vivienda. No obstante, si además se ejecutan actuaciones
para la mejora de la calidad y sostenibilidad, la ayuda para la conservación
se incrementará en 1.000 euros y, en otros 1.000 euros adicionales,
si además se realizan obras de accesibilidad.
PLAZO Y PROCEDIMIENTO
DE CONCESIÓN
El reconocimiento
del derecho al cobro de la subvención corresponde a las Comunidades
Autónomas, en consecuencia, corresponde a estas últimas regular
el procedimiento y órgano competente de concesión así
como los plazos de presentación de solicitudes.
No obstante,
la subvención no se abonará hasta que se acredite por el
beneficiario:
-
El acuerdo de la comunidad de propietarios, cuando sea preciso de conformidad
con la legislación aplicable, salvo en los casos de edificios
de propietario único.
- La licencia
o autorizaciones municipales precisas para la realización de las
obras de rehabilitación correspondiente.
- El certificado
de inicio de la obra de rehabilitación.
Una vez reconocido
el derecho a la subvención por parte de la Comunidad Autónoma
y una vez que el beneficiario cumpla con los requisitos requeridos,
el órgano competente de la Comunidad Autónoma dispondrá
de un plazo máximo de 30 días para hacer efectivo el
pago de la ayuda.
COMPATIBILIDAD
CON OTRAS SUBVENCIONES O AYUDAS PÚBLICAS
No podrán
obtener estas ayudas aquéllos que hayan resultado beneficiarios
de las ayudas incluidas en los Programas de fomento de la regeneración
y renovación urbanas o del Programa de fomento de ciudades
sostenibles y competitivas (Capítulos VI y XI del RD 233/2013).
No obstante
parece admitirse la posibilidad de que el beneficiario reciba ayudas con
la misma finalidad procedentes de otras Administraciones públicas.
En todo caso, la suma de la ayuda estatal y de las que, en su caso,
reciban los beneficiarios de la Comunidad Autónoma o Ciudades
de Ceuta y Melilla o de cualquier otra Administración, entidad u
organismo público, nacional o internacional no podrá superar
el coste previsto para la actuación de rehabilitación
edificatoria de que se trate.
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