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4 de diciembre de 2015
 

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¿PERJUDICA LA DISPERSIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA A LA INVERSIÓN INMOBILIARIA? ¿Qué aprendo? Se analiza en las guías prácticas inmoley.com del urbanismo. Nos gustaría abrir un debate técnico sobre los inconvenientes prácticos que produce la dispersión legal urbanística española a la hora de recibir grandes inversiones inmobiliarias. Ya han pasado un número de años suficiente para comprobar los efectos de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que cambió el sistema normativo urbanístico español, estimando que era una competencia autonómica. Desde entonces se han multiplicado las leyes urbanísticas autonómicas, que son objeto de reforma con cada cambio de color político, pero que en la mayoría de los casos respetan el sistema urbanístico estatal anterior, aunque en algunos casos se cambia la denominación de la figura urbanística. Ante esta situación hay dos debates: primero la posibilidad de aprovechar una reforma constitucional a futuro para centralizar el urbanismo en el estado y otra, la descentralización del urbanismo desde las Comunidades Autónomas a los ayuntamientos de mayor tamaño. Queremos que sea un debate abierto y agradeceríamos su contribución a través de nuestras redes sociales. Si analizamos el urbanismo en términos europeos, nos encontramos con sistemas centralizados (aunque con descentralización a los ayuntamientos), o descentralizados (descentralización del urbanismo a las regiones). A partir de la descentralización del urbanismo desde el estado a las regiones, surge el debate de una posible usurpación de competencias urbanísticas a los ayuntamientos. En el caso de Francia se ha continuado como estado unitario, a diferencia de los estados federales, como Alemania, y los estados donde las regiones tienen importantes competencias, como España o Italia. En el caso de Francia, las regiones francesas tienen poderes urbanísticos muy limitados. La ordenación del territorio es competencia del Estado, así como el medio ambiente, pero éste está en proceso de descentralización. En cuanto a la planificación y la ordenación urbana, diferente de la ordenación del territorio, la competencia se transfirió a los municipios en 1983. Es curioso que esta transferencia del urbanismo se encontró con el problema del tamaño municipal. Francia tiene 36.800 municipios y la mayoría son demasiado pequeños para asumir las competencias urbanísticas, así que tuvieron que pedir ayuda al estado central. Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas

 

En España, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, cambió el sistema normativo urbanístico español y provocó un espectacular aumento de la normativa urbanística autonómica ya que era la única forma de evitar la aplicación en sus territorios de la Ley del Suelo de 1976 que había quedado desfasada, sobre todo a efectos de la gestión urbanística. Es curioso que esta sentencia daba respuesta a recursos de inconstitucionalidad contra el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 en base a que quitaba competencias urbanísticas a unas Comunidades autónomas que no habían regulado internamente el urbanismo a los 15 años de haberles sido transferido. A tal punto es curiosa la situación, que la Comunidad Autónoma de Cantabria, una de las Comunidades recurrentes, tuvo que aprobar una Ley transitoria (Ley 1/1997, de 25 de abril, de medidas urgentes en materia de suelo y ordenación urbana) para permitir que diversos municipios, como Santander, pudieran seguir utilizando técnicas como el aprovechamiento tipo o las áreas de reparto declaradas inconstitucionales por la STC 61/1997 y que no se contenían en la normativa supletoria (Ley del Suelo de 1976). Así hasta llegar a la gran dispersión normativa en materia de urbanismo existente en España, ya que las Comunidades Autónomas tienen competencias exclusivas en materia de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda. Además, cada ley de suelo autonómica tiene su desarrollo reglamentario de protección de la legalidad urbanística, la planificación urbana del uso del suelo y su regulación técnico-jurídica.  Esto ha generado decenas de reglamentos, decretos e instrucciones de desarrollo de las leyes del suelo de cada autonomía. Existen muchas similitudes de contenido y terminología en el urbanismo de todas las leyes de suelo autonómicas pero aunque se repitan las denominaciones de determinados elementos (figuras de planeamiento, sistemas de gestión, etc.), aparecen particularidades que las hacen diferentes. Por ejemplo, en todas las comunidades autónomas existen planes parciales, pero su contenido o su tramitación puede variar para cada comunidad autónoma y puede ser diferente de lo que se establece en el reglamento de gestión. El estado ha mantenido cuestiones básicas y la regulación de las valoraciones. La ley del suelo estatal es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Además de la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que tiene una aplicación supletoria salvo en los territorios de las ciudades de Ceuta y Melilla. El problema práctico es que el inversor inmobiliario extranjero siente recelo e inseguridad ante esta dispersión legal. ¿Cómo explicar a un inversor chino que la inversión inmobiliaria de Madrid tiene un régimen urbanístico diferente de otro en la Comunidad Valenciana? Esto le supone mayores gastos de asesoramiento legal y computa como riesgo a efectos de valorar su inversión.  Si queremos aumentar la inversión inmobiliaria hay que simplificar todo lo que sea burocracia y régimen legal.  Desde inmoley.com consideramos que a la vista de las experiencias ocasionadas por la dispersión legal en materia de urbanismo, no hay duda en que parte del fraude urbanístico y los casos de corrupción obedecen a la imposibilidad de vigilar un sistema urbanístico tan disperso y tan complejo.  Unas leyes más sencillas, uniformes y estables pueden ser la llave para que el inversor inmobiliario extranjero se sienta más seguro.  Sin perjuicio de que facilitaría el rápido control del planeamiento urbanístico, evitando casos como las nulidades de los planes de Marbella o Vigo que causarán importantes pérdidas a los inversores inmobiliarios.  En definitiva, una llamada a la simplificación del urbanismo.   Agradecemos todas la opiniones a este debate a través de nuestras redes sociales.

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