| Salvo excepciones,
la metodología que deberá desarrollar la Sareb para
los activos inmobiliarios estimará el valor de los activos a partir
de su valor hipotecario, conforme a los criterios previstos para
la finalidad indicada en la letra a) del artículo 2 de la
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, con los ajustes que sean necesarios
para reflejar la evolución de los precios de mercado y los horizontes
temporales del plan de negocio. Cualquier valoración que resulte
en un 15 % por encima del valor hipotecario o del valor obtenido
mediante procedimientos estadísticos muestrales o por modelos
automáticos de valoración, de acuerdo con lo previsto en
la letra d) siguiente, deberá evidenciarse con más
de una transacción de mercado sobre activos similares.
El valor hipotecario
se calculará individualmente, según informes de valoración
(tasaciones completas) de expertos independientes con experiencia demostrable
en la zona y en el tipo de activos. Como mínimo, cada tres
años serán preceptivos la revisión del valor
hipotecario y el cambio de experto independiente, siendo necesaria una
valoración con mayor frecuencia cuando las circunstancias de mercado
evidencien un posible deterioro no reflejado en la valoración.
A excepción de la primera revisión y valoración
de la cartera de activos traspasados (en adelante, primera valoración)
, la valoración de los activos será realizada por sociedades
de tasación inscritas en el Registro Oficial de Sociedades
de Tasación del Banco de España, conforme a los criterios
previstos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas
de valoración de inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras. En la valoración de los terrenos,
se utilizará exclusivamente el método residual dinámico
establecido en el artículo 36 de la citada orden.
En el cálculo
del valor de viviendas terminadas y anejos a ellas, tales como garajes
o trasteros, la Sareb podrá optar por realizar tasaciones individuales
completas, procedimientos estadísticos muestrales o por utilizar
modelos automáticos de valoración. También podrán
utilizarse los procedimientos estadísticos muestrales o modelos
automáticos de valoración para determinar el valor
de locales comerciales, pero exclusivamente para los situados en
poblaciones en las que exista un mercado representativo de inmuebles
comparables, en el sentido de que puedan encontrarse, prácticamente
en cualquier momento, operadores dispuestos a negociar una compraventa
o alquiler.
El Banco de
España encomendó a Sareb proceder a una nueva tasación
inmobiliaria en 2015, al menos la mitad de su cartera, debiendo completarse
en 2016 el 100%.
El ejercicio
supone valorar 250.000 inmuebles, algunos propiedad de Sareb y otros que
garantes de los créditos de riesgo recibidos de la banca.
Gracias a la
Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la
que se desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración
Bancaria, S. A, no todas las tasaciones que se exigen requieren que un
experto se desplace hasta el inmueble para realizar una valoración
y para los inmuebles residenciales terminados, la Sareb puede servirse
de modelos estadísticos de valoración. Una medad que permitirá
retasar con rapidez el 43% del valor de los activos inmobiliarios adjudicados
y el 36% de los de los créditos. La valoración estadística
de la que se va a servir la sociedad de gestión de activos procedentes
de la reestructuración bancaria (Sareb) para retasar buena parte
de su cartera inmobiliaria se basa en tomar los datos de transacciones
recientes que afecten a activos similares en la misma zona para extrapolar
cuál es el precio de mercado de su activo. La particularidad de
este sistema exige, sin embargo, que se hayan registrado cierto número
de operaciones similares en la misma área geográfica. Por
eso, explican los expertos, la valoración de inmuebles situados
en municipios pequeños con pocas compraventas de vivienda suelen
ser las más complejas ante la falta de operaciones comparables.
Más allá, y sin posibilidad de optar por estimaciones estadísticas,
los suelos con un desarrollo urbanístico apenas incipiente son otro
de los activos más difíciles de evaluar. Los activos singulares,
como centros comerciales, son otro de los tipos de inmuebles más
complicados de evaluar dados los múltiples factores que pesan en
su precio.
Finalmente,
la norma contempla que Sareb pueda desarrollar modelos metodológicos
propios para fijar el precio de activos no residenciales muy concretos
que valgan menos de un millón de euros.
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