Las inversiones
y operaciones de este sector en el Reino Unido superarán los 3.000
millones de dólares, duplicando la cifra de 2011. En Estados Unidos,
los niveles de operaciones se acercan a los 2.000 millones de dólares.
Aunque en ocasiones
se identifica como un sector de inversión «alternativo»,
en estos mercados, las residencias de estudiantes son cada vez más
valoradas por los inversores institucionales generalistas.
Este activo
inmobiliario es cada vez más internacional; ya que los estudiantes
son cada vez más internacionales y móviles, los promotores
y los operadores de residencias de estudiantes desarrollan actividades
en todos los continentes y los inversores invierten cada vez más
en el extranjero.
OFERTA Y
DEMANDA DE RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES Y UNIVERSITARIAS.
El rápido
crecimiento del sector se ha visto reforzado por el incremento del número
de estudiantes en todo el mundo, que supera los 165 millones y se espera
que dicha cifra alcance los 263 millones en 2025.
Más
de la mitad de estos estudiantes proceden de Asia, seguida de Europa, África
y Sudamérica. Este rápido crecimiento de la demanda se ha
traducido en una escasez de oferta de residencias para estudiantes y, consecuentemente,
en un mercado desequilibrado.
RESIDENCIAS
DE ESTUDIANTES: UNA CLASE DE ACTIVO INMOBILIARIO.
Este desequilibrio
en el mercado ha generado una gran rentabilidad —una rentabilidad total
de entre el 11 % y el 15 %— tanto en el Reino Unido como en Estados Unidos,
superando a otros sectores de inmuebles terciarios.
La rentabilidad
de las residencias de estudiantes en el mercado español está
entre un 5 y un 6 por ciento anual.
La estabilidad
de los ingresos y el sólido crecimiento de los alquileres, junto
con una mayor resistencia durante ciclos bajistas, constituyen atributos
fundamentales y atractivos que se traducen en unos elevados índices
de ocupación allí donde la demanda de alojamiento para estudiantes
crece a un ritmo mayor que la oferta.
PANORAMA
DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES.
El volumen
de operaciones del sector mundial de las residencias de estudiantes nunca
ha sido tan alto, lo que pone de manifiesto el creciente apetito de los
inversores por este sector. En el periodo de 12 meses hasta junio de 2012,
se registraron operaciones por valor de 4.700 millones de dólares
en todo el mundo.
Los mercados
más activos fueron Estados Unidos y el Reino Unido, seguidos de
España, Suecia y Alemania. Esta rápida expansión indica
que este mercado tiene un valor estimado de aproximadamente 200.000 millones
de dólares.
El creciente
interés de los inversores institucionales refleja la madurez del
sector. Históricamente, este sector ha estado dominado por promotores
y operadores (que entre 2009 y 2011 realizaron operaciones inmobiliarias
por valor de aproximadamente 10.200 millones de dólares).
Sin embargo,
en la actualidad los fondos de renta variable, fondos de inversión
de los estados, fondos de pensiones, gestores de inversiones y sociedades
de inversión inmobiliaria están empezando a encontrarse más
cómodos operando en este mercado y, por tanto, últimamente
se han convertido en los agentes más activos, buscando incorporar
estos activos como componentes de crecimiento en sus carteras.
OPORTUNIDADES
PARA INVERSORES INMOBILIARIOS INTERNACIONALES. NATURALEZA ANTICÍCLICA
DE ESTE SECTOR.
a. Inversión
internacional en residencias de estudiantes.
Este nuevo
activo ofrece numerosas oportunidades a aquellos que estén dispuestos
a invertir. En mercados desarrollados como el Reino Unido y Estados Unidos,
existen buenas oportunidades de inversión dada la consolidación
de los principales agentes del mercado y la demanda de inversores institucionales
que buscan diversificar su cartera inmobiliaria.
Los inversores
se han sentido atraídos por la naturaleza anticíclica de
este sector, dado que las matriculaciones universitarias han crecido de
forma sistemática durante épocas de crisis económica.
Durante los últimos 20 años, la oferta de nuevos inmuebles
ha tenido dificultades para responder al aumento de matriculaciones de
estudiantes y la escasez de inmuebles adecuados se ha traducido en una
alta ocupación y un continuo crecimiento de los alquileres.
En cuanto a
los mercados incipientes, se estima que los mercados británico y
estadounidense se encuentran entre 10 y 15 años por delante de los
de Europa continental. Aunque existen pocas operaciones de mercado en este
momento, existen oportunidades reales de crecimiento.
Los mercados
de la India y China están experimentando una transformación
debido a la construcción de universidades a gran escala. Mientras
estos países tratarán de educar a muchos más estudiantes
nacionales, la creciente movilidad de los estudiantes y el deseo de una
emergente clase media acomodada de acceder a la mejor educación
garantizarán que el número de estudiantes internacionales
aumente en todo el mundo desde los cerca de 4 millones actuales a los 8
millones en 2025.
Entretanto,
las matriculaciones internacionales en instituciones educativas australianas
se ha duplicado en una década; un 67 % de los estudiantes procedió
de países asiáticos, lo cual indica que tanto esta región
como todo Asia-Pacífico serán áreas de crecimiento
futuro.
b. Inversión
de residencias de estudiantes en Europa.
En Holanda,
las instituciones públicas solo tienen el 40 por ciento del parque
de residencias estudiantiles, mientras que el otro 60 por ciento de las
400.000 plazas del país está en manos de inversores privados
y grandes plataformas gestoras propiedad de fondos de inversión
especializados.
En Alemania,
dada la gran demanda de estudios en todos los niveles educativos, diferentes
instituciones públicas están incrementando el parque público
con unas 11.300 nuevas llaves, que suponen tan sólo un 5 por ciento
del stock nacional (234.000 plazas). Además, promotores privados,
en los próximos 12 meses, duplicarán su oferta, llegando
a sacar 25.000 plazas.
c. Inversión
de residencias de estudiantes en España.
Entre residencias
(con horarios flexibles) y colegios mayores hay 1.106 centros y 90.125
plazas, con lo que no se llega a cubrir ni el 56 por ciento de la demanda
potencial. El 20 por ciento de las residencias son privadas y explotadas
por sus propietarios y el 80 por ciento de titularidad pública en
manos de las universidades o de instituciones religiosas gestionadas en
régimen de concesión, lo que suma un parque de 94.000 llaves,
según la consultora CBRE.
En 2015 se
inició la construcción de 4.000 nuevas habitaciones privadas
de residencias de estudiantes. Estos activos ofrecen retornos muy superiores
a los de sectores como las oficinas o el retail, donde las yields (rendimiento
proporcional de los beneficios de una actividad económica) han sufrido
una compresión superior a los 150 puntos básicos en menos
de 18 meses, según CBRE. Además, las estimaciones de futuro
son positivas, pues España está entre los primeros países
en recepción de estudiantes Erasmus. Además, las escuelas
de negocios como Ie, Esade o Iese tienen más de un 90 por ciento
de alumnos internacionales, por lo que también necesitan alojamiento.
Para 2016 habrá un incremento del 4,5 por ciento en el número
de plazas. De los nuevos centros, todos privados, cuatro están en
Madrid y uno en Barcelona.
Madrid, Barcelona,
Salamanca, Valencia y Sevilla son las ciudades donde mayor número
de residencias estudiantiles se concentra.
Madrid y Navarra,
las comunidades autónomas más caras donde alojarse
El precio de
las residencias varía en función de las instalaciones y si
es de carácter público o privado. Las primeras oscilan entre
950 euros al mes, en Madrid (comunidad más cara) y las otras en
torno a los 1.050 euros. Navarra es la segunda región más
cara (890 euros/mes), seguida de País Vasco (883 euros/mes).
La británica
Knightsbridge Student Housing adquirió la imprenta Sucesores de
Rivadeneira, donde se encontraban las antiguas rotativas de la Gaceta de
Madrid (en la madrileña Cuesta de San Vicente, en el centro de Madrid).
La antigua redacción será transformada en una moderna residencia
para estudiantes, con salas de estudio, gimnasio y espacios para el ocio.
El grupo en España también está preparando otra gran
apertura, la de El Faro, en la Plaza de Cristo Rey, y Claraval, Calle de
San Bernardo y, por último, otra residencia de nueva construcción
en Barcelona.
En Barcelona
la misma empresa ha adquirido una cartera de dos residencias del llamado
“Melon District” (Poble-Sec y Marina de Barcelona) por parte de The Student
Hotel, que contiene 597 llaves y 152 plazas de aparcamiento, además
de unos 3.465 m² explotados como negocios de restauración adjuntos
en diferentes espacios de ambos inmuebles.
En Madrid se
incorporaron en 2015, 230 llaves de la residencia Vallehermoso en la calle
Juan de Vigón, junto al Canal de Isabel II, podría ser el
paradigma de lo que se avecina en cuanto a las nuevas tipologías
de este producto: habitaciones individuales y dobles, todas con baño
privado, piscina al aire libre, biblioteca y amplias zonas comunes. Hay
que añadir la residencia El Faro, sita en el número 2 de
la calle Isaac Peral, junto a la plaza de Cristo Rey, con 358 plazas; y
la residencia San Bernardo, con solárium en la azotea y 186 habitaciones
de distintas tipologías, que abarcan desde estudios individuales
con baño y cocina privados, hasta habitaciones para dos o tres personas,
con baño y cocina compartidos.
Así
como la rehabilitación del antiguo Cuartel de Lepanto, en Alcalá
de Henares para albergar a 469 estudiantes.
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