| Artículo
28. Declaración de obra nueva.
1. Para autorizar
escrituras de declaración de obra nueva en construcción,
los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación
del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa
que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación
expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la
descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho
acto administrativo.
Tratándose
de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán,
además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción
del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento
de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora
de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios
y
b) el otorgamiento
de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la
edificación reúne las condiciones necesarias para su destino
al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y
los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por
la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística
sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa
o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones
se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación
ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda
iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad
resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar
las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento
de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
3. En aquellos
casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida
con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido
modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación
de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción,
cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado
1 en relación con los requisitos para la inscripción de las
obras nuevas terminadas.
4. No obstante
lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones
e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición,
por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes,
la constancia registral de la terminación de la obra se regirá
por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán
en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de
obra nueva que se acompañen de certificación expedida por
el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva
de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica
de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha
determinada y su descripción coincidente con el título. A
tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación
preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística
sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación
de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está
afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores
de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones
realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores,
y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho,
y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la
obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por
el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información
a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la
resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad,
por nota al margen de la inscripción de la declaración de
obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma,
con la delimitación de su contenido e indicación expresa
de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión
de la resolución por la que se acuerde la práctica de la
referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración
competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos
al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal
caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente
de buena fe los daños y perjuicios causados.
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