TÍTULO
V
Valoraciones
Artículo
34. Ámbito del régimen de valoraciones.
1. Las valoraciones
del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos
constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto
en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación
de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para
la ejecución de la ordenación territorial y urbanística
en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades
o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre
todos los sujetos afectados.
b) La fijación
del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad
de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación
del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación
de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
2. Las valoraciones
se entienden referidas:
a) Cuando se
trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior,
a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación
del instrumento que las motive.
b) Cuando se
aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación
del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al
público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento
de tasación conjunta.
c) Cuando se
trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación
del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que
la motive.
d) Cuando la
valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización
por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública,
al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo
de la eficacia del acto causante de la lesión.
Artículo
35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
1. El valor
del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen
o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo
se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes,
según su situación y con independencia de la causa de la
valoración y el instrumento legal que la motive.
Este criterio
será también de aplicación a los suelos destinados
a infraestructuras y servicios públicos de interés general
supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación
territorial y urbanística como si fueran de nueva creación,
cuya valoración se determinará según la situación
básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren
de conformidad con lo dispuesto en esta ley.
3. Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el
suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre
que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles
con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter
de mejoras permanentes.
En el suelo
urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten
a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma
prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende
que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad
al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con
la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante
que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con
lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración
de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad
y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación
de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción
al tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración
de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles,
a los efectos de su constitución, modificación o extinción,
se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación
que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente,
según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que
resulten de aplicación.
Al expropiar
una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe
podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos
que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de
cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar
su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije
y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción
que corresponda a los respectivos interesados.
Artículo
36. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el
suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto
en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos
se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real
o potencial, la que sea superior, de la explotación según
su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial
se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación
de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación
que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para
su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones
que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos
considerados para su cálculo y se descontarán los costes
necesarios para la explotación considerada.
El valor del
suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función
de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos
de población o a centros de actividad económica o la ubicación
en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación
y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente
expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente
se establezcan.
b) Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia
del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición
según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse
referida la valoración.
c) Las plantaciones
y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por
razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán
con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa
y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno
de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse
expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos
por la ordenación territorial o urbanística que no hayan
sido aún plenamente realizados.
Artículo
37. Valoración en el suelo urbanizado.
1. Para la
valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o
en que la edificación existente o en curso de ejecución es
ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán
como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por
la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda
sujeta a algún régimen de protección que permita tasar
su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos
no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación
urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el
uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por
usos y tipologías la ordenación urbanística los haya
incluido.
b) Se aplicará
a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según
el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad
resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor
de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad
prevista.
2. Cuando se
trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de
la tasación será el superior de los siguientes:
a) El determinado
por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente
que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación,
aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o
la construcción ya realizada.
b) El determinado
por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado
exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación
existente o la construcción ya realizada.
3. Cuando se
trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación
de la urbanización, el método residual a que se refieren
los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades
atribuidos por la ordenación en su situación de origen.
Artículo
38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de
nueva urbanización.
1. Procederá
valorar la facultad de participar en la ejecución de una actuación
de nueva urbanización cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que los
terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito
de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla
o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislación
en la materia.
b) Que la disposición,
el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio
de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando
los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposición,
el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes
del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos
para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera
llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
d) Que la valoración
no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio
de la facultad.
2. La indemnización
por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación
o alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo
porcentaje que determine la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística para la participación de la comunidad
en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b)
del apartado primero del artículo 18 de esta ley:
a) A la diferencia
entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que
le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando
se impida el ejercicio de esta facultad.
b) A la merma
provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada
la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de
la facultad.
Artículo
39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones
de urbanización o de edificación.
1. Cuando devengan
inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición,
del acto o del hecho que motive la valoración, los siguientes gastos
y costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre
de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aquéllos
en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos
técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución
que, conforme a la legislación de la ordenación territorial
y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación
de urbanización, de edificación, o de conservación
o rehabilitación de la edificación.
b) Los de las
obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción
precisos para la ejecución de la actuación.
c) Las indemnizaciones
pagadas.
2. Una vez
iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán en
la forma prevista en el apartado anterior o en proporción al grado
alcanzado en su ejecución, lo que sea superior, siempre que dicha
ejecución se desarrolle de conformidad con los instrumentos que
la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos.
Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor
entre 0 y 1, que se multiplicará:
a) Por la diferencia
entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que
le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando
la disposición, el acto o hecho que motiva la valoración
impida su terminación.
b) Por la merma
provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada
la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su
ejecución, sin impedir su terminación.
La indemnización
obtenida por el método establecido en este apartado nunca será
inferior a la establecida en el artículo anterior y se distribuirá
proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la
actuación.
3. Cuando el
promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación
de parcelas resultantes, su indemnización se descontará de
la de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución
que tuviere establecida.
4. Los propietarios
del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes
y obligaciones, serán indemnizados por los gastos y costes a que
se refiere el apartado 1, que se tasarán en el importe efectivamente
incurrido.
Artículo
40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución
de beneficios y cargas.
1. Cuando,
en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse
las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una
actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida
en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para ponderarlas
entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración,
a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación
de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación.
2. En el caso
de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas
resultantes de una actuación de urbanización por causa de
la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por
el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,
descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados
por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Artículo
41. Régimen de la valoración.
La valoración
se realiza, en todo lo no dispuesto en esta ley:
a) Conforme
a los criterios que determinen las Leyes de la ordenación territorial
y urbanística, cuando tenga por objeto la verificación de
las operaciones precisas para la ejecución de la ordenación
urbanística y, en especial, la distribución de los beneficios
y las cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo
a los criterios de la legislación general de expropiación
forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Públicas, según
proceda, en los restantes casos.
Se modifica
también la disposición transitoria tercera, especialmente
en la regulación de los criterios de excepción de las reglas
de valoración contenidos en el texto refundido, respecto de los
terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran
de forma cumulativa las tres circunstancias que prevé.
Disposición
transitoria tercera Valoraciones
1. Las reglas
de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en
todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación
que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28
de mayo, de Suelo.
2. Se exceptúan
de la aplicación de las reglas de valoración previstas en
esta ley, exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor
de la Ley 8/2007, concurran de forma cumulativa las tres circunstancias
siguientes:
a) Que formasen
parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para
los que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.
b) Que existiese
una previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento,
o en la legislación de ordenación territorial y urbanística.
c) Que en
el momento a que deba entenderse referida la valoración, no hubieran
vencido los plazos para dicha ejecución o, si hubiesen vencido,
fuese por causa imputable a la Administración o a terceros.
Dichos terrenos
se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998,
de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como
quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo.
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