ANTECEDENTES
11 de noviembre
de 2015
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LAS GARANTÍAS
DE LAS ENTREGAS A CUENTA EN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA.
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de cooperativas de vivienda.
¿Están garantizadas con un seguro o un aval bancario las
cantidades que el socio entregue desde que se apunta a la cooperativa hasta
que se obtiene licencia? Reforma de las cantidades entregadas a cuenta
por la Ley 20/2015. Percepción de cantidades a cuenta del
precio durante la construcción. Con la Ley 20/2015, de 14 de julio,
de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras
y reaseguradoras (disposición final tercera) se modifica la Ley
38/1999, de Ordenación de la Edificación, en dos aspectos.
Por un lado, dentro del régimen de garantías del artículo
19, incluye la “garantía financiera” como una de las utilizables,
junto a las ya existentes de seguro de daños materiales y seguro
de caución. Se trata, por tanto, de una modificación, en
principio menor, y que no afecta directamente a la profesión. Por
otro lado, se modifica ampliamente la disposición adicional primera
de la LOE, ya que todo el régimen de las obligaciones de los promotores
que perciban cantidades anticipadas se regula de modo completo, hasta el
punto de que queda derogada la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y las disposiciones
reglamentarias correspondientes.
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conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Es, por
tanto, ahora la propia LOE la que regula la obligación de los promotores,
los requisitos de las garantías, la información contractual
que debe constar en los correspondientes contratos, la forma de ejecución
de las garantías y su cancelación, así como los requisitos
de publicidad en la promoción de viviendas y las infracciones y
sanciones.
Todas estas
modificaciones tienen como fecha de entrada en vigor el 1 de enero de 2016.
Disposición
final tercera Modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre,
de Ordenación de la Edificación
Se modifica
la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación,
en los siguientes términos:
Uno. El
apartado 1 del artículo 19 queda redactado como sigue:
«1.
El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación
comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo
de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación
de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las
siguientes garantías:
a) Seguro
de daños materiales, seguro de caución o garantía
financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de
los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que
afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá
ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100
del importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro
de daños materiales, seguro de caución o garantía
financiera, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento
de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos
o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos
de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
c) Seguro
de daños materiales, seguro de caución o garantía
financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento
de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales,
y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad
del edificio.»
Dos. Se
modifica la disposición adicional primera, que queda redactada como
sigue:
«Disposición
adicional primera Percepción de cantidades a cuenta del precio durante
la construcción
Uno.
Obligaciones
de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
1. Las
personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción
de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen
de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener
de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán
cumplir las condiciones siguientes:
a) Garantizar,
desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución
de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante
contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras
debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario
emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el
caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin
en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
b) Percibir
las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades
de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial,
con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes
al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad
cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para
las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para
la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito,
bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere
la condición anterior.
2. La garantía
se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos
los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
Dos.
Requisitos
de las garantías.
1. Para
que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía
de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas
deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Se suscribirá
una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se
identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma
anticipada las cantidades o los efectos comerciales.
b) La suma
asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas
en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción
o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos
los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero
desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega
de la vivienda por el promotor.
c) Será
tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago
de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura
pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción
o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.
d) Corresponde
la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren
en el contrato de compraventa.
e) El asegurador
no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle
contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor
no será, en ningún caso, excepción oponible.
f) La duración
del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción
y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para
la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato
de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar
al asegurado de dicha prórroga.
g) La entidad
aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos
y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones
contraídas frente a los asegurados.
h) En caso
de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el
plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente
al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta,
incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de
treinta días no haya procedido a su devolución, podrá
reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente.
Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador
cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.
El asegurador
deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días
a contar desde que formule la reclamación.
i) En ningún
caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron
aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada
del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato
de cesión.
j) El asegurador
podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a
los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan
a éstos.
k) En el
caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización
al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de
seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido
previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.
l) En todo
lo no específicamente dispuesto, le será de aplicación
la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
2. Para
que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los
siguientes requisitos:
a) Deberá
emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la
cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa,
de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento
jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada
en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo
hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
b) En caso
de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el
plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera
fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas
a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en
el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución,
podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente,
el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no
resulte posible la reclamación previa al promotor.
c) Transcurrido
un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor
de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el
adquirente para la rescisión del contrato y la devolución
de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.
Tres.
Información
contractual.
En los
contratos para la adquisición de viviendas en que se pacte la entrega
al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad
cooperativa, de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:
a) Que
el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades
percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los
intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o
termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no
se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación
o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la
vivienda.
b) Referencia
al contrato de seguro o aval bancario a los que hace referencia el apartado
uno.1.a) de esta disposición, con indicación de la denominación
de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.
c) Designación
de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual
se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese
comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
En el momento
del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor, incluido el
supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, hará
entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida
e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta
del precio.
Cuatro.
Ejecución
de la garantía.
Si la construcción
no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada,
el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato
con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos
los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder
al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula
adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período
con la fecha de terminación de la construcción y entrega
de la vivienda.
Cinco.
Cancelación
de la garantía.
Expedida
la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación
o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la
vivienda por el órgano administrativo competente y acreditada por
el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se cancelarán
las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. Cumplidas
las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente
rehusara recibir la vivienda.
Seis.
Publicidad
de la promoción de viviendas.
En la publicidad
de la promoción de viviendas con percepción de cantidades
a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante
el período de construcción, será obligatorio hacer
constar que el promotor ajustará su actuación y contratación
al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley, haciendo
mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así
como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta
especial en la que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas.
Siete.
Infracciones
y sanciones.
El incumplimiento
de las obligaciones impuestas en esta disposición constituye infracción
en materia de consumo, aplicándose lo dispuesto en el régimen
sancionador general sobre protección de los consumidores y usuarios
previsto en la legislación general y en la normativa autonómica
correspondiente, sin perjuicio de las competencias atribuidas por la normativa
vigente a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
El incumplimiento
de la obligación de constituir garantía a la que se refiere
el apartado uno.1 de esta disposición dará lugar a una sanción
de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser
asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa
propia de las Comunidades Autónomas.
Además
de lo anterior, se impondrán al promotor, incluido el supuesto de
comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, las infracciones y
sanciones que pudieran corresponder conforme a la legislación específica
en materia de ordenación de la edificación.
Ocho.
Desarrollo
reglamentario.
Reglamentariamente
podrán determinarse los organismos públicos de promoción
de viviendas que se exceptúen de los requisitos establecidos en
esta disposición adicional.
El Gobierno
podrá dictar las disposiciones complementarias para el desarrollo
de lo dispuesto en esta disposición adicional.»
MODIFICACIÓN
DE LA LOE POR LA LEY 20/2015, DE 14 DE JULIO
La Ley
20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia
de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modifica según establece
su DF 3ª la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de
la Edificación (ver págs. 58585 y ss. del BOE núm.
168). Se reforman:
• El apartado
1 del artículo 19
• La disposición
adicional 1ª. Percepción de cantidades a cuenta del precio
durante la construcción
• Se añade
una disposición transitoria tercera. Adaptación al régimen
introducido por la disposición adicional primera «Percepción
de cantidades a cuenta del precio durante la construcción»,
en su redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación,
supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras,
que modifica la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de
la Edificación
• Se añade
una disposición derogatoria tercera, que deroga tres normas, entre
ellas la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas
Según
la Exposición de motivos, "se introduce en la Ley de Ordenación
de la Edificación, como alternativa a la suscripción obligatoria
de un seguro, la obtención de una garantía financiera que
permita cubrir el mismo riesgo. Además, se dota de una mayor seguridad
jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente
al promotor, eliminándose, entre otros aspectos, el régimen
actual basado en un sistema dual de pólizas (pólizas colectivas
y certificados individuales de seguros de caución). También
se introducen modificaciones referidas a la percepción de cantidades
a cuenta del precio durante la construcción de la Ley de Ordenación
de la Edificación".
En la disposiciones
final primera, adicional tercera, transitoria tercera y derogatoria tercera,
de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión
y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradores, se han modificado
algunos preceptos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación en relación a las cantidades entregadas
a cuenta al promotor por los adquirentes de viviendas en el proceso
de construcción.
En relación
a la derogación de normas, cabe destacar que se deroga la Ley 57/1968,
de 27 de julio de percibo de cantidades entregadas a cuenta, así
como el decreto 3114/1968 y la orden de 29 de noviembre de 1968, normas
que regulaban las garantías de las cantidades entregadas a cuenta
por adquirentes de viviendas en construcción. La previsión
legal de estas garantías ahora queda incluida en la Ley de Ordenación
de la Edificación (disposición final tercera y disposición
adicional primera).
Dejando
al margen, la reordenación de normas, no se aprecian modificación
sustanciales de fondo (aunque sí de forma en las garantías),
pues los plazos de garantía previstos en la LOE (de un año,
de tres y de diez años para defectos de acabado, instalaciones y
defectos ocultos y vicios estructurales, respectivamente) y las obligaciones
de los promotores de garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante
póliza de seguro y aval bancario, permanecen vigentes en sus
aspectos esenciales.
REQUISITOS
QUE DEBEN CUMPLIR LAS PÓLIZAS DE SEGURO Y LOS AVALES QUE GARANTICEN
ESTAS CANTIDADES A CUENTA.
La novedad
más relevante son los requisitos que deben cumplir la pólizas
de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta, y que
antes de la reforma no estaban claramente definidos (y que deberán
adaptarse a la modificación antes del 1 de enero de 2016). Los requisitos
parar garantizar las cantidades en caso de suscribir póliza de seguro
serán:
1. Para
que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía
de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas
deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Se suscribirá
una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se
identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma
anticipada las cantidades o los efectos comerciales.
b) La suma
asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas
en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción
o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos
los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero
desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega
de la vivienda por el promotor.
c) Será
tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago
de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura
pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción
o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.
d) Corresponde
la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren
en el contrato de compraventa.
e) El asegurador
no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle
contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor
no será, en ningún caso, excepción oponible.
f) La duración
del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción
y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para
la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato
de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar
al asegurado de dicha prórroga.
g) La entidad
aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos
y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones
contraídas frente a los asegurados.
h) En caso
de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el
plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente
al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta,
incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de
treinta días no haya procedido a su devolución, podrá
reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente.
Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador
cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. El
asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta
días a contar desde que formule la reclamación.
i) En ningún
caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron
aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada
del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato
de cesión.
j) El asegurador
podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a
los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan
a éstos.
k) En el
caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización
al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de
seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido
previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.
l) En todo
lo no específicamente dispuesto, le será de aplicación
la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
Y en caso
de emitirse avales serán:
2. Para
que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los
siguientes requisitos:
a) Deberá
emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la
cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa,
de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento
jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada
en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo
hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor
b) En caso
de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el
plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera
fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas
a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en
el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución,
podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente,
el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no
resulte posible la reclamación previa al promotor.
c) Transcurrido
un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor
de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el
adquirente para la rescisión del contrato y la devolución
de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.
CAMBIOS
EN LA SITUACIÓN DEL CONSUMIDOR DE VIVIENDA.
Con la
Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y
solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (disposición
final tercera) queda derogada la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y las disposiciones
reglamentarias correspondientes. El nuevo régimen legal plantea
muchas dudas que podrían suponer un perjuicio para el consumidor
de viviendas si comparamos la normativa de 1968 con la de 2015.
La obligación
de garantizar las cantidades entregadas a cuenta se producen desde la obtención
de la licencia de edificación. En ese caso surgen dudas razonables
sobre los casos en los que el promotor todavía no haya recibido
la licencia de obras. Si se relaciona esta disposición con la norma
de publicidad (obligación de informar de las garantías por
las cantidades entregadas a cuenta) y con el régimen de sanciones
(limitado al caso específico de que se tenga licencia de obras),
hay un claro perjuicio para el consumidor de vivienda ya que en la práctica
la mayor parte de los litigios judiciales por cantidades entregadas a cuenta
son previos a la licencia de obras.
Lo mismo
sucede con la pérdida del carácter de irrenunciabilidad y
la pérdida de la ejecutividad de la póliza o del aval bancario
ya que con la norma del 68 se podía solicitar la devolución
directa de lo pagado al promotor o acudir a la vía ejecutiva judicial.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo había admitido el derecho
irrenunciable a favor de los adquirentes de la cobertura total de las cantidades
entregadas a cuenta desde el primer momento.
Se permite
conceder al promotor prórroga en la ejecución de la garantía,
que se hará constar en una cláusula adicional del contrato
otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación
de la construcción y entrega de la vivienda.
Transcurrido
un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor
de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el
adquirente para la rescisión del contrato y la devolución
de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.
De nuevo se perjudica al consumidor ya que el plazo que venía admitiendo
el Supremo era de 15 años. Los dos años son un plazo excesivamente
corto debido a las dilaciones burocráticas del urbanismo municipal.
La cancelación
de la garantía tiene lugar al expedirse la cédula de primera
ocupación o si el adquirente renuncia a la vivienda, con lo que
se beneficia a las aseguradoras. Además, con carácter previo
a reclamar el pago a la aseguradora, hay que requerir fehacientemente al
promotor y dejar transcurrir 30 días antes de reclamar a la aseguradora.
Son requisitos que un ciudadano de a pie no tiene por qué saber”,
concluye. En caso de que la construcción no se inicie o no llegue
a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido
de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades
entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses
y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución,
podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente,
el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no
resulte posible la reclamación previa al promotor.
5 de marzo
de 2015
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LAS CANTIDADES
ANTICIPADAS POR LOS COOPERATIVISTAS DE VIVIENDAS
Convertir
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de cooperativas de viviendas. Un nuevo caso en el que los cooperativas
de viviendas anticipan cantidades a cuenta de sus viviendas y el proyecto
se paraliza por falta de licencia. Empieza a haber un número importante
de sentencias que dan la razón a los cooperativistas. En este caso,
el juzgado de Primera Instancia número 8 de Valladolid ha condenado
a la aseguradora BTA Insurance a devolver 2,3 millones de euros a 89 cooperativistas
de la Ciudad de la Juventud en la localidad de Fuensaldaña, pues
90 adjudicatarios habían adelantado hasta el año 2012 para
sufragar el coste de las obras de sus respectivas viviendas. La entrega
de las viviendas estaba prevista para el mes de diciembre de 2012 pero
carecían de licencia de primera ocupación por parte del Ayuntamiento,
por lo que decidieron renunciar a la compra y reclamaron el anticipo.
Herramienta
práctica > Guías prácticas
Ante esta
circunstancia, este grupo de 89 cooperativistas decidió pedir su
dinero a la entidad aseguradora, algo que no fue tan fácil porque
la respuesta fue negativa. BTA contaba con un seguro para todos los propietarios,
pero no de forma individual, sino colectivamente y se escudó en
esta circunstancia para negar el pago de las cantidades.
La sentencia
del Juzgado de Instrucción manifiesta que «al tratarse
de un seguro colectivo, el comprador adquiere
su condición de asegurado por el hecho de contratar
con la promotora vendedora, no pudiendo afectarle los posibles
incumplimientos de esta para con la aseguradora,
y menos aún la pasividad de la aseguradora», según
un comunicado del despacho vallisoletano Muro & Asociados, desde
donde se ha llevado el caso.
La Sentencia
puede ser recurrida en el plazo de 20 días si bien, en caso de recurso,
los socios cooperativistas beneficiados por el fallo podrán solicitar
al Juzgado la ejecución provisional de la resolución y, de
este modo, concluir la travesía iniciada hace más de diez
años cuando se adhirieron las viviendas de la promoción.
