Artículo
único. Modificación del Reglamento de Urbanismo de Castilla
y León
Disposición transitoria.
Eficacia de inspecciones técnicas ya realizadas
Disposición final.
Entrada en vigor
La Comunidad de Castilla
y León tiene atribuida competencia exclusiva en materia de ordenación
del territorio, urbanismo y vivienda, conforme al artículo 70.1.6.º
del Estatuto de Autonomía de Castilla y León, aprobado por
Ley Orgánica 4/1983, de 25 de febrero, y reformado por Ley Orgánica
14/2007, de 30 de noviembre.
En uso de dicha atribución,
la inspección técnica de construcciones se regula en el artículo
110 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León,
modificado mediante la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del Derecho a la Vivienda
de Castilla y León, con objeto de fomentar la conservación,
el mantenimiento y la rehabilitación de las construcciones.
Por su parte, la administración
del Estado ha definido esta figura con carácter básico para
toda España, regulando sus rasgos esenciales mediante el Real Decreto-Ley
8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios,
de control del gasto público y cancelación de deudas con
empresas y autónomos contraídas por las entidades locales,
de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación
y de simplificación administrativa.
Con el fin de adaptarse
a este renovado marco legal, este decreto modifica la regulación
reglamentaria vigente en nuestro ámbito territorial, recogida en
los artículos 315 a 318 del Reglamento de Urbanismo de Castilla
y León, aprobado por Decreto 22/2004, de 29 de enero, aprovechando
además la notable experiencia que han acumulado al respecto los
Ayuntamientos de Castilla y León.
El artículo 315
modificado regula el doble objeto de la inspección: Evaluar periódicamente
el estado de conservación de las construcciones, comprobando el
cumplimiento de los deberes exigibles, así como determinar las obras
y trabajos necesarios para cumplir dichos deberes.
El nuevo artículo
315 bis delimita el ámbito de aplicación de la inspección,
que habrá de ser total en los municipios con más de 20.000
habitantes y en los que se incluyan en áreas urbanas conforme a
la legislación sobre ordenación del territorio; además,
en el marco de la disposición adicional tercera del Real Decreto-Ley
8/2011 se prevé otro ámbito de aplicación con los
demás municipios que cuenten con Plan General de Ordenación
Urbana o con población superior a 5.000 habitantes, en los cuales
la inspección solamente será exigible para los edificios
de uso residencial en tipología no unifamiliar; se asegura así
la continuidad con la regulación precedente, pero moderando la exigencia
en los ámbitos de menor población.
El nuevo artículo
315 ter atribuye a los propietarios de la obligación de promover
la inspección, con una referencia a la situación particular
de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal
o complejo inmobiliario.
El artículo 316
concreta los plazos para llevar a cabo la inspección, contados a
partir de la terminación de las obras: 40 años para la primera
inspección y 10 años para las sucesivas; también se
regula la forma en que los plazos se ven afectados cuando se ejecuten obras
de rehabilitación integral.
El artículo 317
identifica los técnicos competentes, vinculando la competencia para
inspeccionar a la de proyectar y dirigir (tanto la obra como su ejecución)
las mismas construcciones, y asimismo precisa con qué normativa
ha de evaluarse el cumplimento de los deberes exigibles.
El nuevo artículo
317 bis regula con pormenor el contenido del informe de inspección,
aportando también una serie de reglas para su elaboración,
en relación al ámbito mínimo de la inspección,
mayores pruebas necesarias y modelos normalizados.
El nuevo artículo
317 ter desarrolla el criterio de la legislación básica de
exigir la subsanación de las deficiencias detectadas (subsanación
que también ha de certificarse por técnico competente) como
requisito de eficacia de la inspección técnica.
El artículo 318
regula las potestades municipales para controlar la aplicación de
la inspección técnica, a partir de la obligación de
los propietarios de presentar en el Ayuntamiento los documentos que resulten
de la misma.
El nuevo artículo
318 bis recoge instrucciones para la actuación del técnico
inspector en el caso de que se detecten deficiencias que comporten riesgo
para las personas, y mandatos para la custodia de la documentación
resultante de la inspección técnica.
Por último se modifica
el artículo 348, a fin de evitar la contradicción en la que
incurría respecto del régimen sancionador en materia de vivienda.
Y en la disposición
transitoria se confirma la eficacia de las inspecciones ya realizadas en
el marco de las previsiones del Reglamento de Urbanismo aprobado en 2004;
aquella norma, por otro lado, ya contenía un calendario para el
despliegue de la inspección técnica de construcciones (en
su disposición transitoria novena) lo que hace innecesario que ahora
se incluya otro en desarrollo de la disposición transitoria segunda
del Real Decreto-Ley 8/2011.
Vista la disposición
final tercera de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla
y León, que autoriza a la Junta de Castilla y León para dictar
las disposiciones necesarias para el desarrollo y aplicación de
la citada ley,
En su virtud, la Junta
de Castilla y León, a propuesta del Consejero de Fomento y Medio
Ambiente, de acuerdo con el Consejo Consultivo de Castilla y León
y previa deliberación del Consejo de Gobierno en su reunión
de 7 de marzo de 2013, dispone:
Artículo único.—El
Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, aprobado por Decreto
22/2004, de 29 de enero, se modifica en los siguientes términos:
Uno. Se modifica el artículo
315, que queda redactado del siguiente modo:
Artículo 315. Objeto.—La
inspección técnica de construcciones tiene por objeto:
a) Evaluar periódicamente
el estado de conservación de las construcciones y el cumplimiento
de los deberes señalados en el artículo 8 de la Ley de Urbanismo
de Castilla y León y en los artículos 15, 16 y 19 de este
Reglamento, así como de las condiciones que señale, en su
caso, la normativa aplicable a cada tipo de construcción.
b) Determinar las obras
y trabajos de conservación precisos para cumplir los deberes y condiciones
citados en la letra anterior, y el plazo señalado al efecto.
Dos. Se añade un
artículo 315 bis, con la siguiente redacción:
Artículo 315 bis.
Ámbito de aplicación.—1. La inspección técnica
de construcciones es obligatoria para todas las construcciones:
a) En los municipios con
población igual o superior a 20.000 habitantes.
b) En los municipios que
se incluyan en las áreas urbanas que se delimiten en aplicación
de la Ley 3/2008, de 17 de junio, de aprobación de las Directrices
Esenciales de Ordenación del Territorio de Castilla y León.
2. La inspección
técnica de construcciones es obligatoria solamente para los edificios
que alberguen uso residencial en tipología no unifamiliar:
a) En los municipios con
población igual o superior a 5.000 habitantes e inferior a 20.000.
b) En los municipios con
población inferior a 5.000 habitantes que cuenten con Plan General
de Ordenación Urbana.
Tres. Se añade
un artículo 315 ter, con la siguiente redacción:
Artículo 315 ter.
Sujetos obligados.—1. La obligación de someter las construcciones
a inspección técnica corresponde a sus propietarios.
2. En los inmuebles en
régimen de propiedad horizontal o complejo inmobiliario privado,
la obligación establecida en el apartado anterior puede cumplirse
a través de la comunidad de propietarios o de la agrupación
de comunidades de propietarios, si éstas encargan la realización
de la inspección para la totalidad de sus inmuebles respectivos.
En tal caso:
a) Los propietarios estarán
obligados a facilitar el acceso conforme a lo dispuesto en la legislación
sobre propiedad horizontal.
b) Las inspecciones así
realizadas extenderán su eficacia a todos y cada uno de los elementos
de los citados inmuebles.
Cuatro. Se modifica el
artículo 316, que queda redactado del siguiente modo:
Artículo 316. Plazos.—1.
Todas las construcciones deben someterse a una primera inspección
técnica dentro del año natural siguiente a aquél en
que se cumplan cuarenta años desde su fecha de terminación.
2. Una vez realizada la
primera inspección, deben someterse a una segunda y sucesivas inspecciones
dentro del año natural siguiente a aquél en que se cumplan
diez años desde la anterior inspección.
3. Cuando se ejecuten
obras de rehabilitación integral que afecten a la totalidad de la
construcción, el plazo citado en el apartado 1 comienza a contar
de nuevo desde la fecha de terminación de tales obras.
4. Se entiende como fecha
de terminación de la construcción o de las obras de rehabilitación
integral, la que conste en el certificado final de obra. En defecto del
mismo debe atenderse, por este orden de preferencia, a la fecha que conste
en el acta de recepción de la obra, a la fecha de notificación
de la licencia de primera ocupación o utilización, y a la
fecha que resulte de cualquier dato que pueda indicar la terminación
de las obras a juicio del Ayuntamiento.
Cinco. Se modifica el
artículo 317, que queda redactado del siguiente modo:
Artículo 317. Técnicos
competentes y normativa aplicable.—1. La inspección técnica
de construcciones debe ser realizada por técnicos que sean competentes
para proyectar o dirigir las obras de cada tipo de construcción,
o para dirigir la ejecución de dichas obras.
2. Para la realización
de la inspección técnica se tendrá en cuenta la normativa
vigente en la fecha de la inspección, salvo para los aspectos respecto
de los cuales no sea legalmente exigible la adaptación de las construcciones
a la normativa en vigor y que no afecten a las condiciones de seguridad.
Seis. Se añade
un artículo 317 bis, con la siguiente redacción:
Artículo 317 bis.
Certificado e informe de inspección.—1. Como resultado de la inspección,
el técnico competente emitirá un certificado de haberla realizado,
al que adjuntará como anexo inseparable un informe de inspección,
con el siguiente contenido:
a) Análisis del
estado de conservación de la construcción inspeccionada,
indicando las deficiencias y los desperfectos observados en relación
con:
1.º Las condiciones
de seguridad reguladas en el apartado 1.a) del artículo 19, con
especial atención a los elementos vinculados directamente a la estabilidad,
consolidación estructural, estanqueidad y en general a la seguridad
de la construcción y de las personas, tales como la estructura,
la cimentación y las fachadas exteriores, interiores y medianeras,
así como las cubiertas, azoteas, voladizos, antenas, marquesinas
y demás elementos susceptibles de desprendimiento.
2.º Las condiciones
de salubridad, ornato público y habitabilidad según el destino
de la construcción inspeccionada, reguladas respectivamente en los
apartados 1.b), 1.c) y 1.d) del artículo 19; entre las condiciones
de habitabilidad se entenderán incluidas las de accesibilidad.
b) Análisis del
cumplimiento de los deberes de uso y dotación de servicios regulados
en los artículos 15 y 16, comprobando si la construcción
se destina a usos que no estén prohibidos en la normativa y si cuenta
con los servicios exigibles según su situación, uso y demás
características.
c) Análisis del
cumplimiento de las demás condiciones que señale, en su caso,
la normativa aplicable a cada tipo de construcción y la restante
normativa sectorial, salvo cuando dicha normativa regule su propio sistema
de inspección obligatoria.
d) Las obras, trabajos
de conservación y demás medidas que sean precisas para mantener
o reponer las condiciones exigibles, incluyendo un calendario de plazos
para su ejecución. Las obras de carácter urgente, cuando
procedan, se detallarán aparte con su justificación y su
propio plazo.
2. Para la elaboración
del informe de inspección se aplicarán las siguientes reglas:
a) Debe efectuarse una
inspección técnica para cada construcción; no obstante,
cuando en una misma construcción coexistan varias comunidades de
propietarios o agrupaciones de las mismas, se admitirá como objeto
de la inspección la parte correspondiente a cada comunidad o agrupación,
si bien deberá hacerse constar expresamente dicho carácter
parcial.
b) La inspección
técnica debe verificarse sobre una parte de la construcción
que sea representativa según el criterio del técnico inspector,
y de forma que los recintos inspeccionados sumen al menos el 50 por ciento
de la superficie construida total; este porcentaje deberá cumplirse
también de forma independiente para la planta bajo cubierta, la
planta baja y cada una de las plantas bajo rasante. El informe relacionará
los recintos inspeccionados y justificará el cumplimiento de los
porcentajes exigidos en este apartado.
c) La inspección
técnica tiene carácter visual y no será exigible al
técnico inspector detectar vicios ocultos ni prever circunstancias
sobrevenidas; no obstante, el técnico podrá proponer pruebas
más exhaustivas para averiguar las causas de los desperfectos y
deficiencias observados y determinar con precisión su alcance y
gravedad; cuando el técnico inspector entienda que dichas pruebas
resultan imprescindibles para garantizar la seguridad de la construcción,
su realización será preceptiva para entender cumplido el
deber de conservación.
3. El certificado y el
informe regulados en este artículo se ajustarán a los modelos
normalizados que apruebe el Ayuntamiento, o en su defecto la consejería
competente en materia de urbanismo. Dichos modelos habrán de permitir
que el técnico inspector aporte cuanta información estime
necesaria, sin restricción de espacio.
Siete. Se añade
un artículo 317 ter, con la siguiente redacción:
Artículo 317 ter.
Efectos de la inspección.—1. Cuando de la inspección resulten
deficiencias, la eficacia del certificado de inspección, a efectos
de justificar el cumplimiento de los deberes exigibles, quedará
condicionada a la certificación de la realización efectiva
de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener
el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el plazo señalado
al efecto.
2. La certificación
regulada en este artículo deberá ser emitida, a solicitud
de los propietarios, por un técnico competente conforme a lo señalado
en el aparado 1 del artículo anterior.
Ocho. Se modifica el artículo
318, que queda redactado del siguiente modo:
Artículo 318. Control
del Ayuntamiento.—1. Los propietarios deben presentar en el Ayuntamiento
el certificado de inspección técnica y su informe anexo,
dentro del mes siguiente a su emisión.
2. Cuando los propietarios
no acrediten la realización de la inspección técnica
en los plazos citados en el artículo 316, el Ayuntamiento podrá
requerirles para que lo hagan dentro de un plazo máximo de tres
meses, transcurrido el cual podrá realizar la inspección
de oficio, a costa de los propietarios.
3. Asimismo los propietarios
deben
presentar en el Ayuntamiento la certificación prevista en el artículo
anterior, dentro del mes siguiente a su emisión.
4. Cuando los propietarios
no presenten la certificación prevista en el artículo anterior,
una vez transcurrido un mes desde el final del plazo señalado en
el informe de inspección para realizar las obras y los trabajos
de conservación requeridos, el Ayuntamiento podrá requerirles
para que lo hagan dentro de un plazo no superior al señalado en
el informe de inspección. No obstante, si se acredita la imposibilidad
de presentar la certificación en ese plazo, el Ayuntamiento podrá
otorgar el plazo que resulte más conveniente para asegurar el cumplimiento
de los deberes exigibles.
5. Una vez transcurrido
el plazo otorgado conforme al apartado anterior, el Ayuntamiento podrá
dictar órdenes de ejecución para que se cumplan los deberes
exigibles, y en caso de incumplimiento de las mismas podrá acordar
la ejecución subsidiaria de las obras y trabajos requeridos.
6. Asimismo, a la vista
de la documentación señalada en el apartado 1, el Ayuntamiento
podrá dictar órdenes de ejecución para que se cumplan
los deberes exigibles, y en caso de incumplimiento de las mismas podrá
acordar la ejecución subsidiaria de las obras y trabajos requeridos.
7. Con el fin de controlar
la aplicación y eficacia de la inspección, el Ayuntamiento
podrá crear un registro de las construcciones obligadas a la misma,
en el que se reflejen las actuaciones realizadas.
Nueve. Se añade
un artículo 318 bis, con la siguiente redacción:
Artículo 318 bis.
Otras disposiciones.—1. Cuando el técnico inspector detecte la existencia
de deficiencias que comporten riesgo para las personas, deberá comunicarlo
de forma inmediata a los propietarios y al Ayuntamiento, aportando un informe
al respecto con indicaciones sobre las medidas de seguridad necesarias.
2. El certificado y el
informe de la inspección técnica se incluirán en el
«Libro del Edificio»; cuando éste no exista, los propietarios
conservarán copia de los citados documentos, y en caso de enajenación
deberá entregarla a los nuevos titulares.
Diez. Se modifica la letra
d) del apartado 4 del artículo 348, que queda redactada del siguiente
modo:
d) El incumplimiento de
las normas sobre inspección técnica de construcciones, salvo
cuando sea de aplicación el régimen sancionador previsto
en la legislación de vivienda, por tratarse de una vivienda o de
un edificio con uso predominante residencial.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA
Las inspecciones técnicas
realizadas de conformidad con la normativa vigente antes de la entrada
en vigor de este decreto mantendrán su eficacia, a todos los efectos,
durante el plazo de diez años citado en la citada normativa.
DISPOSICIÓN FINAL
Este decreto entrará
en vigor al mes de su publicación en el «Boletín Oficial
de Castilla y León».
