Subasta de
bienes inmuebles en vía judicial por entidad especializada
a. ¿Quién
puede solicitar la realización por entidad especializada?
El ejecutante
o el ejecutado, con consentimiento del ejecutante, dirigirá al tribunal
que co-noce del procedimiento un escrito en el que propondrá que
la realización de los bienes la lleve a cabo persona o entidad especializada,
designándola y solicitando, en el supuesto de bienes inmuebles,
la celebración de una comparecencia en la que se determinará
la enti¬dad a la que vaya a confiarse la realización y las condiciones
en que ésta debe efectuarse. A tal fin se aportará el denominado
acuerdo de condiciones, que deberá contener los si¬guientes
extremos:
a)
Designación de la entidad especializada, manifestando que cumple
los requisitos legal¬mente exigidos para el cumplimiento del encargo.
b) Forma de
realización del encargo: venta directa o subasta privada, o ambas.
c) Precio de
venta del inmueble: el tribunal no podrá autorizar que la enajenación
se rea¬lice por precio inferior al 70% del valor que se le haya dado
al inmueble, conforme al ar¬tículo 666.
Con anterioridad
a la comparecencia, tiene que haberse realizado el avalúo de los
bienes por perito tasador (artículo 637 y siguientes), salvo acuerdo
del ejecutado y ejecutante sobre su valor antes o durante la ejecución.
Al valor dado al inmueble habrá que aplicarle la liquidación
de cargas.
d) Plazo para
el cumplimiento del encargo, que no podrá ser superior a seis meses
prorro¬gables por otros seis, previa justificación de no enajenación
por causas no imputables a la entidad especializada.
e) Honorarios
de la entidad especializada que incluirían todos los costes fijos
a incurrir de forma habitual en todo el proceso de subasta, referidos fundamentalmente
al catálogo, proceso de comercialización y acto de subasta.
f) Normas y
usos de la casa por las que se regirá la enajenación siempre
que no sean incom¬patibles con la adecuada protección de los
intereses del ejecutante y del ejecutado. Es la descripción metodológica
de los procedimientos a seguir por la entidad especializada.
b. Requisitos
de la entidad especializada
El artículo
641.1 de la LEC establece que el bien lo realice persona especializada
conoce-dora del mercado en que se compran y se venden esos bienes y en
quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado
de que se trate. Exige la actual normativa especialización, profesionalidad,
experiencia y habitualidad en el ejercicio de la actividad de intermediación.
c. Requisitos
de participación. La caución
Una vez aprobada
por el tribunal la realización del bien por entidad especializada,
ésta de-berá prestar la caución que el tribunal determine
a fin de garantizar el cumplimiento del en-cargo. No se exigirá
caución cuando la realización se encomiende a una entidad
pública. Debemos distinguir entre:
•
Caución global. En aquellos decanatos en donde se ha puesto en funcionamiento
un servicio común denominado Oficina de Subastas, con la finalidad
de aglutinar y concentrar toda la información relativa a las subastas
(judiciales y por entidad especializada), se ha articulado un sistema de
caución global a presentar en esa oficina, mediante aval bancario
a primer requerimiento, que garantiza el cumplimiento de los encargos que
se realicen por los distintos ejecutantes en un determinado plazo (normalmente
un año). En el supuesto de responsabilidad por parte de la entidad
se descontará de dicha caución el importe fi¬jado por
el tribunal para ese procedimiento en concreto.
• Caución
por procedimiento. El tribunal acordará una determinada cantidad
como garantía para el cumplimiento del encargo relativo a ese procedimiento
específico. El docu¬mento de aval bancario se adjuntará
a los autos del mismo.
• Consumación
Consumada la
realización se procederá por la entidad correspondiente a
ingresar en la cuenta de depósitos y consignaciones la cantidad
obtenida descontando los gastos efectua-dos y lo que corresponda a aquéllas
por su intervención. Aprobada la operación por el tri-bunal,
para lo cual podrá pedir las justificaciones oportunas, se devolverá
la caución.
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