| El límite
de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento
del deber legal de conservación de las edificaciones se establece
en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva
planta, equivalente al original, en relación con las características
constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones
necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso,
quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
En este sentido,
el contenido del deber de conservación está en relación
con las limitaciones singulares que generan derecho a indemnización,
de manera que las limitaciones que exceden de los deberes establecidos
legalmente confieren al propietario un derecho a la indemnización.
CONTENIDO
DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO: DEBERES Y CARGAS.
Artículo
15 Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas
1. El derecho
de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones
comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación
en que se encuentren, los deberes siguientes:
a) Dedicarlos
a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
b) Conservarlos
en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal,
ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a
dichos usos.
c) Realizar
las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos
o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio
urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste
último caso, las obras podrán consistir en la adecuación
a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código
Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración
de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada
una de ellas.
2. El deber
legal de conservación constituye el límite de las obras que
deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho límite,
correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene
las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
3. El límite
de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento
del deber legal de conservación de las edificaciones se establece
en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva
planta, equivalente al original, en relación con las características
constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones
necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso,
quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
4. La Administración
competente podrá imponer, en cualquier momento, la realización
de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de
conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica
aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa
de ejecución que corresponda, determinará la afección
real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble,
al cumplimiento de la obligación del deber de conservación.
Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal,
en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter
de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y
prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de
urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.
Conforme a
lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución
injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto,
se procederá a su realización subsidiaria por la Administración
Pública competente, sustituyendo ésta al titular o titulares
del inmueble o inmuebles y asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos
con cargo a aquéllos, o a la aplicación de cualesquiera otras
fórmulas de reacción administrativa a elección de
ésta. En tales supuestos, el límite máximo del deber
de conservación podrá elevarse, si así lo dispone
la legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición
de la construcción o el edificio correspondiente. Cuando el propietario
incumpla lo acordado por la Administración, una vez dictada resolución
declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen
correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro
de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes
para su constancia por nota al margen de la última inscripción
de dominio.
EL DEBER
DE CONSERVACIÓN.
El deber de
conservación ha sido definido por la jurisprudencia como un deber
básico del propietario del suelo, cuyo contenido expresa una manifestación
de la función social de la propiedad.
Así,
el Tribunal Constitucional entiende que el deber de conservación,
es inherente a la propiedad urbana, esto es, un deber que constituye una
expresión de la función social de esta forma de propiedad;
por este motivo, la intervención del legislador estatal en su regulación
básica se justifica esencialmente en el título competencial
que le atribuye la regulación del derecho de propiedad privada (art.
149.1.1 C.E. ); por otra parte, corresponde también al Estado dictar
las normas básicas que delimiten aquellos deberes de conservación
que son manifestación de la función social (art. 33.2 C.E.
) y aquellos otros que desbordan las exigencias de aquélla y, por
consiguiente, están sujetos a indemnización (art. 33.3 C.E.
), lo cual entronca con la competencia estatal en materia de expropiación
forzosa en punto a la indemnización (art. 149.1.18º C.E. ).
En el mismo
sentido, la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha venido interpretando que
el deber de conservación es uno de los deberes básicos del
propietario que es manifestación inequívoca de la función
social que tiene el derecho de propiedad urbanística (artículo
33.2 de la C.E. ) porque las razones de seguridad y de salubridad, e incluso
de ornato público, son valores sociales indudables.
LÍMITES
DEL DEBER DE CONSERVACIÓN. LA RUINA EDIFICATORIA.
El deber de
conservación del propietario está sujeto a unos límites
que se concretan en la situación de ruina, y más concretamente
en la ruina económica, donde, por una parte, no es exigible al propietario
la conservación, dando paso a la demolición, y, por otra
parte, surge el deber de la Administración de costear las obras
en tanto se exceda del deber legal de conservación con el correlativo
derecho del propietario a la indemnización.
En este punto,
el Tribunal Supremo había venido expresando reiteradamente que si
el deber de conservación integra el contenido normal del derecho
de propiedad, ese deber tiene su límite o momento de cesación
en la situación de ruina, pues cuando resulta procedente la demolición
se extingue, por incompatibilidad, el deber de conservación , lo
cual no es obstáculo para la imposición de obras o reparaciones
de reconocida urgencia y de carácter provisional y excepcional,
con la finalidad de atender a la seguridad e incluso salubridad del edificio
en tanto esté habitado o en pie.
La definición
precisa del deber de conservación hace necesario fijar unos límites
de inexigibilidad, donde el propietario no está obligado a conservar.
Se define el
alcance del deber de conservación mediante la determinación
de un límite económico, que resulta de esta manera incorporado
a la legislación estatal básica, fijando el límite
de las obras que deben ejecutarse a costa de los propietarios cuando la
Administración las ordene por motivos turísticos o culturales,
o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano.
En concreto,
el vigente artículo 15.3 del Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, establece dicho límite en la mitad
del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta,
equivalente al original en relación con las características
constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones
necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso,
quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio;
cuando se supere dicho límite, corren a cargo de los fondos de la
Administración, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de
interés general.
El límite
de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento
del deber legal de conservación de las edificaciones se establece
en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva
planta, equivalente al original, en relación con las características
constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones
necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso,
quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
En este sentido,
el contenido del deber de conservación está en relación
con las limitaciones singulares que generan derecho a indemnización,
de manera que las limitaciones que exceden de los deberes establecidos
legalmente confieren al propietario un derecho a la indemnización.
REGULACIÓN
DE LAS ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA.
La nueva regulación
legal del deber de conservación viene acompañada de instrumentos
adecuados para materializar sus prescripciones, de los que destacan fundamentalmente
la regulación de las actuaciones de transformación urbanística,
la figura del Informe de Evaluación de los Edificios como instrumento
de evaluación de las condiciones de conservación del edificio,
y la incorporación de mecanismos eficaces de ejecución que
pueden incrementar el contenido obligacional del propietario, quien deberá
asumir hasta el porcentaje legalmente establecido del coste de reposición
en caso de ejecución subsidiaria si así se contempla en la
legislación autonómica.
a. Actuaciones
de transformación urbanística y actuaciones edificatorias.
Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo
7 Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones
edificatorias
1. A efectos
de esta ley, se entiende por actuaciones de transformación urbanística:
a) Las actuaciones
de urbanización, que incluyen:
1) Las de
nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo
de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto
con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas,
una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente
y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la
ordenación territorial y urbanística.
2) Las que
tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito
de suelo urbanizado, en los mismos términos establecidos en el párrafo
anterior.
b) Las actuaciones
de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar
las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado
para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad
o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística
a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma
o renovación de la urbanización de éste.
2. Siempre
que no concurran las condiciones establecidas en el apartado anterior,
y a los solos efectos de lo dispuesto por esta ley, se entiende por actuaciones
edificatorias, incluso cuando requieran obras complementarias de urbanización:
a) Las de
nueva edificación y de sustitución de la edificación
existente.
b) Las de
rehabilitación edificatoria, entendiendo por tales la realización
de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios
existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos
dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación.
3. A las actuaciones
sobre núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural
les será de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores,
de conformidad con la naturaleza que les atribuya su propia legislación,
en atención a sus peculiaridades específicas.
4. A los solos
efectos de lo dispuesto en esta ley, las actuaciones de urbanización
se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces
todos los instrumentos de ordenación y ejecución que requiera
la legislación sobre ordenación territorial y urbanística
para legitimar las obras de urbanización, empiece la ejecución
material de éstas. La iniciación se presumirá cuando
exista acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de
las obras. La caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye,
a los efectos de esta ley, el suelo a la situación en que se hallaba
al inicio de la actuación.
La terminación
de las actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan
las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman,
habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes.
La terminación se presumirá a la recepción de las
obras por la Administración o, en su defecto, al término
del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su
solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección
técnica de las obras.
b. Actuaciones
sobre el medio urbano.
Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo
2 Definiciones
A los efectos
de lo dispuesto en esta ley, y siempre que de la legislación específicamente
aplicable no resulte otra definición más pormenorizada, los
conceptos incluidos en este artículo serán interpretados
y aplicados con el significado y el alcance siguientes:
1. Actuaciones
sobre el medio urbano: las que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación
edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación
de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad
de las edificaciones, y las de regeneración y renovación
urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo
llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución
de edificios previamente demolidos. Las actuaciones de regeneración
y renovación urbanas tendrán, además, carácter
integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas
enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.
A todas ellas
les será de aplicación el régimen estatutario básico
de deberes y cargas que les correspondan, de conformidad con la actuación
de transformación urbanística o edificatoria que comporten,
a tenor de lo dispuesto en el artículo 7.
Se introduce
el nuevo concepto de “actuaciones sobre el medio urbano”, que define como
“aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación
edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación
de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y
habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación
urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos”.
Estamos, por
tanto, ante actuaciones susceptibles de ir mucho más allá
de la tradicional rehabilitación de edificios, pues, además
de que pueden, a decir de la Ley, “llegar a incluir obras de
nueva edificación en sustitución de edificios previamente
demolidos”, las medidas de regeneración y renovación urbanas
son susceptibles de acometerse mediante una reordenación urbanística
del ámbito de actuación, previéndose incluso,
como se verá, que las leyes de las Comunidades Autónomas
contemplen la aprobación de instrumentos de planificación
específicos para ello.
Con el objeto
de incentivar todas estas actuaciones sobre el medio urbano, se dispone
que la iniciativa para llevarlas a cabo puede partir
no sólo de las Administraciones públicas
sino también de “los propietarios”, incluyendo en este concepto
a “las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios,
las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los propietarios
de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas
urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento,
y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre
de cualquiera de los sujetos anteriores”.
Los propietarios
pueden, asimismo, participar en la gestión y ejecución
de las actuaciones cuando se trate de una actuación integrada,
y para ello se les exige constituirse en asociaciones administrativas,
cuyo régimen jurídico y funciones son los propios de
las entidades administrativas de cooperación urbanística.
Cuando así lo hagan, los propietarios podrán redactar y presentar
a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión
precisos para llevar a cabo las actuaciones sobre el medio urbano.
En las actuaciones
de iniciativa pública, la Administración podrá decidir
ejecutar las obras directamente o proceder a su adjudicación
mediante concurso público, en el que podrán participar
“cualesquiera personas físicas o jurídicas, interesadas en
asumir la gestión de la actuación”, incluyendo los
propietarios que formen parte del correspondiente ámbito y que se
hayan constituido en asociación administrativa.
Como puede
observarse, la Ley da juego en la iniciativa y ejecución del proceso
rehabilitador tanto a los propietarios como a “empresas o entidades
de rehabilitación”.
Estas últimas
habrán de actuar en nombre de los propietarios para
ejercer la iniciativa rehabilitadora, pero podrán adjudicarse
directamente la ejecución de las obras cuando
sean de iniciativa pública y se saquen
a concurso.
Los propietarios
quedan obligados, en todo caso, a costear las obras de rehabilitación
aprobadas, aunque la Ley contempla diversos mecanismos para que tengan
el menor impacto posible en su patrimonio. Para ello, se admite la
posibilidad de que las empresas de rehabilitación o las asociaciones
administrativas de los propietarios financien
las obras y, a cambio reciban
compensaciones en forma de “incremento de edificabilidad o densidad, o
introducción de nuevos usos, así como la posible utilización
del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada”. Las obras necesarias
para llevar a cabo estas determinaciones, cuando se deriven de la
inclusión de un inmueble en un ámbito de actuación
de rehabilitación, tendrán carácter obligatorio
y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios.
Se crea, de
esta forma, una forma de intervención para la rehabilitación
que guarda bastantes semejanzas con la del agente urbanizador, aunque
sin llegar a desligar del todo, ha ocurrido en esta controvertida figura,
el derecho/deber a rehabilitar del derecho de propiedad de los inmuebles.
Sin duda por los conflictos judiciales que ha generado el agente
urbanizador (que han llegado hasta el TJUE) y por las críticas
que ha recibido, la Ley ha preferido obviar esta denominación y
ha modulado sus caracteres, pero lo cierto es que estamos
ante un sistema muy próximo, que conlleva sometimiento de
la propiedad urbana a las actuaciones (y el negocio) de la rehabilitación.
PLANES DE
REHABILITACIÓN URBANÍSTICA.
Las actuaciones
de rehabilitación edificatoria podrán seguir
acometiéndose, como hasta ahora, de forma aislada, previa autorización
administrativa. Pero la novedad de la Ley reside en la posibilidad
de que, tanto estas actuaciones de rehabilitación como, sobre
todo, las de regeneración y renovación urbanas se lleven
a cabo de manera integrada. En este caso, es preciso, en primer
lugar, que se apruebe por la Administración la delimitación
de los ámbitos de actuación conjunta, y caben aquí
dos posibilidades:
A) Cuando la
delimitación de los ámbitos de actuación conjunta
implique la necesidad de alterar la ordenación urbanística
vigente, será preciso proceder a la correspondiente
modificación del planeamiento. Ello no obstante, la legislación
(autonómica) aplicable, podrá establecer “que determinados
programas u otros instrumentos de ordenación se aprueben de
forma simultánea a aquella modificación, o
independientemente de ella, por los procedimientos
de aprobación que se aprueben de forma
independiente o que sustituyan con los mismos efectos
que tendrían los planes de ordenación
urbanística”.
Se contempla
así la posible creación por las Comunidades Autónomas
de “planes de rehabilitación” con contenido urbanístico.
Se trataría de crear unos planes de renovación
urbana con mayor alcance que los planes especiales de reforma interior
actualmente existentes, pues aunque éstos permiten ya
-según declaró la jurisprudencia
(STS de 21 de marzo de 1984) y ha sido recogido por algunas leyes
urbanísticas autonómicas-, modificar el Plan General
en la medida necesaria para alcanzar sus objetivos, no cabe que se
apruebe de forma independiente o que se sustituyan sus determinaciones
urbanísticas.
Este tipo de
planes aparecen ya contemplados en la citada Ley 2/2013, de renovación
y modernización turística de Canarias. En esta Ley
se contempla que “las actuaciones de renovación urbana podrán
incluirse en el planeamiento general o,
en sucaso, en los planes de modernización, mejora e incremento
de la competitividad regulados en esta ley”, y estos planes se definen
como “instrumentos de ordenación urbanística que complementan
y, en su caso, sustituyen a las determinaciones urbanísticas
vigentes, con objeto de viabilizar la renovación urbana y edificatoria
en los términos señalados en esta ley, sin posibilidad
de clasificar o reclasificar suelo, si no existe acuerdo municipal previo
que lo permita”.
B) En los casos
en los que no sea necesaria la alteración de la ordenación
urbanística, bastará un acuerdo administrativo por el que
se delimite y apruebe al ámbito de actuación conjunta, que
“podrá ser continuo o discontinuo”. La Ley precisa que este
Acuerdo garantizará las notificaciones a los interesados y el trámite
de información pública cuando sea preciso, y concreta
su contenido mínimo, que comprende los
siguientes extremos:
• Avance
de la equidistribución que sea precisa,
entendiendo por tal “la distribución, entre todos los afectados,
de los costes derivados de la ejecución
de la correspondiente actuación y de los beneficios imputables
a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos
los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a
la operación”. La Ley precisa que esta equidistribución
“tomará como base las cuotas de participación que correspondan
a cada uno de los propietarios en la comunidad de propietarios o
en la agrupación de comunidades de propietarios, en las cooperativas
de viviendas que pudieran constituirse al efecto, así como
la participación que, en su caso, corresponda, de conformidad con
el acuerdo al que se haya llegado, a las empresas, entidades o sociedades
que vayan a intervenir en la operación, para retribuir su actuación”.
• El plan de
realojo temporal y definitivo, y de retorno a que dé lugar,
en su caso. Los derechos de realojamiento y retorno aparecen
regulados con detalle en el artículo 19 de la Ley, y deberán
garantizarse por el promotor o, cuando se actúe por
expropiación, por la Administración expropiante o, en su
caso, el beneficiario.
Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo
19 Los derechos de realojamiento y de retorno
1.
En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran
el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia
habitual, deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento
en los términos establecidos por este artículo y por la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística:
a) la Administración
expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiación, cuando
se actúe por expropiación. A tales efectos, deberán
poner a disposición de aquéllos, viviendas en las condiciones
de venta o alquiler vigentes para las viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública y superficie adecuada
a sus necesidades, dentro de los límites establecidos por la legislación
protectora. La entrega de la vivienda de reemplazo, en el régimen
en que se viniera ocupando la expropiada, equivaldrá al abono del
justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo
en metálico, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.
b) el promotor
de la actuación, cuando se actúe mediante ámbitos
de gestión conjunta, mediante procedimientos no expropiatorios.
En estos casos, el promotor deberá garantizar el realojamiento,
en las condiciones que establezca la legislación aplicable.
2. Cuando se
actúe de manera aislada y no corresponda aplicar la expropiación,
los arrendatarios que, a consecuencia de las obras de rehabilitación
o demolición no puedan hacer uso de las viviendas arrendadas, tendrán
el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando
sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño
de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización
del contrato.
Para hacer
efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deberá
proporcionar una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta
por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros
cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie,
de características análogas a aquélla y que esté
ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
3. El derecho
de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los
herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando
acrediten que comparten con el titular en términos de residencia
habitual, la vivienda objeto del realojo.
4. Todo procedimiento
de realojamiento respetará, al menos, las siguientes normas procedimentales
comunes:
a) La Administración
actuante identificará a los ocupantes legales a que hace referencia
el apartado 1, mediante cualquier medio admitido en derecho y les notificará
la inclusión del inmueble en la correspondiente actuación,
otorgándoles un trámite de audiencia que, en el caso de que
exista también un plazo de información pública, coincidirá
con éste.
b) Durante
el trámite de audiencia o información al público,
los interesados, además de acreditar que cumplen los requisitos
legales necesarios para ser titulares del derecho de realojamiento podrán
solicitar el reconocimiento de dicho derecho o renunciar a su ejercicio.
La ausencia de contestación no impedirá a la Administración
continuar el procedimiento.
c) Una vez
finalizado el trámite previsto en la letra anterior, la Administración
aprobará el listado definitivo de las personas que tienen derecho
a realojamiento, si no lo hubiera hecho ya con anterioridad y lo notificará
a los afectados.
d) No obstante
lo dispuesto en los párrafos anteriores, podrá reconocerse
el derecho de realojamiento de otras personas que, con posterioridad al
momento correspondiente, acrediten que reúnen los requisitos legales
para tener dicho derecho.
5. Para hacer
efectivo el derecho de realojamiento será preciso ofrecer una vivienda
por cada una de las viviendas afectadas por la actuación, bien en
el mismo ámbito de actuación, o, si no es posible, lo más
próximo al mismo. Cuando no sea materialmente posible ofrecer dicha
vivienda, los titulares del derecho de realojamiento tendrán derecho
a su equivalente económico.
La vivienda
de sustitución tendrá una superficie adecuada a las necesidades
del titular del derecho de realojamiento y, en el caso de que éste
fuera una persona con discapacidad, será una vivienda accesible
o acorde a las necesidades derivadas de la discapacidad.
El derecho
de realojamiento respetará en todo caso los límites establecidos
por la legislación sobre vivienda protegida que resulte aplicable.
6. El reconocimiento
del derecho de realojamiento es independiente del derecho a percibir la
indemnización que corresponda, cuando se extingan derechos preexistentes,
salvo lo dispuesto en la letra a) del apartado 1.
La delimitación
del ámbito de actuación conjunta, una vez firme en vía
administrativa, conlleva:
(i) la declaración
de utilidad pública o interés social a los efectos de la
expropiación de los bienes y derechos necesarios para su ejecución,
y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto;
(ii) la legitimación
para la ocupación de espacios libres o de dominio público
de titularidad municipal indispensables para la instalación de elementos
para garantizar la accesibilidad universal; y
(iii) el inicio
de las actuaciones a realizar, de conformidad con la forma de gestión
por la que haya optado la Administración actuante.
Sujetos
obligados a asumir el coste de las obras de rehabilitación,
regeneración y renovación aprobadas por la Administración
y medidas para facilitar su financiación.
Artículo
9 Participación pública y privada en las actuaciones de transformación
urbanística y en las edificatorias
1.
Las Administraciones Públicas podrán utilizar, para el desarrollo
de la actividad de ejecución de las actuaciones, todas las modalidades
de gestión directa e indirecta admitidas por la legislación
de régimen jurídico, de contratación de las Administraciones
Públicas, de régimen local y de ordenación territorial
y urbanística.
2. En los
supuestos de ejecución de las actuaciones a que se refiere este
capítulo mediante procedimientos de iniciativa pública, podrán
participar, tanto los propietarios de los terrenos, como los particulares
que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por la legislación
aplicable. Dicha legislación garantizará que el ejercicio
de la libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad
y concurrencia.
3. En las
actuaciones de iniciativa pública en el medio urbano, la Administración
resolverá si ejecuta las obras directamente o si procede a su adjudicación
por medio de la convocatoria de un concurso público, en cuyo caso,
las bases determinarán los criterios aplicables para su adjudicación
y el porcentaje mínimo de techo edificado que se atribuirá
a los propietarios del inmueble objeto de la sustitución forzosa,
en régimen de propiedad horizontal. En dichos concursos podrán
presentar ofertas cualesquiera personas físicas o jurídicas,
interesadas en asumir la gestión de la actuación, incluyendo
los propietarios que formen parte del correspondiente ámbito. A
tales efectos, éstos deberán constituir previamente una asociación
administrativa que se regirá por lo dispuesto en la legislación
de ordenación territorial y urbanística, en relación
con las Entidades Urbanísticas de Conservación. La adjudicación
del concurso tendrá en cuenta, con carácter preferente, aquellas
alternativas u ofertas que propongan términos adecuadamente ventajosos
para los propietarios afectados, salvo en el caso de incumplimiento de
la función social de la propiedad o de los plazos establecidos para
su ejecución, estableciendo incentivos, atrayendo inversión
y ofreciendo garantías o posibilidades de colaboración con
los mismos; y aquellas que produzcan un mayor beneficio para la colectividad
en su conjunto y propongan obras de eliminación de las situaciones
de infravivienda, de cumplimiento del deber legal de conservación,
de garantía de la accesibilidad universal, o de mejora de la eficiencia
energética.
Asimismo podrán
suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones
Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes
de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución
a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de
duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones
Públicas ostentarán la participación mayoritaria y
ejercerán, en todo caso, el control efectivo, o la posición
decisiva en su funcionamiento.
4. En la ejecución
de las actuaciones sobre el medio urbano, además de las Administraciones
Públicas competentes y las entidades públicas adscritas o
dependientes de las mismas, podrán participar.
a) las comunidades
y agrupaciones de comunidades de propietarios,
b) las cooperativas
de viviendas,
c) los propietarios
de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos
reales o de aprovechamiento,
d) las empresas,
entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en dichas
operaciones y
e) las asociaciones
administrativas que se constituyan de acuerdo con lo previsto en la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística o, en su defecto,
por el artículo siguiente.
5. Todos los
sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con
su propia naturaleza:
a) Actuar
en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas
las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento
del deber de conservación, así como con la participación
en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las
de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A
tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo
del responsable de la gestión de la actuación de que se trate,
los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes
a la actuación.
b) Constituirse
en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos
que la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución
de las obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo
sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario
y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas,
sin más limitaciones que las establecidas en sus correspondientes
estatutos.
c) Asumir,
por sí mismos o en asociación con otros sujetos, públicos
o privados, intervinientes, la gestión de las obras.
d) Constituir
un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá
con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con
el que podrán cubrirse impagos de las cuotas de contribución
a las obras correspondientes.
e) Ser beneficiarios
directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los poderes
públicos, así como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas
a los propietarios de fincas.
f) Otorgar
escrituras públicas de modificación del régimen de
propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como
a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a
los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de
regeneración y renovación urbanas en cuya gestión
participen o que directamente lleven a cabo.
g) Ser beneficiarios
de la expropiación de aquellas partes de pisos o locales de edificios,
destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen
de propiedad horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios
comunes que haya previsto la Administración en planes, delimitación
de ámbitos y órdenes de ejecución, por resultar inviable,
técnica o económicamente cualquier otra solución y
siempre que quede garantizado el respeto de la superficie mínima
y los estándares exigidos para locales, viviendas y espacios comunes
de los edificios.
h) Solicitar
créditos con el objeto de obtener financiación para las obras
de conservación y las actuaciones reguladas por esta ley.
6. La participación
en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá,
siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución
de cargas y beneficios.
7. Tanto los
propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para
la transformación urbanística o la actuación edificatoria
del ámbito de que se trate, como los particulares, sean o no propietarios,
en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado
formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar
a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión
precisos, según la legislación aplicable. A tal efecto, previa
autorización de la Administración urbanística competente,
tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos
Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a
cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones
necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley
de Expropiación Forzosa.
8. Los convenios
o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre
con la Administración correspondiente, no podrán establecer
obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las
que procedan legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados. La
cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno
Derecho.
El artículo
de la Ley establece quiénes son los “sujetos obligados” a
asumir el coste de las obras de rehabilitación, regeneración
y renovación aprobadas por la Administración. Dice así
que, sin perjuicio de los sujetos a los que la legislación de ordenación
territorial y urbanística atribuya dicha obligación,
les corresponde a:
a)
los propietarios y los titulares de derecho de uso otorgados por
ellos, según la proporción acordada en el contrato
que legitime la ocupación o, en su defecto, siguiendo los criterios
que establece el precepto;
b) las comunidades
de propietarios y, en su caso, las agrupaciones
de comunidades de propietarios, así
como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos
comunes de la construcción, el edificio
o complejo inmobiliario;
c) las Administraciones
Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización
y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o
en los supuestos de ejecución subsidiaria
a cargo de los obligados.
Para garantizar
el cumplimiento de esta obligación, el artículo 24 de la
Ley dispone que la aprobación de la delimitación del
ámbito de actuación “determinará la afección
real directa e inmediata, por determinación legal, de las
fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes
de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera
que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear
las obras. La afección real se hará constar mediante nota
marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de
su carácter de garantía real y con el mismo régimen
de preferencia y prioridad establecido para la afección real
al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación
urbanística”.
Artículo
24 Reglas específicas de las actuaciones sobre el medio urbano
1.
Las actuaciones sobre el medio urbano que impliquen la necesidad de alterar
la ordenación urbanística vigente, observarán los
trámites procedimentales requeridos por la legislación aplicable
para realizar la correspondiente modificación. No obstante, tal
legislación podrá prever que determinados programas u otros
instrumentos de ordenación se aprueben de forma simultánea
a aquella modificación, o independientemente de ella, por los procedimientos
de aprobación de las normas reglamentarias, con los mismos efectos
que tendrían los propios planes de ordenación urbanística.
En cualquier caso, incorporarán el informe o memoria de sostenibilidad
económica que regula el apartado 5 del artículo 22.
Las actuaciones
que no requieran la alteración de la ordenación urbanística
vigente, precisarán la delimitación y aprobación de
un ámbito de actuación conjunta, que podrá ser continuo
o discontinuo, o la identificación de la actuación aislada
que corresponda, a propuesta de los sujetos mencionados en el artículo
8, y a elección del Ayuntamiento.
2. El acuerdo
administrativo mediante el cual se delimiten los ámbitos de actuación
conjunta o se autoricen las actuaciones que deban ejecutarse de manera
aislada, garantizará, en todo caso, la realización de las
notificaciones requeridas por la legislación aplicable y el trámite
de información al público cuando éste sea preceptivo,
conteniendo, además y como mínimo, los extremos siguientes:
a) Avance
de la equidistribución que sea precisa, entendiendo por tal la distribución,
entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución
de la correspondiente actuación y de los beneficios imputables a
la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los
que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
La equidistribución
tomará como base las cuotas de participación que correspondan
a cada uno de los propietarios en la comunidad de propietarios o en la
agrupación de comunidades de propietarios, en las cooperativas de
viviendas que pudieran constituirse al efecto, así como la participación
que, en su caso, corresponda, de conformidad con el acuerdo al que se haya
llegado, a las empresas, entidades o sociedades que vayan a intervenir
en la operación, para retribuir su actuación.
b) El plan
de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que dé lugar, en
su caso.
3. La delimitación
espacial del ámbito de actuación, sea conjunta o aislada,
una vez firme en vía administrativa, marca el inicio de las actuaciones
a realizar, de conformidad con la forma de gestión por la que haya
optado la Administración actuante.
4. Será
posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público
que resulten indispensables para la instalación de ascensores u
otros elementos que garanticen la accesibilidad universal, así como
las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos,
descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican
en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable,
técnica o económicamente, ninguna otra solución y
siempre que quede asegurada la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones
y demás elementos del dominio público.
Los instrumentos
de ordenación urbanística garantizarán la aplicación
de la regla básica establecida en el párrafo anterior, bien
permitiendo que aquellas superficies no computen a efectos del volumen
edificable, ni de distancias mínimas a linderos, otras edificaciones
o a la vía pública o alineaciones, bien aplicando cualquier
otra técnica que, de conformidad con la legislación aplicable,
consiga la misma finalidad.
Asimismo,
el acuerdo firme en vía administrativa a que se refiere el apartado
2, además de los efectos previstos en el artículo 42.3, legitima
la ocupación de las superficies de espacios libres o de dominio
público que sean de titularidad municipal, siendo la aprobación
definitiva causa suficiente para que se establezca una cesión de
uso del vuelo por el tiempo en que se mantenga la edificación o,
en su caso, su recalificación y desafectación, con enajenación
posterior a la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios
correspondiente. Cuando fuere preciso ocupar bienes de dominio público
pertenecientes a otras Administraciones, los Ayuntamientos podrán
solicitar a su titular la cesión de uso o desafectación de
los mismos, la cual procederá, en su caso, de conformidad con lo
previsto en la legislación reguladora del bien correspondiente.
5. Lo dispuesto
en el apartado anterior será también de aplicación
a los espacios que requieran la realización de obras que consigan
reducir al menos, en un 30 por ciento la demanda energética anual
de calefacción o refrigeración del edificio y que consistan
en:
a) la instalación
de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del
edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
b) la instalación
de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas.
c) la realización
de las obras y la implantación de las instalaciones necesarias para
la centralización o dotación de instalaciones energéticas
comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía renovables,
en las fachadas o cubiertas cuando consigan reducir el consumo anual de
energía primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30 por
ciento.
d) La realización
de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, en
un 30 por ciento, el consumo de agua en el conjunto del edificio.
6. Cuando las
actuaciones referidas en los apartados anteriores afecten a inmuebles declarados
de interés cultural o sujetos a cualquier otro régimen de
protección, se buscarán soluciones innovadoras que permitan
realizar las adaptaciones que sean precisas para mejorar la eficiencia
energética y garantizar la accesibilidad, sin perjuicio de la necesaria
preservación de los valores objeto de protección. En cualquier
caso, deberán ser informadas favorablemente, o autorizadas, en su
caso, por el órgano competente para la gestión del régimen
de protección aplicable, de acuerdo con su propia normativa.
Esta
regulación conlleva, como vemos, un sustancial incremento de las
obligaciones de los propietarios derivadas del “deber legal de conservación”
de los inmuebles.
Se introduce
en el artículo 24 la obligatoriedad de la memoria
económica para estas actuaciones).
Entre estas
determinaciones mínimas, nos interesa destacar, en primer
lugar, que la Ley permite que esta Memoria
justifique “modificaciones sobre incremento de
edificabilidad o densidad, o introducción
de nuevos usos, así como la posible utilización
del suelo, vuelo y subsuelo de diferenciada,
para lograr un mayor acerca miento al equilibrio económico, a la
rentabilidad de la operación y a la no superación de
los límites del deber legal de conservación”.
Y, en segundo
lugar, en la misma línea de buscar soluciones para evitar
que la financiación de las actuaciones recaiga sobre los bolsillos
de los propietarios, la Memoria analizará los posibles ingresos
que pueda atraer la actuación, entre los que se contemplan
los que pueden provenir de “la posible participación de empresas
de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos,
de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman
el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación
de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa,
así como la financiación de la operación por
medio de ahorros amortizables en el tiempo”.
• Otra medida
para facilitar la financiación de las actuaciones consiste
en la posibilidad de que los distintos sujetos responsables o legitimados
para intervenir en la ejecución (la Administración
actuante, los agentes responsables de la gestión y ejecución
de las actuaciones y los demás sujetos que participen en ellas,
como pueden ser los propietarios), celebren entre sí contratos que
eviten los desembolsos dinerarios. Estos contratos pueden incluir,
desde la explotación conjunta del inmueble o partes del mismo, a
los siguientes tipos de contratos de colaboración:
•
cesión, con facultad de arrendamiento u otorgamiento del derecho
de explotación a terceros, a cambio del pago aplazado
de la parte del coste que corresponda a los propietarios de las fincas;
• permuta
o cesión de terrenos o de parte de la edificación
sujeta a rehabilitación por determinada edificación
futura;
• arrendamiento
o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento
de un edificio por plazo determinado a cambio del pago por
el arrendatario o cesionario de todos o de algunos de los siguientes
conceptos: impuestos, tasas, cuotas a la comunidad o agrupación
de comunidades de propietarios o de la cooperativa, gastos de conservación,
etc.;
• constituir
consorcios o sociedades mercantiles de capital mixto, con participación
privada minoritaria.
• También
se contempla la posibilidad de que las actuaciones se
beneficien de “la colaboración y la cooperación
económica de la Administración General del Estado,
en cualquiera de las formas previstas legalmente” . La Ley señala
que cuáles son las actuaciones que tendrán prioridad
para obtener esta cooperación, como las que tengan por objeto
la conservación, la rehabilitación edificatoria
y la regeneración y renovación
urbanas, tal como “se conciban en los correspondientes Planes estatales”.
Las Administraciones
públicas que cooperen en la gestión de las actuaciones
podrán celebrar convenios para la gestión de
las ayudas con las comunidades de propietarios y los demás
sujetos que participen en su actuación, con el fin de definir
la organización de la gestión (que podrá revestir
la forma de consorcio o de sociedad mercantil de capital mixto),
el procedimiento para la determinación del gestor directamente
responsable de la ejecución, cuando no la suma directamente
una de las Administraciones actuantes o un consorcio o sociedad constituida
al efecto, y los términos y condiciones concretas de la
actuación de que se trate.
Con todo ese
abanico de medidas, la Ley trata de lograr aunar esfuerzos y fuentes
de financiación, a fin de que pueda lograrse el necesario
punto de encuentro de rentabilidad para todos: los propietarios los
primeros, ya que su finca o piso se rehabilita y aumenta su valor,
también los agentes rehabilitadores, ya que obtendrán
una compensación en metálico o en edificación,
y sobre todo, el poder público y la sociedad en general,
ya que se crearán más viviendas
y en mejor estado.
7. Modalidades
de gestión directa e indirecta en la rehabilitación urbanística.
Artículo
9 Participación pública y privada en las actuaciones de transformación
urbanística y en las edificatorias
1.
Las Administraciones Públicas podrán utilizar, para el desarrollo
de la actividad de ejecución de las actuaciones, todas las modalidades
de gestión directa e indirecta admitidas por la legislación
de régimen jurídico, de contratación de las Administraciones
Públicas, de régimen local y de ordenación territorial
y urbanística.
2. En los
supuestos de ejecución de las actuaciones a que se refiere este
capítulo mediante procedimientos de iniciativa pública, podrán
participar, tanto los propietarios de los terrenos, como los particulares
que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por la legislación
aplicable. Dicha legislación garantizará que el ejercicio
de la libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad
y concurrencia.
3. En las
actuaciones de iniciativa pública en el medio urbano, la Administración
resolverá si ejecuta las obras directamente o si procede a su adjudicación
por medio de la convocatoria de un concurso público, en cuyo caso,
las bases determinarán los criterios aplicables para su adjudicación
y el porcentaje mínimo de techo edificado que se atribuirá
a los propietarios del inmueble objeto de la sustitución forzosa,
en régimen de propiedad horizontal. En dichos concursos podrán
presentar ofertas cualesquiera personas físicas o jurídicas,
interesadas en asumir la gestión de la actuación, incluyendo
los propietarios que formen parte del correspondiente ámbito. A
tales efectos, éstos deberán constituir previamente una asociación
administrativa que se regirá por lo dispuesto en la legislación
de ordenación territorial y urbanística, en relación
con las Entidades Urbanísticas de Conservación. La adjudicación
del concurso tendrá en cuenta, con carácter preferente, aquellas
alternativas u ofertas que propongan términos adecuadamente ventajosos
para los propietarios afectados, salvo en el caso de incumplimiento de
la función social de la propiedad o de los plazos establecidos para
su ejecución, estableciendo incentivos, atrayendo inversión
y ofreciendo garantías o posibilidades de colaboración con
los mismos; y aquellas que produzcan un mayor beneficio para la colectividad
en su conjunto y propongan obras de eliminación de las situaciones
de infravivienda, de cumplimiento del deber legal de conservación,
de garantía de la accesibilidad universal, o de mejora de la eficiencia
energética.
Asimismo podrán
suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones
Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes
de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución
a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de
duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones
Públicas ostentarán la participación mayoritaria y
ejercerán, en todo caso, el control efectivo, o la posición
decisiva en su funcionamiento.
4. En la ejecución
de las actuaciones sobre el medio urbano, además de las Administraciones
Públicas competentes y las entidades públicas adscritas o
dependientes de las mismas, podrán participar.
a) las comunidades
y agrupaciones de comunidades de propietarios,
b) las cooperativas
de viviendas,
c) los propietarios
de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos
reales o de aprovechamiento,
d) las empresas,
entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en dichas
operaciones y
e) las asociaciones
administrativas que se constituyan de acuerdo con lo previsto en la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística o, en su defecto,
por el artículo siguiente.
5. Todos los
sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con
su propia naturaleza:
a) Actuar
en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas
las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento
del deber de conservación, así como con la participación
en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las
de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A
tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo
del responsable de la gestión de la actuación de que se trate,
los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes
a la actuación.
b) Constituirse
en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos
que la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución
de las obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo
sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario
y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas,
sin más limitaciones que las establecidas en sus correspondientes
estatutos.
c) Asumir,
por sí mismos o en asociación con otros sujetos, públicos
o privados, intervinientes, la gestión de las obras.
d) Constituir
un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá
con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con
el que podrán cubrirse impagos de las cuotas de contribución
a las obras correspondientes.
e) Ser beneficiarios
directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los poderes
públicos, así como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas
a los propietarios de fincas.
f) Otorgar
escrituras públicas de modificación del régimen de
propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como
a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a
los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de
regeneración y renovación urbanas en cuya gestión
participen o que directamente lleven a cabo.
g) Ser beneficiarios
de la expropiación de aquellas partes de pisos o locales de edificios,
destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen
de propiedad horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios
comunes que haya previsto la Administración en planes, delimitación
de ámbitos y órdenes de ejecución, por resultar inviable,
técnica o económicamente cualquier otra solución y
siempre que quede garantizado el respeto de la superficie mínima
y los estándares exigidos para locales, viviendas y espacios comunes
de los edificios.
h) Solicitar
créditos con el objeto de obtener financiación para las obras
de conservación y las actuaciones reguladas por esta ley.
6. La participación
en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá,
siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución
de cargas y beneficios.
7. Tanto los
propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para
la transformación urbanística o la actuación edificatoria
del ámbito de que se trate, como los particulares, sean o no propietarios,
en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado
formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar
a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión
precisos, según la legislación aplicable. A tal efecto, previa
autorización de la Administración urbanística competente,
tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos
Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a
cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones
necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley
de Expropiación Forzosa.
8. Los convenios
o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre
con la Administración correspondiente, no podrán establecer
obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las
que procedan legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados. La
cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno
Derecho.
Están
legitimados para participar en las actuaciones sobre el medio urbano, además
de las Administraciones públicas competentes y de las
entidades públicas dependientes de las mismas, los “propietarios”,
“las empresas, entidades o sociedades” ya no es necesario que intervengan
en las operaciones “en su nombre” sino que pueden hacerlo “por cualquier
título” . Además, se contempla la posibilidad de que estos
sujetos constituyan “asociaciones administrativas”, que se regirán
por lo previsto en la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.
La participación
en la ejecución de las actuaciones “se realizará, siempre
que sea posible, en un régimen de equidistribución
de cargas y beneficios”.
A los sujetos
que intervengan en las actuaciones se les reconocen todas las facultades
jurídicas precisas para ello [Tales como: intervenir
en el mercado inmobiliario; constituirse
en asociaciones administrativas; asumir la
gestión de las obras; construir fondos de
conservación y rehabilitación, ser beneficiarios directos
de las medidas de fomento; otorgar escrituras públicas de
modificación del régimen de propiedad horizontal; ser beneficiarios
de la expropiación y solicitar créditos con el objeto de
obtener financiación para las obras de conservación
y las actuaciones reguladas en la Ley.], de tal forma que la Ley,
como dice su Exposición de Motivos, “amplía la facultades
reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios
y cooperativas de viviendas, para actuar en el mercado inmobiliario
con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas
las crediticias, relacionadas con el cumplimiento
del deber legal de conservación”.
Para los casos
de iniciativa pública, la Ley dispone que las Administraciones
podrán utilizar “todas las modalidades de gestión directa
e indirecta admitidas por la legislación de régimen jurídico,
de contratación de las Administraciones Públicas, de
régimen local y de ordenación territorial y urbanística”.
Se prescribe que, en función de la forma de gestión
que se adopte, habrán de seguirse las reglas siguientes:
•
En la expropiación, no será
necesario el consentimiento del propietario
para pagar el justiprecio expropiatorio en especie.
• En la ejecución
subsidiaria a cargo de la Administración, ésta sustituirá
al titular o titulares de los inmuebles, asumiendo la facultad de edificar
o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos.
En estas
actuaciones de iniciativa pública, la Administración
podrá optar por ejecutar las obras directamente o adjudicarlas
por medio de la convocatoria de un concurso público, en
el que podrán participar “cualesquiera personas físicas o
jurídicas”, incluyendo los propietarios que formen parte del ámbito
de actuación siempre que constituyan previamente una asociación
administrativa, que se regirá por lo establecido para las
Entidades Urbanísticas de Conservación en la legislación
de ordenación territorial y urbanística.
La Ley contempla
también la posibilidad de que se suscriban convenios entre
las Administraciones públicas y las entidades públicas
adscritas o dependientes de las mismas, que tengan por objeto, entre
otros, “conceder la ejecución a un Consorcio previamente creado,
o a una sociedad de capital mixto de duración limitada, o
por tiempo indefinido, en la que las Administraciones Públicas
ostentarán la participación mayoritaria y ejercerán,
en todo caso, el control efectivo, o la
posición decisiva en su funcionamiento”.
Cuando la iniciativa
de las actuaciones provenga de los propietarios, éstos habrán
de redactar y presentar a tramitación los instrumentos de
ordenación y gestión precisos, según la legislación
aplicable. La Ley no lo específica,
por lo que deja margen a la legislación autonómica
para concretarlo, pero parece que en estos casos los propios
propietarios podrían asumir directamente la ejecución
de las actuaciones siempre que se hayan constituido en asociación
administrativa.
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