NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

13 de octubre de 2015
 

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LA NUEVA LEY DEL SUELO (LEI DO SOLO) DE GALICIA, AMNISTÍA DE VIVIENDAS ILEGALES. ¿Qué aprendo? Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inspecciones urbanísticas, viviendas ilegales y en la guía del urbanismo de Galicia. La nueva ley del suelo de Galicia (lei do solo) amnistía miles de viviendas ilegales, salvo las que ocupen zonas verdes, viales y equipamientos públicos. La nueva ley mantiene la prohibición de nuevas viviendas en suelo rústico, excepto las vinculadas a explotaciones agroalimentarias. De forma expresa, se reconocen también las capacidades turísticas de Galicia, de forma que, a través de las herramientas adecuadas y "con todas las garantías de dotación de los servicios necesarios", se promueven las construcciones y las obras de rehabilitación para usos turísticos que sean potenciadoras del medio donde se localicen. Eso sí, para preservar los valores del entorno, las nuevas construcciones en suelo rústico deberán ajustarse a varios requisitos. Por ejemplo, el volumen máximo de la edificación será similar al de las edificaciones tradicionales existentes, con una altura máxima de siete metros. Asimismo, la norma determina que la superficie de la parcela debe ser, como mínimo, de 2.000 metros cuadrados; la construcción ocupar un máximo del 20 por ciento del terreno; que se minimice el impacto visual y que se mantenga en su estado natural, como mínimo, el 50 por ciento de la parcela. Se reduce en un 31 por ciento el número de artículos frente a la ley actualmente en vigor.  Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas

 

Desde que el Consello aprobó el borrador de la ley en octubre, se sometió a consultas de 75 agentes y fue objeto de una treintena de encuentros sectoriales. Feijóo ha destacado la participación y ha reiterado que su objetivo es dotar a "todos" los municipios gallegos de normas urbanísticas, la Xunta elaborará a lo largo de 2016 un plan básico autonómico, que identificará al conjunto de los 33.000 núcleos de Galicia y delimitará las diversas zonas de afección sectorial. Esta herramienta servirá de materia prima para elaborar los planes básicos municipales, con los que la Xunta pondrá a disposición de los ayuntamientos de menos de 5.000 habitantes que carecen de planeamiento y que tienen dificultades técnicas y económicas para elaborarlo, un instrumento de ordenación básico, adaptado a sus necesidades. La previsión es que la redacción de estos planes básicos locales se lleve a cabo entre 2017 y 2020, y podría beneficiar a los 56 municipios gallegos de menos de 5.000 habitantes que actualmente carecen de planeamiento.  Los ayuntamientos que recurran a esta herramienta tendrán voz en la tramitación de los planes básicos, y emitirán informes determinantes. En cuanto a los ayuntamientos de más de 5.000 vecinos, conservarán la potestad exclusiva de redactar sus planes urbanísticos, si bien tendrán también medidas para "facilitar y agilizar" su tramitación. Así, los municipios pasarán a pedir a la Xunta un informe único en vez de los diferentes documentos sectoriales que hasta ahora se piden por separado.  Con la nueva norma, la Secretaría Xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo será la encargada de solicitar los distintos informes sectoriales y estos deberán emitirse en un plazo máximo de tres meses o se entenderán como positivos, lo que según la Xunta reducirá en un 75 por ciento los tiempos de tramitación autonómica de los planes. Además, "en una apuesta por la autonomía local", se les concede a los ayuntamientos de más de 50.000 habitantes, es decir, a las siete grandes ciudades gallegas, la capacidad para aprobar definitivamente sus planes generales, contando con un informe preceptivo de la Administración autonómica. Remate exterior de las edificaciones Para contribuir a asentar la población en el rural, la ley se mantiene inflexible al prohibir la construcción de nuevas edificaciones con fines residenciales en suelo rústico, pero permite las nuevas viviendas vinculadas a explotaciones agropecuarias. Además, apuesta por la rehabilitación. Con tal fin, pasan a considerarse como edificaciones tradicionales todas las anteriores al año 1975 y en ellas se elevan los porcentajes de incremento de volumen permitidos en las obras de rehabilitación, llegando hasta el 50 por ciento, siempre y cuando se respete la altura y la tipología existente y se introducen los usos artesanales, mediante actividades como los talleres de dulces o de jabones, queserías, cerámicas, bodegas o conserveras.  Entre las novedades más destacadas están la simplificación de la norma o el hecho de que en los concellos con menos de 5.000 habitantes, que tienen mayores problemas para planificar su desarrollo urbanístico, la Xunta se encargará de realizar sus PGOM si lo precisan, con la aspiración de que al final de esta década todos cuenten con uno. Además, la regulación apuesta por el desarrollo sostenible, la protección del paisaje y el aprovechamiento económico del rural.   ANTECEDENTES 17 de julio de 2015  NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © LOS PLANES BÁSICOS EN LA NUEVA LEY DEL SUELO DE GALICIA  ¿Qué aprendo?  Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Galicia. El presidente gallego, Alberto Núñez Feijóo y la conselleira de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras, Ethel Vázquez han notificado la remisión de la futura ley del suelo de Galicia (Lei do Solo) al Consello Económico e Social (CES). Destaca una figura urbanística que ya ha sido empezada a copiar por otras leyes autonómicas, aún antes de ser aprobada por su creadora que fue esta ley del suelo de Galicia, nos referimos la figura de los planes básicos para los ayuntamientos de menos de 5.000 habitantes. Por otra parte, se avanza en la "protección" de costas al unificar normas ya en vigor, de forma que se asume la directriz de la ley estatal de un mínimo de 100 metros de franja de protección costera, pero con los criterios del POL. La Xunta no mantiene en la nueva norma del suelo "una franja fija de 200 metros" como hasta ahora, sino que ésta será "mayor" o "menor" en función de la zona en cuestión y de lo que diga el POL. La Ley del suelo de Galicia flexibilizará las reglas de construcción en ese ámbito, que ocupa el 93 % del territorio de la comunidad. Siempre que no superen los siete metros de altura, se hagan en parcelas de al menos 2.000 metros cuadrados, ocupen menos de un 20 % de la finca y se integren en el entorno, se podrán levantar cementerios, depuradoras, colegios, universidades, centros sanitarios, complejos turísticos y nuevas viviendas vinculadas a explotaciones agropecuarias. Para las rehabilitaciones de residencias anteriores a 1975, se permitirá incrementar el volumen construido hasta un 50 %, frente al 10 % actual. Además, en adelante, los lindes de los núcleos tradicionales los marcarán elementos físicos (ríos, carreteras...), no el perímetro de 50 metros respecto a las residencias existentes.  Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas     La Ley del suelo de Galicia refuerza las sanciones para quienes empiecen una casa y dejen las fachadas, las cubiertas o las medianeras a medio hacer. El documento incluye órdenes de realización de obras y, en caso de desatención, ejecuciones subsidiarias o forzosas con multas acumulativas de entre 1.000 y 25.000 euros. No obstante, habrá descuentos de hasta el 90 % si la fachada se ejecuta en período voluntario y de hasta el 50 % si la sanción se abona con prontitud. En paralelo, se creará un registro de solares ruinosos donde serán inscritos, para su venta obligada y posterior rehabilitación o acabado, aquellos inmuebles que se hallen en muy mal estado. Respecto al planeamiento, la situación actual, en la que solo un 26,4 % de los ayuntamientos tienen planes urbanísticos adaptados a la ley vigente, con la nueva norma la Xunta persigue que ningún municipio llegue al 2020 sin un documento de ordenación adecuado. Así, para los de menos de 5.000 habitantes, la propia Administración autonómica elaborará planes básicos sobre los cuales los concellos solo tendrán que emitir informes «determinantes». Para los de 5.000 a 50.000 vecinos, los tiempos de tramitación quedarán reducidos en un 70 % y los informes sectoriales autonómicos ahora necesarios para sacar adelante los PXOM quedarán reducidos a un único que deberá estar listo en tres meses. También con el ánimo de agilizar la burocracia, las ciudades no requerirán de autorización definitiva de la Consellería de Medio Ambiente para aprobar sus planeamientos. Al objeto de clarificar la estructura de la ley, la nueva contará con 73 artículos menos que la actual: 164.  La Secretaría Xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo será la encargada de solicitar los distintos informes sectoriales y estos deberán emitirse en un plazo máximo de tres meses o se entenderán como positivos, lo que según la Xunta reducirá en un 75 por ciento los tiempos de tramitación autonómica de los planes. Tal como solicitaba el Colexio de Arquitectos de Galicia (COAG), la norma permitirá incrementar hasta un 50% las edificaciones tradicionales -anteriores a 1975- en suelo rústico, pues el 10% actual frena en numerosas ocasiones las operaciones de rehabilitación.  ANTECEDENTES 16 de marzo de 2015  NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©  LA NUEVA LEY DEL SUELO DE GALICIA ( LEI DO SOLO).  Convertir conocimiento en valor añadido: Guía práctica inmoley.com del urbanismo de Galicia.  La futura ley de suelo de Galicia obligará a los propietarios de viviendas inacabadas para que las concluyan. También habilitará medidas para facilitar la construcción en aquellos casos en los que los trabajos no se han iniciado dentro del plazo de tres años que establece la licencia municipal. Aunque la actual Ley del suelo (9/2002) ya contempla la posibilidad de prorrogar ese permiso por otros tres años, requiere que la solicitud correspondiente se tramite antes de que expiren los tres primeros que da la licencia. La novedad del futuro marco legal estriba en que posibilitará ampliar varias veces el plazo para la construcción de la vivienda, aunque haya caducado el que fija la licencia inicial.  Herramienta práctica > Guías prácticas En cuanto a las obras sin concluir, la Xunta aplica para la prórroga de licencias el mismo requisito de remate exterior que también exige para las viviendas inacabadas. La prórroga no conllevará ningún requisito en los casos en los que ni siquiera han comenzado las obras. La Xunta asume que no se ha dañado al paisaje. Pero la legislación será más exigente con los propietarios que inician la edificación y la demoran indefinidamente en el tiempo.  Para esas viviendas inacabadas, la norma supeditará la ampliación del plazo de la licencia a que se realicen previamente las obras de remate exterior. En este punto, existe una discrepancia con el Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia (COAG), que en sus alegaciones al proyecto de ley defiende que la instalación de la cubierta sea suficiente para poder acceder a la prórroga de la licencia. Pero la Administración autonómica ha rechazado esa petición. Esgrime que los arquitectos fundamentan su alegación en una norma de 1978, pero replica que «hoy ya no puede ser así», que el listón debe estar más alto y la ampliación del plazo debe quedar supeditada al remate de la construcción exterior. Con esta novedad, la Xunta atiende las peticiones recabadas en reuniones previas con la Federación Galega de Municipios e Provincias (Fegamp) y con los promotores. Este ajuste legal responde a la constatación práctica del impacto de la crisis económica en la ralentización de los tiempos de construcción. La Secretaría Xeral de Urbanismo no maneja cifras, pero sostiene que hay muchas licencias de viviendas que los concellos concedieron hace más de 7 años en solares en los que todavía no se ha movido un solo metro cúbico de tierra.  ANTECEDENTES  EL URBANISMO DE GALICIA EN LA NUEVA LEY DEL SUELO DE GALICIA ( LEI DO SOLO).  Guía práctica inmoley.com del urbanismo de Galicia.   La Lei do Solo de Galicia entra en fase de exposición pública. Una de las características más relevantes es que endurece las sanciones, que podrían llegar a un máximo de 25.000 euros para el propietario que se niegue a ejecutar la orden de concluir su fachada. El documento establece que esas multas serán "reiterables trimestralmente hasta el importe máximo del coste de las obras a ejecutar". Sin embargo los detalles se dejarán a un reglamento que recogerá los criterios del plan de Inspección de la Axencia de Protección da Legalidade Urbanística.  REGISTRO DE SOLARES. Se creará en los concellos de más de 50.000 habitantes un registro de solares con construcciones en ruinas o inacabadas en los cuales las medidas de ejecución forzosa resultaron ineficaces. El objetivo es proceder a la "venta forzosa" de los inmuebles y a la obligación de los nuevos propietarios a iniciar o continuar las obras de edificación o rehabilitación. El antiguo propietario sería compensado por el valor del solar o inmueble original. ALTURA MÁXIMA Y PAISAJE Las construcciones se tendrán que adecuar al entorno. Así, en los lugares de paisaje abierto o natural no se permitirán edificaciones que limiten el campo visual y tampoco podrán romper la armonía del paisaje. La altura máxima de las edificaciones se fijará en función de la anchura de las calles y plazas, los colores de las fachadas y ventanas tendrán que ajustarse a la paleta cromática de la zona, y los materiales utilizados en la construcción deberán guardar sintonía con el entorno. REHABILITACIÓN EDIFICATORIA Y URBANÍSTICA EN SUELO RÚSTICO Se potenciará la rehabilitación en el rural, dando prioridad a recuperar edificaciones existentes antes que a las de nueva construcción, de forma que se impedirá clasificar nuevo suelo urbanizable y ampliar los núcleos rurales cuando existan otras edificaciones que estén sin habitar o se puedan recuperar. No obstante, habrá facilidades para levantar instalaciones de turismo natural o agropecuarias, con residencias vinculadas a esta actividad. En suelo rústico, se permitirá rehabilitar los edificios anteriores a 1975. PLAN BÁSICO DE PLANEAMIENTO.  Se desarrolla el llamado plan básico de planeamiento, de forma que todos los concellos con menos de 5.000 habitantes tengan al finalizar la legislatura una herramienta de planeamiento urbanístico. SUELO TERCIARIO.  Se eliminarán las restricciones que rigen para el uso terciario del suelo -fundamentalmente superficies comerciales y oficinas- y lo equiparará al uso industrial. Con ello se quiere favorecer el impulso de la actividad económica y facilitar la implantación de empresas vinculadas al sector servicio. ENTRADA EN VIGOR Se pretende introducir esta reforma se incluya en la ley de acompañamiento de los Presupostos del 2015, de forma que puedan tener efecto desde el 1 de enero. Lo más relevante es que el plazo de emisión para todos los informes sectoriales quedará fijado en tres meses, cuando en la actualidad pueden superar los 18. Además, el silencio administrativo a partir del tiempo estipulado por ley pasará a tener carácter positivo.  Con estas correcciones, la Xunta pretende reducir de 6 a 3 años el tiempo medio empleado en tramitar los planeamientos, aunque en algunos casos ha rebasado los 10. Esta es una de las principales demandas del municipalismo. DECLARACIONES El vicepresidente de la Xunta, Alfonso Rueda, ha confiado en que la nueva ley del suelo, que este lunes empieza su proceso de exposición pública, "tiene que ser el texto definitivo" en la materia, además de servir para "dinamizar" el medio rural y combatir el denominado 'feísmo' urbanístico. Tras más de una decena de reformas de esta normativa, el texto vuelve a nacer sin consenso político. Al respecto, la secretaria xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo, Encarnación Rivas, ha subrayado la necesidad de "hacer corresponsables" a los ciudadanos y a todas las administraciones convencida de que, "si no se va todos juntos hacia la mejora del territorio, no se alcanzarán los objetivos fijados". Así se han expresado ambos mandatarios durante la inauguración del foro 'A recuperación da paisaxe galega como motor de desenvolvemento', que organiza el Grupo Correo Gallego y en el que participan, entre otros, el director xeral do Instituto Galego de Vivenda e Solo, Heriberto García; el del Instituto do Territorio, Manuel Borobio; el decano del Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia, Antonio Maroño; y la directora de la Escola Galega da Paisaxe de la Fundación Juana de Vega; Isabel Aguirre. En su intervención, el vicepresidente y conselleiro de Presidencia, en asunción de las competencias de la conselleira de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas, Ethel Vázquez --de baja por maternidad--, ha opinado que la conservación de "la riqueza urbanística" de la comunidad "tiene que ser uno de los motores de la recuperación económica". Así, ha asegurado que el Gobierno gallego está "haciendo todo lo posible" para disponer "las herramientas", y ha esperado que, durante el proceso de exposición pública, la nueva norma relativa al suelo sea "enriquecida" por las aportaciones de todos, que serán "estudiadas y recogidas en la medida de lo posible". Para dinamizar el rural, Alfonso Rueda se ha referido a la "potenciación" de la rehabilitación de construcciones rurales no utilizadas, al igual que lo ha hecho previamente en declaraciones a los medios de comunicación la responsable de Urbanismo de la Xunta. "La nueva ley conjuga la necesidad de potenciación del medio rural con la preservación (...). De los elementos que provocan la mayor deturpación de nuestro territorio son las construcciones inacabadas, construcciones mal conservadas, y entonces la ley facilita que las construcciones con una antigüedad de 40 años o más se rehabiliten incluso para usos que hoy no se podrían implantar, como son las viviendas", ha apuntado. En este sentido, Rivas ha apuntado que "no se puede permitir que se siga ampliando la dispersión en el territorio, que se sigan construyendo nuevas viviendas, pero sí recuperar el patrimonio construido".  EL MODELO DE PLAN URBANÍSTICO BÁSICO DE GALICIA SERÁ COPIADO POR EL RESTO DE LAS LEYES DEL SUELO AUTONÓMICAS.  Las normas subsidiarias provocan demasiada inseguridad y un plan general ordinario lleva años y unos medios de los que carece un pequeño municipio. Más de la mitad del territorio de Galicia podrá ser ordenado sin esperar a que cada ayuntamiento logre superar la compleja tramitación de un plan de urbanismo municipal. El Colegio de Arquitectos  gallego (COAG) recibe favorablemente el anteproyecto de ley de suelo de la Conselleira de Medio Ambiente y su modelo de plan urbanístico básico para los concellos de menos de 5.000 habitantes. De los 57 concellos sin planeamiento, 51 no llegan a 5.000 vecinos.  Según la Xunta, los arquitectos también valoraron la rebaja a 3 meses del plazo para que Urbanismo emita los informes sectoriales. Ethel Vázquez manifestó a la delegación del COAG que encabezó su decano, Antonio Maroño, que el éxito de la norma pasará por el  El anteproyecto de la nueva ley que impulsa el Gobierno gallego incorpora un nuevo tipo de figura de planificación urbanística, el denominado Plan Básico. La Xunta lo ideó inicialmente para municipios de menos de 5.000 habitantes que no cuenten con planeamiento general. Ese Plan Básico sería dictado por el Gobierno gallego desde Santiago para cada ayuntamiento que lo solicite y en él, sin entrar en el detalle de un Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM), se identificarán de forma genérica los núcleos rurales, los distintos tipos de suelos rústicos y los que por sus características pueden ser considerados urbanos. En cada una de esas categorías se aplicarían “ordenanzas tipo”. En Galicia hay 199 ayuntamientos con menos de 5.000 habitantes que ocupan el 65% del territorio. La inmensa mayoría carece de plan de ordenación y tampoco registra una gran presión urbanística que les anime a elaborar uno. Otros, precisamente porque sí tienen esa presión, llevan años empantanados en la redacción de esos planes. Así que en principio alcaldes de todo color político ven bien que sea la Xunta la que asuma ese trabajo. Pero la discrepancia aparece en si lo debe hacer por iniciativa propia o solo si se lo pide el ayuntamiento en cuestión. La consellería competente en materia de urbanismo promoverá la redacción de los planes básicos. La norma aún puede cambiar notablemente ya que, tras la actual exposición al público y las correcciones que pueda introducir la Xunta, el texto deberá ser debatido en el Parlamento antes de su aprobación. El Gobierno gallego, en todo caso, prevé que entre en vigor esta legislatura.

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