| BOE 31/10/2015
ENTRADA EN VIGOR EL MISMO DÍA DE SU PUBLICACIÓN.
Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
TEXTO
El artículo
Uno, h) de la Ley 20/2014, de 29 de octubre, por la que se delegó
en el Gobierno la potestad de dictar diversos textos refundidos, en virtud
de lo establecido en el artículo 82 y siguientes de la Constitución
Española, autorizó al Gobierno para aprobar un texto refundido
en el que se integrasen, debidamente regularizadas, aclaradas y armonizadas,
la Ley de Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20
de junio, y los artículos 1 a 19, las disposiciones adicionales
primera a cuarta, las disposiciones transitorias primera y segunda y las
disposiciones finales duodécima y decimoctava; así como las
disposiciones finales decimonovena y vigésima y la disposición
derogatoria, de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas. El plazo para la realización
de dicho texto era de doce meses a partir de la entrada en vigor de la
citada Ley 20/2014, que tuvo lugar el 31 de octubre de 2014.
Dicha tarea
refundidora, que se afronta por medio de este texto legal, se plantea básicamente
dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminología
y el contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar
y ordenar en una única disposición general los preceptos
de diferente naturaleza y alcance que contienen aquéllos.
De este modo,
el objetivo final se centra en evitar la dispersión de tales normas
y el fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislación
estatal en materia de suelo y rehabilitación, regeneración
y renovación urbanas, excepción hecha de la parte vigente
del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana, que tiene una aplicación supletoria salvo en los territorios
de las ciudades de Ceuta y Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuera
de la delegación legislativa por cuya virtud se dicta este real
decreto legislativo.
De acuerdo
con las disposiciones anteriormente indicadas se produce este texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que prescinde en su
título de los términos regeneración y renovación
urbanas, no sólo para facilitar el conocimiento, manejo y cita de
la norma, sino, sobre todo, por considerar que el término rehabilitación
urbana engloba, de manera comúnmente admitida, tanto ésta,
como la regeneración y renovación de los tejidos urbanos.
En su virtud,
a propuesta de la Ministra de Fomento, de acuerdo con el Consejo de Estado
y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión
del día 30 de octubre de 2015,
DISPONGO:
Artículo
único. Aprobación del texto refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana.
Se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Disposición
adicional única. Remisiones normativas.
Las referencias
normativas efectuadas en otras disposiciones al Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprobó el texto refundido
de la Ley de Suelo y a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, se entenderán efectuadas
a los preceptos correspondientes del texto refundido que se aprueba.
Disposición
derogatoria única. Derogación normativa.
Quedan derogadas
todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan al presente
real decreto legislativo y al texto refundido que aprueba y, en particular,
las siguientes:
a) Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo.
b) Los artículos
1 a 19, las disposiciones adicionales primera a cuarta, las disposiciones
transitorias primera y segunda y las disposiciones finales duodécima
y decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, así como las disposiciones
finales decimonovena y vigésima de dicha ley, en la medida en que
se refieran a alguno de los preceptos que la presente disposición
deroga.
Disposición
final única. Entrada en vigor.
El presente
real decreto legislativo y el texto refundido que aprueba entrarán
en vigor el mismo día de su publicación en el «Boletín
Oficial del Estado».
Dado en Madrid,
el 30 de octubre de 2015.
FELIPE R.
La Ministra
de Fomento,
ANA MARÍA
PASTOR JULIÁN
TEXTO REFUNDIDO
DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA
Título
preliminar. Disposiciones generales.
Artículo
1. Objeto de esta ley.
Artículo
2. Definiciones.
Artículo
3. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
Artículo
4. Ordenación del territorio y ordenación urbanística.
Título
I. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes
constitucionales de los ciudadanos.
Capítulo
I. Estatuto básico del ciudadano.
Artículo
5. Derechos del ciudadano.
Artículo
6. Deberes del ciudadano.
Capítulo
II. Estatuto básico de la iniciativa y la participación en
la actividad urbanística.
Artículo
7. Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones
edificatorias.
Artículo
8. Iniciativa pública y privada en las actuaciones de transformación
urbanística y en las edificatorias.
Artículo
9. Participación pública y privada en las actuaciones de
transformación urbanística y en las edificatorias.
Artículo
10. Asociaciones administrativas.
Capítulo
III. Estatuto jurídico de la propiedad del suelo.
Artículo
11. Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo.
Artículo
12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
Artículo
13. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural:
facultades.
Artículo
14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de
urbanizado: facultades.
Artículo
15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
Artículo
16. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural
o vacante de edificación: deberes y cargas.
Artículo
17. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de
urbanizado: deberes y cargas.
Capítulo
IV. Estatuto básico de la promoción de las actuaciones urbanísticas.
Artículo
18. Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación
urbanística y a las actuaciones edificatorias.
Artículo
19. Los derechos de realojamiento y de retorno.
Título
II. Bases del régimen del suelo, reglas procedimentales comunes
y normas civiles.
Capítulo
I. Bases del régimen del suelo.
Artículo
20. Criterios básicos de utilización del suelo.
Artículo
21. Situaciones básicas del suelo.
Artículo
22. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo
urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica
de las actuaciones sobre el medio urbano.
Capítulo
II. Reglas procedimentales comunes y normas civiles.
Artículo
23. Operaciones de distribución de beneficios y cargas.
Artículo
24. Reglas específicas de las actuaciones sobre el medio urbano.
Artículo
25. Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística.
Artículo
26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas
y complejos inmobiliarios.
Artículo
27. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
Artículo
28. Declaración de obra nueva.
Título
III. El Informe de Evaluación de los Edificios.
Artículo
29. El Informe de Evaluación de los Edificios.
Artículo
30. Capacitación para suscribir el Informe de Evaluación
de los Edificios.
Título
IV. Cooperación y Colaboración Interadministrativas.
Artículo
31. Cooperación interadministrativa.
Artículo
32. Organización de la cooperación.
Artículo
33. Convenios para la financiación de las actuaciones.
Título
V. Valoraciones.
Artículo
34. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo
35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo
36. Valoración en el suelo rural.
Artículo
37. Valoración en el suelo urbanizado.
Artículo
38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de
nueva urbanización.
Artículo
39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones
de urbanización o de edificación.
Artículo
40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución
de beneficios y cargas.
Artículo
41. Régimen de la valoración.
Título
VI. Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial.
Artículo
42. Régimen de las expropiaciones por razón de la ordenación
territorial y urbanística.
Artículo
43. Justiprecio.
Artículo
44. Ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Artículo
45. Adquisición libre de cargas.
Artículo
46. Modalidades de gestión de la expropiación.
Artículo
47. Supuestos de reversión y de retasación.
Artículo
48. Supuestos indemnizatorios.
Título
VII. Función social de la propiedad y gestión del suelo.
Capítulo
I. Venta y sustitución forzosas.
Artículo
49. Procedencia y alcance de la venta o sustitución forzosas.
Artículo
50. Régimen de la venta o sustitución forzosas.
Capítulo
II. Patrimonios públicos de suelo.
Artículo
51. Noción y finalidad.
Artículo
52. Destino.
Capítulo
III. Derecho de superficie.
Artículo
53. Contenido, constitución y régimen.
Artículo
54. Transmisión, gravamen y extinción.
Título
VIII. Régimen jurídico.
Capítulo
I. Actuaciones ilegales y con el Ministerio Fiscal.
Artículo
55. Actos nulos de pleno derecho.
Artículo
56. Infracciones constitutivas de delito.
Capítulo
II. Peticiones, actos y acuerdos.
Artículo
57. Peticiones.
Artículo
58. Administración demandada en subrogación.
Artículo
59. Ejecución forzosa y vía de apremio.
Artículo
60. Revisión de oficio.
Capítulo
III. Acciones y recursos.
Artículo
61. Carácter de los actos y convenios regulados en la legislación
urbanística.
Artículo
62. Acción pública.
Artículo
63. Acción ante Tribunales ordinarios.
Artículo
64. Recurso contencioso-administrativo.
Capítulo
IV. Registro de la Propiedad.
Artículo
65. Actos inscribibles.
Artículo
66. Certificación administrativa.
Artículo
67. Clases de asientos.
Artículo
68. Expedientes de distribución de beneficios y cargas.
Disposiciones
adicionales.
Disposición
adicional primera. Sistema de información urbana y demás
información al servicio de las políticas públicas
para un medio urbano sostenible.
Disposición
adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio
de Defensa o al uso de las fuerzas armadas.
Disposición
adicional tercera. Potestades de ordenación urbanística en
Ceuta y Melilla.
Disposición
adicional cuarta. Gestión de suelos del patrimonio del Estado.
Disposición
adicional quinta. Modificación del artículo 43 de la Ley
de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
Disposición
adicional sexta. Suelos forestales incendiados.
Disposición
adicional séptima. Reglas para la capitalización de rentas
en suelo rural.
Disposición
adicional octava. Participación del Estado en la ordenación
territorial y urbanística.
Disposición
adicional novena. Modificación de la Ley Reguladora de las Bases
del Régimen Local.
Disposición
adicional décima. Actos promovidos por la Administración
General del Estado.
Disposición
adicional undécima. Catastro inmobiliario.
Disposición
adicional duodécima. Infracciones en materia de certificación
de la eficiencia energética de los edificios.
Disposición
adicional décimo tercera. Sanciones en materia de certificación
energética de edificios y graduación.
Disposiciones
transitorias.
Disposición
transitoria primera. Aplicación de la reserva de suelo para vivienda
protegida y regla temporal excepcional.
Disposición
transitoria segunda. Calendario para la realización del Informe
de Evaluación de los Edificios.
Disposición
transitoria tercera. Valoraciones.
Disposición
transitoria cuarta. Criterios mínimos de sostenibilidad.
Disposiciones
finales.
Disposición
final primera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de
Evaluación de Edificios.
Disposición
final segunda. Título competencial y ámbito de aplicación.
Disposición
final tercera. Desarrollo.
TEXTO REFUNDIDO
DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA
TÍTULO
PRELIMINAR
Disposiciones
generales
Artículo
1. Objeto de esta ley.
Esta ley regula,
para todo el territorio estatal, las condiciones básicas que garantizan:
a) La igualdad
en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales,
relacionados con el suelo.
b) Un desarrollo
sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso
y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación
de los edificios y a la regeneración y renovación de los
tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los
ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho
a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Asimismo, establece
esta ley las bases económicas y medioambientales del régimen
jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial
de las Administraciones Públicas en la materia.
Artículo
2. Definiciones.
A los efectos
de lo dispuesto en esta ley, y siempre que de la legislación específicamente
aplicable no resulte otra definición más pormenorizada, los
conceptos incluidos en este artículo serán interpretados
y aplicados con el significado y el alcance siguientes:
1. Actuaciones
sobre el medio urbano: las que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación
edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación
de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad
de las edificaciones, y las de regeneración y renovación
urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo
llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución
de edificios previamente demolidos. Las actuaciones de regeneración
y renovación urbanas tendrán, además, carácter
integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas
enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.
A todas ellas
les será de aplicación el régimen estatutario básico
de deberes y cargas que les correspondan, de conformidad con la actuación
de transformación urbanística o edificatoria que comporten,
a tenor de lo dispuesto en el artículo 7.
2. Infravivienda:
la edificación, o parte de ella, destinada a vivienda, que no reúne
las condiciones mínimas exigidas de conformidad con la legislación
aplicable. En todo caso, se entenderá que no reúnen dichas
condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de superficie, número,
dimensión y características de las piezas habitables, las
que presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas
y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad
universal y habitabilidad exigibles a la edificación.
3. Residencia
habitual: la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante
un período superior a 183 días al año.
4. Coste de
reposición de una construcción o edificación: el valor
actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente
al original en relación con las características constructivas
y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para
que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones
de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
5. Ajustes
razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar
la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y
sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga
es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida,
los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar,
la estructura y características de la persona o entidad que haya
de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas
de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá
que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen
de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente,
y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho,
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
6. Edificio
de tipología residencial de vivienda colectiva: el compuesto por
más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera
simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter
asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado
a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo
familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común,
tales como hoteles o residencias.
Artículo
3. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
1. Las políticas
públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación,
transformación y uso del suelo tienen como fin común la utilización
de este recurso conforme al interés general y según el principio
de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines específicos
que les atribuyan las Leyes.
2. En virtud
del principio de desarrollo sostenible, las políticas a que se refiere
el apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos naturales
armonizando los requerimientos de la economía, el empleo, la cohesión
social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad
de las personas y la protección del medio ambiente, contribuyendo
en particular a:
a) La eficacia
de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza, la flora
y la fauna y de la protección del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La protección,
adecuada a su carácter, del medio rural y la preservación
de los valores del suelo innecesario o inidóneo para atender las
necesidades de transformación urbanística.
c) La prevención
adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y la salud públicas
y la eliminación efectiva de las perturbaciones de ambas.
d) La prevención
y minimización, en la mayor medida posible, de la contaminación
del aire, el agua, el suelo y el subsuelo.
3. Los poderes
públicos formularán y desarrollarán, en el medio urbano,
las políticas de su respectiva competencia, de acuerdo con los principios
de competitividad y sostenibilidad económica, social y medioambiental,
cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad
funcional, procurando que, esté suficientemente dotado, y que el
suelo se ocupe de manera eficiente, combinando los usos de forma funcional.
En particular:
a) Posibilitarán
el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en
un contexto urbano seguro, salubre, accesible universalmente, de calidad
adecuada e integrado socialmente, provisto del equipamiento, los servicios,
los materiales y productos que eliminen o, en todo caso, minimicen, por
aplicación de la mejor tecnología disponible en el mercado
a precio razonable, las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero,
el consumo de agua, energía y la producción de residuos,
y mejoren su gestión.
b) Favorecerán
y fomentarán la dinamización económica y social y
la adaptación, la rehabilitación y la ocupación de
las viviendas vacías o en desuso.
c) Mejorarán
la calidad y la funcionalidad de las dotaciones, infraestructuras y espacios
públicos al servicio de todos los ciudadanos y fomentarán
unos servicios generales más eficientes económica y ambientalmente.
d) Favorecerán,
con las infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios que sean
precisos, la localización de actividades económicas generadoras
de empleo estable, especialmente aquéllas que faciliten el desarrollo
de la investigación científica y de nuevas tecnologías,
mejorando los tejidos productivos, por medio de una gestión inteligente.
e) Garantizarán
el acceso universal de los ciudadanos, de acuerdo con los requerimientos
legales mínimos, a los edificios de uso privado y público
y a las infraestructuras, dotaciones, equipamientos, transportes y servicios.
f) Garantizarán
la movilidad en coste y tiempo razonable, la cual se basará en un
adecuado equilibrio entre todos los sistemas de transporte, que, no obstante,
otorgue preferencia al transporte público y colectivo y potencie
los desplazamientos peatonales y en bicicleta.
g) Integrarán
en el tejido urbano cuantos usos resulten compatibles con la función
residencial, para contribuir al equilibrio de las ciudades y de los núcleos
residenciales, favoreciendo la diversidad de usos, la aproximación
de los servicios, las dotaciones y los equipamientos a la comunidad residente,
así como la cohesión y la integración social.
h) Fomentarán
la protección de la atmósfera y el uso de materiales, productos
y tecnologías limpias que reduzcan las emisiones contaminantes y
de gases de efecto invernadero del sector de la construcción, así
como de materiales reutilizados y reciclados que contribuyan a mejorar
la eficiencia en el uso de los recursos. También prevendrán
y, en todo caso, minimizarán en la mayor medida posible, por aplicación
de todos los sistemas y procedimientos legalmente previstos, los impactos
negativos de los residuos urbanos y de la contaminación acústica.
i) Priorizarán
las energías renovables frente a la utilización de fuentes
de energía fósil y combatirán la pobreza energética,
fomentando el ahorro energético y el uso eficiente de los recursos
y de la energía, preferentemente de generación propia.
j) Valorarán,
en su caso, la perspectiva turística, y permitirán y mejorarán
el uso turístico responsable.
k) Favorecerán
la puesta en valor del patrimonio urbanizado y edificado con valor histórico
o cultural.
l) Contribuirán
a un uso racional del agua, fomentando una cultura de eficiencia en el
uso de los recursos hídricos, basada en el ahorro y en la reutilización.
La persecución
de estos fines se adaptará a las peculiaridades que resulten del
modelo territorial adoptado en cada caso por los poderes públicos
competentes en materia de ordenación territorial y urbanística.
4. Los poderes
públicos promoverán las condiciones para que los derechos
y deberes de los ciudadanos establecidos en los artículos siguientes
sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial
y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado,
favoreciendo o conteniendo, según proceda, los procesos de ocupación
y transformación del suelo.
El suelo vinculado
a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística
está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una
vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación
en la materia.
Artículo
4. Ordenación del territorio y ordenación urbanística.
1. La ordenación
territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles
de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del
suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades
y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste.
Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización,
salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
El ejercicio
de la potestad de ordenación territorial y urbanística deberá
ser motivado, con expresión de los intereses generales a que sirve.
2. La legislación
sobre la ordenación territorial y urbanística garantizará:
a) La dirección
y el control por las Administraciones Públicas competentes del proceso
urbanístico en sus fases de ocupación, urbanización,
construcción o edificación y utilización del suelo
por cualesquiera sujetos, públicos y privados.
b) La participación
de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
de los entes públicos en los términos previstos por esta
ley y las demás que sean de aplicación.
c) El derecho
a la información de los ciudadanos y de las entidades representativas
de los intereses afectados por los procesos urbanísticos, así
como la participación ciudadana en la ordenación y gestión
urbanísticas.
3. La gestión
pública urbanística y de las políticas de suelo fomentará
la participación privada.
4. Las Administraciones
Públicas adoptarán medidas que aseguren la realización
de las obras de conservación, y la ejecución de actuaciones
de rehabilitación edificatoria, de regeneración y renovación
urbanas que sean precisas y, en su caso, formularán y ejecutarán
los instrumentos que las establezcan, cuando existan situaciones de insuficiencia
o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad,
seguridad y habitabilidad de las edificaciones; obsolescencia o vulnerabilidad
de barrios, de ámbitos, o de conjuntos urbanos homogéneos;
o situaciones graves de pobreza energética. Serán prioritarias,
en tales casos, las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda,
para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad
universal y un uso racional de la energía, así como aquellas
que, con tales objetivos, partan bien de la iniciativa de los propios particulares
incluidos en el ámbito, bien de una amplia participación
de los mismos en ella.
TÍTULO
I
Condiciones
básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales
de los ciudadanos
CAPÍTULO
I
Estatuto básico
del ciudadano
Artículo
5. Derechos del ciudadano.
Todos los ciudadanos
tienen derecho a:
a) Disfrutar
de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio
de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre
de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen
los límites máximos admitidos por la legislación aplicable
y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.
b) Acceder,
en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilización
de las dotaciones públicas y los equipamientos colectivos abiertos
al uso público, de acuerdo con la legislación reguladora
de la actividad de que se trate.
c) Acceder
a la información de que dispongan las Administraciones Públicas
sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística
y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación
de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los términos
dispuestos por su legislación reguladora.
d) Ser informados
por la Administración competente, de forma completa, por escrito
y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas
aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por
su legislación reguladora.
e) Participar
efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación
de cualesquiera instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación
y ejecución urbanísticas y de su evaluación ambiental
mediante la formulación de alegaciones, observaciones, propuestas,
reclamaciones y quejas y a obtener de la Administración una respuesta
motivada, conforme a la legislación reguladora del régimen
jurídico de dicha Administración y del procedimiento de que
se trate.
f) Ejercer
la acción pública para hacer respetar las determinaciones
de la ordenación territorial y urbanística, así como
las decisiones resultantes de los procedimientos de evaluación ambiental
de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su ejecución,
en los términos dispuestos por su legislación reguladora.
Artículo
6. Deberes del ciudadano.
Todos los ciudadanos
tienen el deber de:
a) Respetar
y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural absteniéndose
de realizar actuaciones que contaminen el aire, el agua, el suelo y el
subsuelo o no permitidas por la legislación en la materia.
b) Cumplir
los requisitos y condiciones a que la legislación sujete las actividades
molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, así como emplear en
ellas en cada momento las mejores técnicas disponibles conforme
a la normativa aplicable, encaminadas a eliminar o reducir los efectos
negativos señalados.
c) Respetar
y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus características,
función y capacidad de servicio, de los bienes de dominio público
y de las infraestructuras y los servicios urbanos.
d) Respetar
y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio arquitectónico
y cultural absteniéndose en todo caso de realizar cualquier acto
o desarrollar cualquier actividad no permitidos.
CAPÍTULO
II
Estatuto básico
de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística
Artículo
7. Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones
edificatorias
1. A efectos
de esta ley, se entiende por actuaciones de transformación urbanística:
a) Las actuaciones
de urbanización, que incluyen:
1) Las de nueva
urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de
la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto
con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas,
una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente
y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la
ordenación territorial y urbanística.
2) Las que
tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito
de suelo urbanizado, en los mismos términos establecidos en el párrafo
anterior.
b) Las actuaciones
de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar
las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado
para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad
o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística
a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma
o renovación de la urbanización de éste.
2. Siempre
que no concurran las condiciones establecidas en el apartado anterior,
y a los solos efectos de lo dispuesto por esta ley, se entiende por actuaciones
edificatorias, incluso cuando requieran obras complementarias de urbanización:
a) Las de nueva
edificación y de sustitución de la edificación existente.
b) Las de rehabilitación
edificatoria, entendiendo por tales la realización de las obras
y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes,
sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos
por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
3. A las actuaciones
sobre núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural
les será de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores,
de conformidad con la naturaleza que les atribuya su propia legislación,
en atención a sus peculiaridades específicas.
4. A los solos
efectos de lo dispuesto en esta ley, las actuaciones de urbanización
se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces
todos los instrumentos de ordenación y ejecución que requiera
la legislación sobre ordenación territorial y urbanística
para legitimar las obras de urbanización, empiece la ejecución
material de éstas. La iniciación se presumirá cuando
exista acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de
las obras. La caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye,
a los efectos de esta ley, el suelo a la situación en que se hallaba
al inicio de la actuación.
La terminación
de las actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan
las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman,
habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes.
La terminación se presumirá a la recepción de las
obras por la Administración o, en su defecto, al término
del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su
solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección
técnica de las obras.
Artículo
8. Iniciativa pública y privada en las actuaciones de transformación
urbanística y en las edificatorias.
1. La iniciativa
para proponer la ordenación de las actuaciones de transformación
urbanística y las edificatorias podrá partir de las Administraciones
Públicas, las entidades públicas adscritas o dependientes
de las mismas y, en las condiciones dispuestas por la ley aplicable, los
propietarios.
Cuando se trate
de actuaciones sobre el medio urbano, la iniciativa en la ordenación
de las actuaciones podrá partir, además, de las comunidades
y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda
constituidas al efecto, los propietarios de construcciones, edificaciones
y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento,
y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera
de los sujetos anteriores. Todos ellos serán considerados propietarios
a los efectos de ejercer dicha iniciativa.
2. Los particulares,
sean o no propietarios, deberán contribuir, en los términos
establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los
entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la
dirección del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa pública,
como privada.
Artículo
9. Participación pública y privada en las actuaciones de
transformación urbanística y en las edificatorias.
1. Las Administraciones
Públicas podrán utilizar, para el desarrollo de la actividad
de ejecución de las actuaciones, todas las modalidades de gestión
directa e indirecta admitidas por la legislación de régimen
jurídico, de contratación de las Administraciones Públicas,
de régimen local y de ordenación territorial y urbanística.
2. En los supuestos
de ejecución de las actuaciones a que se refiere este capítulo
mediante procedimientos de iniciativa pública, podrán participar,
tanto los propietarios de los terrenos, como los particulares que no ostenten
dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por la legislación
aplicable. Dicha legislación garantizará que el ejercicio
de la libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad
y concurrencia.
3. En las actuaciones
de iniciativa pública en el medio urbano, la Administración
resolverá si ejecuta las obras directamente o si procede a su adjudicación
por medio de la convocatoria de un concurso público, en cuyo caso,
las bases determinarán los criterios aplicables para su adjudicación
y el porcentaje mínimo de techo edificado que se atribuirá
a los propietarios del inmueble objeto de la sustitución forzosa,
en régimen de propiedad horizontal. En dichos concursos podrán
presentar ofertas cualesquiera personas físicas o jurídicas,
interesadas en asumir la gestión de la actuación, incluyendo
los propietarios que formen parte del correspondiente ámbito. A
tales efectos, éstos deberán constituir previamente una asociación
administrativa que se regirá por lo dispuesto en la legislación
de ordenación territorial y urbanística, en relación
con las Entidades Urbanísticas de Conservación. La adjudicación
del concurso tendrá en cuenta, con carácter preferente, aquellas
alternativas u ofertas que propongan términos adecuadamente ventajosos
para los propietarios afectados, salvo en el caso de incumplimiento de
la función social de la propiedad o de los plazos establecidos para
su ejecución, estableciendo incentivos, atrayendo inversión
y ofreciendo garantías o posibilidades de colaboración con
los mismos; y aquellas que produzcan un mayor beneficio para la colectividad
en su conjunto y propongan obras de eliminación de las situaciones
de infravivienda, de cumplimiento del deber legal de conservación,
de garantía de la accesibilidad universal, o de mejora de la eficiencia
energética.
Asimismo podrán
suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones
Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes
de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución
a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de
duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones
Públicas ostentarán la participación mayoritaria y
ejercerán, en todo caso, el control efectivo, o la posición
decisiva en su funcionamiento.
4. En la ejecución
de las actuaciones sobre el medio urbano, además de las Administraciones
Públicas competentes y las entidades públicas adscritas o
dependientes de las mismas, podrán participar.
a) las comunidades
y agrupaciones de comunidades de propietarios,
b) las cooperativas
de viviendas,
c) los propietarios
de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos
reales o de aprovechamiento,
d) las empresas,
entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en dichas
operaciones y
e) las asociaciones
administrativas que se constituyan de acuerdo con lo previsto en la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística o, en su defecto,
por el artículo siguiente.
5. Todos los
sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con
su propia naturaleza:
a) Actuar en
el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas
las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento
del deber de conservación, así como con la participación
en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las
de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A
tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo
del responsable de la gestión de la actuación de que se trate,
los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes
a la actuación.
b) Constituirse
en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos
que la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución
de las obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo
sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario
y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas,
sin más limitaciones que las establecidas en sus correspondientes
estatutos.
c) Asumir,
por sí mismos o en asociación con otros sujetos, públicos
o privados, intervinientes, la gestión de las obras.
d) Constituir
un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá
con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con
el que podrán cubrirse impagos de las cuotas de contribución
a las obras correspondientes.
e) Ser beneficiarios
directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los poderes
públicos, así como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas
a los propietarios de fincas.
f) Otorgar
escrituras públicas de modificación del régimen de
propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como
a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a
los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de
regeneración y renovación urbanas en cuya gestión
participen o que directamente lleven a cabo.
g) Ser beneficiarios
de la expropiación de aquellas partes de pisos o locales de edificios,
destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen
de propiedad horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios
comunes que haya previsto la Administración en planes, delimitación
de ámbitos y órdenes de ejecución, por resultar inviable,
técnica o económicamente cualquier otra solución y
siempre que quede garantizado el respeto de la superficie mínima
y los estándares exigidos para locales, viviendas y espacios comunes
de los edificios.
h) Solicitar
créditos con el objeto de obtener financiación para las obras
de conservación y las actuaciones reguladas por esta ley.
6. La participación
en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá,
siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución
de cargas y beneficios.
7. Tanto los
propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para
la transformación urbanística o la actuación edificatoria
del ámbito de que se trate, como los particulares, sean o no propietarios,
en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado
formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar
a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión
precisos, según la legislación aplicable. A tal efecto, previa
autorización de la Administración urbanística competente,
tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos
Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a
cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones
necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley
de Expropiación Forzosa.
8. Los convenios
o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre
con la Administración correspondiente, no podrán establecer
obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las
que procedan legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados. La
cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno
Derecho.
Artículo
10. Asociaciones administrativas.
1. Las asociaciones
administrativas a que se refiere el apartado 4, letra e) del artículo
anterior tendrán personalidad jurídica propia y naturaleza
administrativa, y se regirán por sus estatutos y por lo dispuesto
en este artículo, con independencia de las demás reglas procedimentales
específicas que provengan de la legislación de ordenación
territorial y urbanística. Dependerán de la Administración
urbanística actuante, a quién competerá la aprobación
de sus estatutos, a partir de cuyo momento adquirirán la personalidad
jurídica.
2. Los acuerdos
de estas asociaciones se adoptarán por mayoría simple de
cuotas de participación, salvo que en los estatutos o en otras normas
se establezca un quórum especial para determinados supuestos. Dichos
acuerdos podrán impugnarse en alzada ante la Administración
urbanística actuante.
3. La disolución
de las asociaciones referidas en este artículo se producirá
por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerirá,
en todo caso, acuerdo de la Administración urbanística actuante.
No obstante, no procederá la aprobación de la disolución
de la entidad mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones que
queden pendientes.
CAPÍTULO
III
Estatuto jurídico
de la propiedad del suelo
Artículo
11. Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo.
1. El régimen
urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de
su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos
por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
2. La previsión
de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística,
por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad
del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce
únicamente con su realización efectiva y está condicionada
en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas
propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos
por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
3. Todo acto
de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación
o autorización administrativa que sea preceptivo, según la
legislación de ordenación territorial y urbanística,
debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán
entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos
que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
4. Con independencia
de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio
administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos
de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de
división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen
parte de un proyecto de reparcelación.
b) Las obras
de edificación, construcción e implantación de instalaciones
de nueva planta.
c) La ubicación
de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales
o permanentes.
d) La tala
de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados
a procesos de transformación urbanística y, en todo caso,
cuando dicha tala se derive de la legislación de protección
del domino público.
5. Cuando la
legislación de ordenación territorial y urbanística
aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las
edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración
responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación
cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración
a la que se realice la comunicación deberá adoptar las medidas
necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada.
Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, será responsable
de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la
omisión de tales medidas. La Administración podrá
repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la comunicación
previa o declaración responsable el importe de tales perjuicios.
Tanto la práctica
de la comunicación previa a la Administración competente,
como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística
que aquella pudiera adoptar en relación con el acto comunicado,
deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en los términos
establecidos por la legislación hipotecaria y por esta ley.
Artículo
12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
1. El derecho
de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación
del mismo conforme al estado, clasificación, características
objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación
en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable
por razón de las características y situación del bien.
Comprende asimismo
la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja
el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación
entre ellas establecido en el artículo 26.
2. Las facultades
del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen
los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad
con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera
la protección del dominio público.
Artículo
13. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural:
facultades.
1. En el suelo
en situación rural a que se refiere el artículo 21.2,a),
las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar
y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse,
dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación
territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal,
cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional
de los recursos naturales.
La utilización
de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos,
arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean
objeto de protección por la legislación aplicable, quedará
siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá
únicamente los actos de alteración del estado natural de
los terrenos que aquella legislación expresamente autorice.
Con carácter
excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la
legislación de ordenación territorial y urbanística,
podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés
público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo
rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.
2. En el suelo
en situación rural para el que los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación
de suelo urbanizado las facultades del derecho de propiedad incluyen las
siguientes:
a) El derecho
de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones
de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales,
y de las obras que habrán de realizar para asegurar la conexión
de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su
caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera
de la actuación.
La legislación
sobre ordenación territorial y urbanística fijará
el plazo máximo de contestación de la consulta, que no podrá
exceder de tres meses, salvo que una norma con rango de ley establezca
uno mayor, así como los efectos que se sigan de ella. En todo caso,
la alteración de los criterios y las previsiones facilitados en
la contestación, dentro del plazo en el que ésta surta efectos,
podrá dar derecho a la indemnización de los gastos en que
se haya incurrido por la elaboración de proyectos necesarios que
resulten inútiles, en los términos del régimen general
de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.
b) El derecho
de elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda,
cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública
de la ordenación y ejecución.
c) El derecho
a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización,
en un régimen de equitativa distribución de beneficios y
cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su
aportación.
Para ejercer
esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes,
el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística, que no podrá
ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél
en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y
los criterios de su distribución entre los afectados.
d) La realización
de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no
estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística,
o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística.
Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas
las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así
lo acuerde la Administración urbanística.
La eficacia
de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones
expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada
a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación
hipotecaria.
El arrendamiento
y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere este apartado,
o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarán
excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos
y urbanos, y, en todo caso, finalizarán automáticamente con
la orden de la Administración urbanística acordando la demolición
o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanización. En estos
supuestos no existirá derecho de realojamiento, ni de retorno.
e) El derecho
de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con lo previsto
en el apartado 1, siempre que el ejercicio de estas facultades sea compatible
con la previsión ya contenida en el instrumento de ordenación
territorial y urbanística en relación con su paso a la situación
de suelo urbanizado.
3. No obstante
lo dispuesto en los apartados anteriores, sólo podrá alterarse
la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios
incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo
terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados
en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada.
La alteración deberá someterse a información pública,
que en el caso de la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la
remisión de la propuesta de descatalogación a la Comisión
Europea y la aceptación por ésta de tal descatalogación.
Artículo
14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de
urbanizado: facultades.
En el suelo
en situación de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad
incluyen, además de las establecidas en las letras a), b) y d) del
apartado 2 del artículo anterior, en su caso, las siguientes:
a) Completar
la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos
y condiciones establecidos para su edificación. Este derecho podrá
ejercitarse individualmente o, cuando los terrenos estén sujetos
a una actuación de carácter conjunto, con los propietarios
del ámbito, en la forma que disponga la legislación aplicable.
b) Edificar
sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la
normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener
la edificación, en todo momento, en un buen estado de conservación.
c) Participar
en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de
la urbanización, o de dotación en un régimen de justa
distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución,
entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución
y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas
públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso
vinculado a la operación.
d) Obtener,
en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes
para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo
que determinará la afección real directa e inmediata, por
determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos
de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario
privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de
costear las obras. La afección real se hará constar mediante
nota marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de
su carácter de garantía real y con el mismo régimen
de preferencia y prioridad establecido para la afección real al
pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación
urbanística.
Artículo
15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho
de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones
comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación
en que se encuentren, los deberes siguientes:
a) Dedicarlos
a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
b) Conservarlos
en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal,
ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a
dichos usos.
c) Realizar
las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos
o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio
urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste
último caso, las obras podrán consistir en la adecuación
a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código
Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración
de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada
una de ellas.
2. El deber
legal de conservación constituye el límite de las obras que
deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho límite,
correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene
las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
3. El límite
de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento
del deber legal de conservación de las edificaciones se establece
en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva
planta, equivalente al original, en relación con las características
constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones
necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso,
quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
4. La Administración
competente podrá imponer, en cualquier momento, la realización
de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de
conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica
aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa
de ejecución que corresponda, determinará la afección
real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble,
al cumplimiento de la obligación del deber de conservación.
Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal,
en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter
de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y
prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de
urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.
Conforme a
lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución
injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto,
se procederá a su realización subsidiaria por la Administración
Pública competente, sustituyendo ésta al titular o titulares
del inmueble o inmuebles y asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos
con cargo a aquéllos, o a la aplicación de cualesquiera otras
fórmulas de reacción administrativa a elección de
ésta. En tales supuestos, el límite máximo del deber
de conservación podrá elevarse, si así lo dispone
la legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición
de la construcción o el edificio correspondiente. Cuando el propietario
incumpla lo acordado por la Administración, una vez dictada resolución
declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen
correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro
de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes
para su constancia por nota al margen de la última inscripción
de dominio.
Artículo
16. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural
o vacante de edificación: deberes y cargas.
1. En el suelo
que sea rural a los efectos de esta ley, o esté vacante de edificación,
el deber de conservarlo supone costear y ejecutar las obras necesarias
para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos
de erosión, incendio, inundación, así como daños
o perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales;
garantizar la seguridad o salud públicas; prevenir la contaminación
del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en
otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos
dispuestos por su legislación específica; y asegurar el establecimiento
y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades
que se desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este deber no eximirá
de las normas adicionales de protección que establezca la legislación
aplicable.
2. Cuando el
suelo en situación rural no esté sometido al régimen
de una actuación de urbanización, el propietario tendrá,
además de lo previsto en el apartado primero, el deber de satisfacer
las prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística, para legitimar
los usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria,
así como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras
de conexión de las instalaciones y construcciones autorizables,
con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración
competente para su incorporación al dominio público, cuando
deban formar parte del mismo.
En este suelo
quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan
efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo
en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o
de similar naturaleza.
3 Cuando el
suelo en situación rural esté sometido al régimen
de una actuación de transformación urbanística, el
propietario deberá asumir, como carga real, la participación
en los deberes legales de la promoción de la actuación, en
un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas,
así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización
de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuación,
en los términos de la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.
Artículo
17. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de
urbanizado: deberes y cargas.
1. En el suelo
en situación de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de
completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones
establecidos para su edificación y el deber de edificar en los plazos
establecidos en la normativa aplicable, cuando así se prevea por
la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas.
2. Cuando la
Administración imponga la realización de actuaciones sobre
el medio urbano, el propietario tendrá el deber de participar en
su ejecución en el régimen de distribución de beneficios
y cargas que corresponda, en los términos establecidos en el artículo
14.1.c).
3. En particular,
cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación
comprende, además de los deberes de carácter general exigibles
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15, la realización
de los trabajos y las obras necesarios para:
a) Satisfacer,
con carácter general, los requisitos básicos de la edificación
establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre,
de Ordenación de la Edificación.
b) Adaptar
y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación
existente, les sean explícitamente exigibles en cada momento.
4. El deber
legal de conservación, que constituirá el límite de
las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración
las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora
de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad
del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta,
equivalente al original, en relación con las características
constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones
necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso,
quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
Cuando se supere dicho límite, las obras que lo rebasen para obtener
mejoras de interés general correrán a cargo de los fondos
de la Administración que haya impuesto su realización.
5. La realización
de las actuaciones sobre el medio urbano corresponde, además de
a aquellos sujetos a los que la legislación de ordenación
territorial y urbanística atribuya dicha obligación, a los
siguientes:
a) Los propietarios
y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción
acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime
la ocupación. En ausencia de éste, o cuando el contrato no
contenga cláusula alguna relativa a la citada proporción,
corresponderá a éstos o a aquéllos, en función
de si las obras tienen o no el carácter de reparaciones menores
motivadas por el uso diario de la vivienda, sus instalaciones y servicios.
La determinación se realizará de acuerdo con la normativa
reguladora de la relación contractual y, en su caso, con las proporciones
que figuren en el Registro de la Propiedad, relativas al bien y a sus elementos
anexos de uso privativo.
b) Las comunidades
de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios,
así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos
comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario
en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio
del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso
privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la
comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los
gastos en que incurran estas últimas.
c) Las Administraciones
Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización
y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o
cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos,
en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.
CAPÍTULO
IV
Estatuto básico
de la promoción de las actuaciones urbanísticas
Artículo
18. Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación
urbanística y a las actuaciones edificatorias.
1. Las actuaciones
de urbanización a que se refiere el artículo 7.1,a) comportan
los siguientes deberes legales:
a) Entregar
a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios
libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en
la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.
En estos suelos
se incluirá, cuando deban formar parte de actuaciones de urbanización
cuyo uso predominante sea el residencial, los que el instrumento de ordenación
adscriba a la dotación pública de viviendas sometidas a algún
régimen de protección, con destino exclusivo al alquiler,
tanto en los supuestos en que así se determine por la legislación
aplicable, como cuando de la memoria del correspondiente instrumento se
derive la necesidad de contar con este tipo de viviendas de naturaleza
rotatoria, y cuya finalidad sea atender necesidades temporales de colectivos
con especiales dificultades de acceso a la vivienda.
b) Entregar
a la Administración competente, y con destino a patrimonio público
de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente
al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación,
o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya,
que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial
y urbanística.
Con carácter
general, el porcentaje a que se refiere el párrafo anterior no podrá
ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.
La legislación
sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir
excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada
y motivada, hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento en el caso
de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que
el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior,
respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría
de suelo.
La legislación
sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar
los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por
otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse
con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de
protección pública en virtud de la reserva a que se refiere
la letra b) del apartado 1 del artículo 20.
c) Costear
y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas
en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras
de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación
y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta
demande por su dimensión y características específicas,
sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación
de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los
términos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban
y que deberán ser aprobados por la Administración actuante.
En defecto de acuerdo, dicha Administración decidirá lo procedente.
Entre las obras
e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán
incluidas las de potabilización, suministro y depuración
de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora, y
la legislación sobre ordenación territorial y urbanística
podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público
que se requieran para una movilidad sostenible.
d) Entregar
a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente,
las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior, que deban
formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones
propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como
también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la
prestación de servicios de titularidad pública.
e) Garantizar
el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles
situados dentro del área de la actuación y que constituyan
su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho
a él, en los términos establecidos en la legislación
vigente, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.
f) Indemnizar
a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que
deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados
que no puedan conservarse.
2. Cuando se
trate de las actuaciones de dotación a que se refiere el artículo
7.1 b), los deberes anteriores se exigirán con las siguientes salvedades:
a) El deber
de entregar a la Administración competente el suelo libre de cargas
de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad
media ponderada de la actuación o del ámbito superior de
referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación
reguladora de la ordenación territorial y urbanística, se
determinará atendiendo sólo al incremento de la edificabilidad
media ponderada que, en su caso, resulte de la modificación del
instrumento de ordenación. Dicho deber podrá cumplirse mediante
la sustitución de la entrega de suelo por su valor en metálico,
con la finalidad de costear la parte de financiación pública
que pudiera estar prevista en la propia actuación, o a integrarse
en el patrimonio público de suelo, con destino preferente a actuaciones
de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
b) El deber
de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones
públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá
sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en
el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada
o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario, situado dentro
del mismo, tal y como prevé el artículo 26.4, o por otras
formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así
lo prevea la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
3. En relación
con las actuaciones edificatorias serán exigibles, de conformidad
con su naturaleza y alcance, los deberes referidos en las letras e) y f)
del apartado 1 de este artículo, así como el de completar
la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones
establecidos para su edificación.
4. Con independencia
de lo establecido en los apartados anteriores, con carácter excepcional
y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución
técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación
urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes
de nuevas entregas de suelo que les correspondiesen, a actuaciones sobre
zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de
suelos disponibles en su entorno inmediato. La misma regla podrá
aplicarse a los aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos
para sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los requisitos
legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija
la correspondiente actuación.
5. Las actuaciones
sobre núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural,
comportarán los deberes legales establecidos en los números
anteriores, de acuerdo con las características que a éstos
atribuya su propia legislación.
6. Los terrenos
incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas
están afectados, con carácter de garantía real, al
cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores. Estos deberes
se presumen cumplidos con la recepción por la Administración
competente de las obras de urbanización o de rehabilitación
y regeneración o renovación urbanas correspondientes, o en
su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido
la recepción desde su solicitud acompañada de certificación
expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio
de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las
cuentas definitivas de la actuación.
Artículo
19. Los derechos de realojamiento y de retorno.
1. En la ejecución
de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo de los
ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual,
deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento
en los términos establecidos por este artículo y por la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística:
a) la Administración
expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiación, cuando
se actúe por expropiación. A tales efectos, deberán
poner a disposición de aquéllos, viviendas en las condiciones
de venta o alquiler vigentes para las viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública y superficie adecuada
a sus necesidades, dentro de los límites establecidos por la legislación
protectora. La entrega de la vivienda de reemplazo, en el régimen
en que se viniera ocupando la expropiada, equivaldrá al abono del
justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo
en metálico, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.
b) el promotor
de la actuación, cuando se actúe mediante ámbitos
de gestión conjunta, mediante procedimientos no expropiatorios.
En estos casos, el promotor deberá garantizar el realojamiento,
en las condiciones que establezca la legislación aplicable.
2. Cuando se
actúe de manera aislada y no corresponda aplicar la expropiación,
los arrendatarios que, a consecuencia de las obras de rehabilitación
o demolición no puedan hacer uso de las viviendas arrendadas, tendrán
el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando
sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño
de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización
del contrato.
Para hacer
efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deberá
proporcionar una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta
por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros
cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie,
de características análogas a aquélla y que esté
ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
3. El derecho
de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los
herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando
acrediten que comparten con el titular en términos de residencia
habitual, la vivienda objeto del realojo.
4. Todo procedimiento
de realojamiento respetará, al menos, las siguientes normas procedimentales
comunes:
a) La Administración
actuante identificará a los ocupantes legales a que hace referencia
el apartado 1, mediante cualquier medio admitido en derecho y les notificará
la inclusión del inmueble en la correspondiente actuación,
otorgándoles un trámite de audiencia que, en el caso de que
exista también un plazo de información pública, coincidirá
con éste.
b) Durante
el trámite de audiencia o información al público,
los interesados, además de acreditar que cumplen los requisitos
legales necesarios para ser titulares del derecho de realojamiento podrán
solicitar el reconocimiento de dicho derecho o renunciar a su ejercicio.
La ausencia de contestación no impedirá a la Administración
continuar el procedimiento.
c) Una vez
finalizado el trámite previsto en la letra anterior, la Administración
aprobará el listado definitivo de las personas que tienen derecho
a realojamiento, si no lo hubiera hecho ya con anterioridad y lo notificará
a los afectados.
d) No obstante
lo dispuesto en los párrafos anteriores, podrá reconocerse
el derecho de realojamiento de otras personas que, con posterioridad al
momento correspondiente, acrediten que reúnen los requisitos legales
para tener dicho derecho.
5. Para hacer
efectivo el derecho de realojamiento será preciso ofrecer una vivienda
por cada una de las viviendas afectadas por la actuación, bien en
el mismo ámbito de actuación, o, si no es posible, lo más
próximo al mismo. Cuando no sea materialmente posible ofrecer dicha
vivienda, los titulares del derecho de realojamiento tendrán derecho
a su equivalente económico.
La vivienda
de sustitución tendrá una superficie adecuada a las necesidades
del titular del derecho de realojamiento y, en el caso de que éste
fuera una persona con discapacidad, será una vivienda accesible
o acorde a las necesidades derivadas de la discapacidad.
El derecho
de realojamiento respetará en todo caso los límites establecidos
por la legislación sobre vivienda protegida que resulte aplicable.
6. El reconocimiento
del derecho de realojamiento es independiente del derecho a percibir la
indemnización que corresponda, cuando se extingan derechos preexistentes,
salvo lo dispuesto en la letra a) del apartado 1.
TÍTULO
II
Bases del
régimen del suelo, reglas procedimentales comunes y normas civiles
CAPÍTULO
I
Bases del
régimen del suelo
Artículo
20. Criterios básicos de utilización del suelo.
1. Para hacer
efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el título
preliminar y en el título I, respectivamente, las Administraciones
Públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación
territorial y urbanística, deberán:
a) Atribuir
en la ordenación territorial y urbanística un destino que
comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la
de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al suelo preciso
para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación
con él y preservar de la urbanización al resto del suelo
rural.
b) Destinar
suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial,
con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a
un régimen de protección pública que, al menos, permita
establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de
acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión
administrativa.
Esta reserva
será determinada por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos
de ordenación, garantizará una distribución de su
localización respetuosa con el principio de cohesión social
y comprenderá, como mínimo, los terrenos necesarios para
realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por
la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser
incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 10 por ciento
en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación
de la urbanización.
No obstante,
dicha legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente
una reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones,
siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización,
se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro
de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación
y una distribución de su localización respetuosa con el principio
de cohesión social.
c) Atender,
en la ordenación que hagan de los usos del suelo, a los principios
de accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre
mujeres y hombres, de movilidad, de eficiencia energética, de garantía
de suministro de agua, de prevención de riesgos naturales y de accidentes
graves, de prevención y protección contra la contaminación
y limitación de sus consecuencias para la salud o el medio ambiente.
2. Las instalaciones,
construcciones y edificaciones habrán de adaptarse, en lo básico,
al ambiente en que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los lugares
de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas
que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico-artísticas,
típicos o tradicionales, y en las inmediaciones de las carreteras
y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá que la situación,
masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalación
de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas
naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva
propia del mismo.
Artículo
21. Situaciones básicas del suelo.
1. Todo el
suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones
básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Está
en la situación de suelo rural:
a) En todo
caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística
de su transformación mediante la urbanización, que deberá
incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación
por la legislación de protección o policía del dominio
público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban
quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación
territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes,
incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales
y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales
o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes
graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación
territorial o urbanística.
b) El suelo
para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta
que termine la correspondiente actuación de urbanización,
y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el
apartado siguiente.
3. Se encuentra
en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado
en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas
propia del núcleo o asentamiento de población del que forme
parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido
urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
b) Tener instaladas
y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística
aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su
conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones
existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder
llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con
las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante
con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación
interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración
como suelo urbanizado.
c) Estar ocupado
por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para
ella que determine la legislación de ordenación territorial
o urbanística, según la ordenación propuesta por el
instrumento de planificación correspondiente.
4. También
se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en
los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio
rural, siempre que la legislación de ordenación territorial
y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o
asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones,
infraestructuras y servicios requeridos al efecto.
Artículo
22. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo
urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica
de las actuaciones sobre el medio urbano.
1. Los instrumentos
de ordenación territorial y urbanística están sometidos
a evaluación ambiental de conformidad con lo previsto en la legislación
de evaluación de los efectos de determinados planes y programas
en el medio ambiente y en este artículo, sin perjuicio de la evaluación
de impacto ambiental de los proyectos que se requieran para su ejecución,
en su caso.
2. El informe
de sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenación de
actuaciones de urbanización deberá incluir un mapa de riesgos
naturales del ámbito objeto de ordenación.
3. En la fase
de consultas sobre los instrumentos de ordenación de actuaciones
de urbanización, deberán recabarse al menos los siguientes
informes, cuando sean preceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorporados
al expediente ni deban emitirse en una fase posterior del procedimiento
de conformidad con su legislación reguladora:
a) El de la
Administración hidrológica sobre la existencia de recursos
hídricos necesarios para satisfacer las nuevas demandas y sobre
la protección del dominio público hidráulico.
b) El de la
Administración de costas sobre el deslinde y la protección
del dominio público marítimo-terrestre, en su caso.
c) Los de las
Administraciones competentes en materia de carreteras y demás infraestructuras
afectadas, acerca de dicha afección y del impacto de la actuación
sobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras.
Los informes
a que se refiere este apartado serán determinantes para el contenido
de la memoria ambiental, que solo podrá disentir de ellos de forma
expresamente motivada.
4. La documentación
de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación
urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad
económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto
de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la
implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias
o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes,
así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado
a usos productivos.
5. La ordenación
y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no
de transformación urbanística, requerirá la elaboración
de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos
de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal
de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios
y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en
su ámbito de actuación, y contendrá, al menos, los
siguientes elementos:
a) Un estudio
comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en
su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones
urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías
edificatorias y redes públicas que habría que modificar.
La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento
de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así
como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma
diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico,
a la rentabilidad de la operación y a la no superación de
los límites del deber legal de conservación.
b) Las determinaciones
económicas básicas relativas a los valores de repercusión
de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe
de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas
e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como
la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de
costear las redes públicas.
c) El análisis
de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación
de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar
la mayor parte del coste de la transformación física propuesta,
garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los
particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del
deber legal de conservación.
El análisis
referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso,
la posible participación de empresas de rehabilitación o
prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua,
o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la
gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o
de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación
de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.
d) El horizonte
temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización
de las inversiones y la financiación de la operación.
e) La evaluación
de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación
y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas
por la Administración, así como su impacto en las correspondientes
Haciendas Públicas.
6. Las Administraciones
competentes en materia de ordenación y ejecución urbanísticas
deberán elevar al órgano que corresponda de entre sus órganos
colegiados de gobierno, con la periodicidad mínima que fije la legislación
en la materia, un informe de seguimiento de la actividad de ejecución
urbanística de su competencia, que deberá considerar al menos
la sostenibilidad ambiental y económica a que se refiere este artículo.
Los Municipios
estarán obligados al informe a que se refiere el párrafo
anterior cuando lo disponga la legislación en la materia y, al menos,
cuando deban tener una Junta de Gobierno Local.
El informe
a que se refieren los párrafos anteriores podrá surtir los
efectos propios del seguimiento a que se refiere la legislación
de evaluación de los efectos de determinados planes y programas
en el medio ambiente, cuando cumpla todos los requisitos en ella exigidos.
7. La legislación
sobre ordenación territorial y urbanística establecerá
en qué casos el impacto de una actuación de urbanización
obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación del municipio
o del ámbito territorial superior en que se integre, por trascender
del concreto ámbito de la actuación los efectos significativos
que genera la misma en el medio ambiente.
CAPÍTULO
II
Reglas procedimentales
comunes y normas civiles
Artículo
23. Operaciones de distribución de beneficios y cargas.
1. El acuerdo
aprobatorio de los instrumentos de distribución de beneficios y
cargas produce el efecto de la subrogación de las fincas de origen
por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios,
el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación
de parcelas incluidas en ella, y la Administración, a quien corresponde
el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a que se refieren las
letras a) y b) del apartado 1 del artículo 18. En este supuesto,
si procede la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios
afectados por la actuación, se entenderá que el titular del
suelo de que se trata aporta, tanto la superficie de su rasante, como la
del subsuelo, o vuelo que de él se segrega.
2. En los supuestos
de subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que
se estimen incompatibles con la ordenación urbanística, el
acuerdo aprobatorio de la distribución de beneficios y cargas declarará
su extinción y fijará la indemnización correspondiente
a cargo del propietario respectivo.
3. Existiendo
subrogación real y compatibilidad con la ordenación urbanística,
si la situación y características de la nueva finca fuesen
incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habrían
debido recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o cargas favorecieran
podrán obtener su transformación en un derecho de crédito
con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía
en que la carga fuera valorada.
El registrador
de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar
así en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes
interesadas, cualquiera de ellas podrá acudir al Juzgado competente
del orden civil para obtener una resolución declarativa de la compatibilidad
o incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración
de la carga y la constitución de la mencionada garantía hipotecaria.
4. Cuando no
tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la distribución
de beneficios y cargas producirá la extinción de los derechos
reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo
del propietario que la aportó la indemnización correspondiente,
cuyo importe se fijará en el mencionado acuerdo.
5. No obstante
lo dispuesto en los apartados 2 y 4, las indemnizaciones por la extinción
de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con
el instrumento de ordenación urbanística o su ejecución,
se considerarán gastos de urbanización en el instrumento
de distribución de beneficios y cargas correspondiente.
6. Una vez
firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva
de la distribución de beneficios y cargas, se procederá a
su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma que se
establece en el artículo 68.
7. Las transmisiones
de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de beneficios
y cargas por aportación de los propietarios incluidos en la actuación
de transformación urbanística, o en virtud de expropiación
forzosa, y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en proporción
a los terrenos aportados por los mismos, estarán exentas, con carácter
permanente, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio
a los efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento del
Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Cuando el valor
de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que proporcionalmente
corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las
liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.
Artículo
24. Reglas específicas de las actuaciones sobre el medio urbano.
1. Las actuaciones
sobre el medio urbano que impliquen la necesidad de alterar la ordenación
urbanística vigente, observarán los trámites procedimentales
requeridos por la legislación aplicable para realizar la correspondiente
modificación. No obstante, tal legislación podrá prever
que determinados programas u otros instrumentos de ordenación se
aprueben de forma simultánea a aquella modificación, o independientemente
de ella, por los procedimientos de aprobación de las normas reglamentarias,
con los mismos efectos que tendrían los propios planes de ordenación
urbanística. En cualquier caso, incorporarán el informe o
memoria de sostenibilidad económica que regula el apartado 5 del
artículo 22.
Las actuaciones
que no requieran la alteración de la ordenación urbanística
vigente, precisarán la delimitación y aprobación de
un ámbito de actuación conjunta, que podrá ser continuo
o discontinuo, o la identificación de la actuación aislada
que corresponda, a propuesta de los sujetos mencionados en el artículo
8, y a elección del Ayuntamiento.
2. El acuerdo
administrativo mediante el cual se delimiten los ámbitos de actuación
conjunta o se autoricen las actuaciones que deban ejecutarse de manera
aislada, garantizará, en todo caso, la realización de las
notificaciones requeridas por la legislación aplicable y el trámite
de información al público cuando éste sea preceptivo,
conteniendo, además y como mínimo, los extremos siguientes:
a) Avance de
la equidistribución que sea precisa, entendiendo por tal la distribución,
entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución
de la correspondiente actuación y de los beneficios imputables a
la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los
que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
La equidistribución
tomará como base las cuotas de participación que correspondan
a cada uno de los propietarios en la comunidad de propietarios o en la
agrupación de comunidades de propietarios, en las cooperativas de
viviendas que pudieran constituirse al efecto, así como la participación
que, en su caso, corresponda, de conformidad con el acuerdo al que se haya
llegado, a las empresas, entidades o sociedades que vayan a intervenir
en la operación, para retribuir su actuación.
b) El plan
de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que dé lugar, en
su caso.
3. La delimitación
espacial del ámbito de actuación, sea conjunta o aislada,
una vez firme en vía administrativa, marca el inicio de las actuaciones
a realizar, de conformidad con la forma de gestión por la que haya
optado la Administración actuante.
4. Será
posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público
que resulten indispensables para la instalación de ascensores u
otros elementos que garanticen la accesibilidad universal, así como
las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos,
descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican
en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable,
técnica o económicamente, ninguna otra solución y
siempre que quede asegurada la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones
y demás elementos del dominio público.
Los instrumentos
de ordenación urbanística garantizarán la aplicación
de la regla básica establecida en el párrafo anterior, bien
permitiendo que aquellas superficies no computen a efectos del volumen
edificable, ni de distancias mínimas a linderos, otras edificaciones
o a la vía pública o alineaciones, bien aplicando cualquier
otra técnica que, de conformidad con la legislación aplicable,
consiga la misma finalidad.
Asimismo, el
acuerdo firme en vía administrativa a que se refiere el apartado
2, además de los efectos previstos en el artículo 42.3, legitima
la ocupación de las superficies de espacios libres o de dominio
público que sean de titularidad municipal, siendo la aprobación
definitiva causa suficiente para que se establezca una cesión de
uso del vuelo por el tiempo en que se mantenga la edificación o,
en su caso, su recalificación y desafectación, con enajenación
posterior a la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios
correspondiente. Cuando fuere preciso ocupar bienes de dominio público
pertenecientes a otras Administraciones, los Ayuntamientos podrán
solicitar a su titular la cesión de uso o desafectación de
los mismos, la cual procederá, en su caso, de conformidad con lo
previsto en la legislación reguladora del bien correspondiente.
5. Lo dispuesto
en el apartado anterior será también de aplicación
a los espacios que requieran la realización de obras que consigan
reducir al menos, en un 30 por ciento la demanda energética anual
de calefacción o refrigeración del edificio y que consistan
en:
a) la instalación
de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del
edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
b) la instalación
de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas.
c) la realización
de las obras y la implantación de las instalaciones necesarias para
la centralización o dotación de instalaciones energéticas
comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía renovables,
en las fachadas o cubiertas cuando consigan reducir el consumo anual de
energía primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30 por
ciento.
d) La realización
de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, en
un 30 por ciento, el consumo de agua en el conjunto del edificio.
6. Cuando las
actuaciones referidas en los apartados anteriores afecten a inmuebles declarados
de interés cultural o sujetos a cualquier otro régimen de
protección, se buscarán soluciones innovadoras que permitan
realizar las adaptaciones que sean precisas para mejorar la eficiencia
energética y garantizar la accesibilidad, sin perjuicio de la necesaria
preservación de los valores objeto de protección. En cualquier
caso, deberán ser informadas favorablemente, o autorizadas, en su
caso, por el órgano competente para la gestión del régimen
de protección aplicable, de acuerdo con su propia normativa.
Artículo
25. Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística.
1. Todos los
instrumentos de ordenación territorial y de ordenación y
ejecución urbanísticas, incluidos los de distribución
de beneficios y cargas, así como los convenios que con dicho objeto
vayan a ser suscritos por la Administración competente, deben ser
sometidos al trámite de información pública en los
términos y por el plazo que establezca la legislación en
la materia, que nunca podrá ser inferior al mínimo exigido
en la legislación sobre procedimiento administrativo común,
y deben publicarse en la forma y con el contenido que determinen las leyes.
2. Los acuerdos
de aprobación definitiva de todos los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística se publicarán en el «Boletín
Oficial» correspondiente. Respecto a las normas y ordenanzas contenidas
en tales instrumentos, se estará a lo dispuesto en la legislación
aplicable.
3. En los procedimientos
de aprobación o de alteración de instrumentos de ordenación
urbanística, la documentación expuesta al público
deberá incluir un resumen ejecutivo expresivo de los siguientes
extremos:
a) Delimitación
de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera
la vigente, con un plano de su situación, y alcance de dicha alteración.
b) En su caso,
los ámbitos en los que se suspendan la ordenación o los procedimientos
de ejecución o de intervención urbanística y la duración
de dicha suspensión.
4. Las Administraciones
Públicas competentes impulsarán la publicidad telemática
del contenido de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
en vigor, así como del anuncio de su sometimiento a información
pública.
5. Cuando la
legislación urbanística abra a los particulares la iniciativa
de los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación
o de ejecución urbanística, el incumplimiento del deber de
resolver dentro del plazo máximo establecido dará lugar a
indemnización a los interesados por el importe de los gastos en
que hayan incurrido para la presentación de sus solicitudes, salvo
en los casos en que deban entenderse aprobados o resueltos favorablemente
por silencio administrativo de conformidad con la legislación aplicable.
6. Los instrumentos
de ordenación urbanística cuyo procedimiento de aprobación
se inicie de oficio por la Administración competente para su instrucción,
pero cuya aprobación definitiva competa a un órgano de otra
Administración, se entenderán definitivamente aprobados en
el plazo que señale la legislación urbanística.
7. En todo
caso, en la tramitación de los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística deberá asegurarse el trámite
de audiencia a las Administraciones Públicas cuyas competencias
pudiesen resultar afectadas.
Artículo
26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas
y complejos inmobiliarios.
1. Constituye:
a) Finca: la
unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente
a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante,
en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación
hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la
consideración de finca registral.
b) Parcela:
la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo,
que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico
independiente.
2. La división
o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes
sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las
características exigidas por la legislación aplicable y la
ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también
aplicable a la enajenación, sin división ni segregación,
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización
exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así
como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la
cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización
de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios
exigirán, para su testimonio, la acreditación documental
de la conformidad, aprobación o autorización administrativa
a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento
de este requisito será exigido por los registradores para practicar
la correspondiente inscripción.
Los notarios
y registradores de la propiedad harán constar en la descripción
de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
3. El acto
administrativo que legitime la edificación de una parcela indivisible,
por agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie
restante inferior a la parcela mínima, se comunicará al Registro
de la Propiedad para su constancia en la inscripción de la finca.
4. La constitución
de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola
parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede
superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística
aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser
de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización
o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que
se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18.
El complejo
inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias,
sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes
entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que,
de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban
tener la condición de dominio público, ser de uso público,
servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables
a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración
el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes
dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas
a ella para su obtención.
5. Cuando los
instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies
superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación
o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo
inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas
y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de
atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones
y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.
Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones
ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración
física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento
de ordenación.
6. La constitución
y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los
regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo
24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá
ser autorizada por la Administración competente donde se ubique
la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo
requisito indispensable para su inscripción, que al título
correspondiente se acompañe la autorización administrativa
concedida o el testimonio notarial de la misma.
No será
necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
a) Cuando el
número y características de los elementos privativos resultantes
del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras
que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la
modificación del complejo no provoque un incremento del número
de sus elementos privativos.
A los efectos
previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo
régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria
en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad
exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter
instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean
titulares de los elementos privativos.
Artículo
27. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1. La transmisión
de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes
del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación
de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles
por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado
en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en
las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración
competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre
que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación
jurídico-real.
2. En las enajenaciones
de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación
urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso
privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación
o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas
a algún régimen de protección pública que permita
tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso
a la vivienda.
b) Los deberes
legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén
sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo
7.
3. La infracción
de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente
para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la
indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión
de la autorización de escrituras públicas que afecten a la
propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de
la Administración Pública competente información telemática
o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación
urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén
afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente,
para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital
de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información
urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento.
Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos
por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá
especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la
Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en
su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.
Artículo
28. Declaración de obra nueva.
1. Para autorizar
escrituras de declaración de obra nueva en construcción,
los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación
del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa
que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación
expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la
descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho
acto administrativo.
Tratándose
de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán,
además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción
del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento
de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora
de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios
y
b) el otorgamiento
de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la
edificación reúne las condiciones necesarias para su destino
al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y
los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por
la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística
sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa
o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones
se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación
ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda
iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad
resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar
las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento
de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
3. En aquellos
casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida
con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido
modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación
de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción,
cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado
1 en relación con los requisitos para la inscripción de las
obras nuevas terminadas.
4. No obstante
lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones
e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición,
por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes,
la constancia registral de la terminación de la obra se regirá
por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán
en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de
obra nueva que se acompañen de certificación expedida por
el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva
de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica
de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha
determinada y su descripción coincidente con el título. A
tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación
preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística
sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación
de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está
afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores
de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones
realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores,
y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho,
y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la
obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por
el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información
a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la
resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad,
por nota al margen de la inscripción de la declaración de
obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma,
con la delimitación de su contenido e indicación expresa
de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión
de la resolución por la que se acuerde la práctica de la
referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración
competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos
al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal
caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente
de buena fe los daños y perjuicios causados.
TÍTULO
III
El Informe
de Evaluación de los Edificios
Artículo
29. El Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Los propietarios
de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial
de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración
competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente,
para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos,
al menos en relación con el estado de conservación del edificio
y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal,
así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
2. El Informe
de Evaluación que determine los extremos señalados en el
apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión
de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:
a) La evaluación
del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación
de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación
de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del
edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio
es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación
de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante
el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Cuando, de
conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe
de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos
señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar
con la certificación referida en la letra c), y surtirá los
mismos efectos que el informe regulado por esta ley. Asimismo, cuando contenga
todos los elementos requeridos de conformidad con aquella normativa, podrá
surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible
exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como
en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución
y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de
las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad
con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.
3. El Informe
de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación
de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio
o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno
de los locales y viviendas existentes.
4. El Informe
de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez
años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los
Ayuntamientos una periodicidad menor.
5. El incumplimiento
del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación
regulado por este artículo y la disposición transitoria segunda
tendrá la consideración de infracción urbanística,
con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística
aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección
técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
6. Los propietarios
de inmuebles obligados a la realización del informe regulado por
este artículo deberán remitir una copia del mismo al organismo
que determine la Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información
forme parte de un Registro integrado único. La misma regla resultará
de aplicación en relación con el informe que acredite la
realización de las obras correspondientes, en los casos en los que
el informe de evaluación integre el correspondiente a la inspección
técnica, en los términos previstos en el último párrafo
del apartado 2, y siempre que de éste último se derivase
la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble.
Artículo
30. Capacitación para suscribir el Informe de Evaluación
de los Edificios.
1. El Informe
de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto
por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por
las entidades de inspección registradas que pudieran existir en
las comunidades autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos.
A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que
esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas
y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección
de obras y dirección de ejecución de obras de edificación,
según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, o haya acreditado la cualificación necesaria
para la realización del Informe, según lo establecido en
la disposición final primera.
Dichos técnicos,
cuando lo estimen necesario, podrán recabar, en relación
con los aspectos relativos a la accesibilidad universal, el criterio experto
de las entidades y asociaciones de personas con discapacidad que cuenten
con una acreditada trayectoria en el ámbito territorial de que se
trate y tengan entre sus fines sociales la promoción de dicha accesibilidad.
2. Cuando se
trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Públicas
enumeradas en el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre,
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas
y del Procedimiento Administrativo Común, podrán suscribir
los Informes de Evaluación, en su caso, los responsables de los
correspondientes servicios técnicos que, por su capacitación
profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se refiere el apartado
anterior.
3. Las deficiencias
que se observen en relación con la evaluación de lo dispuesto
en el artículo 29.2 se justificarán en el Informe bajo el
criterio y la responsabilidad del técnico competente que lo suscriba.
TÍTULO
IV
Cooperación
y Colaboración Interadministrativas
Artículo
31. Cooperación interadministrativa.
1. Podrán
beneficiarse de la colaboración y la cooperación económica
de la Administración General del Estado, en cualquiera de las formas
previstas legalmente y teniendo prioridad en las ayudas estatales vigentes,
las actuaciones con cobertura en los correspondientes planes estatales
que tengan por objeto:
a) La conservación,
la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación
urbanas tal y como se definen en esta ley y se conciban en los correspondientes
Planes estatales.
b) La elaboración
y aprobación de los instrumentos necesarios para la ordenación
y la gestión de las actuaciones reguladas por esta ley y, en especial,
de aquellos que tengan por finalidad actuar sobre ámbitos urbanos
degradados, desfavorecidos y vulnerables o que padezcan problemas de naturaleza
análoga que combinen variables económicas, ambientales y
sociales.
c) Aquellas
otras actuaciones que, con independencia de lo dispuesto en la letra anterior,
tengan como objeto actuar en ámbitos de gestión aislada o
conjunta, con la finalidad de eliminar la infravivienda, garantizar la
accesibilidad universal o mejorar la eficiencia energética de los
edificios.
2. Las Administraciones
Públicas fomentarán de manera conjunta la actividad económica,
la sostenibilidad ambiental y la cohesión social y territorial.
A tales efectos, podrán suscribir los convenios interadministrativos
de asignación de fondos que correspondan.
Artículo
32. Organización de la cooperación.
1. Las Administraciones
Públicas que cooperen en la gestión de las actuaciones reguladas
por esta ley podrán acordar mediante convenio, en el que podrán
participar las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios,
así como, en su caso, las asociaciones administrativas de unas y
otras y los restantes sujetos mencionados en el artículo 9.4, los
siguientes aspectos:
a) La organización
de la gestión de la ejecución, que podrá revestir
la forma de consorcio o de sociedad mercantil de capital mixto, incluso
con participación privada minoritaria.
b) El procedimiento
y la competencia para la determinación del gestor directamente responsable
de la ejecución cuando no la asuma directamente una de las Administraciones
actuantes o el consorcio o la sociedad constituidos al efecto.
c) Los términos
y las condiciones concretas, incluidas las ayudas e incentivos públicos,
de la ordenación y la ejecución de la actuación de
que se trate, los cuales podrán, a su vez, ser concretados mediante
acuerdos entre el gestor responsable de la actuación y cualesquiera
de los sujetos mencionados en el artículo 9.
2. Todos los
convenios a que se refiere el apartado anterior tendrán carácter
jurídico-administrativo, correspondiendo a la jurisdicción
contencioso-administrativa el conocimiento de cualesquiera cuestiones relacionadas
con ellos.
Artículo
33. Convenios para la financiación de las actuaciones.
1. Las Administraciones
Públicas actuantes, los agentes responsables de la gestión
y ejecución de actuaciones de rehabilitación edificatoria
y de regeneración y renovación urbanas, así como los
demás sujetos mencionados en el artículo 9.4, podrán
celebrar entre sí, a los efectos de facilitar la gestión
y ejecución de las mismas, entre otros, los siguientes contratos:
a) Contrato
de cesión, con facultad de arrendamiento u otorgamiento de derecho
de explotación a terceros, de fincas urbanas o de elementos de éstas
por tiempo determinado a cambio del pago aplazado de la parte del coste
que corresponda abonar a los propietarios de las fincas.
b) Contrato
de permuta o cesión de terrenos o de parte de la edificación
sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura.
c) Contrato
de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier
otro elemento de un edificio por plazo determinado a cambio de pago por
el arrendatario o cesionario del pago de todos o de alguno de los siguientes
conceptos: impuestos, tasas, cuotas a la comunidad o agrupación
de comunidades de propietarios o de la cooperativa, gastos de conservación
y obras de rehabilitación y regeneración y renovación
urbanas.
d) Convenio
de explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo.
2. En el caso
de las cooperativas de viviendas, los contratos a que hacen referencia
las letras a) y c) del apartado anterior sólo alcanzarán
a los locales comerciales y a las instalaciones y edificaciones complementarias
de su propiedad, tal y como establece su legislación específica.
TÍTULO
V
Valoraciones
Artículo
34. Ámbito del régimen de valoraciones.
1. Las valoraciones
del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos
constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto
en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación
de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para
la ejecución de la ordenación territorial y urbanística
en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades
o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre
todos los sujetos afectados.
b) La fijación
del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad
de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación
del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación
de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
2. Las valoraciones
se entienden referidas:
a) Cuando se
trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior,
a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación
del instrumento que las motive.
b) Cuando se
aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación
del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al
público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento
de tasación conjunta.
c) Cuando se
trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación
del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que
la motive.
d) Cuando la
valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización
por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública,
al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo
de la eficacia del acto causante de la lesión.
Artículo
35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
1. El valor
del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen
o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo
se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes,
según su situación y con independencia de la causa de la
valoración y el instrumento legal que la motive.
Este criterio
será también de aplicación a los suelos destinados
a infraestructuras y servicios públicos de interés general
supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación
territorial y urbanística como si fueran de nueva creación,
cuya valoración se determinará según la situación
básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren
de conformidad con lo dispuesto en esta ley.
3. Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el
suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre
que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles
con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter
de mejoras permanentes.
En el suelo
urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten
a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma
prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende
que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad
al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con
la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante
que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con
lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración
de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad
y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación
de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción
al tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración
de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles,
a los efectos de su constitución, modificación o extinción,
se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación
que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente,
según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que
resulten de aplicación.
Al expropiar
una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe
podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos
que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de
cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar
su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije
y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción
que corresponda a los respectivos interesados.
Artículo
36. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el
suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto
en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos
se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real
o potencial, la que sea superior, de la explotación según
su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial
se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación
de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación
que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para
su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones
que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos
considerados para su cálculo y se descontarán los costes
necesarios para la explotación considerada.
El valor del
suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función
de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos
de población o a centros de actividad económica o la ubicación
en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación
y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente
expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente
se establezcan.
b) Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia
del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición
según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse
referida la valoración.
c) Las plantaciones
y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por
razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán
con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa
y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno
de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse
expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos
por la ordenación territorial o urbanística que no hayan
sido aún plenamente realizados.
Artículo
37. Valoración en el suelo urbanizado.
1. Para la
valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o
en que la edificación existente o en curso de ejecución es
ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán
como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por
la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda
sujeta a algún régimen de protección que permita tasar
su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos
no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación
urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el
uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por
usos y tipologías la ordenación urbanística los haya
incluido.
b) Se aplicará
a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según
el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad
resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor
de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad
prevista.
2. Cuando se
trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de
la tasación será el superior de los siguientes:
a) El determinado
por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente
que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación,
aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o
la construcción ya realizada.
b) El determinado
por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado
exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación
existente o la construcción ya realizada.
3. Cuando se
trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación
de la urbanización, el método residual a que se refieren
los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades
atribuidos por la ordenación en su situación de origen.
Artículo
38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de
nueva urbanización.
1. Procederá
valorar la facultad de participar en la ejecución de una actuación
de nueva urbanización cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que los
terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito
de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla
o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislación
en la materia.
b) Que la disposición,
el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio
de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando
los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposición,
el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes
del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos
para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera
llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
d) Que la valoración
no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio
de la facultad.
2. La indemnización
por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación
o alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo
porcentaje que determine la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística para la participación de la comunidad
en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b)
del apartado primero del artículo 18 de esta ley:
a) A la diferencia
entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que
le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando
se impida el ejercicio de esta facultad.
b) A la merma
provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada
la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de
la facultad.
Artículo
39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones
de urbanización o de edificación.
1. Cuando devengan
inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición,
del acto o del hecho que motive la valoración, los siguientes gastos
y costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre
de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aquéllos
en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos
técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución
que, conforme a la legislación de la ordenación territorial
y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación
de urbanización, de edificación, o de conservación
o rehabilitación de la edificación.
b) Los de las
obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción
precisos para la ejecución de la actuación.
c) Las indemnizaciones
pagadas.
2. Una vez
iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán en
la forma prevista en el apartado anterior o en proporción al grado
alcanzado en su ejecución, lo que sea superior, siempre que dicha
ejecución se desarrolle de conformidad con los instrumentos que
la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos.
Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor
entre 0 y 1, que se multiplicará:
a) Por la diferencia
entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que
le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando
la disposición, el acto o hecho que motiva la valoración
impida su terminación.
b) Por la merma
provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada
la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su
ejecución, sin impedir su terminación.
La indemnización
obtenida por el método establecido en este apartado nunca será
inferior a la establecida en el artículo anterior y se distribuirá
proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la
actuación.
3. Cuando el
promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación
de parcelas resultantes, su indemnización se descontará de
la de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución
que tuviere establecida.
4. Los propietarios
del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes
y obligaciones, serán indemnizados por los gastos y costes a que
se refiere el apartado 1, que se tasarán en el importe efectivamente
incurrido.
Artículo
40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución
de beneficios y cargas.
1. Cuando,
en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse
las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una
actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida
en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para ponderarlas
entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración,
a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación
de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación.
2. En el caso
de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas
resultantes de una actuación de urbanización por causa de
la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por
el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,
descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados
por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Artículo
41. Régimen de la valoración.
La valoración
se realiza, en todo lo no dispuesto en esta ley:
a) Conforme
a los criterios que determinen las Leyes de la ordenación territorial
y urbanística, cuando tenga por objeto la verificación de
las operaciones precisas para la ejecución de la ordenación
urbanística y, en especial, la distribución de los beneficios
y las cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo
a los criterios de la legislación general de expropiación
forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Públicas, según
proceda, en los restantes casos.
TÍTULO
VI
Expropiación
forzosa y responsabilidad patrimonial
Artículo
42. Régimen de las expropiaciones por razón de la ordenación
territorial y urbanística.
1. La expropiación
por razón de la ordenación territorial y urbanística
puede aplicarse para las finalidades previstas en la legislación
reguladora de dicha ordenación, de conformidad con lo dispuesto
en esta ley y en la Ley de Expropiación Forzosa.
2. La aprobación
de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística
que determine su legislación reguladora conllevará la declaración
de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes
y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para
su ejecución y ésta deba producirse por expropiación.
Dicha declaración
se extenderá a los terrenos precisos para conectar la actuación
de urbanización con las redes generales de servicios, cuando sean
necesarios.
3. La delimitación
espacial de un ámbito para la realización de actuaciones
sobre el medio urbano, sea conjunta o aislada, una vez firme en vía
administrativa, comporta la declaración de la utilidad pública
o, en su caso, el interés social, a los efectos de la aplicación
de los regímenes de expropiación, venta y sustitución
forzosas de los bienes y derechos necesarios para su ejecución,
y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la
Administración actuante, además de aquellos otros que expresamente
se deriven de lo dispuesto en la legislación aplicable.
4. Cuando en
la superficie objeto de expropiación existan bienes de dominio público
y el destino de los mismos, según el instrumento de ordenación,
sea distinto del que motivó su afectación o adscripción
al uso general o a los servicios públicos, se seguirá, en
su caso, el procedimiento previsto en la legislación reguladora
del bien correspondiente para la mutación demanial o desafectación,
según proceda.
Las vías
rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiación
se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario.
En cuanto a las vías urbanas que desaparezcan se entenderán
transmitidas de pleno derecho al Organismo expropiante y subrogadas por
las nuevas que resulten de la ordenación urbanística.
5. Tendrán
la consideración de beneficiarios de la expropiación las
personas naturales o jurídicas subrogadas en las facultades del
Estado, de las comunidades autónomas o de las entidades locales
para la ejecución de planes u obras determinadas.
Artículo
43. Justiprecio.
1. El justiprecio
de los bienes y derechos expropiados se fijará conforme a los criterios
de valoración de esta ley mediante expediente individualizado o
por el procedimiento de tasación conjunta. Si hay acuerdo con el
expropiado, se podrá satisfacer en especie.
2. No obstante
lo establecido en el apartado anterior, cuando se aplique la expropiación
en la gestión de las actuaciones sobre el medio urbano, no será
preciso el consentimiento del propietario para pagar el justiprecio expropiatorio
en especie, siempre que el mismo se efectúe dentro del propio ámbito
de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación
de las obras correspondientes. Asimismo, la liberación de la expropiación
no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada
discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten
garantías suficientes, por parte del propietario liberado, en relación
con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.
3. Las actuaciones
del expediente expropiatorio se seguirán con quienes figuren como
interesados en el proyecto de delimitación, redactado conforme a
la Ley de Expropiación Forzosa o acrediten, en legal forma, ser
los verdaderos titulares de los bienes o derechos en contra de lo que diga
el proyecto. En el procedimiento de tasación conjunta, los errores
no denunciados y justificados en la fase de información pública
no darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, conservando
no obstante, los interesados su derecho a ser indemnizados en la forma
que corresponda.
4. Llegado
el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a
hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados
que aporten certificación registral a su favor, en la que conste
haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario
o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados
con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a
la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas deberán
comparecer los titulares de las mismas.
5. Cuando existan
pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, podrá pagarse
el justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera
de los medios señalados en la legislación hipotecaria o con
acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento
Notarial.
Artículo
44. Ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad.
1. El acta
de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento
expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore
su descripción, su identificación conforme a la legislación
hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica
mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe del acta de
pago o justificante de la consignación del precio correspondiente.
A efectos de
lo dispuesto en el párrafo anterior, la referencia catastral y la
representación gráfica podrán ser sustituidas por
una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble
de que se trate.
La superficie
objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas
registrales, sin que sea obstáculo para ello la falta de inmatriculación
de alguna de estas fincas. En las fincas afectadas y a continuación
de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos
derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá
otra en la que se identificará la porción expropiada si la
actuación no afectase a la totalidad de la finca.
2. Si al proceder
a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre la existencia, dentro
de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta
en el procedimiento expropiatorio, se pondrá tal circunstancia en
conocimiento de la Administración competente, sin perjuicio de practicarse
la inscripción.
3. Los actos
administrativos de constitución, modificación o extinción
forzosa de servidumbres serán inscribibles en el Registro de la
Propiedad, en la forma prevista para las actas de expropiación.
Artículo
45. Adquisición libre de cargas.
1. Finalizado
el expediente expropiatorio, y una vez levantada el acta o actas de ocupación
con los requisitos previstos en la legislación general de expropiación
forzosa, se entenderá que la Administración ha adquirido,
libre de cargas, la finca o fincas comprendidas en el expediente.
La Administración
será mantenida en la posesión de las fincas, una vez inscrito
su derecho, sin que quepa ejercitar ninguna acción real o interdictal
contra la misma.
2. Si con posterioridad
a la finalización del expediente, una vez levantada el acta de ocupación
e inscritas las fincas o derechos en favor de la Administración,
aparecieren terceros interesados no tenidos en cuenta en el expediente,
éstos conservarán y podrán ejercitar cuantas acciones
personales pudieren corresponderles para percibir el justiprecio o las
indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuantía.
3. En el supuesto
de que, una vez finalizado totalmente el expediente, aparecieren fincas
o derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la Administración
expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del propio registrador,
solicitará de éste que practique la cancelación correspondiente.
Los titulares de tales fincas o derechos deberán ser compensados
por la Administración expropiante, que formulará un expediente
complementario con las correspondientes hojas de aprecio, tramitándose
según el procedimiento que se haya seguido para el resto de las
fincas, sin perjuicio de que tales titulares puedan ejercitar cualquier
otro tipo de acción que pudiera corresponderles.
4. Si el justiprecio
se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como titular registral,
la acción de los terceros no podrá dirigirse contra la Administración
expropiante si éstos no comparecieron durante la tramitación,
en tiempo hábil.
Artículo
46. Modalidades de gestión de la expropiación.
1. Las entidades
locales podrán promover, para la gestión de las expropiaciones,
las modalidades asociativas con otras Administraciones Públicas
o particulares, de conformidad con la legislación de régimen
local y urbanística.
2. Para el
mejor cumplimiento de la finalidad expresada en el apartado anterior, podrán
igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras
Administraciones Públicas.
3. Lo dispuesto
en los apartados anteriores se entenderá sin perjuicio de las facultades
reconocidas expresamente por ley a determinados entes públicos en
materia expropiatoria.
Artículo
47. Supuestos de reversión y de retasación.
1. Si se alterara
el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación
o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística,
procede la reversión salvo que concurra alguna de las siguientes
circunstancias:
a) Que el uso
dotacional público que hubiera motivado la expropiación hubiera
sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años, o bien
que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional público.
b) Haberse
producido la expropiación para la formación o ampliación
de un patrimonio público de suelo, siempre que el nuevo uso sea
compatible con los fines de éste.
c) Haberse
producido la expropiación para la ejecución de una actuación
de urbanización.
d) Haberse
producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no
levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo
conforme a esta ley.
e) Cualquiera
de los restantes supuestos en que no proceda la reversión de acuerdo
con la Ley de Expropiación Forzosa.
2. En los casos
en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación
de urbanización:
a) Procede
la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la
expropiación sin que la urbanización se haya concluido.
b) Procede
la retasación cuando se alteren los usos o la edificabilidad del
suelo, en virtud de una modificación del instrumento de ordenación
territorial y urbanística que no se efectúe en el marco de
un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenación, y ello suponga
un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiación.
El nuevo valor
se determinará mediante la aplicación de los mismos criterios
de valoración a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponderá
al expropiado o sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el
resultado de actualizar el justiprecio.
En lo no previsto
por el párrafo anterior, será de aplicación al derecho
de retasación lo dispuesto para el derecho de reversión,
incluido su acceso al Registro de la Propiedad.
3. No procede
la reversión cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o
subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 5 del artículo 26,
siempre que se mantenga el uso dotacional público para el que fue
expropiado o concurra alguna de las restantes circunstancias previstas
en el apartado primero.
Artículo
48. Supuestos indemnizatorios.
Dan lugar en
todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes
y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
a) La alteración
de las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización,
o de las condiciones de participación de los propietarios en ella,
por cambio de la ordenación territorial o urbanística o del
acto o negocio de la adjudicación de dicha actividad, siempre que
se produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo
o, transcurridos éstos, si la ejecución no se hubiere llevado
a efecto por causas imputables a la Administración.
Las situaciones
de fuera de ordenación producidas por los cambios en la ordenación
territorial o urbanística no serán indemnizables, sin perjuicio
de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente
de la construcción o edificación incursa en dicha situación
durante su vida útil.
b) Las vinculaciones
y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos
respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción
de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución
equitativa.
c) La modificación
o extinción de la eficacia de los títulos administrativos
habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido
de la ordenación territorial o urbanística.
d) La anulación
de los títulos administrativos habilitantes de obras y actividades,
así como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegación
improcedente. En ningún caso habrá lugar a indemnización
si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.
e) La ocupación
de terrenos destinados por la ordenación territorial y urbanística
a dotaciones públicas, por el período de tiempo que medie
desde la ocupación de los mismos hasta la aprobación definitiva
del instrumento por el que se le adjudiquen al propietario otros de valor
equivalente. El derecho a la indemnización se fijará en los
términos establecidos en el artículo 112 de la Ley de Expropiación
Forzosa.
Transcurridos
cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido
la aprobación definitiva del mencionado instrumento, los interesados
podrán efectuar la advertencia a la Administración competente
de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, quedando
facultados para iniciar el mismo, mediante el envío a aquélla
de la correspondiente hoja de aprecio, una vez transcurridos seis meses
desde dicha advertencia.
TÍTULO
VII
Función
social de la propiedad y gestión del suelo
CAPÍTULO
I
Venta y sustitución
forzosas
Artículo
49. Procedencia y alcance de la venta o sustitución forzosas.
1. El incumplimiento
de los deberes establecidos en esta ley habilitará a la Administración
actuante para decretar, de oficio o a instancia de interesado, y en todo
caso, previa audiencia del obligado, la ejecución subsidiaria, la
expropiación por incumplimiento de la función social de la
propiedad, la aplicación del régimen de venta o sustitución
forzosas o cualesquiera otras consecuencias derivadas de la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística.
2. La sustitución
forzosa tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber correspondiente,
mediante la imposición de su ejercicio, que podrá realizarse
en régimen de propiedad horizontal con el propietario actual del
suelo, en caso de incumplimiento de los deberes de edificación o
de conservación de edificios.
3. En los supuestos
de expropiación, venta o sustitución forzosas previstos en
este artículo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca
podrá ser minorado por la legislación reguladora de la ordenación
territorial y urbanística en un porcentaje superior al 50 por ciento
de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración.
Artículo
50. Régimen de la venta o sustitución forzosas.
1. La venta
o sustitución forzosas se iniciará de oficio o a instancia
de interesado y se adjudicará mediante procedimiento con publicidad
y concurrencia.
2. Dictada
resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación
del régimen correspondiente, la Administración actuante remitirá
al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes
para su constancia por nota al margen de la última inscripción
de dominio. La situación de ejecución subsidiaria, de expropiación
por incumplimiento de la función social de la propiedad, la aplicación
del régimen de venta o sustitución forzosas, o cualesquiera
otras a las que quede sujeto el inmueble correspondiente, se consignará
en las certificaciones registrales que se expidan.
3. Cuando el
procedimiento determine la adjudicación por aplicación de
la venta o sustitución forzosas, una vez resuelto el mismo, la Administración
actuante expedirá certificación de dicha adjudicación,
que será título inscribible en el Registro de la Propiedad,
en el que se harán constar las condiciones y los plazos de cumplimiento
del deber a que quede obligado el adquiriente, en calidad de resolutorias
de la adquisición.
CAPÍTULO
II
Patrimonios
públicos de suelo
Artículo
51. Noción y finalidad.
1. Con la finalidad
de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones
de iniciativa pública y facilitar la ejecución de la ordenación
territorial y urbanística, integran los patrimonios públicos
de suelo los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración
en virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo
18, sin perjuicio de los demás que determine la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística.
2. Los bienes
de los patrimonios públicos de suelo constituyen un patrimonio separado
y los ingresos obtenidos mediante la enajenación de los terrenos
que los integran o la sustitución por dinero a que se refiere la
letra b) del apartado 1 del artículo 18, se destinarán a
la conservación, administración y ampliación del mismo,
siempre que sólo se financien gastos de capital y no se infrinja
la legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su
destino.
Artículo
52. Destino.
1. Los bienes
y recursos que integran necesariamente los patrimonios públicos
de suelo en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo
anterior, deberán ser destinados a la construcción de viviendas
sujetas a algún régimen de protección pública,
salvo lo dispuesto en el artículo 18.2 a). Podrán ser destinados
también a otros usos de interés social, de acuerdo con lo
que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística,
sólo cuando así lo prevea la legislación en la materia
especificando los fines admisibles, que serán urbanísticos,
de protección o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles
del patrimonio cultural, o de carácter socio-económico para
atender las necesidades que requiera el carácter integrado de operaciones
de regeneración urbana.
2. Los terrenos
adquiridos por una Administración en virtud del deber a que se refiere
la letra b) del apartado 1 del artículo 18, que estén destinados
a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen
de protección pública que permita tasar su precio máximo
de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, no podrán
ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por
un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo
sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación
reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de
la enajenación se hará constar esta limitación.
3. Las limitaciones,
obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes
de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en las enajenaciones
de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante
lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio
de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación.
4. El acceso
al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o
condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes
efectos:
a) Cuando se
hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá
en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral
de la Administración titular del patrimonio público de suelo
del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible
de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.
Sin perjuicio
de la resolución del contrato, la Administración enajenante
podrá interesar la práctica de anotación preventiva
de la pretensión de resolución en la forma prevista por la
legislación hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas
de la iniciación de procedimiento de disciplina urbanística.
b) En otro
caso, la mención registral producirá los efectos propios
de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.
5. Excepcionalmente,
los municipios que dispongan de un patrimonio público del suelo,
podrán destinarlo a reducir la deuda comercial y financiera del
Ayuntamiento, siempre que se cumplan todos los requisitos siguientes:
a) Haber aprobado
el presupuesto de la Entidad Local del año en curso y liquidado
los de los ejercicios anteriores.
b) Tener el
Registro del patrimonio municipal del suelo correctamente actualizado.
c) Que el presupuesto
municipal tenga correctamente contabilizadas las partidas del patrimonio
municipal del suelo.
d) Que exista
un Acuerdo del Pleno de la Corporación Local en el que se justifique
que no es necesario dedicar esas cantidades a los fines propios del patrimonio
público del suelo y que se van a destinar a la reducción
de la deuda de la Corporación Local, indicando el modo en que se
procederá a su devolución.
e) Que se haya
obtenido la autorización previa del órgano que ejerza la
tutela financiera.
El importe
del que se disponga deberá ser repuesto por la Corporación
Local, en un plazo máximo de diez años, de acuerdo con las
anualidades y porcentajes fijados por Acuerdo del Pleno para la devolución
al patrimonio municipal del suelo de las cantidades utilizadas.
Asimismo, los
presupuestos de los ejercicios siguientes al de adopción del Acuerdo
deberán recoger, con cargo a los ingresos corrientes, las anualidades
citadas en el párrafo anterior.
CAPÍTULO
III
Derecho de
superficie
Artículo
53. Contenido, constitución y régimen.
1. El derecho
real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones
o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca
ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones
realizadas.
También
puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya
realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones
o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de
las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
2. Para que
el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere
su formalización en escritura pública y la inscripción
de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá
fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie,
que no podrá exceder de noventa y nueve años.
El derecho
de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del
suelo, sea público o privado.
3. El derecho
de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En
el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá
consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico,
o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento
de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas
modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo
edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
4. El derecho
de superficie se rige por las disposiciones de este capítulo, por
la legislación civil en lo no previsto por él y por el título
constitutivo del derecho.
Artículo
54. Transmisión, gravamen y extinción.
1. El derecho
de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones
fijadas al constituirlo.
2. Cuando las
características de la construcción o edificación lo
permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria
en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno
correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como
fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos
de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie,
sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
3. En la constitución
del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos
relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario
del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos
a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.
4. El propietario
del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación
del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste.
El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será
objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo
que haya sido incluido en el derecho de superficie.
5. El derecho
de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación
territorial y urbanística en el plazo previsto en el título
de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de
duración del derecho.
A la extinción
del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración,
el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que
deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título
en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán
pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho
de superficie.
La extinción
del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración
determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por
el superficiario.
Si por cualquier
otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario,
las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos
separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
TÍTULO
VIII
Régimen
jurídico
CAPÍTULO
I
Actuaciones
ilegales y con el Ministerio Fiscal
Artículo
55. Actos nulos de pleno derecho.
Serán
nulos de pleno derecho los actos administrativos de intervención
que se dicten con infracción de la ordenación de las zonas
verdes o espacios libres previstos en los instrumentos de ordenación
urbanística. Mientras las obras estén en curso de ejecución,
se procederá a la suspensión de los efectos del acto administrativo
legitimador y a la adopción de las demás medidas que procedan.
Si las obras estuvieren terminadas, se procederá a su revisión
de oficio por los trámites previstos en la legislación de
procedimiento administrativo común.
Artículo
56. Infracciones constitutivas de delito.
Cuando con
ocasión de los expedientes administrativos que se instruyan por
infracción urbanística o contra la ordenación del
territorio aparezcan indicios del carácter de delito del propio
hecho que motivó su incoación, el órgano competente
para imponer la sanción lo pondrá en conocimiento del Ministerio
Fiscal, a los efectos de exigencia de las responsabilidades de orden penal
en que hayan podido incurrir los infractores, absteniéndose aquél
de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial
no se haya pronunciado. La sanción penal excluirá la imposición
de sanción administrativa sin perjuicio de la adopción de
medidas de reposición a la situación anterior a la comisión
de la infracción.
CAPÍTULO
II
Peticiones,
actos y acuerdos
Artículo
57. Peticiones.
Las entidades
locales y organismos urbanísticos habrán de resolver las
peticiones fundadas que se les dirijan.
Artículo
58. Administración demandada en subrogación.
Las decisiones
que adoptaren los órganos autonómicos mediante subrogación
se considerarán como actos del Ayuntamiento titular, a los solos
efectos de los recursos admisibles.
Artículo
59. Ejecución forzosa y vía de apremio.
1. Los Ayuntamientos
podrán utilizar la ejecución forzosa y la vía de apremio
para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales
o asociados, y a los promotores de actuaciones de transformación
urbanística.
2. Los procedimientos
de ejecución y apremio se dirigirán ante todo contra los
bienes de las personas que no hubieren cumplido sus obligaciones, y sólo
en caso de insolvencia, frente a la asociación administrativa de
propietarios.
3. También
podrán ejercer las mismas facultades, a solicitud de la asociación,
contra los propietarios que incumplieren los compromisos contraídos
con ella.
Artículo
60. Revisión de oficio.
Las entidades
locales podrán revisar de oficio sus actos y acuerdos en materia
de urbanismo con arreglo a lo dispuesto en la legislación de régimen
jurídico de las Administraciones Públicas.
CAPÍTULO
III
Acciones y
recursos
Artículo
61. Carácter de los actos y convenios regulados en la legislación
urbanística.
Tendrán
carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que
se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios
regulados en la legislación urbanística aplicable entre los
órganos competentes de las Administraciones Públicas y los
propietarios, individuales o asociados, o promotores de actuaciones de
transformación urbanística, incluso las relativas a cesiones
de terrenos para urbanizar o edificar.
Artículo
62. Acción pública.
1. Será
pública la acción para exigir ante los órganos administrativos
y los Tribunales Contencioso-Administrativos la observancia de la legislación
y demás instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
2. Si dicha
acción está motivada por la ejecución de obras que
se consideren ilegales, podrá ejercitarse durante la ejecución
de las mismas y hasta el transcurso de los plazos establecidos para la
adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística.
Artículo
63. Acción ante Tribunales ordinarios.
Los propietarios
y titulares de derechos reales, además de lo previsto en el artículo
anterior, podrán exigir ante los tribunales ordinarios la demolición
de las obras e instalaciones que vulneren lo dispuesto respecto a la distancia
entre construcciones, pozos, cisternas, o fosas, comunidad de elementos
constructivos u otros urbanos, así como las disposiciones relativas
a usos incómodos, insalubres o peligrosos que estuvieren directamente
encaminadas a tutelar el uso de las demás fincas.
Artículo
64. Recurso contencioso-administrativo.
1. Los actos
de las entidades locales, cualquiera que sea su objeto, que pongan fin
a la vía administrativa serán recurribles directamente ante
la jurisdicción contencioso-administrativa.
2. Los actos
de aprobación definitiva de los instrumentos de ordenación
territorial y de los de ordenación y ejecución urbanísticas,
sin perjuicio de los recursos administrativos que puedan proceder, podrán
ser impugnados ante la jurisdicción contencioso-administrativa,
en los términos prevenidos por su legislación reguladora.
CAPÍTULO
IV
Registro de
la Propiedad
Artículo
65. Actos inscribibles.
1. Serán
inscribibles en el Registro de la Propiedad:
a) Los actos
firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la
ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación
de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación,
la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas
o el establecimiento de garantías reales de la obligación
de ejecución o de conservación de la urbanización
y de las edificaciones.
b) Las cesiones
de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por
las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
c) La incoación
de expediente sobre disciplina urbanística o restauración
de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por
objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento
de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el
orden urbanístico infringido.
d) Las condiciones
especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación
o autorización administrativa, en los términos previstos
por las leyes.
e) Los actos
de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.
f) La interposición
de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación
de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución,
o de actos administrativos de intervención.
g) Los actos
administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare
la anulación a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten
en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.
h) Cualquier
otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación
o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro,
el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la
descripción de éstas.
2. En todo
caso, en la incoación de expedientes de disciplina urbanística
que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación
de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación
en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución
de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará
obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de
la anotación preventiva a que se refiere el artículo 67.2.
La omisión
de la resolución por la que se acuerde la práctica de esta
anotación preventiva dará lugar a la responsabilidad de la
Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios
económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el
expediente. En tal caso, la citada Administración deberá
indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.
3. Inscrita
la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración
de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de
propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios,
el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma
competente la realización de las inscripciones correspondientes,
con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la
que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones
correspondientes, se acompañará certificación de las
operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se
incorpore o acompañe al título inscrito.
Artículo
66. Certificación administrativa.
Salvo en los
casos que la legislación establezca otra cosa, los actos a que se
refiere el artículo anterior podrán inscribirse en el Registro
de la Propiedad mediante certificación administrativa expedida por
órgano urbanístico actuante, en la que se harán constar
en la forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias
relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo.
Artículo
67. Clases de asientos.
1. Se harán
constar mediante inscripción los actos y acuerdos a que se refieren
las letras a), b), g) y h) del apartado 1 del artículo 65, así
como la superficie ocupada a favor de la Administración, por tratarse
de terrenos destinados a dotaciones públicas por la ordenación
territorial y urbanística.
2. Se harán
constar mediante anotación preventiva los actos de las letras c)
y f) del apartado 1 y el apartado 2 del artículo 65, que se practicará
sobre la finca en la que recaiga el correspondiente expediente. Tales anotaciones
caducarán a los cuatro años y podrán ser prorrogadas
a instancia del órgano urbanístico actuante o resolución
del órgano jurisdiccional, respectivamente.
3. Se harán
constar mediante nota marginal los demás actos y acuerdos a que
se refiere el artículo 65. Salvo que otra cosa se establezca expresamente,
las notas marginales tendrán vigencia indefinida, pero no producirán
otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en
el momento a que se refiere el título que las originara.
Artículo
68. Expedientes de distribución de beneficios y cargas.
1. La iniciación
del expediente de distribución de beneficios y cargas que corresponda
o la afección de los terrenos comprendidos en una actuación
de transformación urbanística al cumplimiento de las obligaciones
inherentes a la forma de gestión que proceda, se harán constar
en el Registro por nota al margen de la última inscripción
de dominio de las fincas correspondientes.
2. La nota
marginal tendrá una duración de tres años y podrá
ser prorrogada por otros tres años a instancia del órgano
o agrupación de interés urbanístico que hubiera solicitado
su práctica.
3. La inscripción
de los títulos de distribución de beneficios y cargas podrá
llevarse a cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones
y demás asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia
al folio registral de las fincas resultantes del proyecto, bien mediante
agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en
la actuación de transformación urbanística y su división
en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de distribución.
4. Tomada la
nota a la que se refiere el apartado 1, se producirán los siguientes
efectos:
a) Si el título
adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca originaria,
la inscripción se practicará a favor de éste.
b) Si el título
atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria
según el contenido de la certificación que motivó
la práctica de la nota, la inscripción se practicará
a favor de dicho titular y se cancelarán simultáneamente
las inscripciones de dominio o de derechos reales sobre la finca originaria
que se hubieren practicado con posterioridad a la fecha de la nota.
c) En el caso
a que se refiere la letra anterior, se hará constar al margen de
la inscripción o inscripciones de las fincas de resultado, la existencia
de los asientos posteriores que han sido objeto de cancelación,
el título que los motivó y su respectiva fecha.
d) Para la
práctica de la inscripción de la finca o fincas de resultado
a favor de los adquirentes de la finca originaria bastará la presentación
del título que motivó la práctica de asientos cancelados
posteriores a la nota, con la rectificación que corresponda y en
la que se hagan constar las circunstancias y descripción de la finca
o fincas resultantes del proyecto, así como el consentimiento para
tal rectificación del titular registral y de los titulares de los
derechos cancelados conforme a la letra b). Mientras no se lleve a cabo
la expresada rectificación, no podrá practicarse ningún
asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal a que se refiere la
letra c).
5. El título
en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios
y cargas será suficiente para la modificación de entidades
hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación
de fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo,
y para la cancelación de derechos reales incompatibles, en la forma
que reglamentariamente se determine.
Disposición
adicional primera. Sistema de información urbana y demás
información al servicio de las políticas públicas
para un medio urbano sostenible.
1. Con el fin
de promover la transparencia y para asegurar la obtención, actualización
permanente y explotación de la información necesaria para
el desarrollo de las políticas y las acciones que le competan, la
Administración General del Estado, en colaboración con las
comunidades autónomas, definirá y promoverá la aplicación
de aquellos criterios y principios básicos que posibiliten, desde
la coordinación y complementación con las administraciones
competentes en la materia, la formación y actualización permanente
de un sistema público general e integrado de información
sobre suelo, urbanismo y edificación, comprensivo, al menos, de
los siguientes instrumentos:
a) Censos de
construcciones, edificios, viviendas y locales desocupados y de los precisados
de mejora o rehabilitación. Los Informes de Evaluación de
los Edificios regulados en los artículos 29 y 30 servirán
para nutrir dichos censos, en relación con las necesidades de rehabilitación.
b) Mapas de
ámbitos urbanos deteriorados, obsoletos, desfavorecidos o en dificultades,
precisados de regeneración y renovación urbanas, o de actuaciones
de rehabilitación edificatoria.
c) Un sistema
público general e integrado de información sobre suelo y
urbanismo, a través del cual los ciudadanos tendrán derecho
a obtener por medios electrónicos toda la información urbanística
proveniente de las distintas Administraciones, respecto a la ordenación
del territorio llevada a cabo por las mismas.
2. Se procurará,
asimismo, la compatibilidad y coordinación del sistema público
de información referido en al apartado anterior con el resto de
sistemas de información y, en particular, con el Catastro Inmobiliario.
Disposición
adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio
de Defensa o al uso de las fuerzas armadas.
1. Los instrumentos
de ordenación territorial y urbanística, cualquiera que sea
su clase y denominación, que incidan sobre terrenos, edificaciones
e instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos a la
Defensa Nacional deberán ser sometidos, respecto de esta incidencia,
a informe vinculante de la Administración General del Estado con
carácter previo a su aprobación.
2. No obstante
lo dispuesto en esta ley, los bienes afectados al Ministerio de Defensa
o al uso de las Fuerzas Armadas y los puestos a disposición de los
organismos públicos que dependan de aquél, están vinculados
a los fines previstos en su legislación especial.
Disposición
adicional tercera. Potestades de ordenación urbanística en
Ceuta y Melilla.
Las ciudades
de Ceuta y Melilla ejercerán sus potestades normativas reglamentarias
en el marco de lo establecido por las respectivas leyes orgánicas
por las que se aprueban sus estatutos de autonomía, esta ley y las
demás normas que el Estado promulgue al efecto.
En todo caso,
corresponderá a la Administración General del Estado la aprobación
definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de estas ciudades
y de sus revisiones, así como de sus modificaciones que afecten
a las determinaciones de carácter general, a los elementos fundamentales
de la estructura general y orgánica del territorio o a las determinaciones
a que se refiere el apartado séptimo de la disposición final
segunda.
La aprobación
definitiva de los Planes Especiales no previstos en el Plan General, y
de sus modificaciones, así como de las modificaciones del Plan General
no comprendidas en el párrafo anterior, corresponderá a los
órganos competentes de las ciudades de Ceuta y Melilla, previo informe
preceptivo de la Administración General del Estado, el cual será
vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad o a la afectación
a intereses generales de competencia estatal, deberá emitirse en
el plazo de tres meses y se entenderá favorable si no se emitiera
en dicho plazo.
Disposición
adicional cuarta. Gestión de suelos del patrimonio del Estado.
1. Será
aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto
en el artículo 52 de esta ley sobre el acceso al Registro de la
Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino
en las enajenaciones de fincas destinadas a la construcción de viviendas
sujetas a algún régimen de protección pública
que permita tasar su precio máximo de venta o alquiler.
2. Se añade
un nuevo artículo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre,
del Patrimonio de las Administraciones Públicas, con la siguiente
redacción:
«Artículo
190 bis. Régimen urbanístico de los inmuebles afectados.
Cuando los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística incluyan
en el ámbito de las actuaciones de urbanización o adscriban
a ellas terrenos afectados o destinados a usos o servicios públicos
de competencia estatal, la Administración General del Estado o los
organismos públicos titulares de los mismos que los hayan adquirido
por expropiación u otra forma onerosa participarán en la
equidistribución de beneficios y cargas en los términos que
establezca la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística.»
3. Se modifica
el apartado 5 de la disposición final segunda de la Ley 33/2003,
de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas,
que queda redactado en los siguientes términos:
«5. Tienen
el carácter de la legislación básica, de acuerdo con
lo preceptuado en el artículo 149.1.18.ª de la Constitución,
las siguientes disposiciones de esta Ley: artículo 1; artículo
2; artículo 3; artículo 6; artículo 8, apartado 1;
artículo 27; artículo 28; artículo 29, apartado 2;
artículo 32, apartados 1 y 4; artículo 36, apartado 1; artículo
41; artículo 42; artículo 44; artículo 45; artículo
50; artículo 55; artículo 58; artículo 61; artículo
62; artículo 84; artículo 91, apartado 4; artículo
92, apartados 1, 2, y 4; artículo 93, apartados 1, 2, 3 y 4; artículo
94; artículo 97; artículo 98; artículo 100; artículo
101, apartados 1, 3 y 4; artículo 102, apartados 2 y 3; artículo
103, apartados 1 y 3; artículo 106, apartado 1; artículo
107, apartado 1; artículo 109, apartado 3; artículo 121,
apartado 4; artículo 183; artículo 184; artículo 189;
artículo 190; artículo 190 bis; artículo 191; disposición
transitoria primera, apartado 1; disposición transitoria quinta.»
4. Se añade
una letra e) al apartado 2 del artículo 71 de la Ley 50/1998, de
30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social,
con la siguiente redacción:
«e) Coadyuvar,
con la gestión de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposición,
al desarrollo y ejecución de las distintas políticas públicas
en vigor y, en particular, de la política de vivienda, en colaboración
con las Administraciones competentes. A tal efecto, podrá suscribir
con dichas Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes
a favorecer la construcción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección que permita tasar su precio máximo
en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. Dichos acuerdos
deberán ser autorizados por el Consejo Rector.»
5. Se añade
un ordinal 7.ª en el apartado 2 del artículo 53 de la Ley 14/2000,
de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social,
con la siguiente redacción:
«7.ª
Coadyuvar, con la gestión de los bienes inmuebles que sean puestos
a su disposición, al desarrollo y ejecución de las distintas
políticas públicas en vigor y, en particular, de la política
de vivienda, en colaboración con las Administraciones competentes.
A tal efecto, podrá suscribir con dichas Administraciones convenios,
protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construcción de viviendas
sujetas a algún régimen de protección que permita
tasar su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso
a la vivienda.»
Disposición
adicional quinta. Modificación del artículo 43 de la Ley
de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
Se modifica
el apartado 2 del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa
de 16 de diciembre de 1954, que queda redactado en los términos
siguientes:
«2. El
régimen estimativo a que se refiere el párrafo anterior:
a) No será
en ningún caso de aplicación a las expropiaciones de bienes
inmuebles, para la fijación de cuyo justiprecio se estará
exclusivamente al sistema de valoración previsto en la ley que regule
la valoración del suelo.
b) Solo será
de aplicación a las expropiaciones de bienes muebles cuando éstos
no tengan criterio particular de valoración señalado por
leyes especiales.»
Disposición
adicional sexta. Suelos forestales incendiados.
1. Los terrenos
forestales incendiados se mantendrán en la situación de suelo
rural a los efectos de esta ley y estarán destinados al uso forestal,
al menos durante el plazo previsto en el artículo 50 de la Ley de
Montes, con las excepciones en ella previstas.
2. La Administración
forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia,
que será inscribible conforme a lo dispuesto por la legislación
hipotecaria.
3. Será
título para la inscripción la certificación emitida
por la Administración forestal, que contendrá los datos catastrales
identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentará
acompañada del plano topográfico de los terrenos forestales
incendiados, a escala apropiada.
La constancia
de la certificación se hará mediante nota marginal que tendrá
duración hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado
primero. El plano topográfico se archivará conforme a lo
previsto por el artículo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo
acompañarse copia del mismo en soporte magnético u óptico.
Disposición
adicional séptima. Reglas para la capitalización de rentas
en suelo rural.
1. Para la
capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación
a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará
como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales
publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones
del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores
a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.
2. Este tipo
de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia
indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función
del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando
el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto
de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.
Los términos
de dicha corrección se determinarán reglamentariamente.
Disposición
adicional octava. Participación del Estado en la ordenación
territorial y urbanística.
La Administración
General del Estado podrá participar en los procedimientos de ordenación
territorial y urbanística en la forma que determine la legislación
en la materia. Cuando así lo prevea esta legislación, podrán
participar representantes de la Administración General del Estado,
designados por ella, en los órganos colegiados de carácter
supramunicipal que tengan atribuidas competencias de aprobación
de instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
Disposición
adicional novena. Modificación de la Ley Reguladora de las Bases
del Régimen Local.
Se modifican
los siguientes artículos y apartados de la Ley 7/1985, de 2 de abril,
reguladora de las bases del Régimen Local, que quedan redactados
en los términos siguientes:
1. Modificación
del artículo 22.2.
«Corresponden,
en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos, y a la Asamblea
vecinal en el régimen de Concejo Abierto, las siguientes atribuciones:
(...)
c) La aprobación
inicial del planeamiento general y la aprobación que ponga fin a
la tramitación municipal de los planes y demás instrumentos
de ordenación previstos en la legislación urbanística,
así como los convenios que tengan por objeto la alteración
de cualesquiera de dichos instrumentos.
(...)
2. Adición
de un nuevo artículo 70 ter.
«1. Las
Administraciones públicas con competencias de ordenación
territorial y urbanística deberán tener a disposición
de los ciudadanos o ciudadanas que lo soliciten, copias completas de los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística vigentes
en su ámbito territorial, de los documentos de gestión y
de los convenios urbanísticos.
2. Las Administraciones
públicas con competencias en la materia, publicarán por medios
telemáticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística en vigor, del anuncio de su sometimiento
a información pública y de cualesquiera actos de tramitación
que sean relevantes para su aprobación o alteración.
En los municipios
menores de 5.000 habitantes, esta publicación podrá realizarse
a través de los entes supramunicipales que tengan atribuida la función
de asistencia y cooperación técnica con ellos, que deberán
prestarles dicha cooperación.
3. Cuando una
alteración de la ordenación urbanística, que no se
efectúe en el marco de un ejercicio pleno de la potestad de ordenación,
incremente la edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo,
deberá hacerse constar en el expediente la identidad de todos los
propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas
durante los cinco años anteriores a su iniciación, según
conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones
a los interesados de conformidad con la legislación en la materia.»
3. Modificación
del artículo 75.7.
«Los
representantes locales, así como los miembros no electos de la Junta
de Gobierno Local, formularán declaración sobre causas de
posible incompatibilidad y sobre cualquier actividad que les proporcione
o pueda proporcionar ingresos económicos.
Formularán
asimismo declaración de sus bienes patrimoniales y de la participación
en sociedades de todo tipo, con información de las sociedades por
ellas participadas y de las autoliquidaciones de los impuestos sobre la
Renta, Patrimonio y, en su caso, Sociedades.
Tales declaraciones,
efectuadas en los modelos aprobados por los plenos respectivos, se llevarán
a cabo antes de la toma de posesión, con ocasión del cese
y al final del mandato, así como cuando se modifiquen las circunstancias
de hecho.
Las declaraciones
anuales de bienes y actividades serán publicadas con carácter
anual, y en todo caso en el momento de la finalización del mandato,
en los términos que fije el Estatuto municipal.
Tales declaraciones
se inscribirán en los siguientes Registros de intereses, que tendrán
carácter público:
a) La declaración
sobre causas de posible incompatibilidad y actividades que proporcionen
o puedan proporcionar ingresos económicos, se inscribirá,
en el Registro de Actividades constituido en cada Entidad local.
b) La declaración
sobre bienes y derechos patrimoniales se inscribirá en el Registro
de Bienes Patrimoniales de cada Entidad local, en los términos que
establezca su respectivo estatuto.
Los representantes
locales y miembros no electos de la Junta de Gobierno Local respecto a
los que, en virtud de su cargo, resulte amenazada su seguridad personal
o la de sus bienes o negocios, la de sus familiares, socios, empleados
o personas con quienes tuvieran relación económica o profesional
podrán realizar la declaración de sus bienes y derechos patrimoniales
ante el Secretario o la Secretaria de la Diputación Provincial o,
en su caso, ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma
correspondiente. Tales declaraciones se inscribirán en el Registro
Especial de Bienes Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas instituciones.
En este supuesto,
aportarán al Secretario o Secretaria de su respectiva entidad mera
certificación simple y sucinta, acreditativa de haber cumplimentado
sus declaraciones, y que éstas están inscritas en el Registro
Especial de Intereses a que se refiere el párrafo anterior, que
sea expedida por el funcionario encargado del mismo.»
4. Inclusión
de un nuevo apartado 8 en el artículo 75.
«8. Durante
los dos años siguientes a la finalización de su mandato,
a los representantes locales a que se refiere el apartado primero de este
artículo que hayan ostentado responsabilidades ejecutivas en las
diferentes áreas en que se organice el gobierno local, les serán
de aplicación en el ámbito territorial de su competencia
las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en el
artículo 15 de la Ley 3/2015, de 30 de marzo, reguladora del ejercicio
del alto cargo de la Administración General del Estado.
A estos efectos,
los Ayuntamientos podrán contemplar una compensación económica
durante ese periodo para aquéllos que, como consecuencia del régimen
de incompatibilidades, no puedan desempeñar su actividad profesional,
ni perciban retribuciones económicas por otras actividades.»
5. Inclusión
de una nueva disposición adicional decimoquinta. «Régimen
de incompatibilidades y declaraciones de actividades y bienes de los Directivos
locales y otro personal al servicio de las Entidades locales».
«1. Los
titulares de los órganos directivos quedan sometidos al régimen
de incompatibilidades establecido en la Ley 53/1984, de 26 de diciembre,
de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones
Públicas, y en otras normas estatales o autonómicas que resulten
de aplicación.
No obstante,
les serán de aplicación las limitaciones al ejercicio de
actividades privadas establecidas en el artículo 15 de la Ley 3/2015,
de 30 de marzo, reguladora del ejercicio del alto cargo de la Administración
General del Estado, en los términos en que establece el artículo
75.8 de esta Ley.
A estos efectos,
tendrán la consideración de personal directivo los titulares
de órganos que ejerzan funciones de gestión o ejecución
de carácter superior, ajustándose a las directrices generales
fijadas por el órgano de gobierno de la Corporación, adoptando
al efecto las decisiones oportunas y disponiendo para ello de un margen
de autonomía, dentro de esas directrices generales.
2. El régimen
previsto en el artículo 75.7 de esta Ley será de aplicación
al personal directivo local y a los funcionarios de las Corporaciones Locales
con habilitación de carácter estatal que, conforme a lo previsto
en el artículo 5.2 de la disposición adicional segunda de
la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado
Público, desempeñen en las Entidades locales puestos que
hayan sido provistos mediante libre designación en atención
al carácter directivo de sus funciones o a la especial responsabilidad
que asuman.»
Disposición
adicional décima. Actos promovidos por la Administración
General del Estado.
1. Cuando la
Administración General del Estado o sus Organismos Públicos
promuevan actos sujetos a intervención municipal previa y razones
de urgencia o excepcional interés público lo exijan, el Ministro
competente por razón de la materia podrá acordar la remisión
al Ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate, para que
en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad del mismo
con la ordenación urbanística en vigor.
En caso de
disconformidad, el expediente se remitirá por el Departamento interesado
al titular del Ministerio competente en materia de suelo y vivienda, quien
lo elevará al Consejo de Ministros, previo informe del órgano
competente de la comunidad autónoma, que se deberá emitir
en el plazo de un mes. El Consejo de Ministros decidirá si procede
ejecutar el proyecto, y en este caso, ordenará la iniciación
del procedimiento de alteración de la ordenación urbanística
que proceda, conforme a la tramitación establecida en la legislación
reguladora.
2. El Ayuntamiento
podrá en todo caso acordar la suspensión de las obras a que
se refiere el apartado 1 de este artículo cuando se pretendiesen
llevar a cabo en ausencia o en contradicción con la notificación,
de conformidad con la ordenación urbanística y antes de la
decisión de ejecutar la obra adoptada por el Consejo de Ministros,
comunicando dicha suspensión al órgano redactor del proyecto
y al Ministro competente en materia de suelo y vivienda, a los efectos
prevenidos en el mismo.
3. Se exceptúan
de esta facultad las obras que afecten directamente a la defensa nacional,
para cuya suspensión deberá mediar acuerdo del Consejo de
Ministros, a propuesta del Ministro competente en materia de suelo y vivienda,
previa solicitud del Ayuntamiento competente e informe del Ministerio de
Defensa.
Disposición
adicional undécima. Catastro inmobiliario.
Lo dispuesto
en esta ley se entiende sin perjuicio de lo previsto en el texto refundido
de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/2004, de 5 de marzo, en particular en lo que se refiere a la utilización
de la referencia catastral, la incorporación de la certificación
catastral descriptiva y gráfica y las obligaciones de comunicación,
colaboración y suministro de información previstas por la
normativa catastral.
Disposición
adicional duodécima. Infracciones en materia de certificación
de la eficiencia energética de los edificios.
1. Constituyen
infracciones administrativas en materia de certificación de eficiencia
energética de los edificios las acciones u omisiones tipificadas
y sancionadas en esta disposición y en la disposición adicional
siguiente, sin perjuicio de otras responsabilidades civiles, penales o
de otro orden que puedan concurrir.
2. Las infracciones
en materia de certificación energética de los edificios se
clasifican en muy graves, graves y leves.
3. Constituyen
infracciones muy graves en el ámbito de la certificación
energética de los edificios:
a) Falsear
la información en la expedición o registro de certificados
de eficiencia energética.
b) Actuar como
técnico certificador sin reunir los requisitos legalmente exigidos
para serlo.
c) Actuar como
agente independiente autorizado para el control de la certificación
de la eficiencia energética de los edificios sin contar con la debida
habilitación otorgada por el órgano competente.
d) Publicitar
en la venta o alquiler de edificios o parte de edificios, una calificación
de eficiencia energética que no esté respaldada por un certificado
en vigor debidamente registrado.
e) Igualmente,
serán infracciones muy graves las infracciones graves previstas
en el apartado 4, cuando durante los tres años anteriores a su comisión
hubiera sido impuesta al infractor una sanción firme por el mismo
tipo de infracción.
4. Constituyen
infracciones graves:
a) Incumplir
las condiciones establecidas en la metodología de cálculo
del procedimiento básico para la certificación de la eficiencia
energética de los edificios.
b) Incumplir
la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética
ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia
de certificación energética de donde se ubique el edificio,
para su registro.
c) No incorporar
el certificado de eficiencia energética de proyecto en el proyecto
de ejecución del edificio.
d) Exhibir
una etiqueta que no se corresponda con el certificado de eficiencia energética
válidamente emitido, registrado y en vigor.
e) Vender o
alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado
de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor,
al comprador o arrendatario.
f) Igualmente,
serán infracciones graves las infracciones leves previstas en el
apartado 5, cuando durante el año anterior a su comisión
hubiera sido impuesta al infractor una sanción firme por el mismo
tipo de infracción.
5. Constituyen
infracciones leves:
a) Publicitar
la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban disponer
de certificado de eficiencia energética sin hacer mención
a su calificación de eficiencia energética.
b) No exhibir
la etiqueta de eficiencia energética en los supuestos en que resulte
obligatorio.
c) La expedición
de certificados de eficiencia energética que no incluyan la información
mínima exigida.
d) Incumplir
las obligaciones de renovación o actualización de certificados
de eficiencia energética.
e) No incorporar
el certificado de eficiencia energética del edificio terminado en
el Libro del edificio.
f) La exhibición
de etiqueta de eficiencia energética sin el formato y contenido
mínimo legalmente establecidos.
g) Publicitar
la calificación obtenida en la certificación de eficiencia
energética del proyecto, cuando ya se dispone del certificado de
eficiencia energética del edificio terminado.
h) Cualesquiera
acciones u omisiones que vulneren lo establecido en materia de certificación
de eficiencia energética cuando no estén tipificadas como
infracciones graves o muy graves.
6. Serán
sujetos responsables de las infracciones tipificadas en esta disposición,
las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes
que las cometan, aún a título de simple inobservancia.
7. La instrucción
y resolución de los expediente sancionadores que se incoen corresponderá
a los órganos competentes de las comunidades autónomas.
Disposición
adicional décimo tercera. Sanciones en materia de certificación
energética de edificios y graduación.
1. Las infracciones
tipificadas en la disposición adicional décimo segunda serán
sancionadas de la forma siguiente:
a) Las infracciones
leves, con multa de 300 a 600 euros.
b) Las infracciones
graves, con multa de 601 a 1.000 euros.
c) Las infracciones
muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros.
2. No obstante
lo anterior, en los casos en que el beneficio que el infractor haya obtenido
por la comisión de la infracción fuese superior al importe
de las sanciones en cada caso señaladas en el apartado precedente,
la sanción se impondrá por un importe equivalente al del
beneficio así obtenido.
En la graduación
de la sanción se tendrá en cuenta el daño producido,
el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad
o reiteración.
Disposición
transitoria primera. Aplicación de la reserva de suelo para vivienda
protegida y regla temporal excepcional.
1. Sin perjuicio
de lo dispuesto en el apartado siguiente, la reserva para vivienda protegida
exigida en la letra b) del apartado primero del artículo 20 de esta
ley se aplicará a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento
de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigor
de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en la forma dispuesta por la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
En aquellos casos en que las comunidades autónomas no hubieren establecido
reservas iguales o superiores a la que se establece en la letra b) del
apartado primero del artículo 20 de esta ley, desde el 1 de julio
de 2008 y hasta su adaptación a la misma, será directamente
aplicable la reserva del 30 por ciento prevista en esta ley, con las siguientes
precisiones:
a) Estarán
exentos de su aplicación los instrumentos de ordenación de
los municipios de menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos últimos
años anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobación,
se hayan autorizado edificaciones residenciales para menos de 5 viviendas
por cada mil habitantes y año, siempre y cuando dichos instrumentos
no ordenen actuaciones residenciales para más de 100 nuevas viviendas;
así como los que tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora
de la urbanización existente en las que el uso residencial no alcance
las 200 viviendas.
b) Los instrumentos
de ordenación podrán compensar motivadamente minoraciones
del porcentaje en las actuaciones de nueva urbanización no dirigidas
a atender la demanda de primera residencia prevista por ellos con incrementos
en otras de la misma categoría de suelo.
2. No obstante
lo dispuesto en el apartado anterior, durante un plazo máximo de
cuatro años a contar desde la entrada en vigor de la Ley 8/2013,
de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas, las comunidades autónomas podrán dejar en suspenso
la aplicación de lo dispuesto en la letra b) del apartado primero
del artículo 20 de esta ley, determinando el período de suspensión
y los instrumentos de ordenación a que afecte, siempre que se cumplan,
como mínimo, los siguientes requisitos:
a) Que los
citados instrumentos justifiquen la existencia de un porcentaje de vivienda
protegida ya construida y sin vender en el Municipio, superior al 15 por
ciento de las viviendas protegidas previstas o resultantes del planeamiento
vigente y una evidente desproporción entre la reserva legalmente
exigible y la demanda real con posibilidad de acceder a dichas viviendas.
b) Que dichos
instrumentos de ordenación no hayan sido aprobados definitivamente
antes de la entrada en vigor de esta ley o que, en el caso de haber sido
aprobados, no cuenten aún con la aprobación definitiva del
proyecto o proyectos de equidistribución necesarios.
Disposición
transitoria segunda. Calendario para la realización del Informe
de Evaluación de los Edificios.
1. Con el objeto
de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así
como para orientar y dirigir las políticas públicas que persigan
tales fines, y sin perjuicio de que las comunidades autónomas aprueben
una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas
municipales, la obligación de disponer del Informe de Evaluación
regulado en el artículo 29, deberá hacerse efectiva, como
mínimo, en relación con los siguientes edificios y en las
fechas y plazos que a continuación se establecen:
a) Los edificios
de tipología residencial de vivienda colectiva que a fecha 28 de
junio de 2013, tuvieran ya una antigüedad superior a 50 años,
el día 28 de junio de 2018, como máximo.
b) Los edificios
de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando
la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013,
en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha
en que alcancen dicha antigüedad.
Tanto en los
supuestos de esta letra, como en los de la letra a) anterior, si los edificios
contasen con una inspección técnica vigente, realizada de
conformidad con su normativa aplicable, antes del 28 de junio de 2013,
sólo se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda
su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que
la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada
en vigor de esta Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación
del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén
ausentes de la inspección técnica realizada.
c) los edificios
cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo
de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia
energética, en fecha anterior a la formalización de la petición
de la correspondiente ayuda.
d) El resto
de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica
o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación
del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad,
tipología o uso predominante.
2. Con el objeto
de evitar duplicidades entre el informe y la Inspección Técnica
de Edificios o instrumento de naturaleza análoga que pudiera existir
en los municipios o comunidades autónomas, el informe resultante
de aquélla se integrará como parte del informe regulado por
esta Ley, teniéndose éste último por producido, en
todo caso, cuando el ya realizado haya tenido en cuenta exigencias derivadas
de la normativa autonómica o local iguales o más exigentes
a las establecidas por esta ley.
Disposición
transitoria tercera. Valoraciones.
1. Las reglas
de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en
todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación
que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28
de mayo, de Suelo.
2. Se exceptúan
de la aplicación de las reglas de valoración previstas en
esta ley, exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor
de la Ley 8/2007, concurran de forma cumulativa las tres circunstancias
siguientes:
a) Que formasen
parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para
los que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.
b) Que existiese
una previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento,
o en la legislación de ordenación territorial y urbanística.
c) Que en el
momento a que deba entenderse referida la valoración, no hubieran
vencido los plazos para dicha ejecución o, si hubiesen vencido,
fuese por causa imputable a la Administración o a terceros.
Dichos terrenos
se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998,
de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como
quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo.
Disposición
transitoria cuarta. Criterios mínimos de sostenibilidad.
Si, trascurrido
un año desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo,
de Suelo, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística
no estableciera en qué casos el impacto de una actuación
de urbanización obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación,
esta nueva ordenación o revisión será necesaria cuando
la actuación conlleve, por sí misma o en unión de
las aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior
al 20 por ciento de la población o de la superficie de suelo urbanizado
del municipio o ámbito territorial.
Disposición
final primera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de
Evaluación de Edificios.
Mediante Orden
del Ministro o Ministra de Industria, Energía y Turismo y del Ministro
o Ministra de Fomento, se determinarán las cualificaciones requeridas
para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios, así
como los medios de acreditación. A estos efectos, se tendrá
en cuenta la titulación, la formación, la experiencia y la
complejidad del proceso de evaluación.
Disposición
final segunda. Título competencial y ámbito de aplicación.
1. Tienen el
carácter de condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio
de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales
y, en su caso, de bases del régimen de las Administraciones Públicas,
de la planificación general de la actividad económica, de
protección del medio ambiente y del régimen energético,
dictadas en ejercicio de las competencias reservadas al legislador general
en el artículo 149.1.1.ª, 13.ª, 23.ª y 25.ª
de la Constitución, los artículos 1; 2; 3; 4; 5, letras a)
y b); 6; 7; 8; 9; 11, apartados 1, 2, 3, 4 y 5, primer párrafo;
12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 21; 22; 24; 31; 32, apartado 1; 33;
43; 49, apartado 3; 52, apartado 5; las disposiciones adicionales sexta,
apartado 1; duodécima y décimo tercera; las disposiciones
transitoria primera; segunda y cuarta.
2. Tienen el
carácter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia
reservada al legislador estatal por el artículo 149.1.8.ª y
18.ª sobre legislación civil, procedimiento administrativo
común y expropiación forzosa y sistema de responsabilidad
de las Administraciones Públicas, los artículos 4, apartados
1, 2 y 3; 5, letras c), d) y e); 9, apartados 1, 3 y 7; 10; 11, apartado
5, in fine; 13, apartado 2, letras a) y b); 14, letra d); 15, apartado
4, 19; 23; 24; 25; 26, 27; 28; 29, 32, apartado 1; 33; 34; 35; 36; 37;
38; 39; 40; 41; 42; 43; 44; 45; 46; 47; 48, 49 apartados 1 y 2; 50; 52,
apartados 3 y 4, 53; 54; 55; 57; 58; 59; 60; 61, 65; 66; 67; 68; las Disposiciones
adicionales primera, cuarta, quinta; sexta, apartados 2 y 3; séptima,
octava, novena y décima y la disposición transitoria tercera,
3. Los artículos
51 y 52, apartados 1 y 2, tienen el carácter de bases de la planificación
general de la actividad económica dictadas en ejercicio de la competencia
reservada al legislador estatal en el artículo 149.1.13.ª de
la Constitución, sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre
suelo y urbanismo que tengan atribuidas las Comunidades Autónomas.
4. Los artículos
5, letra f); 32, apartado 2; 56; 57; 62; 63 y 64 se dictan al amparo de
lo dispuesto en el artículo 149.1.6.ª de la Constitución,
que atribuye al Estado la competencia en materia de legislación
procesal.
5. El artículo
30 y la disposición final primera se dictan al amparo de lo dispuesto
en el artículo 149.1.30.ª de la Constitución, que atribuye
al Estado la competencia sobre regulación de las condiciones de
obtención, expedición y homologación de títulos
académicos y profesionales.
6. El artículo
22, apartado 4 y la disposición adicional undécima se dictan
al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.14.ª, que atribuye
al Estado la competencia sobre Hacienda General y Deuda del Estado.
7. Las disposiciones
adicionales segunda y décima, apartado 3, se dictan al amparo de
lo dispuesto en el artículo 149.1.4.ª de la Constitución,
que atribuye al Estado la competencia en materia de Defensa y Fuerzas Armadas.
8. El contenido
normativo íntegro de esta Ley es de aplicación directa en
los territorios de las ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes
precisiones:
a) La potestad
que la letra b) del apartado primero del artículo 20 reconoce a
la ley para reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algún
régimen de protección pública y la de determinar los
posibles destinos del patrimonio público del suelo, de entre los
previstos en el apartado 1 del artículo 52, podrán ser ejercidas
directamente en el Plan General.
b) El porcentaje
a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 18 será,
con carácter general, el 15 por ciento. No obstante, el Plan General
podrá, de forma proporcionada y motivada, reducirlo hasta un 10
por ciento, o incrementarlo hasta un máximo del 20 por ciento, en
las actuaciones o ámbitos en los que el valor de los solares resultantes
sea sensiblemente inferior, o superior al medio de los incluidos en su
misma clase de suelo, respectivamente.
9. Lo dispuesto
en esta ley se aplicará sin perjuicio de los regímenes civiles,
forales o especiales, allí donde existen.
Disposición
final tercera. Desarrollo.
Se autoriza
al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo
de esta ley.
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