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JORNADAS inmoley.com SOBRE LA REFORMA FISCAL EN EL SECTOR INMOBILIARIO
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de la fiscalidad inmobiliaria. Jornadas de inmoley.com en la que se analizan las modificaciones introducidas por la Ley 28/2014 a efectos del sector inmobiliario. Se trataron temas de máximo interés como la tributación de las plusvalías inmobiliarias, la deducción y reducción por el alquiler de vivienda, las entregas de terrenos rústicos, las novedades en las juntas de compensación, la renuncia a las exenciones inmobiliarias y la inversión del sujeto pasivo en el supuesto de renuncia a las exenciones inmobiliarias
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IRPF

TRIBUTACIÓN DE LAS PLUSVALÍAS INMOBILIARIAS 

(Artículo Primero. Veintiuno, Veinticuatro y Ochenta y cuatro, de la Ley 26/2014, de modificación de la Ley del IRPF)

Para el cálculo del incremento patrimonial obtenido por la transmisión de un inmueble en el IRPF, actualmente la legislación contempla dos beneficios fiscales. Los coeficientes de corrección monetaria, por un lado, que permiten corregir el valor de adquisición por el efecto de la inflación y por otro lado, los inmuebles y resto de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 disfrutan de un régimen transitorio que da derecho a una reducción fiscal por los coeficientes de abatimiento, aplicable a la ganancia obtenida hasta el 20 de enero de 2006.

Con la reforma se eliminan los de corrección monetaria y se mantienen los coeficientes de abatimiento limitados a 400.000 euros para cada contribuyente (DT 9ª de la Ley del IRPF). Siguen siendo de aplicación para las ganancias a las que corresponda la aplicación de dicho régimen transitorio conforme a la normativa actual, en todos los bienes transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta que la suma acumulada del valor de transmisión de los bienes (incluye por lo tanto inmuebles y resto de bienes) supere los 400.000 euros, sin que puedan reducirse las ganancias patrimoniales a partir de esta cifra. Esta limitación de 400.000 euros  se aplica, no a la venta de cada bien de forma individual, sino al conjunto de los mismos, con independencia de que la venta de cada uno de ellos se produzca en momentos distintos.

Por otra parte la Ley de Reforma del IRPF incluye también como novedad la exención de las plusvalías para mayores de 65 años si su destino es la constitución de una renta vitalicia que complemente la pensión. Se crea esta nueva exención para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de cualquier bien de su patrimonio, que se añade a la actual exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia y a la exención por reinversión en vivienda habitual.

La nueva medida permite eximir de tributación la renta obtenida por transmitir cualquier elemento patrimonial, sea mueble o inmueble (segunda y sucesivas viviendas y otros), siempre que el importe obtenido, con el límite máximo de 240.000 euros, se reinvierta en la constitución de rentas vitalicias que complementen la pensión.

Para beneficiarse de la exención de la ganancia en el año en que se produce la alteración del patrimonio, en el plazo máximo de seis meses desde ésta, el importe total obtenido (hasta 240.000 euros) debe destinarse a constituir una renta vitalicia a favor del contribuyente. Esta ventaja se aplica de forma proporcional, igual que las deducciones por vivienda habitual, de modo que si no se destina la totalidad del importe obtenido a la constitución de la renta vitalicia, la ganancia estará exenta en la parte que proporcionalmente corresponda.

Otra de las medidas que se engloban dentro de la reforma fiscal, aunque ya fue aprobada en julio por el Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, consiste en una exención tributaria en los supuestos de daciones en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del mismo, y ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, siendo necesario en ambos casos que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Hasta ahora, un contribuyente que hubiera garantizado con hipoteca sobre su vivienda una deuda y no pudiera pagarla, debía hacer frente a una ejecución o negociaba una dación en pago, con la consiguiente generación de una ganancia patrimonial que en su caso le obligaría a pagar IRPF por dicho concepto. Con el cambio normativo producido, la plusvalía derivada de la dación en pago o de la ejecución hipotecaria quedaría exenta, estableciéndose además que la normativa tenga efectos retroactivos desde enero de 2014 y los ejercicios anteriores no prescritos.

DEDUCCIÓN Y REDUCCIÓN POR EL ALQUILER DE VIVIENDA 

(Artículo Primero. Trece, Cuarenta y ocho y Ochenta y nueve de la Ley 26/2014, de modificación de la Ley del IRPF)

Si bien inicialmente en el anteproyecto se reducía el porcentaje de reducción de los propietarios del 60% anual para inquilinos mayores de 35 años hasta el 50%, la Ley de reforma mantiene el porcentaje actual del 60% de exención de las rentas de alquiler de vivienda para todos los arrendamientos, eliminando la reducción incrementada del 100% para los arrendamientos a jóvenes menores de 30 años con rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM (para el año 2014 de 7.433,14 euros anuales).

Para los inquilinos, se elimina la deducción por alquiler de vivienda con carácter general para aquellos contratos de arrendamiento que se firmen a partir del 1 de enero de 2015. Esta deducción la disfrutan en la actualidad los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, pudiendo deducirse el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual.

La Ley modifica la Disposición Transitoria Decimoquinta estableciendo un régimen transitorio según el cual, pueden aplicar la deducción por alquiler de vivienda en los términos actuales los contribuyentes que hubieran celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad al 1 de enero de 2015 por el que hubieran satisfecho, también con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de su vivienda habitual, siendo necesario que el contribuyente hubiera tenido derecho a la deducción por dicho alquiler en relación con las cantidades satisfechas por él en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

Por ello, si se cumplen los requisitos que permiten la aplicación de la deducción y se tiene en mente el alquilar una vivienda, convendría firmar el contrato antes del 31 de diciembre de 2014 para conservar el derecho a deducción, puesto que la firma a partir del 1 de enero de 2015 o incluso la firma sin pago de rentas durante el ejercicio 2014 supone la pérdida de este incentivo fiscal.

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. 

Modificaciones en la base imponible del Impuesto (Artículos 12, 13, 15 a) y e), 16, 25, 26.1 y 105 y DT 13ª, 14ª, 34ª, 36ª de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades)

La normativa actualmente en vigor permite deducir de las rentas positivas obtenidas en la transmisión de los inmuebles, el importe de la depreciación monetaria producida desde el 1 de enero de 1983. Sin embargo, la nueva Ley suprime los coeficientes de actualización monetaria aplicables sobre el valor de adquisición en la transmisión de inmuebles, por lo que el efecto de la inflación no se corrige.

IVA

Modificaciones introducidas en el IVA por la Ley 28/2014, de reforma de la Ley 37/1992, y de otras modificaciones relativas a este impuesto

ENTREGAS DE TERRENOS RÚSTICOS.

Conforme al artículo 20.Uno.20º de la Ley están exentas las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables; señalándose en el párrafo tercero las exclusiones a esta exención, que comprende dos letras. La letra a) se refiere a la no exención de las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, con excepción de los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público. Hasta ahora esta exclusión de la exención quedaba condicionada a que fuese realizada por el promotor de la urbanización, condición que ahora se suprime, de forma que toda entrega de terrenos urbanizados o en curso de urbanización (excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público) quedarán sujetas y no exentas, siempre y cuando sean realizadas por quienes sean empresarios o profesionales (aun cuando no hayan sido los urbanizadores de los terrenos).

JUNTAS DE COMPENSACIÓN

El artículo 20.Uno.21º de la Ley prevé la exención de las entregas de terrenos que se realicen como consecuencia de la aportación inicial a las Juntas de Compensación (debe entenderse que actúan como no fiduciarias, esto es, hay transmisión de los terrenos desde los juntacompensantes a la Junta) por los propietarios de terrenos comprendidos en polígonos de actuación urbanística y las adjudicaciones de terrenos que se efectúen a los propietarios citados por las propias Juntas en proporción a sus aportaciones.

Se establece ahora la supresión de esta exención, según la exposición de motivos, por la distorsión que causaba el distinto tratamiento a efectos del IVA de la actuación en los procesos de urbanización de dichas Juntas, en función de que interviniesen en calidad o no de fiduciarias.

De esta forma, la tributación de estas operaciones, la aportación de los terrenos por los propietarios o juntacompensantes o la devolución de los terrenos por la Junta a los propietarios, se regulará de acuerdo con las normas generales del impuesto, así como con el resto de exenciones inmobiliarias y la posibilidad de renuncia, previstas en el propio artículo 20 de la Ley.

RENUNCIA A LAS EXENCIONES INMOBILIARIAS

En el apartado segundo del artículo 20 se regula la renuncia a las exenciones inmobiliarias de los números 20º, 21º y 22º del apartado Uno. Además de eliminar la referencia al número 21º, se recoge una reforma del apartado segundo de importante repercusión fiscal, al ampliarse el ámbito objetivo de aplicación de esta renuencia.

Entre los requisitos que se exigen hasta el 31 de diciembre de 2014 se encuentra que el empresario adquirente del inmueble, y en función del destino previsible, tenga derecho a la deducción total del impuesto soportado por dicha adquisición.

A partir del 1 de enero de 2015 la renuncia a la exención no queda condicionada a este requisito, puesto que podrá ser ejercitada la renuncia por el transmitente cuando el empresario o profesional adquirente tenga derecho a deducir el impuesto, bien sea total o parcialmente (en principio no podrá renunciarse a la exención cuando el adquirente sea un empresario o profesional que realicen actividades exentas).

Se añade que en el caso de que no se cumpla lo anterior (así, cuando el adquirente no genere el derecho a la deducción), también podrá renunciarse a la exención cuando, en función del destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.

Se adapta el RIVA, en su artículo 8, a fin de adecuarlo a la nueva redacción del precepto legal. En el precepto reglamentario se recogen las condiciones formales que deben cumplimentarse por los partícipes de la operación inmobiliaria.

Así:

Se mantiene que la renuncia a las exenciones de los números 20º y 22º del artículo 20.Uno de la Ley, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.

La renuncia debe practicarse operación por operación por el sujeto pasivo (quien transmite o entrega los bienes).

La novedad reside en la justificación que debe emitir el adquirente, a fin de adecuarla a la redacción del artículo 20.Dos de la Ley. De esta forma, el adquirente deberá emitir una declaración en la que haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado por las adquisiciones de los bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción total o parcialmente.

INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO EN EL SUPUESTO DE RENUNCIA A LAS EXENCIONES INMOBILIARIAS

En el artículo 84.Uno.2º, letra e), segundo guión, de la LIVA, se recoge el supuesto de inversión del sujeto pasivo. Serán sujetos pasivos los empresarios o profesionales para quienes se realicen las entregas de bienes exentas a que se refieren los números 20º y 22º del artículo 20.Un o en las que el transmitente (empresario o profesional que realiza la entrega) haya renunciado a la exención.

El artículo 24 quater, apartado 1, del RIVA, exigía para que se produjese la inversión del sujeto pasivo, que el adquirente acreditase su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total del impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles (exclusión hecha de los sujetos acogidos al régimen especial del grupo de entidades, cuya operatoria difiere de la prevista en este precepto). Existía una cierta discordancia entre los artículos 8 y 24 quater, apartado 1, dado que en el primero, como se acaba de examinar, se exigen unos requisitos, pues en el primero se exige que el adquirente emita una declaración, mientras que en el segundo se exigía acreditación. De otra parte, como se acaba de apuntar, se modifica también el artículo 8 del RIVA.

Todo ello, lleva a modificar este artículo 24 quater a fin de adecuarlo al artículo 8. De esta forma, con la reforma que entra en vigor, el primero de los preceptos reitera lo señalado en el segundo. Esto es, el sujeto pasivo que efectúa la entrega inmobiliaria debe comunicar expresa y fehacientemente al adquirente la renuncia a la exención por cada operación realizada, y esta renuncia sólo podrá efectuarse cuando el adquirente le acredite su condición de sujeto pasivo en los términos a que se refiere el artículo 8.1 del RIVA. Con ello se está queriendo señalar que para acreditar esta condición del adquirente es suficiente con la declaración que emita, sin que se exijan otras pruebas adicionales, coordinando así ambos preceptos de la norma reglamentaria.