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MERCADO INMOBILIARIO DE OFICINAS DE MADRID
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del arrendamientos de oficinas y locales. Según un informe de Aguirre Newman, la contratación de oficinas crece un 9,4% en Madrid y aumentan las rentas en el Distrito de Negocios en 2014. En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, para 2015 se estima un buen comportamiento de la demanda mejorando el registro del año 2013 en más de un 10%. Los precios medios de alquiler en el Distrito de Negocios han registrado en el último año un incremento del 4%, se confirman el cambio de tendencia. El volumen de inversión alcanza los 2.500 millones de euros en Madrid y Barcelona triplicando la cifra de inversión del anterior periodo 2013
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Durante el año 2014 la contratación bruta de espacios de oficinas se ha incrementado un 9,4% respecto al año 2013, alcanzándose la cifra de 432.195 m² frente a los 395.181 m² que se registraron en el total del año 2013, según el informe elaborado por la consultora Aguirre Newman.

El buen comportamiento de la demanda ha venido marcado por el incremento en el número de operaciones, 508, un 30% más que en 2013. A diferencia del ejercicio anterior, donde dos operaciones marcaron totalmente la evolución del mercado (Vodafone y Cepsa), el año 2014 presenta una demanda mucho más atomizada.

Aguirre Newman señala en su informe que la actividad promotora está siendo y va ser escasa. En 2014 se han incorporado únicamente al mercado de oficinas de Madrid 40.628 m². El crecimiento en el stock de oficinas en Madrid en el último año ha sido del 0,32%, lo que sitúa el stock total de la ciudad en 12.720.575 m². En el año 2015 se incorporarán al mercado 84.117 m², de los cuales el 83% tienen usuario comprometido a fecha 1 de enero. Destaca por tamaño, la finalización de la segunda fase de la nueve sede del BBVA en las Tablas (70.000 m²).

El informe señala que el dato más positivo para el mercado es, sin duda, el descenso de la tasa de disponibilidad, pasando del 14,1% en enero 2014 al 12,9% en enero 2015. El escaso número de nuevos proyectos y los buenos datos de contratación han hecho que el espacio disponible se reduzca en un valor absoluto de casi 150.000 m², siendo actualmente la cifra de desocupación para ocupación inmediata de 1.643.903 m².

Según Aguirre Newman, durante el año 2014 se ha confirmado el cambio de tendencia, apreciado a finales del año 2013, en la evolución de los precios de alquiler, con incrementos de las rentas medias en el Distrito de Negocios, en el entorno del 4% en el último año, situándose la renta media en la zona prime en los 24,27 €/m²/mes, mientras que las rentas máximas en esta zona permanecen en los 29 €/m²/mes. Sin embargo, en las zonas periféricas de la ciudad, las rentas siguen ajustándose aunque los datos obtenidos en el segundo semestre son más positivos que en el primero, ya que el ajuste medio ha pasado del entorno del 3-4% semestral hasta niveles del 1% durante los últimos seis meses.

En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, para 2015 se estima un buen comportamiento de la demanda mejorando el registro del año 2013 en más de un 10%. Los precios medios de alquiler seguirán incrementándose en el Distrito de Negocios, tenderán hacia la estabilización en las zonas del Resto de la Ciudad y zona Descentralizada, y continuarán con ajustes aunque de menor medida en las zonas de Fuera de la Ciudad. Finalmente, la tasa de disponibilidad seguirá con su tendencia a la baja como consecuencia de la escasa nueva oferta futura y el buen comportamiento por parte de la demanda.

El informe de Aguirre Newman señala que durante el año 2014, el mercado de inversión de oficinas se ha situado en niveles de 2.500 millones de euros en Madrid y Barcelona. Se trata del volumen de inversión más elevado de los últimos 10 años excluyendo los años 2006 y 2007. El mercado ha mostrado un importante cambio de tendencia que se ha visto reflejado en una mayor actividad concentrada sobre todo en el último trimestre del año.

Un indicativo de la mayor actividad del mercado es el notable número de operaciones que se han realizado. Frente a los 38 inmuebles que se vendieron en el año 2013, en el periodo 2014 se han vendido 84 inmuebles en 51 operaciones de inversión, la mayoría llevadas a cabo a final de año. En el total del año 2014 se han realizado operaciones de inversión por un volumen total de 2.500 millones de euros, un 67% en Madrid y un 33% en Barcelona, lo que supone un incremento de más del 200% respecto a los años 2013 y 2012.

Destaca el informe de Aguirre Newman que el volumen medio de las operaciones de inversión en 2014 se sitúa en los 48 millones, cifra notablemente superior a la registrada en el anterior periodo, consecuencia del gran volumen de las operaciones de carteras por parte de Socimi principalmente y de la venta por parte de la Generalitat de 13 inmuebles a la compañía aseguradora Zurich.

El retorno de la economía, desde un punto de visto macroeconómico, a una situación de estabilización y crecimiento, ha favorecido no solo el retorno al mercado de dichos inversores, sino la llegada de nuevos inversores. Las previsiones económicas a corto y medio plazo son positivas, incluso por encima de los países de nuestro entorno, lo que sitúa a nuestro mercado en una buena posición desde el punto de vista de la asignación geográfica de capital por parte de los inversores internacionales.

La aparición de las Socimi ha sido clave para que se haya producido este fuerte incremento en el volumen de inversión en 2014. La creación de varias de ellas en un espacio de tiempo muy similar, y su necesidad de invertir en un plazo relativamente corto, han provocado que hayan concentrado aproximadamente el 37,5% del volumen total de inversión en el mercado de oficinas durante el año 2014.

La estabilización de las rentas de alquiler en las zonas no periféricas en el mercado de oficinas durante el año 2014 ha sido un aspecto clave. Los inversores tienen la convicción de que, tras un ajuste en rentas de alquiler superior al 40%, desde máximos del año 2007-2008, éste ha llegado a su fin, proyectando crecimientos de rentas en el corto o medio plazo dependiendo de la ubicación.

Se precia también una mejora del mercado de financiación. Los principales bancos nacionales y extranjeros, especializados en la financiación de operaciones inmobiliarias de inversión, han vuelto al mercado de una forma activa, con menores restricciones y márgenes más ajustados.

La tasa de rentabilidad inicial observada durante el año 2014 mostrará una ligera presión bajista para los mejores inmuebles a lo largo de 2015, con niveles en el entorno del 5% para la zona Prime como consecuencia de las buenas perspectivas macroeconómicas y el recorrido al alza de las rentas de alquiler.

Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman prevé que la falta de producto en el mercado puede derivar en un descenso en el volumen y las operaciones de inversión respecto a los excelentes registros del año 2014, no obstante, persistirá el elevado interés por parte de toda tipología de inversor (Socimi, family office, institucional, oportunistas) por el mercado de oficinas.