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19 de enero
de 2015
| NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA
EDUCATIVO inmoley.com
DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © |
INFORME DE ALQUILER E INVERSIÓN
DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Guía práctica inmoley.com del alquiler de oficinas y locales.
La consultora inmobiliaria internacional JLL ha presentado el informe de
alquiler e inversión de oficinas en Madrid y Barcelona correspondiente
al cuarto trimestre de 2014. En Madrid como en Barcelona se percibe una
recuperación de las rentas en ciertas zonas. En este sentido, en
la capital las rentas se sitúan en 25,50 €/m2/mes en la zona
prime, el nivel más alto de los últimos tres años,
mientras que en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal de Barcelona alcanzan
los 17,75 €/m2/mes, lo que implica un ligero ascenso tras siete años
de caídas.
Herramienta práctica
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prácticas
En Madrid, las rentas prime
registran un aumento por tercer trimestre consecutivo. Presionadas por
la escasez de producto adecuado se sitúan en los 25,50 €/m²/mes,
alcanzando el nivel más alto de los últimos tres años.
En el resto del mercado los niveles máximos y mínimos de
las rentas de alquiler permanecen estables a la espera de las señales
que emita el mercado durante los primeros meses del año y en las
mejores ubicaciones del CBD comienzan a reducirse los incentivos en carencia.
En cuanto a la oferta, el volumen
de metros disponibles se mantiene prácticamente plano. La ausencia
de variación en la tasa de disponibilidad del CBD, y el ligero descenso
en la de la zona Satélite, es compensado por el aumento en las zonas
Secundaria y Periferia. La gran cantidad de oferta disponible en relación
con el nivel de demanda de ocupantes y las dificultades de acceso a la
financiación, están frenando la construcción de nuevo
producto. Casi el 40% de la oferta futura en 2015 la compone producto no
especulativo o de propia ocupación, destacando la terminación
de la última fase de la sede del BBVA en Las Tablas. El resto de
la oferta futura está formado por superficies en rehabilitación,
como Castellana 278-280, antigua sede de Repsol, Emilio Vargas 4-6,
antigua sede de Telefónica, y otros proyectos de menor tamaño.
El volumen de transacciones ha superado
los 115.000 m², el mejor dato en el cuarto trimestre desde 2009. El
cómputo total del año queda en los niveles del año
previo y alcanza los 365.000 m². Las mayores operaciones del año,
sin embargo, pertenecen a un rango de tamaño inferior que las de
2013, lo cual, para un nivel similar de contratación, es indicio
de un mercado de ocupación más sano.
En relación al tamaño
de las operaciones, todas aquellas de más de 10.000 m² firmadas
a lo largo del año, 66.000 m² en total, han sido en edificios
a rehabilitar, no inmediatamente disponibles, debido a la escasez de producto
grande de calidad, tanto en el CBD como en la Periferia. Es el caso de
Havas Group, que ha pre-alquilado 12.165 m² en Eloy Gonzalo 10, o
el Duro Felguera, que compró el edificio de 16.257 m² en Vía
de los Poblados 7. Asimismo, cabe destacar que casi la mitad del volumen
de contratación del cuarto trimestre lo forman operaciones de más
de 5.000m², como el alquiler de 5.005 m² en el Paseo de Recoletos
7-9 por parte de CMS Albiñana & Suárez.
Las rentas de alquiler de oficinas
en Barcelona comienzan a vislumbrar un ligero ascenso después de
siete años de tendencia bajista. Los precios de alquiler ya han
empezado a registrar los primeros repuntes, aunque la recuperación,
por el momento, sólo se constata en los edificios mejor situados,
de excelente calidad y de última generación. En este sentido,
la renta máxima de alquiler en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal
ha subido este trimestre a 17.75 €/m²/mes frente a los 17,50
€/m²/mes de trimestres anteriores. Esta presión al alza
en las rentas también se está notando en los edificios “trofeo”
de centro ciudad y de 22@ en Nuevas Áreas de Negocio, donde la escasez
de oferta de oficinas para gran demanda es ya una realidad.
La oferta media se sitúa
en el cuarto trimestre del año ya por debajo del 13%, habiendo descendido
en un año más de un punto, equivalente a más de 100.000
m². La tendencia para el año 2015 será claramente de
descenso debido principalmente a la falta de oferta nueva de oficinas para
gran demanda en Barcelona y no será hasta finales de 2016 cuando
se empezarán a ver los primeros proyectos especulativos de oficinas,
como el segundo edificio de Porta Firal de Iberdrola Inmobiliaria, concretamente
la Torre Marina, junto Paseo de la Zona Franca.
En lo relativo a transacciones,
la contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en 2014 en
281.700 m2, lo cual supone un incremento del 51% % respecto a 2013, confirmándose
la paulatina recuperación del sector. El último trimestre
del año ha sido el más activo con 105.500 m² de oficinas
contratados, casi un 80% más que el trimestre anterior. Las nuevas
áreas de negocio han sido las de mayor contratación de oficinas,
con un 42% del total, aunque cabe destacar el incremento de contratación
en Periferia, que ha acogido el 25 del take-up de este trimestre, debido
principalmente a la compra por parte de LABCO de un edificio de 10.277
m2 en Esplugues de Llobregat y el alquiler de 6.800 m² en Sant Cugat
(Can Ametller) por parte de Gas Natural, según el último
informe de JLL.
MADRID
En el último trimestre del
año se han firmado en Madrid operaciones de inversión en
oficinas que ascienden a un volumen de 422,8 millones de euros, superando
los 1.100 millones del acumulado del año 2014. En este sentido,
cabe destacar el papel ejercido por las SOCIMIS, que han protagonizado
más del 80% del volumen de inversión de las operaciones cerradas
este último trimestre, repartidas entre Merlin Properties, Grupo
Lar y Axia-RE .
Existe demanda para las zonas CBD,
Secundaria
y Periferia, así como se observa que los inversores empiezan a subir
la curva de riesgo en términos de ubicación entrando en la
zona Satélite, siempre y cuando exista una buena ocupación
y los inquilinos sean solventes.
En cuanto a la oferta, los vendedores
más activos en el último trimestre han sido fondos internacionales,
con activos ubicados en zona Secundaria y Periferia, y entidades gubernamentales,
con activos es Secundaria.
La oferta durante el 2015 va a venir
de inversores internacionales que han comprado con anterioridad grandes
portfolios y NPLs (activos tóxicos). Se espera que los bancos españoles
y la SAREB recobren el protagonismo en las ventas de activos, dado su papel
de grandes propietarios y la presión compradora que seguirá
produciéndose en Madrid en los próximos meses en un entorno
económico favorable.
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